回顧2020年，深圳甲級辦公樓市場盡管一季度受疫情影響而受挫，但憑借著TMT與金融行業(yè)的需求支撐，市場活躍度自二季度起持續(xù)復蘇，年內錄得多筆來自新經(jīng)濟頭部企業(yè)的大面積租賃交易。全年新增供應約93萬平方米，全市租金水平跌幅較去年已明顯收窄。預測2021年供過于求的現(xiàn)象仍將持續(xù)，但凈吸納量有望恢復至2019年水平。

　　優(yōu)質零售物業(yè)方面，深圳消費市場逐步回暖并持續(xù)向好，全年凈吸納量達29萬平方米。為提高整體銷售平效，中高端購物中心增加零售業(yè)態(tài)比例，通過引進品牌首店、旗艦店等方式迎合年輕一代的消費需求。預計2021年新增供應面積將突破100萬平方米，創(chuàng)下歷史最高位。

　　深圳房地產(chǎn)投資市場熱度下半年逐步回升，金融機構表現(xiàn)活躍。全年大宗交易以辦公樓及住宅/公寓為主，并集中在羅湖區(qū)以及南山區(qū)。

　　甲級辦公樓

　　2020年，雖然我國經(jīng)濟因新冠疫情出現(xiàn)了短暫下行，但由于防控得當，疫情很快得到控制，加上財政貨幣政策協(xié)同發(fā)力，全國經(jīng)濟迅速重啟。與此同時，中國特色社會主義先行示范區(qū)的建設給深圳帶來新的發(fā)展機遇，深圳經(jīng)濟增速在四大一線城市中率先轉正，2020年前三季度全市地區(qū)生產(chǎn)總值同比增長2.6%，領跑全國主要城市。

　　仲量聯(lián)行深圳商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)李文杰表示：“疫情影響下深圳辦公樓市場需求在一季度轉涼，凈吸納量回落明顯，市場租金也錄得較大幅度下跌。但隨著深圳主要經(jīng)濟指標不斷改善，辦公樓市場活躍度自二季度起復蘇勢頭強勁，并于四季度加速恢復增長�！笔芤咔橛绊戄^小的企業(yè)抓住市場租金下行的機會，在大量租金具有競爭力的優(yōu)質辦公樓中選擇合適的搬遷目標。另一方面，鑒于不少企業(yè)仍采取較為保守的租賃策略，部分業(yè)主因此提供定制裝修等服務來節(jié)省租戶的搬遷成本，以吸引成本敏感型租戶的入駐。

　　來自新經(jīng)濟頭部企業(yè)的大面積擴租及搬遷需求不減。業(yè)務的快速擴張以及員工數(shù)量的增長支撐這些企業(yè)活躍的擴租和搬遷需求，并在年內貢獻了多筆租賃面積超過一萬平方米的成交，其中三筆甚至超過6萬平方米，據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計數(shù)據(jù)，同一時期內如此大面積的成交在全國范圍內也十分少見。

　　大型金融機構在租賃市場上的表現(xiàn)也相對搶眼。資本市場的活躍刺激了證券公司、基金公司等金融機構的業(yè)務增長，今年A股IPO融資規(guī)模因科創(chuàng)板、創(chuàng)業(yè)板注冊制的實施而創(chuàng)近年來新高，同時，我國公募基金管理規(guī)模和私募基金管理規(guī)模在今年均保持平穩(wěn)增長，這些都為證券、基金等機構的新設立和擴租提供了動力。值得一提的是，國內大型銀行持續(xù)推進籌建理財子公司及金融科技子公司，并錄得大面積的擴張和新設立的成交。

　　在TMT與金融兩大行業(yè)的支撐下，2020年辦公樓凈吸納量逐季上升，全年達60多萬平方米，在去年全年水平的六成以上。

　　今年共錄得約93萬平方米新增供應，其中近七成供應來自南山區(qū)，其它則位于福田區(qū)。由于多個原計劃在今年年底落成的項目延遲交付，四季度僅迎來一個新項目入市，即廣電金融中心。在辦公樓需求持續(xù)恢復和四季度供應壓力暫時緩解的背景下，四季度空置率從三季度的高點回落2.2個百分點，至年末錄得25.6%，同比上漲僅0.5個百分點。

　　今年全市租金水平整體跌幅較去年已明顯收窄，同比下降8.6%，且下半年的租金降幅也緩于上半年。 物業(yè)經(jīng)營管理能力不同的樓宇出租率分化明顯，出租率穩(wěn)定的辦公樓租金保持堅挺，而持續(xù)大面積流失租戶或者仍未達到年底出租率目標的辦公樓租金議價空間大。雖然四季度仍有個別辦公樓大幅降租，但是租金下調的樓宇占比不及三成。

