房訊網(wǎng)訊 由《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道》主辦，全聯(lián)房地產(chǎn)商會、精瑞人居發(fā)展基金會聯(lián)合主辦的博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第20屆年會，于2020年8月8日在上海浦東嘉里大酒店舉辦，論壇主題“穿越周期再出發(fā)：高質(zhì)量增長的安全邏輯”。
下午的圣象中國地產(chǎn)六方會談環(huán)節(jié)，首場以"下半年與下半場：彎道機(jī)會與安全發(fā)展"為主題，特邀21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道編委袁一泓主持，并邀請了復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授韋森，旭輝控股董事局主席林中，金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司聯(lián)席總裁方明富，龍湖集團(tuán)副總裁胡若翔，中南建設(shè)董事、中南置地副總裁唐曉東，金地集團(tuán)助理總裁、金地商置集團(tuán)高級副總裁張晉元，綠城小鎮(zhèn)集團(tuán)總經(jīng)理蔣安綽參與討論，共議中國房地產(chǎn)下半場的突圍路徑。
以下為中國地產(chǎn)六方會談（一）環(huán)節(jié)實(shí)錄：
讓我們掌聲有請本場六方會談的嘉賓主持：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道編委袁一泓先生，有請各位。
【主持人】：非常感謝，謝謝陳董事長為我們帶來的主題演講，也感謝圣象各位小伙伴對我們綠色、健康、美好的生活作出的努力。
以下我們將會進(jìn)入圣象中國地產(chǎn)六方會談環(huán)節(jié)，我們邀請各方面的來賓在這個講臺上就我們共同關(guān)心的話題進(jìn)行充分地交流。這場會談的主題是"下半年與下半場：彎道機(jī)會與安全發(fā)展"。
可以說這樣一場疫情既深刻的影響了我們，也會會影響我們的未來。近期，部分城市調(diào)控的收緊和長效機(jī)制的實(shí)行，熬過了疫情沖擊的房地產(chǎn)市場，下半年會怎么走？從更遠(yuǎn)的周期來看，疫情也在加速房地產(chǎn)業(yè)從黃金時代邁向白銀時代。2018年下半年以來樓市已進(jìn)入調(diào)整時期，在馬太效應(yīng)更為明顯的下半場，行業(yè)格局是否已徹底固化？追趕者們真的沒有機(jī)會了嗎？行業(yè)頭部企業(yè)將會呈現(xiàn)什么樣的發(fā)展格局，是追求高質(zhì)量的增長，還是趁著目前的不確定性泛起的時候調(diào)整冒險一搏？這些都是很多朋友非常關(guān)心的話題。
我們邀請了專家學(xué)者，開發(fā)商等行業(yè)代表，共同就 "下半年與下半場：彎道機(jī)會與安全發(fā)展"這一主題，展開對話與探討。有請本場對話嘉賓：
復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授--韋 森 先生
旭輝控股董事局主席--林 中 先生
金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司聯(lián)席總裁--方明富 先生
龍湖集團(tuán)副總裁--胡若翔 先生
中南建設(shè)董事、中南置地副總裁--唐曉東 先生
金地集團(tuán)助理總裁、金地商置集團(tuán)高級副總裁--張晉元 先生
綠城小鎮(zhèn)集團(tuán)總經(jīng)理--蔣安綽 先生
讓我們掌聲有請本場六方會談的嘉賓主持：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道編委袁一泓先生，有請各位。
【袁一泓】：謝謝幾位嘉賓，還有在座熱情的聽眾們一直給我們一起堅持。
第一個問題我想問韋森教授，剛才你演講里邊也講到房地產(chǎn)在整個經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇過程中充當(dāng)了非常重要的角色，非�，F(xiàn)實(shí)的問題就是賣地的收入。還有今年上半年財政部的數(shù)據(jù)顯示，所有財政稅收主要稅種都有兩位數(shù)的下浮，只有房地產(chǎn)相關(guān)主要稅收下浮是很輕微的。另外土地出讓收入是正增長。也就是說房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的重要角色，甚至可以說現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)是離不開房地產(chǎn)的。
