房訊網訊 由《21世紀經濟報道》主辦，全聯(lián)房地產商會、精瑞人居發(fā)展基金會聯(lián)合主辦的博鰲·21世紀房地產論壇第20屆年會，于2020年8月8日在上海浦東嘉里大酒店舉辦，論壇主題“穿越周期再出發(fā)：高質量增長的安全邏輯”。58同城高級副總裁、安居客COO葉兵出席論壇并發(fā)表主題演講。
各位嘉賓上午好！今天我是最后一個環(huán)節(jié)，我想給大家?guī)硪恍┎灰粯拥乃伎�。大家知�?8同城、安居客是一個互聯(lián)網平臺，是一個用戶平臺。當然也是我們今天跟房地產密切相關全國最大用戶找房的入口平臺。今天這個視角結合今天大會的主題"穿越行業(yè)周期"來看我們未來的新增長的機會點到底在什么地方。
開篇的時候會長講了未來的機會點在智能化、數(shù)字化、綠色環(huán)保上，從這個角度今天我跟大家溝通的主題是"新基建"，我認為它代表我們今天房地產整個新的未來。
談到新基建，過去3-5年里邊，從物流Iot、點上平臺、新能源汽車無人駕駛、旅游，包括今天很多的生活方式等等，其實新基建已經無處不在，滲透到我們今天生活的方方面面。
今天以其中的一個行業(yè)，就是我們今天在物流行業(yè)跟大家分享新基建背后的特點是什么。大家知道菜鳥物流過去幾年時間里邊投入了大量的資金、成本和研發(fā)力量構建物流領域Iot智能化物流平臺。我們今天看到的數(shù)據(jù)連接了從商家到用戶，從硬件到軟件，從整個的倉儲到智能化的分揀中心到快遞，過去新基建菜鳥投入了非常大的力量構建了數(shù)據(jù)中臺。核心就是打通了從硬件到軟件，從整個的服務鏈條里邊所有的數(shù)據(jù)標準、數(shù)據(jù)流通。所以這是我們認為菜鳥在構建物流Iot智能化平臺里邊非常重要的特點。
第二個特點，產業(yè)鏈的完善，物流的骨干網連接了全行業(yè)300萬人，覆蓋了全國2800多個縣，今天處理的訂單量每年有500一件。在美國買一個快遞可能一個星期，兩個星期到貨。今天通過新基建，通過智能化的產業(yè)平臺能夠給行業(yè)帶來效果。硬件的使用、技術力量的推動也讓整個行業(yè)效率得到了極大的提升。
大家知道整個倉儲物流分揀中心的機器人能夠替代人工分揀2萬次彎腰的工作量。同時在分揀中心的工人原來平均行走的步數(shù)是2萬步，通過今天的新基建的物流平臺，今天分揀中心的物流管理人員每天只需要走2000步，極大的減緩了整個工作的成本、工作的壓力，提升了整個行業(yè)的效率。
我們今天從物流這樣的新基建的產業(yè)來看其實數(shù)據(jù)中臺、連接，從硬件到軟件，標準化的數(shù)據(jù)打通，連接整個產業(yè)鏈條所有的供應商，所有的服務商，所有的從業(yè)機構。技術在推動整個新基建行業(yè)效率的提升也是至關重要的。
剛才前面談到的是物流，回到我們新基建的結論，新基建能夠提升行業(yè)的效率。作為全國最大的用戶找房，用戶找服務的互聯(lián)網平臺，我們的答案是新基建是能夠穿越行業(yè)周期，提升行業(yè)效率的。
回到前面Iot中來，整個物流的結論就是新基建整個要素，我這里邊提煉了一下，第一必須構建全行業(yè)、上下游、全產業(yè)鏈的數(shù)據(jù)標準。前面會長也提到了這個，我們看到整個行業(yè)、國家包括一些協(xié)會也在推動新基建在數(shù)據(jù)的標準化層面。我們覺得新基建這個點位是非常重要的，怎么打通數(shù)據(jù)，讓上下游變得無縫連接。