　　市場展望

　　在“雙循環(huán)”格局下，粵港澳大灣區(qū)作為國內市場和國際市場雙循環(huán)的交匯點，將迎來新的發(fā)展機遇。預計大灣區(qū)將進一步擴大高水平的對外開放，吸引全球要素聚集以促進國內和國際市場更加緊密交流聯(lián)通，打造內外循環(huán)的創(chuàng)新高地。深圳作為大灣區(qū)發(fā)展的核心引擎之一，國內外資本將持續(xù)看好深圳的發(fā)展前景。

　　在全社會加快數(shù)字化轉型的浪潮中，新經(jīng)濟頭部企業(yè)憑借資源和流量優(yōu)勢，更擅長在不同的垂直領域尋找新的增長空間，競爭優(yōu)勢也更加凸顯，因此預計新經(jīng)濟企業(yè)向頭部聚集的趨勢仍將持續(xù)。新業(yè)務帶來的增長空間也將支撐這些企業(yè)強勁的擴張需求。此外，大型金融機構在發(fā)展金融科技相關業(yè)務上也逐漸步入快車道，科技賦能有助于金融機構在不同場景的快速布局從而吸引更多的流量和客戶，金融機構新設立金融科技子公司的需求將持續(xù)上升。

　　仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部總監(jiān)曾麗預測，在存量需求回升的基礎上，2021年來自新經(jīng)濟頭部企業(yè)和大型金融機構的新設立、擴租、升級等新增需求將進一步助力全市租賃活躍度的提升。與此同時，明年即將落成的項目中有不少金融類企業(yè)的總部，如位于福田中心區(qū)的建設銀行大廈、國信金融大廈、安信金融大廈，以及位于南山后海片區(qū)的大成基金總部大廈。因此在需求增長以及可觀的總部自用面積支撐下， 2021年凈吸納量有望恢復至2019年水平。

　　供過于求的市場現(xiàn)象仍將持續(xù)。未來12個月市場將迎來近180萬平方米的新增供應入市，并將推高全市空置率至26-30%的水平。深圳辦公樓租金水平將繼續(xù)承壓，但在需求持續(xù)恢復增長的基礎上，2021年全市整體租金下跌幅度較今年將進一步收窄。此外，預計位于核心地段且資產(chǎn)管理更加專業(yè)化的優(yōu)質辦公樓仍將有良好的出租率表現(xiàn)，租金也將保持穩(wěn)定。

　　優(yōu)質零售物業(yè)

　　2020年初，新冠疫情的爆發(fā)無疑給深圳零售市場按下了暫停鍵。然而，隨著疫情得到有效控制，在政府促進消費增長等一系列措施下，深圳消費市場逐步回暖并持續(xù)向好，展現(xiàn)出較強韌性，大部分購物中心因此迎來客流及銷售額的穩(wěn)步恢復。1-10月，深圳社會消費品零售總額同比下降7.5%，增速從今年的最低位反彈15.4個百分點。

　　消費的穩(wěn)步恢復有效提振零售商信心，全市整體租賃需求于二季度進入復蘇階段，全年凈吸納量則達到29萬平方米。 “值得注意的是，新冠疫情的全球蔓延促使高端消費需求回流，不少國際美妝及奢侈品品牌選擇加碼深圳零售市場，呈現(xiàn)擴張趨勢。與此同時，新能源汽車與潮玩業(yè)態(tài)也在消費升級的大背景下一定程度支撐起整體租賃需求的恢復�！敝倭柯�(lián)行深圳零售地產(chǎn)部高級經(jīng)理吳家寧指出，“我們還觀察到疫情加速了許多服飾零售商在開店與選址策略上的轉變。密集布點而產(chǎn)生的規(guī)模效應不再，如今零售商更加看重單店收益，且搭建線上平臺已成趨勢，以期形成流量循環(huán)、增強客戶黏性�！�

　　另一方面，根據(jù)今年租賃成交記錄顯示，部分中高端購物中心為了提高整體銷售平效，會適度增加零售業(yè)態(tài)的比例，通過引進品牌首店、旗艦店等方式迎合年輕一代的消費需求。例如，萬象天地成功推出一系列美妝精品店以及多個人氣品牌首店，給消費者提供更好的購物體驗。此外，許多設計元素突出的中高檔女裝服飾品牌利用這類項目調整升級的機會，紛紛進場搶占先機。與此相對的，受項目定位和地理位置等因素限制，一些經(jīng)營狀況欠佳的區(qū)域型項目開設更多餐飲與體驗類門店以提高項目的入駐率。

