S集團創(chuàng)辦于1990年，作為中國商業(yè)企業(yè)的領(lǐng)先者，經(jīng)營商品涵蓋傳統(tǒng)家電、消費電子、百貨、日用品、圖書、虛擬產(chǎn)品，全場景S集團易購線下網(wǎng)絡覆蓋全國，擁有各類創(chuàng)新互聯(lián)網(wǎng)門店13000多家，穩(wěn)居國內(nèi)線下網(wǎng)絡前列；S集團易購線上則通過自營、開放和跨平臺運營，躋身中國B2C行業(yè)前列。

　　以線上線下的融合發(fā)展引領(lǐng)零售發(fā)展新趨勢，S集團不斷追求前沿技術(shù)與最新理念的應用。2020年S集團與建筑智能運維專業(yè)服務商博銳尚格展開深度合作，以S集團智云數(shù)字化管理中心為里程碑，啟動智能建筑運維前探工作。

　　全數(shù)字化工程部：增能創(chuàng)效，盡在掌握

　　S集團廣場踞人民路核心，是由國際知名建筑設計公司RTKL精臻設計的32萬平米城市綜合體，經(jīng)典雙塔雅致造型，328米高度與惠山齊平。

　　與世界知名物業(yè)管理公司世邦魏理仕達成戰(zhàn)略合作，S集團希望借助CBRE享譽全球的物業(yè)管理經(jīng)驗，為10萬平米購物中心、五星級凱悅酒店、5A甲級寫字樓與精裝酒店式豪宅提供獨到服務，打造無錫商業(yè)新地標。經(jīng)過一段時間的運維，S集團不滿足于即有成績，經(jīng)過與博銳尚格的深度探討，提出了“全數(shù)字化工程部”的構(gòu)想，提出四個理想場景與對應的期望：

　　全數(shù)字化運行過程呈現(xiàn)——管理場景模塊化、數(shù)據(jù)化、精細化

　　物業(yè)工程整體管理有術(shù)——數(shù)據(jù)決策，動態(tài)調(diào)整，模式優(yōu)化，品耗兼顧

　　工程技術(shù)人員執(zhí)行增效——標準規(guī)程SOP化，執(zhí)行在線化，流程線上化

　　設備安全與資產(chǎn)管理可控——全貌監(jiān)測，提前預警；三維建模，信息共享

　　以此場景為藍圖，經(jīng)過深入規(guī)劃設計建設，通過基于BIM的運維響應中心、建筑能源全過程量化管理、設備設施AIOT增強管理、健康與環(huán)境主動管理等四大解決方案的實施，博銳尚格為S集團打造了智云數(shù)字化管理中心，樹立了“全數(shù)字化工程部”樣板。

　　落成后的S集團智云數(shù)字化管理中心在內(nèi)部被親切的稱為“智云機房”，通過“人、事、物、錢”四大條線管理，落實了理想場景構(gòu)想，全面實現(xiàn)增能效創(chuàng)效，極大的節(jié)約了人力物力

智云數(shù)字化管理中心管理模塊

　　一、全數(shù)字化運行與結(jié)果呈現(xiàn)：整體工作模塊化、數(shù)據(jù)化、精細化

　　S集團項目包含寫字樓、酒店、商業(yè)、公寓四個業(yè)態(tài)，智云系統(tǒng)覆蓋商業(yè)和寫字樓的冷站，其中僅商業(yè)一處，B1-7F面積達9.8萬，商管工程物業(yè)總共59人，服務商戶140多家，日常負責末端風機組90臺，加上B1吊頂機約120臺左右，廣場照明、扶梯、客梯、多經(jīng)點位等，日常工作可謂千頭萬緒。

　　以智云機房為依托的S集團全數(shù)字化工程物業(yè)組織，針對工程物業(yè)組織日常管理的“人、事、物、錢”等各種具體事項，拆分成能耗管理、設備運行、環(huán)境管理、人員管理、維修管理、巡檢維保管理、設備安全、資產(chǎn)管理8個領(lǐng)域，分成資產(chǎn)管理組、中控管理組與技術(shù)管理組三個模塊，推進日常管理。

全數(shù)字化工程部組織的管理邏輯

　　數(shù)字化工程物業(yè)組織通過“智云執(zhí)勤工作歷”，實現(xiàn)組織驅(qū)動，改變了傳統(tǒng)物業(yè)工作組織“以經(jīng)理意志為驅(qū)動”的工作狀態(tài)，也改變了工作流程。下面將就物業(yè)運維管理者最關(guān)心的能耗管理、環(huán)境管理與設備運行，介紹智云平臺帶來的數(shù)字化轉(zhuǎn)型，展示當下的管理流程與管理狀態(tài)。

　　1、節(jié)能降耗，實現(xiàn)精細化的能耗管理

　　能耗管理傳統(tǒng)使用抄表管理方式，對能耗管理關(guān)注較高的物業(yè)，能做到每月整體抄表四次、重點設備天天抄，管理已經(jīng)非常到位。但這種管理有兩個缺陷：一、投入大量人力，一個月四次抄表至少要投入16個人天左右，還不算天天抄的重點設備；二、無法做到精細化管理，因為抄表的顆粒度仍然不足（達不到逐時逐支路都有用能數(shù)據(jù)記錄的程度），不能分析用電超在哪天、什么時段超的、什么原因超的。

