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上海寫字樓租賃反彈 新興商務(wù)區(qū)熱度上漲
http://sendpasscode.com房訊網(wǎng)2020-11-18 13:51:21
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[提要]在租賃需求回升的同時(shí),上海各區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)迎來一些新變化。從區(qū)域商圈看,當(dāng)前,上海北外灘、前灘、臨港新城、徐匯濱江等商務(wù)板塊崛起,不少企業(yè)正從陸家嘴、徐家匯等傳統(tǒng)核心商務(wù)區(qū)搬至租金更低的新興商務(wù)區(qū)。

  2020年第三季度,隨著宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)和市場(chǎng)信心的恢復(fù),上海寫字樓市場(chǎng)復(fù)蘇顯著加速,寫字樓租賃需求已回升至疫情前正常水平。其中,中大型寫字樓租賃成交數(shù)大幅提升,浦東前灘等新興商務(wù)區(qū)去化表現(xiàn)十分亮眼。

  今年以來,上海先后推出多項(xiàng)政策優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境,外商投資逆勢(shì)增長(zhǎng),企業(yè)總部紛紛入駐,加上“搶人”新政的頒布,多管齊下為寫字樓市場(chǎng)不斷注入新動(dòng)能。

  三季度經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)一步回升 外商投資與落戶新政注入新動(dòng)能

  2020年三季度以來,上海市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行延續(xù)回穩(wěn)復(fù)蘇態(tài)勢(shì),各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在上半年基礎(chǔ)上進(jìn)一步回升。

  據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),前三季度上海地區(qū)生產(chǎn)總值27301.99億元,穩(wěn)居全國(guó)城市第一;GDP增速-0.3%,降幅比上半年收窄2.3個(gè)百分點(diǎn),經(jīng)濟(jì)處于穩(wěn)定回暖期。其中,上海前三季度第三產(chǎn)業(yè)增加值為20237.33億元,由上半年下降0.6%轉(zhuǎn)為增長(zhǎng)0.7%,占地區(qū)生產(chǎn)總值的74.1%,再次印證上海是典型的服務(wù)經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)型產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。

  今年以來,上海共舉行三次外資項(xiàng)目集中簽約,出臺(tái)24條穩(wěn)外資措施,不斷優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境。即使受到疫情沖擊和國(guó)際動(dòng)蕩局勢(shì)影響,上海仍受外商投資青睞。據(jù)上海統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),1-9月上海市新增外商直接投資企業(yè)數(shù)4042家,吸收實(shí)到金額155.15億美元,同期增長(zhǎng)6.1%;其中,第三產(chǎn)業(yè)實(shí)到外資146.59億美元,增長(zhǎng)12.6%,占比仍然是三次產(chǎn)業(yè)中最高,達(dá)到94.5%。外資吸引力的不斷增長(zhǎng),意味著外界看好上海潛力,新機(jī)會(huì)在危機(jī)之后加速孕育。

  不僅僅是外商,同樣被吸引至上海的還有各大公司總部及各地人才。

  9月以來,阿里巴巴和螞蟻集團(tuán)“三總部三中心”、美團(tuán)上?偛炕丶昂w了智慧醫(yī)療、大數(shù)據(jù)、遠(yuǎn)程教育、人工智能等多個(gè)重點(diǎn)領(lǐng)域的14個(gè)項(xiàng)目相繼宣布落戶上海。

  同時(shí),上海發(fā)布《2020年非上海生源應(yīng)屆普通高校畢業(yè)生進(jìn)滬就業(yè)申請(qǐng)本市戶籍評(píng)分辦法》,引發(fā)極大關(guān)注,市場(chǎng)解讀為一線城市上海加入“搶人大戰(zhàn)”。一石激起千層浪,搶人只是表象,背后釋放的信號(hào)意義更不容忽視,人才,是一座城市最寶貴的財(cái)富,人才新政對(duì)于保持經(jīng)濟(jì)活力意義深遠(yuǎn)。

  隨著外商投資持續(xù)注入、總部經(jīng)濟(jì)發(fā)揮產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)、人才引進(jìn)激發(fā)城市活力,勢(shì)必帶動(dòng)上海寫字樓市場(chǎng)需求進(jìn)一步釋放。

  寫字樓租賃需求反彈超預(yù)期 浦東前灘成三季度熱門板塊

  據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),1-9月全國(guó)辦公樓開發(fā)投資4470億元,同比增長(zhǎng)0.5%,而上海市1-9月辦公樓開發(fā)投資金額則同比增長(zhǎng)21.4%,表明開發(fā)商看好并積極布局上海寫字樓市場(chǎng)。

  隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇和市場(chǎng)信心的恢復(fù),上海寫字樓市場(chǎng)租賃需求在第三季度已回升至2019年疫情前的正常水平。上半年受疫情影響有部分新增供應(yīng)推遲入市,致三季度有7個(gè)新項(xiàng)目集中入市,整體供應(yīng)量達(dá)45.7萬平方米;大量新增供應(yīng)將整體空置率推升2個(gè)百分點(diǎn)至21.1%;租金小幅下降,但跌幅開始放緩,第三季度上海寫字樓平均租金7.72元每平方米每天,環(huán)比下降2.7%。