　　今年全市迎來4個優(yōu)質零售項目入市，新增供應共計33萬平方米，其中包括萬達集團在深圳的首個輕資產(chǎn)零售項目——寶安福城萬達廣場。得益于整體市場氛圍有所好轉，這些項目均取得90%以上的開業(yè)率，入駐表現(xiàn)理想。因此，新增供應并未對全市空置率造成明顯上行壓力。截至第四季度末，全市空置率同比上升0.5個百分點至2.8%。

　　疫情對于深圳零售市場的影響逐漸消散，不少購物中心的租金跌幅自三季度出現(xiàn)收窄，全年整體租金則同比下降1.1%。購物中心的租金表現(xiàn)仍存在分化，具體而言，業(yè)態(tài)組合欠佳、硬件設施陳舊的項目急需調整租賃策略加快提升出租率，不得不采取下調租金的方式吸引零售商入駐，以此緩解經(jīng)營困境。反觀核心商圈的優(yōu)質零售項目，憑借著較快的銷售額恢復速度，得以在相對復雜的市場環(huán)境中維持整體租金穩(wěn)定。

　　市場展望

　　預計短期內整體租賃需求仍將處于恢復狀態(tài)。曾麗表示：“年輕化的人口結構以及在疫情過后展現(xiàn)的消費能力使深圳成為更多國內外知名品牌拓展華南市場的首選之地，因此在國家堅定實施擴大內需的背景下，‘首店經(jīng)濟’將助深圳零售市場再發(fā)力。但是不少中端服飾品牌由于經(jīng)營壓力依舊存在，對近期擴張保持謹慎，加上傳統(tǒng)零售商積極打通全渠道零售，并不斷調整實體店的經(jīng)營策略，可以預見市場仍面臨一段時間的結構性調整�！�

　　供應方面，預計2021年大量項目將扎堆入市，全市新增供應面積或將突破100萬平方米，創(chuàng)下歷史最高位。基于新增供應將主要集中在市郊，除少數(shù)位于成熟住宅區(qū)或未來具有發(fā)展?jié)摿Φ貐^(qū)的項目有望取得較好的開業(yè)率外，大多均面臨較大的招商壓力，因此整體空置率或將攀升至近5年高位。

　　至于租金，考慮到短期內市場供大于求，全市購物中心的租賃情況將繼續(xù)出現(xiàn)分化。市區(qū)核心商圈的項目對于優(yōu)質零售商而言，吸引力持續(xù)上升，這將驅動市區(qū)租金小幅上升，而市郊不少業(yè)主仍將采取降低租金以求快速去化的策略。

　　房地產(chǎn)投資市場

　　仲量聯(lián)行深圳投資部總監(jiān)曾紀欣表示：“今年的疫情緩慢了投資人的投資決策以及考察, 但并沒有影響投資粵港澳大灣區(qū)和深圳市場的決心，投資人下半年加快在深圳尋找優(yōu)質項目�！�

　　盡管深圳辦公樓市場全年租金錄得明顯下調，空置率也一度出現(xiàn)較大幅度的上漲, 然而業(yè)主并沒給出更大的價格談判空間，資產(chǎn)資本值也沒有受太大的影響。隨著深圳經(jīng)濟合辦公需求快速復蘇，加上政府多項政策規(guī)劃的支持，投資市場熱度回升。同時在深圳周邊，包括東莞、佛山等地的優(yōu)質物流項目也備受關注。

　　從投資物業(yè)類型來看，深圳全年大宗交易仍以辦公樓及住宅/公寓的物業(yè)類別為主，分別占交易總額的61%和20%。其中，辦公樓投資型買家占比超過65%。此外，東莞市場也錄得一筆甲級倉儲項目的大宗成交。

　　從投資區(qū)域分析，深圳大宗投資成交主要集中在羅湖以及南山，其中辦公樓的成交主要在羅湖筍崗、南山科技園、南山招商蛇口片區(qū)。

　　從投資者行業(yè)分類可以看出，保險類公司表現(xiàn)活躍，占據(jù)全年大宗交易總額近六成；其次是私人投資者，占比為16%。

　　市場展望

　　投資者將持續(xù)關注深圳市場。自用型買家對樓宇硬件有較高要求，因此主要關注位于福田和南山成熟片區(qū)的優(yōu)質物業(yè)。而基金和保險買家除了繼續(xù)關注核心優(yōu)質物業(yè), 還會尋找可升值改造且地理位置優(yōu)良的項目。

　　來源：仲量聯(lián)行

編輯：wangdc