第二，產業(yè)鏈的重新構建，產業(yè)鏈上下游，各個服務者的分工明確。前面毛總也提到了他作為一個商業(yè)共享辦公新基建的參與者能不能即查即用。今天產業(yè)鏈所有專業(yè)分工有沒有充分地發(fā)揮出來，充分地成長起來是整個新基建背后非常核心的幾個要素之一。當然前面也提到了技術的研發(fā)、技術的產業(yè)投入也是非常重要的。所以新基建基本的要素：數(shù)據(jù)標準、產業(yè)鏈上下游打通、技術推動整個行業(yè)的提升。
今天的房地產我們在新基建，我們在產業(yè)提效，在數(shù)據(jù)標準，在產業(yè)鏈上下游的情況，包括今天在整個房地產技術層面上面到底是什么樣的情況。我想在這里用非常短的時間跟大家簡單的分享一下在房地產洞察到的幾個趨勢。
這里邊有4個趨勢：第一，我們在房地產行業(yè)的數(shù)據(jù)標準、數(shù)據(jù)建設、數(shù)據(jù)IT化、管理IT化、服務標準化，這個層面上到底是怎么樣的。我們在房地產上下游的分工，在整個產業(yè)合作的情況到底是怎么樣的。同時我想跟大家分享一下最近幾年時間在房地產上看到的，發(fā)現(xiàn)的，通過技術升級、技術改造、技術研發(fā)提升整個產業(yè)周期，提升產業(yè)效率新的進展。
同時還有非常重要的一點，今天是管理者參與到整個產業(yè)周期里邊，管理者自我管理意識也是整個新基建提升非常重要的標準。
這里我就四個問題我跟大家做一個分享。
趨勢一，今天我們發(fā)現(xiàn)在整個房地產行業(yè)，不管是開發(fā)企業(yè)也好還是物業(yè)夜管理企業(yè)，包括商業(yè)共享辦公，甚至存量資產的管理和銷售等等方面確實看到了這個情況，管理IT化、服務數(shù)據(jù)化、數(shù)據(jù)標準化。如果把整個產業(yè)周期以用戶為中心，以整個項目為中心進行鋪開的話，從項目的論證、立項，到整個施工管理，到最后的營銷，到最后的產品交付，包括進入到最后的存量，銷售實現(xiàn)以后產品交付，包括在住宅這個層面上面70年全周期里邊的延展服務。以這樣為周期的話大致的可以切分為兩個階段，第一個階段就開發(fā)階段來講今天市場上、行業(yè)上的開發(fā)商已經比以往任何時候注重管理IT化、服務數(shù)據(jù)化、數(shù)據(jù)標準化。今天的項目論證、設計規(guī)劃、施工管理，甚至包括營銷策劃等等，在項目管理數(shù)據(jù)化階段，今天中國房地產開發(fā)企業(yè)已經做得非常出色了。
我們想通過今天這樣的會議跟大家探討另外一個點位，房子是用來住的，房子的核心是今天的用戶。所以在用戶的數(shù)據(jù)管理化層面上面到底今天的行業(yè)處于什么水平。實話實說對于用戶管理這個層面整個行業(yè)還是處于非常初級的發(fā)展階段，跟我們前面的項目管理或者開發(fā)管理這個階段來比，今天越來越多優(yōu)秀的房企非常關注對于整個用戶數(shù)據(jù)化管理工作的推進。
在這個層面上我們也看到了一些狀況，1，數(shù)據(jù)非標，數(shù)據(jù)割裂。今天物業(yè)管理公司有自己物業(yè)的用戶和居民的數(shù)據(jù)，甚至智能化的家電企業(yè)也有自己家電企業(yè)的數(shù)據(jù)。我們看到的全是數(shù)據(jù)孤島，如何把今天的用戶數(shù)據(jù)從用戶的生命周期最早階段連通到最后的這個階段，在全生命周期鏈條管理層面上講我們看到的現(xiàn)狀是今天的用戶管理、數(shù)據(jù)化管理的水平依然是非常薄弱的。我們看到是割裂的，是靜態(tài)的，因為每個行業(yè)都有自己的數(shù)據(jù)標準，都有自己的數(shù)據(jù)定義，同時是個性化的定義。
