三季度,上海寫字樓市場持續(xù)復(fù)蘇,租賃市場活躍度有所恢復(fù),其中科技行業(yè)表現(xiàn)相對亮眼,租金跌幅持續(xù)收窄。供應(yīng)方面,因疫情影響而延遲入市的項目在三季度逐漸釋放,大量新增供應(yīng)入市致使空置率有所上漲。大宗交易市場持續(xù)回暖,外資買家加碼重返上海。
宏觀經(jīng)濟
三季度,國內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長4.9%。分產(chǎn)業(yè)來看,第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)同比增長3.9%、6.0%、4.3%。分行業(yè)來看,房地產(chǎn)業(yè)同比增長6.3%,租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)同比下降6.9%。在新冠肺炎疫情給全球經(jīng)濟帶來重創(chuàng)之際,中國一系列主要經(jīng)濟指標(biāo)增速由負轉(zhuǎn)正,表明中國經(jīng)濟復(fù)蘇態(tài)勢進一步明朗。
固投方面,截止到8月份,上海全市固定資產(chǎn)投資總額比去年同期增長9.9%。分領(lǐng)域看,工業(yè)投資增長15.5%,房地產(chǎn)開發(fā)投資增長9.7%,城市基礎(chǔ)設(shè)施投資增長5.0%;分產(chǎn)業(yè)看,第二產(chǎn)業(yè)投資增長16.1%,第三產(chǎn)業(yè)投資增長8.6%;從房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營來看,辦公樓投資總額比去年同期增長16.4%,商業(yè)營業(yè)用房投資額比去年同期增長28.7%;分行業(yè)來看,租賃業(yè)、商務(wù)服務(wù)業(yè)營業(yè)利潤分別下降78.9%、13.7%,軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)營業(yè)利潤比去年同期增長38.9%。國內(nèi)宏觀經(jīng)濟復(fù)蘇帶動上海全市經(jīng)濟出現(xiàn)明顯的回暖態(tài)勢。
供給與需求
受疫情影響延遲入市的項目在三季度逐步交付,新增供應(yīng)體量上漲,凈吸納量大幅提升,整體市場活躍度得到較大修復(fù)。2020年第三季度上海寫字樓共新增供應(yīng)項目面積將近37.1萬㎡,分別是前灘中心、陸家嘴濱江中心、長寧國際T3和T4。從寫字樓的銷售面積來看,三季度銷售面積為70.82萬㎡,同比下降9.93%。從辦公樓市場運行情況來看,截止到9月份,全市新開工面積為304.32萬㎡,同比上漲27.26%;竣工面積為176.7萬㎡,同比上漲18.04%。
圖:2018年1月~2020年09月上海辦公樓新開工和竣工情況
數(shù)據(jù)來源:CREIS中指數(shù)據(jù)·寫字樓版
隨著疫情影響漸弱,企業(yè)對于租賃決策的信心逐漸增強,預(yù)計前期被推遲的租賃需求加速落地。加之政府招商引資等優(yōu)惠政策的出臺,寫字樓業(yè)主也積極回應(yīng)行業(yè)需求,提出多種租賃優(yōu)惠政策,并對辦公環(huán)境和服務(wù)進行多元優(yōu)化以增強租戶粘性。
三季度,上海寫字樓市場前期壓抑的需求有所釋放,TMT、金融、專業(yè)服務(wù)和零售行業(yè)復(fù)蘇后,帶動對整個寫字樓租賃市場需求的上揚。三季度寫字樓租賃市場顯示,TMT行業(yè)租戶占比為28%,金融行業(yè)占比14%,零售行業(yè)占比11%,TMT和金融業(yè)持續(xù)引領(lǐng)需求回暖。
圖:2020年三季度上海寫字樓租戶行業(yè)占比(按租戶數(shù)量)
數(shù)據(jù)來源:CREIS中指數(shù)據(jù)·寫字樓版
租金與空置
受疫情影響,租戶企業(yè)決策更加謹慎,租金持續(xù)走低。三季度,全市甲乙級寫字樓租金環(huán)比二季度下跌2.22%,至4.58元/㎡·天。分商圈來看,截止2020年9月份,以南京西路、陸家嘴為代表的核心區(qū)域,租金分別為7.53元/㎡·天和7.15元/㎡·天;以濱江和大虹橋為代表的新興商務(wù)區(qū),租金分別為4.78元/㎡·天 和5.24元/㎡·天;而以產(chǎn)業(yè)園為主的張江、漕河涇平均租金維持在4元/㎡·天左右。
圖:2019年6月~2020年9月上海主要商圈甲乙級寫字樓租金走勢
數(shù)據(jù)來源:CREIS中指數(shù)據(jù)·寫字樓版
空置方面,雖然需求回升,但由于新增供應(yīng)的入市,上海寫字樓市場的空置率仍有小幅上升,CREIS中指數(shù)據(jù)·寫字樓版監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,截至三季度末,上海全市寫字樓的空置率較二季度上升1.57個百分點。其中核心商圈虹橋的空置率較二季度上升2.99個百分點,漕河涇商圈空置率較三季度上升0.3個百分點。疫情對營商環(huán)境的改變帶來一定的影響,大多企業(yè)仍以節(jié)約成本為首要考量,預(yù)計短期內(nèi)空置率下降可能性較低。
大宗交易
三季度,上海市場共錄得14筆大宗交易,其中寫字樓物業(yè)類型有5筆,工業(yè)物業(yè)類型有5筆,商業(yè)4筆。其中,國海證券以13.8億元收購綠地外灘中心C1棟,成交面積達15209㎡;瀾起科技以5.46億元收購漕寶路181號的寫字樓項目,成交面積達15166.94㎡;嘉會醫(yī)療以5.8億元收購漕河涇泰科電子廠房。從投資者類型來看,本季度共有7筆外資買家,隨著三季度疫情消散,外資買家審時度勢,將目光重新聚焦上海市場。
圖:2020年三季度大宗交易物業(yè)類型(按成交筆數(shù))
數(shù)據(jù)來源:CREIS中指數(shù)據(jù)·寫字樓版
總結(jié)與展望
隨著宏觀經(jīng)濟逐步恢復(fù)正軌,上海寫字樓市場也將持續(xù)回暖。延遲入市的項目逐步將在四季度交付入市,租賃需求也將逐步恢復(fù);同時,政府招商引資多項優(yōu)惠政策出臺,對行業(yè)進行多元化補貼措施,旨在實現(xiàn)區(qū)域集聚發(fā)展,在經(jīng)歷市場陣痛期后將迎來更為穩(wěn)健持久的發(fā)展。
來源:中指研究院
編輯:wangdc