為了保證今年經(jīng)濟(jì)的增長達(dá)到有些部門或者機(jī)構(gòu)預(yù)測的3%的增長，有沒有可能在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上給房地產(chǎn)再松一點(diǎn)呢？
【韋森】：剛才我已經(jīng)說了，去年在"兩會"期間就說推出房地產(chǎn)稅，3月8日財政部說出來之后所有的房地產(chǎn)股大跌，去年沒推出來，今年肯定不會推出來的。從目前的狀況來看財政確實(shí)是個很大的問題，特別是地方政府的問題比較大，比如天津和西部地區(qū)。在這種情況下一方面財政收入在下降，另一方面又要減稅，還要保增長。在這種情況下沒辦法的辦法也得發(fā)國債，但是最后我們發(fā)了2萬億的國債，但是其他國債還會發(fā)。
現(xiàn)在問題就在于如果不是房地產(chǎn)今年還是這樣，土地出讓金還是這樣，中國財政經(jīng)濟(jì)還會下降得更厲害。在這種情況下放松就是不作為，能不能再進(jìn)一步放松我不確定。如果房地產(chǎn)接下來，說是以住為主，但是實(shí)際上還是寬松一點(diǎn)的。
【袁一泓】：您的看法就是不緊就是松，是嗎？
【韋森】：對。
【袁一泓】：下面對大家比較關(guān)心的下半年的走勢，你們都是我們中國房地產(chǎn)最牛的開發(fā)商，想請問林董未來下半年房地產(chǎn)市場是什么樣的態(tài)勢？
【林中】：第一，我認(rèn)為中國下半年房地產(chǎn)從總體來看還是應(yīng)該以平穩(wěn)為主，量價相對比較平穩(wěn)一點(diǎn)；第二，未來房地產(chǎn)應(yīng)該會城市分化、結(jié)構(gòu)分化，有的城市熱一點(diǎn)，有的城市冷一點(diǎn)，但是都不會出現(xiàn)大起大落；第三，還是要非常小心，下半年需求比較疲軟，疫情對經(jīng)濟(jì)的影響一定會反映到房地產(chǎn)需求上面來。再加上我們沒有采用需求側(cè)的刺激，有可能到第四季度地產(chǎn)的供應(yīng)量比較大，需求比較疲軟，市場的壓力還是比較大。
總的來看，我認(rèn)為今年應(yīng)該是穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期是主流，"穩(wěn)價保量"這是政府政策的出發(fā)點(diǎn)，一城一策，有緊有松，有的城市過熱就要收緊一點(diǎn)，有的城市有點(diǎn)冷就可以相應(yīng)放松一點(diǎn)。
【袁一泓】：謝謝林董非常言簡意賅的判斷。金科的方總怎么看？
【方明富】：年初在做分析的時候我們叫六個字：量為降，價為升。下半年我們還是堅持這種判斷，理由有幾點(diǎn)：
第一，雖然上半年整體數(shù)據(jù)相對于其他行業(yè)看似還是不錯的，其實(shí)企業(yè)個體之間的壓力是很大的。
第二，城市之間的分化現(xiàn)象越來越嚴(yán)重，有些三四線市場到6月底還有部分企業(yè)促銷，今年華東的城市有一定熱度以后也在打壓。這種分化越來越明顯。
第三，由于企業(yè)之間的發(fā)展帶來了企業(yè)之間的競爭，還有一點(diǎn)就是疫情的影響對于消費(fèi)端的影響，我們分析是兩個端口：最高端和最低端。由于經(jīng)濟(jì)的影響，企業(yè)主買特別高端的需求在減弱。還有最低端的，我們的服務(wù)型人員買的剛需會減少。中端的改善比例是在增加。因?yàn)橐咔榈脑虼蠹覍】档男枨螅瑢幼〉男枨笥行┤艘ба蓝家I。我們對低端剛需的影響恰恰是房地產(chǎn)銷售最大量級的。實(shí)際上到年底剛需的影響，對房地產(chǎn)消費(fèi)端的影響會帶來企業(yè)之間的銷售壓力。
【袁一泓】：好的，謝謝方總。我們想請胡總講講您的看法。
【胡若翔】：我們可以簡單回顧一下上半年。一季度受疫情的沖擊是非常大的，特別是2月份市場基本上停擺了。之后因?yàn)橐咔檎叩姆潘珊唾Y金面的寬松，很多城市的市場三四月份就開始了復(fù)蘇。前面兩位嘉賓講了從這里邊可以看到城市的分化是非常明顯的，從城市群來看率先復(fù)蘇的是華南和華東，從數(shù)據(jù)看這兩個區(qū)域4月份回到了去年同期水平，接下來是華北、西南，最慢的是華中。