這是我們看到的是用戶數(shù)據(jù)化管理層面上整個行業(yè)仍然處于相對比較早期的階段。相較于在項目管理、開發(fā)管理層面。我們提到用戶未來的數(shù)據(jù)管理能不能夠互聯(lián)互通，整個產業(yè)鏈條從硬件到軟件，從開發(fā)到存量管理，從買賣新房到入駐后整個用戶生活，在居住管理上面用戶數(shù)據(jù)管理化的核心是用戶全生命鏈條的數(shù)據(jù)標準化，互通、互聯(lián)，同時是動態(tài)管理，標準化和統(tǒng)一的管理。
58同城、安居客作為全國的互聯(lián)網平臺也在思考作為我們這樣的平臺我們怎么把今天的數(shù)據(jù)和今天的產業(yè)鏈條打通。大家都非常清楚58到家每天進入到20萬個家庭提供服務，58同城也有搬家等跟日常生活密切相關的數(shù)據(jù)。這些數(shù)據(jù)的打通怎么讓今天開發(fā)企業(yè)在項目立項階段就已經非常清楚在這個城市，在這個商圈所面對未來的買家，未來服務的用戶需求到底是什么。在產品設計階段，甚至包括銷售階段，甚至包括在后面的物業(yè)管理、存量管理階段。在這個層面上面有非常多優(yōu)秀的房企已經邁出了非常堅實的一步，在用戶全生命周期數(shù)據(jù)標準化方面做得非常不錯。綠地集團去年跟華為共同發(fā)布了智能+全產業(yè)平臺策略，打通硬件跟軟件，服務跟整個產品交付，包括5G、安防等等這些東西，這些都是非常不錯的體驗。
萬科也在通過萬科物業(yè)在存量管理上面怎么樣讓開發(fā)企業(yè)管理數(shù)據(jù)和萬科物業(yè)的管理數(shù)據(jù)，甚至包括存量資產的流轉，存量資產管理上面核心是人，是居民，是用戶。所以把用戶的全生命周期標準化、全量化的打通，從早期到后期全量進行管理是非常重要的。當然也包括恒大推的汽車綠色、環(huán)保出行戰(zhàn)略，在這個層面上面背后都是用戶全生命周期數(shù)據(jù)化、標準化管理的特點。
行業(yè)的第二個趨勢是整個房地產產業(yè)越來越開放互聯(lián)，分工越來越明晰化，越來越專業(yè)化。從整個產業(yè)來看有新房，有二手房，也包括前面毛總講的商業(yè)地產、辦公等等。在整個產業(yè)鏈條里邊我們看到了開發(fā)的Saas，后市場的家居服務企業(yè)。當然也包括58同城、安居客通過技術管理，通過技術力量提供全產業(yè)鏈增效的互聯(lián)網平臺。
今天作為一個互聯(lián)網平臺在智能化用戶的辨識，通過產業(yè)，通過技術怎么提升行業(yè)的效率。今天通過這樣的會議58同城也在推出自己智能化的開放平臺。前面已經講到了很多58到家數(shù)據(jù)，對用戶服務的數(shù)據(jù)，包括居住在這個小區(qū)，居住在商圈居民的喜好、習慣的數(shù)據(jù)，如何服務于產業(yè)，如何服務以拿項目階段，在產品設計階段，銷售階段，存量資產的管理階段，存量資產進入再次流轉的階段，如何利用今天智能化的開放平臺去服務好這些產業(yè)。