　　智云機房運行模式改變了能耗管理的流程，系統(tǒng)通過新裝600多塊智能電表和原有電力系統(tǒng)改造，實現(xiàn)了用電數(shù)據(jù)實時傳回平臺，可以以小時為單位進行分項用電的統(tǒng)計。不僅如此，平臺能耗管理系統(tǒng)還可以對每個用電支路/分項進行策略設置，監(jiān)測用電是否異常，同時可以提供月度能耗、日能耗使用，以及同比、環(huán)比、及周同比等多維度的比較，為節(jié)能策略提供有效依據(jù)。

智云平臺的月度能耗分析

　　通過一段落時間運行，S集團的能耗管理已經(jīng)可做到盡在掌握：計劃用能多少、實際用能多少、什么時候用的、什么時候用超的、因為什么用多了……都知道，門清！

　　2、多方數(shù)據(jù)，實時保障環(huán)境品質(zhì)

　　環(huán)境品質(zhì)的主動管理直接關(guān)系服務口碑、租金收益和顧客體驗。

　　傳統(tǒng)工程物業(yè)的管理方式是在各個樓層定點安裝溫度計、定點巡檢溫度情況，以評估當天的環(huán)境情況。這里也存在兩個問題：一、投入大量人力，一個月綜合計算需要投入至少5-8個人天；二、無法實現(xiàn)更精細的環(huán)境管理，如上午10點查看了解是27度，但下午1點是多少度、4點是多少度，空間悶不悶、PM2.5量多少都無法量化，管理者對環(huán)境的感知像是存在一堵墻，時效性、客觀性都不足，進而增大了環(huán)境失控風險。

　　智云機房運行模式改變了環(huán)境管理的狀態(tài)，現(xiàn)在全場安裝89臺環(huán)境傳感器，可以實時傳回CO2、CO、溫度、濕度等各種影響環(huán)境品質(zhì)的參數(shù)，可以形成量化的數(shù)字化環(huán)境系統(tǒng)，實時掌握場館內(nèi)的品質(zhì)情況，極大的降低了降低了環(huán)境品質(zhì)失控的風險；且基于大量客觀的環(huán)境數(shù)據(jù)，便于管理決策。

智云平臺根據(jù)實時數(shù)據(jù)反饋調(diào)研環(huán)境運營策略

　　3、化繁為簡，運營無憂的設備運行系統(tǒng)

　　建筑機電設備運行管理的工作復雜且量大，典型的兩部分是照明和冷站的運行管理。傳統(tǒng)模式，冷站管理基本靠工程班組的經(jīng)驗來支持：幾點開、幾點關(guān)、閥門開多少、蓄冷蓄多久、冷站技工具體的操作執(zhí)行流程……都要工程經(jīng)理或暖通主管憑借經(jīng)驗指揮，復雜且中間要投入大量人力，如僅冷熱源班組就需要6個人3班倒。

　　除人力數(shù)量的投入外，傳統(tǒng)管理模式還存在重大弊端：需要人全身心的投入到這件事去執(zhí)行操作，而人控制的頻率和精度都不夠，且人的疏忽不可避免，因此問題頻出。

　　智云機房的運行模式改變了設備運行的狀態(tài)，目前通過大數(shù)據(jù)綜合分析歷史開機經(jīng)驗，整合形成運行模式。目前已經(jīng)形成區(qū)分開店時間、區(qū)分溫度等八種設備運行模式，所有運行模式均支持自動運行。

　　現(xiàn)在設備管理系統(tǒng)可以按照預設的模式自動開關(guān)機，平臺針對不同天氣設置了不同的供水溫度要求，依靠智云平臺后臺的核心算法，可以對標供水溫度，自動加機減機、加泵、減泵、調(diào)整負載，水閥開度等等實現(xiàn)動態(tài)調(diào)整，解決了傳統(tǒng)運營模式的弊病。

　　同時系統(tǒng)設置了多角度的故障評測模式，可以精確定位故障，對故障排查定位、預警起到了很大幫助作用。運行僅兩個月，即通過系統(tǒng)故障信號準確定位26處影響環(huán)境品質(zhì)的末端設備故障。

精確定位故障提供了保障節(jié)能的良性土壤

　　二、工程物業(yè)管理有術(shù)：數(shù)據(jù)決策，動態(tài)調(diào)整，模式優(yōu)化，品耗兼顧

　　“數(shù)據(jù)決策，動態(tài)調(diào)整，模式優(yōu)化，品耗兼顧”是智云平臺的四大管理特點，把物業(yè)運維工作拆分成能耗管理、設備運行、環(huán)境管理、人員管理、維修管理、巡檢維保管理、設備安全、資產(chǎn)管理8個領(lǐng)域，并完成數(shù)字化的運營流程升級，同時通過智云工作歷的推進，智云機房實現(xiàn)了工程物業(yè)管理全過程可知可控，提升了物業(yè)工程整體決策能力，提高了整體管理質(zhì)量。