從城市上看一二線城市復(fù)蘇的非常快，確實(shí)基本上偏弱的三四線城市上半年市場往下調(diào)整的壓力還是非常大的。下半年基本上還會延續(xù)復(fù)蘇和分化的格局，一二線城市因?yàn)樾枨蟮闹握麄�成交會比較穩(wěn)定，三四線城市成交量往下萎縮的概率是非常大的。但是我們同時可以看得到上半年市場好的城市政策已經(jīng)開始反向調(diào)控了，而且有些城市出臺的調(diào)控政策還蠻嚴(yán)的，進(jìn)一步壓縮城市購房人口的基數(shù)。這意味著上半年市場好的城市，下半年市場競爭將更激烈，因?yàn)榭蛻舻幕鶖?shù)變少了。這反過來會使得接下來企業(yè)的分化進(jìn)一步加劇，行業(yè)的集中度進(jìn)一步提升。同時也會要求我們在其中的企業(yè)回歸客戶，回歸產(chǎn)品，進(jìn)一步提升我們的產(chǎn)品和服務(wù)。這樣才有機(jī)會在接下來激烈的競爭中贏得市場。
【袁一泓】：謝謝胡總的精彩發(fā)言。下面我想問一下中南建設(shè)的唐曉東總。
【唐曉東】：我還是保持中性的判斷。總體疫情之后上半年各家房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，我覺得2020年整體銷售額應(yīng)該是看齊2019年。剛才幾位老總講到了我們也判斷城市結(jié)構(gòu)性方面三四線城市可能會因?yàn)橐恍┵徺I力的下降，會導(dǎo)致整個成交量有所下降。但是最近大家同樣發(fā)現(xiàn)一二線城市，尤其是我們核心城市群基本面的良好，能夠把剛才的下降覆蓋掉。所以我們現(xiàn)在對這個保持中性的判斷。
同時我們認(rèn)為量的保持不一定能帶來價的提升。這個我們還是很清晰的，盡力的做到房住不炒。量整體保持看齊2019年，所以我們對整體的價不要抱太多的期望。
【袁一泓】：謝謝曉東總。量可以跟去年持平，價格可能會略下滑。金地的張晉元總。
【張晉元】：前面專家講的我就不重復(fù)了。我就講一個不一樣的判斷，之所以我會覺得市場比較平穩(wěn)，是因?yàn)槲曳浅Ｏ嘈耪恼{(diào)控能力，經(jīng)過這么多年的調(diào)控我覺得政府的調(diào)控手段越來越豐富，能力越來越成熟。從過去三年的數(shù)據(jù)結(jié)果來看，過去三年應(yīng)該是最平穩(wěn)的三年，也是市場最健康的三年。
為什么這么說？過去三年去庫存周期是中國十幾年最低的三年，全國的平均大概是12-13個月。過去三年也是房地產(chǎn)十幾年的歷史里邊價格最平穩(wěn)的，基本上都是小幅增長。大的判斷是在這種背景下我相信政府有能力調(diào)整過熱的市場，把它變得稍微溫和一點(diǎn)，也會刺激不太好的市場，把它變得更健康一點(diǎn)。
但是有一點(diǎn)剛才大家說的都是住宅，房地產(chǎn)市場還有非住宅市場，就是商業(yè)辦公。對這個市場的判斷我個是非常悲觀的，從現(xiàn)在的數(shù)據(jù)來看主要城市，尤其是一線城市寫字樓市場空置率持續(xù)攀升，最近水平也是持續(xù)下滑。我相信這個趨勢可能在下半年還會延續(xù)。
【袁一泓】：這個視角挺有意思的，過去三年是最健康、最平穩(wěn)的三年，跟過去二十年相比前十幾年跑得蠻快，但是政府終于找到了最有效的調(diào)控手段。另外一個視角就是非住宅市場的下滑，寫字樓市場是非常差的�？赡芨咔橄嚓P(guān)，但是跟經(jīng)濟(jì)下滑也是相關(guān)的。下面我想請蔣總。
【蔣安綽】：大家好！疫情影響了經(jīng)濟(jì)，經(jīng)濟(jì)影響了房地產(chǎn)。但是總的需求還是沒有改變的，因?yàn)殡m然時間上做了一些調(diào)整，但是總的量還是存在的，并不會因?yàn)橐咔榈挠绊懶枨罅繒淖�，但是我認(rèn)為需的方向可能會改變。以前我們做的房地產(chǎn)以居住為主，接下來疫情以后人們對美好生活的認(rèn)知更要側(cè)重于提供生活產(chǎn)品，并不是簡單的居住而已。如何提供美好的生活產(chǎn)品是我們接下來的主基調(diào)。
我覺得不是下半年市場如何，我們要研究一下近三五年的市場方向。我們認(rèn)為怎么樣的產(chǎn)品能夠跟人們美好生活的向往是匹配的，我認(rèn)為我們要有一點(diǎn)準(zhǔn)備，并不是簡單的居住產(chǎn)品和房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)市場會細(xì)分，但是量和價是穩(wěn)定的，我考慮了這方面。
【袁一泓】：謝謝。大家有沒有發(fā)現(xiàn)這幾位地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)責(zé)人雖然沒有做主旨演講，但是他們的發(fā)言全是干貨，是一個濃縮版的演講。分享的觀點(diǎn)、內(nèi)容都是很精彩的。