這里邊有幾個特點：第一，流量共生。今天我們也嘗試著把很多互聯(lián)網的工具讓今天的開發(fā)企業(yè)，今天的存量資產物業(yè)，包括二手房經紀公司共同利用技術管理好用戶。怎么把今天公域流量和私域流量打通，58在這方面做積極的努力。
同時今天的用戶數(shù)據(jù)要開放出來，今天的用戶數(shù)據(jù)要跟全量整個產業(yè)鏈條做深度的融合。在這個層面上面我們也嘗試在數(shù)據(jù)開放，甚至包括技術的開放，VR的開放�，F(xiàn)場智能在線售樓處技術水平的開放對于整個產業(yè)提效也是至關重要的。
另外我們怎么把今天整個行業(yè)的上下游，軟硬件打通，形成一體化的效果。這也是蠻關鍵的一點。前面陽光城的吳總也提到今天開發(fā)企業(yè)的健康已經過渡到Roie，到底今天開發(fā)企業(yè)怎么降本提效，怎么在銷售階段降本提效，怎么在存量資產管理方面降本提效。這里邊在用戶的工具管理、用戶的技術研發(fā)層面上面，市場上面也有包括像58、安居客這樣的互聯(lián)網公司提供這種服務。
以渠道銷售為例，今天的開發(fā)企業(yè)在整個行業(yè)停盤的階段怎么提升行業(yè)的效率，怎么加快項目的流轉，怎么降低獲客的成本，而不是過渡的依賴今天的渠道銷售。我相信在座很多開發(fā)企業(yè)的營銷老總都會思考這個問題。在這個層面上答案只有一個，利用技術，利用互聯(lián)網，利用科技來降低今天的獲客成本，來提升今天的自然流量，自然到訪的成交效率。這是今天回到大會的主題。在行業(yè)大周期的情況下，在平盤的情況下怎么提效，怎么找到新的增長點和新的增長機會。
趨勢三，確實在今天的房地產行業(yè)我們看到了越來越多的技術，AI、人工智能、5G、VR，都在提升整個行業(yè)效率。我們的答案是技術是提效的基石，不斷地挖掘新的可能滲透到每個行業(yè)，包括今天的開發(fā)企業(yè)，也包括存量資產的物業(yè)管理，這些都是非常關鍵的。
這里邊稍微舉幾個例子給大家看一下，整個技術提效方面已經在實踐了，比如說今天所有的開發(fā)項目暗場都上了VR。今天看到的結果是通過VR用戶極大地提升了找房效率，今天看到的結果就是效率，用戶可以通過VR看房提升4倍的連接效率。通過今天的線上看房連接效率極大地提升了。今天技術是推動整個行業(yè)提效非常重要的根本。
同時人工智能化的應用，包括智能客服也是非常重要的。很多暗場售樓處晚上不營業(yè)了，其實用戶找房的習慣高峰是晚上9點到10點，往往9點到10點是所有開發(fā)企業(yè)售樓處下班的時間。怎么把今天的用戶服務好，技術能幫到大家。通過人工智能客服7X24小時不間斷的提供在線服務，讓用戶的效率提高，提升連接的效率，降低企業(yè)開發(fā)企業(yè)銷售成本。這是非常關鍵的。
我們還有另外一個應用，通過在線的VR研究裝修的業(yè)務，通過3D建模，通過人工智能、機器學習等等讓整個云端樣板間所見即所得及時呈現(xiàn)在今天買家和用戶面前。很多售樓處在建樣板間的時候不是所有的戶型都有的樣板間的，怎么通過今天的云端樣板間降低今天開發(fā)企業(yè)在銷售階段的成本，這也是非常關鍵的。同時對于今天的開發(fā)企業(yè)來說還有另外一個重要的意義，我們在三線城市我們看到政府對于整個預售證的發(fā)放并不是要求結構封頂，在這個階段可能就可以提前上線未來的樣板間，來提升用戶的成交效率，用戶的服務效率，來提升行業(yè)的水平。