  從租戶結(jié)構(gòu)來看,三季度需求復(fù)蘇的行業(yè)面進(jìn)一步拓寬,金融、制造、TMT、專業(yè)服務(wù)和醫(yī)療生命科學(xué)多點(diǎn)開花。租賃面積1000平方米以上的中大型租賃成交數(shù)大幅提升,表明大型企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況和預(yù)期正在改善。

  在租賃需求回升的同時(shí),上海各區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)迎來一些新變化。從區(qū)域商圈看,當(dāng)前,上海北外灘、前灘、臨港新城、徐匯濱江等商務(wù)板塊崛起,不少企業(yè)正從陸家嘴、徐家匯等傳統(tǒng)核心商務(wù)區(qū)搬至租金更低的新興商務(wù)區(qū)。位于非核心區(qū)的浦東前灘成第三季度租賃熱點(diǎn),承接大量企業(yè)搬遷需求,收獲了來自德州儀器(9000平方米)、希爾頓(8500平方米)、燦谷投資(8400平方米)等企業(yè)的多個(gè)大面積租約。

  據(jù)58同城、安居客數(shù)據(jù)顯示,上海新興商務(wù)區(qū)寫字樓租賃活躍度提升,浦東浦江、周浦,閔行靜安新城,嘉定豐莊、江橋新城等板塊線上搜索熱度上漲明顯。

  為應(yīng)對(duì)上述市場(chǎng)變化,內(nèi)環(huán)傳統(tǒng)核心商務(wù)區(qū)采用了租金下調(diào)、物業(yè)升級(jí)等應(yīng)對(duì)舉措;新興商務(wù)區(qū)則加快自身建設(shè),持續(xù)吸引企業(yè)。其中浦東啟動(dòng)“金色中環(huán)發(fā)展帶”等建設(shè),主要聚焦“3+5”重點(diǎn)地區(qū),即前灘中央活動(dòng)區(qū)和張江副中心、金橋副中心3個(gè)中心區(qū),以及滬東船廠、張江集電港、御橋區(qū)域、新楊思地塊(高青區(qū)域)和筠溪小鎮(zhèn)(三林區(qū)域)5個(gè)潛力地區(qū)建設(shè)?梢灶A(yù)見,這些新興商務(wù)區(qū)將會(huì)把原本的都市外圍地帶打造成為一個(gè)個(gè)新的商業(yè)活動(dòng)核心區(qū)。

  投資市場(chǎng)上升空間大 大宗交易成交數(shù)增加

  58同城、安居客線上掛牌數(shù)據(jù)顯示,三季度上海寫字樓掛牌價(jià)格為29746元/㎡,環(huán)比上漲3.09%,在一線城市中表現(xiàn)最為突出。

  分區(qū)域來看,黃浦區(qū)以34043元/㎡的掛牌價(jià)格排在各區(qū)首位,閔行區(qū)、徐匯區(qū)、靜安區(qū)和浦東新區(qū)寫字樓掛牌價(jià)格也都維持在3萬/㎡以上水平。長(zhǎng)寧區(qū)、普陀區(qū)、青浦區(qū)、虹口區(qū)、楊浦區(qū)、寶山區(qū)和嘉定區(qū)寫字樓掛牌價(jià)格均處于2萬/㎡以上水平。松江區(qū)寫字樓掛牌價(jià)格為18830元/㎡,處于相對(duì)較低區(qū)域。

  另據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計(jì),2020年三季度上海大宗交易市場(chǎng)共錄得8筆大宗交易,成交總額為90.2億人民幣。前三季度累計(jì)成交總額為441.4億人民幣,較2019年同期下滑了35.7%。自用需求依然強(qiáng)勁,約占了本季度投資總額的30%。機(jī)構(gòu)投資者及地產(chǎn)基金則逐漸在中國(guó)疫情緩和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的背景下重拾投資信心,投資總額共占了本季度的70%。

  其中寫字樓大宗交易共計(jì)5筆,仍是最為活躍的物業(yè)類型。主要交易包括國(guó)海證券以近14億人民幣收購(gòu)上海綠地外灘中心C1棟寫字樓,用于自用;黑石集團(tuán)以12億人民幣收購(gòu)香溢花城三期第四棟,用于投資。

數(shù)據(jù)來源:世邦衛(wèi)理仕

  結(jié) 語

  整體來看,三季度上海寫字樓市場(chǎng)正加速?gòu)?fù)蘇。接下來的四季度,預(yù)計(jì)前期被推遲的租賃需求加速落地,凈吸納量將延續(xù)目前良好態(tài)勢(shì)。隨著企業(yè)及人才落“滬”新政的落地,預(yù)計(jì)2021年上海寫字樓市場(chǎng)將迸發(fā)新的活力。

  來源:58商鋪寫字樓

編輯:wangdc

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