第二個問題我想從蔣總剛才，蔣總剛才提到了要從更長遠(yuǎn)的周期來看行業(yè)。我們回顧過去十幾、二十年房地產(chǎn)發(fā)展每次調(diào)整都醞釀了機(jī)會，房企的排名有已經(jīng)大的變化。如果拉長周期看，從三年或者五年的周期看，現(xiàn)在這種調(diào)整是不是一個機(jī)會呢？或者有些同行講的"彎道超車"或者"后來居上"是不是又來了？
【蔣安綽】：拋磚引玉吧。我認(rèn)為市場會細(xì)分，我們已經(jīng)考慮市場細(xì)分發(fā)展的方向了。剛才說了疫情以后對美好生活的理解和認(rèn)知應(yīng)該進(jìn)一步深刻了，國家也創(chuàng)造了美好生活，中央也提出鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略。我認(rèn)為房地產(chǎn)市場會分很多的產(chǎn)品類型，剛需、居住和生活等等類型。我們從長遠(yuǎn)來看房地產(chǎn)市場相對來說會飽和的，哪怕今年下半年不下降，三年、五年、八年總有一天會慢慢的趨于飽和。但是人們對美好生活的需求會剛剛激發(fā)，包括城市化以后逆城市化的需求，包括疫情以后對健康生活，三五年以后有4億左右的老年人。這些人的生活如何保障，這些也是我們房地產(chǎn)企業(yè)考慮的方向。
如果以后房地產(chǎn)企業(yè)有所發(fā)展？應(yīng)該對不同的人對不同生活的需求進(jìn)一步細(xì)分，你自己想抓住的是哪一塊的市場就去做哪一塊。謝謝！
【袁一泓】：謝謝蔣總。我理解的意思是住宅市場不管同不同意所謂的見底或者天花板這個觀念，在房地產(chǎn)相關(guān)的細(xì)分領(lǐng)域還是很有機(jī)會的。晉元總應(yīng)該挺有發(fā)言權(quán)，現(xiàn)在對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和商辦又有很多思考。我們說房地產(chǎn)是涵蓋面很寬的領(lǐng)域，如果細(xì)分市場，住宅市場由于調(diào)控導(dǎo)致需求，保持基本平穩(wěn)，如果放長遠(yuǎn)來看在其他房地產(chǎn)相關(guān)的細(xì)分領(lǐng)域會不會有更大的機(jī)會出現(xiàn)呢？
【張晉元】：我先回答一下您剛才的那個問題，關(guān)于彎道超車的問題。我剛才在認(rèn)真思考這個問題，我的判斷是我覺得這樣的機(jī)會會越來越少，會非常難。原因是因?yàn)槭袌鲆呀?jīng)逐步的步入成熟，如果我們看榜單就看到2008年前20強(qiáng)的榜單和現(xiàn)在前20強(qiáng)的榜單變化非常大，2008年前20強(qiáng)的榜單中可能8家已經(jīng)不在了。但是如果看三年前的榜單前20強(qiáng)和現(xiàn)在相比變化并不大，三年前top5強(qiáng)和現(xiàn)在相比是一樣的，只不過排序有變化。原因是因?yàn)閺澋莱囈欢〞霈F(xiàn)市場劇烈變化、劇烈波動才會有所謂的黑馬出現(xiàn)。
如果有彎道超車的機(jī)會，如果有黑馬出現(xiàn)一定是它具備別人不具備的特殊能力，有一技之長，比如說產(chǎn)品方面的能力�，F(xiàn)在金地主要精力做的事情就是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，我們也希望能夠把產(chǎn)業(yè)變成金地的核心競爭力。我們希望通過這樣的能力讓我們變得更強(qiáng)。
【袁一泓】：曉東您的看法呢，是不是存在新的超越機(jī)會？
【唐曉東】：每次調(diào)整都應(yīng)該有機(jī)會，但是我認(rèn)為機(jī)會是屬于大家的還是小眾的。由于現(xiàn)在房地產(chǎn)做了這么多年的增量市場，現(xiàn)在到了存量轉(zhuǎn)變的時期。通俗地說很多時候資源就這么多，大家一起爭奪優(yōu)質(zhì)資源的窗口越來越窄。我們從排行榜里邊看到，尤其是10-20名，或者20-30名之間名次之差可能就差一個項(xiàng)目或者兩個項(xiàng)目�？瓷先ナ嵌嚅_一個盤或者少開一個盤，為什么一兩個項(xiàng)目的差異三年來也是相隔著萬水千山。
在這種情況下，我倒不敢彎道超車，實(shí)際上彎道超車是危險的。我們覺得是要堅持自己做什么，企業(yè)發(fā)展的核心競爭力在哪里。所以我認(rèn)為做好自己、敬畏市場、善待客戶，這個時候并不是在想著如何彎道超車，作為我們來講可能更關(guān)注的是怎么樣不被彎道超車。