除了今天講到的VR、AI語音智能識別、自動化的虛擬裝修，包括我們今天的中國電訊，5G、華為、智能硬件、智能軟件全量的結合，背后都是技術。所以作為房地產整個從業(yè)人員我們應該深度思考未來新的技術怎么樣有機會改變整個行業(yè)效率。這是我們看到已經發(fā)生，而且正在逐漸演進，逐漸推進的過程。
有四個結論：第一，整個房地產行業(yè)都有這個趨勢，數(shù)據(jù)標準越來越完善，上下游軟件跟硬件的數(shù)據(jù)接口逐漸打通，管理不再是近乎于原來的項目管理，而是慢慢地過渡到以人為本，房子是人住，對人數(shù)據(jù)的關注度，不管是開發(fā)企業(yè)還是存量資產的管理企業(yè)都在關注數(shù)據(jù)的標準和數(shù)據(jù)未來一整套的服務。
整個產業(yè)分工也越來越明確，越來越專業(yè)化，包括前面講到的有些是做共享辦公的，也有專門做用戶數(shù)據(jù)管理和技術研發(fā)的，也有華為和美的在智能家電、安防、智能生活領域上下游專業(yè)分工，推動整個產業(yè)升級和提效是至關重要的。
當然所有這些東西都離不開技術，離不開技術研發(fā)的推動。58安居客作為互聯(lián)網的平臺，現(xiàn)在每天有將近3000名的工程師不斷地做用戶的識別，用戶的洞察，打通從房地產到生活服務，到整個全生命周期鏈條的技術能力，這些東西都是非常關鍵的，非常重要的。
當然還有非常重要的一點，今天越來越多的開發(fā)企業(yè)，存量資產管理企業(yè)管理者的自我管理意識也在提升。今天所有的管理者越來越意識到對用戶的管理不再是某個渠道的范圍，今天能不能把用戶管理好，就應該是開發(fā)企業(yè)和存量資產管理企業(yè)經營管理者的自我管理行為，我們應該把它管好，越來越多的企業(yè)已經開始重視這一點了。前面提到很多的企業(yè)也在推進用戶智能化的管理，用戶上下游打通的工作。
這是我們看到的整個房地產企業(yè)在過去幾年時間里邊非常明顯的趨勢。作為58同城、安居客，除了它是全國最大的用戶找房平臺之外，我們也有很多到家和本地生活存量資產服務的服務子項，連通整個上下游，從商家到用戶。
我們的思考也很簡單，今天的產業(yè)鏈條很多，產業(yè)周期很長，所以連接一切是服務而非管控，這是整個效率的核心。所以提效降本不管是營銷階段降低今天的渠道占比，提升白客和自然到訪的成交占比，還是對今天存量資產在物業(yè)服務，到底今天的居民要用什么樣的物業(yè)服務，要用什么樣的供應商，需要享受什么樣的生活，不管是買車、找房子、找保姆，還是未來下水道漏了等等，這些服務都是對用戶數(shù)據(jù)深度的洞察。所以聚焦行業(yè)效率是關鍵。
我們認為管理而非資本是推動所有效率的核心，我們回到事情的根本是效率本身，而非資本是推動整個事情行業(yè)發(fā)展的核心。同時58同城作為互聯(lián)網開放企業(yè)，我們堅信自己是公信的力量，我們是連接，而非管理，我們是連接所有階段的用戶數(shù)據(jù)，同時打通提升整個產業(yè)效率，不斷地加大我們對技術、研發(fā)、產業(yè)基礎設施的投入，來提升行業(yè)周期。
回到今天大會的主題，穿越行業(yè)周期，未來高增長機會點是什么？作為58同城、安居客的思考，基建是提效的根本，未來是用戶時代的到來。怎么把用戶服務好是我們今天思考最核心的主題。所以答案就是"未來已來，基建共贏"。謝謝大家！
來源：房訊網