【胡若翔】：我們自己總結(jié)不少城市單邊上揚(yáng)的市場，到了2018年、2019年隨著政策的落實(shí)和完善，我們形容很多城市的市場進(jìn)入了市場化機(jī)制，還是市場在起作用，但是要加上政策的調(diào)節(jié)手段，進(jìn)入到這個階段以后，你會發(fā)現(xiàn)很多城市市場走出了自己獨(dú)有的周期，之前城市輪動的規(guī)律很難找。
另外這些城市上下的波幅在收窄，為什么剛才講2018年進(jìn)入平穩(wěn)的市場，從這個意義上講反而進(jìn)入了長周期，告別了過去大幅度波動的小周期。站在這個角度來講作為身在其中的企業(yè)，在這個時點(diǎn)反而要看長，保持克制，把握好時機(jī)，這樣才能確保企業(yè)更加平穩(wěn)、可持續(xù)的發(fā)展。這個時候反而要減少賭的心態(tài)。
【袁一泓】：謝謝胡總，長遠(yuǎn)來看反而是平穩(wěn)增長更符合主流房企的發(fā)展觀。方總？
【方明富】：其實(shí)任何一個行業(yè)在任何時候都有企業(yè)成長的機(jī)會，我們不要想著一些房地產(chǎn)一腳油門超過某個企業(yè)，這種心態(tài)可能已經(jīng)不太合適了。實(shí)際上在現(xiàn)在這種情形下房地產(chǎn)還是有很多機(jī)會，就像互聯(lián)網(wǎng)中的BAT已經(jīng)夠強(qiáng)大了，但是這幾年比較火的抖音短短幾年就能夠成長起來。
任何一個新興企業(yè)都有成長的機(jī)會。大家知道去年年底城鎮(zhèn)化率是60.4%，我們?nèi)ツ甑娜司鵊DP相當(dāng)于1978年的美國，1979年的德國和1995年的韓國。那個時候這些發(fā)達(dá)國家城鎮(zhèn)化率已經(jīng)70%了。這個行業(yè)足夠大，未來的空間也足夠大，未來企業(yè)的增長當(dāng)中傳統(tǒng)的模式想超越是很難的，可能你要改變新的賽道。我們做房地產(chǎn)20年，傳統(tǒng)的買賣，迅速的想通過某個模式提升企業(yè)的增長，這個心態(tài)要調(diào)整。
未來我們要從相對快速的極致增長心態(tài)到持續(xù)的運(yùn)維心態(tài)。怎么樣把我們的客戶服務(wù)好，把我們的產(chǎn)品研究透，把真正企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營能力打造好。未來房地產(chǎn)這么龐大的市場空間當(dāng)中我，相信還是有很多增長空間，以保持這個企業(yè)的增長，獲得更進(jìn)一步的提升。這方面我相信還是有很多機(jī)會的。
【袁一泓】：從大的方面來看，從改善型的空間來看，從人口基數(shù)來看確實(shí)房地產(chǎn)仍然至少有二十年的增長空間，但是這個空間不再是過去那么粗暴的增長，更講究細(xì)分領(lǐng)域，講究有質(zhì)量的，有內(nèi)涵的發(fā)展。
下面我們請林中董事長。
【林中】：地產(chǎn)這個行業(yè)順勢而為是事半功倍，你要逆勢而為是事倍功半。地產(chǎn)行業(yè)從2018年開始進(jìn)入了平穩(wěn)增長期，在這個平穩(wěn)增長期要取得超常規(guī)、跨越式的發(fā)展，挑戰(zhàn)、難度和風(fēng)險遠(yuǎn)遠(yuǎn)比你在高速增長期大很多。因?yàn)楦咚僭鲩L期的時候可能一踩油門就沖上去了，也就是說地產(chǎn)有4個杠桿，你把財務(wù)杠桿用到極致可能很快就沖上去了�；蛘甙押献鞲軛U用到極致，把投資杠桿跟經(jīng)營杠桿發(fā)揮得好。
但是在平穩(wěn)增長期里邊逆勢而為就比較難，因?yàn)閲乙蹈軛U，去負(fù)債，所以要加杠桿就很難，沒那么多工具和機(jī)會。我們看到這兩年業(yè)績能突飛猛進(jìn)，要么加了財務(wù)杠桿，要么放大了合作杠桿。因?yàn)橥顿Y杠桿要提升未來難度還是比較大的，經(jīng)營杠桿可以提升，但是不會成倍的提升，能提升三四十就已經(jīng)蠻不錯了。
但是這個行業(yè)總是有很多機(jī)會的，因?yàn)檫@個行業(yè)非常大。未來20年中國房地產(chǎn)行業(yè)還是非常好的，我們要在平穩(wěn)增長的時代，這種精細(xì)化的時代找到一條新的、有質(zhì)量的增長模式，因?yàn)檫@種增長方式跟過去可能都不一樣，這個行業(yè)會有很多的規(guī)則會改變。我們相信還是有一些企業(yè)在未來會成為黑馬，會跑出來，但是難度和挑戰(zhàn)比上個二十年難很多。
所以未來平穩(wěn)增長期里邊會出現(xiàn)一個現(xiàn)象，你要追趕別人也不容易，別人要趕你也不容易。就像我們在戈壁徒步，你看到他在前面500步，但是你追趕他要花很長時間，你追趕他至少兩個小時。因?yàn)榇蠹业乃俣炔畈欢�，有些距離要花很長時間，如果增速都一樣距離就是永恒的。
所以要把握好這個行業(yè)的機(jī)會，未來20年還是有機(jī)會的。但是未來20年一過我相信這個行業(yè)就進(jìn)入了成熟期，這個行業(yè)的格局跟現(xiàn)在家電行業(yè)一樣已經(jīng)是比較穩(wěn)定的格局了。
【袁一泓】：謝謝林董事長的發(fā)言。我們幾位地產(chǎn)商觀點(diǎn)大同小異，當(dāng)然側(cè)重點(diǎn)不一樣，大家都認(rèn)為未來還有很大的發(fā)展空間，機(jī)會也是有的。那么問題就來了，因?yàn)楝F(xiàn)在雖然說過去十年地產(chǎn)的集中度在提高，但是跟發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體相比前十名，甚至前三十名行業(yè)集中度是不夠的。也就是說如果按照這個趨勢未來行業(yè)集中度還是會提升的，有些企業(yè)的份額讓度出來，有些企業(yè)不得不退到更遠(yuǎn)的排名去了。
一方面追求平穩(wěn)的增長，有質(zhì)量的增長，抓住可能的機(jī)會，但是另外一方面怎么平衡你的速度、效率，這是每個著眼于長遠(yuǎn)發(fā)展的選擇題。因?yàn)檎劦氖窍掳雸�，所以作為企業(yè)的掌舵人，主要條線的負(fù)責(zé)人如果不是干了今年，明年就走，這些問題都會思考的。還是從林總開始，怎么平衡有質(zhì)量的增長，追求安全的情況下怎么平衡規(guī)模與效益，這里邊有沒有一些體會和建議？當(dāng)然這個問題有一點(diǎn)偏理論，實(shí)操多于理論總結(jié)，我覺得這方面大家會有一些觀點(diǎn)分享給大家。
【林中】：我認(rèn)為從長遠(yuǎn)來看還是要堅持持續(xù)、穩(wěn)定、有質(zhì)量的增長。作為企業(yè)第一個要增長，企業(yè)一句行話就是"不增長就滅亡"，但是增長的時候要考慮到規(guī)模、利潤和風(fēng)險的平衡。所以你在增長的時候用什么樣的速度這個增長是可持續(xù)的，這個增長是穩(wěn)定的，這個增長是有質(zhì)量的。質(zhì)量體現(xiàn)在幾個方面，第一有財務(wù)質(zhì)量，有利潤的增長，有回款的銷售。第二個不會使財務(wù)惡化，不會使你風(fēng)險變大，負(fù)債率提高，安全系數(shù)還是很大的。第三個是產(chǎn)品服務(wù)能隨著規(guī)模變得越來越大，能做得越來越好，而不是越來越差。
所以在增長的過程中如何做好規(guī)模、利潤和風(fēng)險的平衡，有的時候利潤放低一點(diǎn)，規(guī)模就容易上一點(diǎn)，因?yàn)槟憧梢缘蛢r賣。有的時候財務(wù)杠桿多一點(diǎn)，投入大一點(diǎn)，規(guī)模上去的就會快一點(diǎn)。所以還是要平衡好，比如說負(fù)債率要守好，負(fù)債率跟你的商業(yè)模式有巨大的關(guān)系，如果你的增長高，增長速度快，現(xiàn)金流變現(xiàn)能力強(qiáng)，資產(chǎn)的流通性好，回款時間很短，負(fù)債率稍微高一點(diǎn)還是安全的。如果很慢，有些是收租物業(yè)，香港有些大企業(yè)做收租物業(yè)的時候凈資產(chǎn)負(fù)債率都是20以內(nèi)的。
中國房地產(chǎn)企業(yè)為什么現(xiàn)在是70左右的負(fù)債率？就是因?yàn)榛鼗\的速度很快。一個企業(yè)要平衡好，利潤太低不行，因?yàn)椴粫蟹e累，都在損耗。人存地失最終會人地皆得。消耗掉資本的時候你會發(fā)現(xiàn)有些人為了沖規(guī)模寧愿虧損都會賣，其實(shí)就是為了所謂的地丟了人，最終會人地皆失。所以就是一個平衡，每個企業(yè)根據(jù)自己不同的階段，不同的戰(zhàn)略，不同的目標(biāo)去制定各自不同的平衡。
【袁一泓】：不同的企業(yè)有不同的階段，有不同的戰(zhàn)術(shù)打法。方總呢？
【方明富】：我們從2016年底提出快速大發(fā)展，到去年底提出高質(zhì)量發(fā)展。我們現(xiàn)在對于規(guī)模的看法應(yīng)該是適度規(guī)模下的高質(zhì)量增長。為什么這樣講？作為房地產(chǎn)企業(yè)沒有適度的規(guī)模也不行�？赡苡胁糠值钠髽I(yè)是做得不錯的，但是現(xiàn)在金融機(jī)構(gòu)或者行業(yè)對它的平衡沒有占到那種角度去。所以企業(yè)沒有這種適度的規(guī)模未來在這種馬太效應(yīng)或者強(qiáng)者很強(qiáng)的狀態(tài)下未來生存空間就會越來越窄。
因?yàn)楝F(xiàn)在的行業(yè)環(huán)境、市場環(huán)境各方面發(fā)生了變化，跟前幾年完全不一樣。在這種情況下同時基于現(xiàn)在企業(yè)之間的競爭，企業(yè)之間的行業(yè)生態(tài)要騰出一部分精力或者資源來思考未來十年房地產(chǎn)企業(yè)如何能夠有序經(jīng)營？這是很重要的。我們在保持傳統(tǒng)的模式或者傳統(tǒng)的經(jīng)營手法推進(jìn)的情況下，如何騰出另外一只手把未來十年、二十年搞好。這是未來企業(yè)發(fā)展必須要思考的，在這種情況下不能把所有的勁用足了，那就沒有辦法了。騰出另外一只手實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展，這樣才是企業(yè)未來長期、持續(xù)發(fā)展的基本點(diǎn)。
【袁一泓】：抓住主營業(yè)務(wù)的時候培養(yǎng)新的增長點(diǎn)。
【胡若翔】：這么多年我們的戰(zhàn)略執(zhí)行也是為了做強(qiáng)，然后不斷地打造新的增長引擎。2018年就提出了"空間即服務(wù)"的戰(zhàn)略，實(shí)際上把雙輪驅(qū)動的戰(zhàn)略描述的非常清楚。短時間我們也不會特別看重規(guī)模的排名，反而服務(wù)這個引擎這兩年我們在明顯的發(fā)力。去年整個集團(tuán)的服務(wù)性收入（商業(yè)運(yùn)營、租賃住房和智慧服務(wù)）已經(jīng)過百億，今年這個收入還會持續(xù)增長。到今年底我們將在全國范圍內(nèi)累計開業(yè)商場近50個，冠寓目前累計開業(yè)近8萬間，物業(yè)的合約管理面積超過了4億平方米。
這些服務(wù)性的收入構(gòu)成了我們新的增長引擎。開發(fā)這個引擎代表了我們現(xiàn)在企業(yè)的當(dāng)下，服務(wù)這個引擎代表了我們企業(yè)的未來。所以接下來我們也會堅定的執(zhí)行這個戰(zhàn)略，確保企業(yè)能夠可持續(xù)、長期的發(fā)展。
【主持人】：謝謝胡總。其實(shí)龍湖早在多年前就開始在非住宅領(lǐng)域布局了，服務(wù)收入還是可以的，未來營收里邊占到1/3以上，這個企業(yè)就不是單純的以開發(fā)為主的企業(yè)了。
中南置地的曉東總呢？
【唐曉東】：每個企業(yè)都想有質(zhì)量的發(fā)展，這個問題我們也在思考。我們主要考慮三個方面：第一，穩(wěn)固我們的基本盤；第二，控制經(jīng)營風(fēng)險；第三，高度的重視客戶，這也是未來非常關(guān)鍵的。
簡單來講第一穩(wěn)住我們的基本盤。我們自己的戰(zhàn)略、文化、人才有沒有面對外部因素和市場因素，歸根結(jié)底有沒有志同道合的人，真正喜愛這個行業(yè)的人在一起，有沒有我們自己深耕的區(qū)域，做深耕的發(fā)展。
第二，控制經(jīng)營風(fēng)險。雖然外部壓力很大，市場環(huán)境很嚴(yán)峻，現(xiàn)在最大的問題是不確定性。我們覺得從我們的企業(yè)來講盡管有這些風(fēng)險，但是也不能停止發(fā)展。還是以攻為守，從發(fā)展中找到自己的主動權(quán)。
第三，高度重視客戶。這個客戶不單單是我們的業(yè)主、消費(fèi)者，還有我們上下游的供應(yīng)鏈，包括我們的同業(yè)的合作伙伴，包括其他方方面面關(guān)注和關(guān)心到我們的人。我們認(rèn)認(rèn)真真的做好每個項(xiàng)目，來無愧于這么多關(guān)注、關(guān)心我們的人，這才是我們未來企業(yè)和這個行業(yè)基業(yè)常青的基石。
我們大概就這三個方面。
【袁一泓】：謝謝。張晉元總。
【張晉元】：規(guī)模增長是一個很復(fù)雜的問題，也是每個企業(yè)非常關(guān)注的問題。我覺得幾點(diǎn)：
第一，對規(guī)模增長要有合理的預(yù)期。剛才幾位專家都提到了，尤其林董講得非常好，中國房地產(chǎn)快速發(fā)展的時代已經(jīng)一去不復(fù)返了，我們對規(guī)模增長要有預(yù)期，當(dāng)然每個企業(yè)不一樣。
第二，盈利水平要有合理的預(yù)期，主要就是因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在在各大城市調(diào)控的手段越來越豐富、越來越成熟。比如說北京、上海，按照大部分地產(chǎn)開發(fā)商的投資標(biāo)準(zhǔn)一般都是凈利潤10%，ROI20%，我相信沒有一個公司能夠達(dá)到。我們在做利潤預(yù)期和項(xiàng)目研判的時候要隨著市場的變化做調(diào)整。
第三，規(guī)模增長和風(fēng)險的平均。主要的手段就是控制負(fù)債率，因?yàn)槲覀兛吹角皫啄臧l(fā)展比較快的企業(yè)，尤其是負(fù)債比較高的企業(yè)現(xiàn)在壓力非常大，甚至有生存的危險。所以我的建議用負(fù)債率平衡，但是控制到什么程度每個企業(yè)都不一樣。金地在行業(yè)里邊的負(fù)債率應(yīng)該是最低的之一，我們在這方面比較保守，我們會控制的比較好。我也很同意龍湖這邊的觀點(diǎn)，還是要做一些更有持續(xù)性的業(yè)務(wù)，我們現(xiàn)在大概投資額15%-20%，放在持有性的物業(yè)，也是產(chǎn)業(yè)園的資產(chǎn)。這也是對我們產(chǎn)業(yè)發(fā)展的補(bǔ)充。
【蔣安綽】：非常認(rèn)同幾位同行說的，簡單來說我們要守住安全的底線。大家都說到有質(zhì)量的發(fā)展，不是簡單追求規(guī)模。這里邊有幾條紅線：產(chǎn)品紅線、服務(wù)紅線、財務(wù)指標(biāo)紅線。我覺得這些指標(biāo)達(dá)標(biāo)的情況下我們再去追求規(guī)模上的發(fā)展。 但是回過頭來這些指標(biāo)如果非常健康的達(dá)成了，回過頭來發(fā)展規(guī)模也是順勢而為的。所以既是敵人，又是朋友。
【主持人】：謝謝蔣總。因?yàn)闀r間有限，有一個小問題請在座的嘉賓回答一下，在未來追求高質(zhì)量發(fā)展中，今天大會的主題有一個關(guān)健詞是"安全"，與安全相對應(yīng)的就是風(fēng)險。請在座的幾位嘉賓每個人提一下哪些過程中最大的風(fēng)險，如果可能的話怎么對沖？ 韋森教授可以從經(jīng)濟(jì)背景的角度里提醒一下。
【韋森】：可能聽我講座的人都知道我看到的問題比較多一點(diǎn)，我一直講一個觀點(diǎn)中國問題是很多的，但是我們現(xiàn)在從整個來看還是儲蓄大于投資。廣義貨幣218萬億，存款212萬億，這么多的錢即使有些負(fù)債，中國經(jīng)濟(jì)會慢慢地降下來，但是出現(xiàn)大的風(fēng)波的可能性不是太大。房地產(chǎn)就是平穩(wěn)發(fā)展，中國經(jīng)濟(jì)會下行，但是大的風(fēng)險可能性不大，即使外貿(mào)國際環(huán)境不是太好，但是大的問題不是太大。
【林中】：我認(rèn)為最大的風(fēng)險就是不確定性的風(fēng)險，每年都有預(yù)料不到的事情，包括今年春節(jié)的時候還沒有疫情，我1月15號還跑到武漢開會。所以我覺得未來不確定性時代核心應(yīng)對的就是不確定性風(fēng)險，我覺得就是保有冗余，留有備手，以不變應(yīng)萬變。
【方明富】：現(xiàn)在對于企業(yè)來講不確定性是企業(yè)現(xiàn)在最不好把握的，今年的新冠疫情在年初開年會的時候是不知道的，兩個月銷售部關(guān)門也是大家不知道的。所以應(yīng)對這種不確定性就是努力的做好自己，要尊重市場，敬畏市場，尊重客戶，努力做好自己。
【胡若翔】：我們這個行業(yè)壓力很大，是因?yàn)槲覀兺顿Y很重，這跟互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)不一樣。對于這么重的行業(yè)來講，再加上這么大的不確定性，我自己覺得就是因時而動，把握時機(jī)，同時要保持克制。這一點(diǎn)是非常重要的，千萬不能出現(xiàn)大的錯誤。
【唐曉東】：我覺得面對眾多的不確定有一個是確定的，就是房住不炒，我覺得我們還是要敬畏市場，尊重政策，來穩(wěn)固的往前走。因?yàn)槲沂枪芡顿Y的，拿對了，踩準(zhǔn)周期了就是多賺和少賺的問題，拿錯了就是多賠和少賠的問題。所以我們要把確定房住不炒的問題想清楚再往前走。
【張晉元】：房地產(chǎn)的發(fā)展核心是投資，房地產(chǎn)的發(fā)展也是投資驅(qū)動。除了不確定因素之外最大的風(fēng)險就是投資、買地、并購，不要犯錯誤。怎么規(guī)避風(fēng)險？就是一定要做更加認(rèn)真的研究、研判，避免犯更大的錯誤。
【袁一泓】：蔣總？
【蔣安綽】：我認(rèn)為最大的風(fēng)險就是你不知道有風(fēng)險，我要把所有的風(fēng)險都看作最大的風(fēng)險，唯一的就是要求自己經(jīng)營的時候時刻保持穩(wěn)健發(fā)展，所有風(fēng)險都當(dāng)做是最大的風(fēng)險，我們要做的就是穩(wěn)健的發(fā)展。時刻提醒自己，哪怕非常小的風(fēng)險，一不小心就會變成最大的風(fēng)險，我們所有的風(fēng)險都要防范。
【袁一泓】：今天時間有限，第一場的對話就到這里，謝謝幾位嘉賓精彩的發(fā)言。謝謝大家！