　　智云工作歷可視化的作業(yè)部分，有日報、能耗分析等內(nèi)容，這部分把環(huán)境系統(tǒng)當眼睛、耳朵，以大量數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，對標品質(zhì)、能耗，實現(xiàn)模式優(yōu)劣評估與不間斷的優(yōu)化管理，不斷降低運維決策難度，提升管理質(zhì)量。

智云工作歷

　　數(shù)字化帶來的是絕對的決策依據(jù)，以冷機運營為例，智云平臺通過數(shù)據(jù)分析，改變了物業(yè)5年的開機方式。

　　以往物業(yè)早上7點開始打開全部3臺冷機，上午11點開始融冰，下午3點左右停止融冰，到5點30分之后再次融冰到到晚上7點。物業(yè)認為高峰時拉低溫度，可以抵御高峰負載期。但智云平臺分析溫度曲線發(fā)現(xiàn)，環(huán)境溫度全天呈下降趨勢，下降額度與供冷時長有關(guān)，環(huán)境溫度不受供水溫度短期內(nèi)上下1-2度范圍的浮動影響，且高峰期溫度只能暫緩了下降率。而從實際圖表數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，直接決定營業(yè)期環(huán)境溫度的，是起始供冷時間和全天供水溫度區(qū)間。

　　總結(jié)以上情況物業(yè)制定了新的開機方案：早上7點30開機2臺，8點開始融冰，通過智能算法調(diào)控冰槽閥門開度，維持全天供冷在8度左右。8點打開5、6、7層末端機組，9點打開1、2、3、4層末端機組。最終相比歷史開機方式，實現(xiàn)了節(jié)能與提升環(huán)境品質(zhì)兩個目標——這就是數(shù)字化的最大意義，為決策提供了大量的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。

數(shù)字化分析過程

　　三、工程技術(shù)人員執(zhí)行增效：標準規(guī)程SOP化，操作知識庫化，流程線上化

　　物業(yè)運營管理中的人力管理一直是難關(guān)痛點。管人太難，所以大家通過事的結(jié)果來反饋到管人。智云平臺通過技術(shù)標準、流程規(guī)程的SOP化與操作知識庫化，讓執(zhí)行更可控，進而提升人力管理效率。

　　巡檢、維保、維修是物業(yè)每月都要例行推進的“事”，傳統(tǒng)工作狀態(tài)大家都了解：怎么修的、什么時候去的、干完了沒、這個月干了多少、質(zhì)量如何、現(xiàn)場維修是否及時、動作是否到位……管理人員都不知道，像個黑匣子，只能去一線人盯人。

　　智云平臺上線后，針對巡檢、維保這些日常工作，博銳尚格幫助S集團制定了技術(shù)標準和周期，實現(xiàn)系統(tǒng)定期派發(fā)，并設置了接單時效要求，又提出了每一步驟進行細化拍照的要求，讓整個過程實現(xiàn)了線上記錄留痕，實現(xiàn)了執(zhí)行在線、過程可視、結(jié)果可評的事務管理。

工單監(jiān)管系統(tǒng)將技術(shù)標準、執(zhí)行過程融合于一體，極大提升了技術(shù)人員執(zhí)行能力

　　通過線上系統(tǒng)，管理者可以實現(xiàn)在線的進度把控，全面在線了解工作質(zhì)量，同時一個個工單累計在一起，又通過數(shù)據(jù)提升了對人的管理指標。通過個人完成率、逾期率、接單總數(shù)等數(shù)據(jù)，形成了具體崗位的量化指標，以及工作量、工作態(tài)度、工作質(zhì)量的評價指標。這些都為管理人提供了真實的參考數(shù)據(jù)，為績效管理提供了必要依據(jù)。

智云平臺提升了整體管理水準

　　四、設備安全與資產(chǎn)管理可控：全貌監(jiān)測，提前預警；三維建模，信息共享

　　設備安全和資產(chǎn)管理是物業(yè)運營的“隱性工作”，智云平臺通過“全貌監(jiān)測，提前預警” 的監(jiān)測管理工作建設，以及”三維建模，信息共享“的資產(chǎn)信息建設工作，改變了其傳統(tǒng)的“不可控狀態(tài)”，讓管理變得可控。

　　全貌監(jiān)測，提前預警

　　傳統(tǒng)設備安全工作是模糊的，設備在運行中的狀態(tài)是什么樣不知道，甚至設備已經(jīng)壞了，但因未影響直接運行質(zhì)量，所以管理者并不知曉。

　　智云平臺基于設備損壞之前的病癥反饋，如溫度報警、過載報警，高壓報警等等，提供了報警統(tǒng)一平臺，對場館的各項報警數(shù)據(jù)進行收集，并監(jiān)測運行狀態(tài)。在系統(tǒng)互通、數(shù)據(jù)打通的基礎(chǔ)上，設備報警可以直接轉(zhuǎn)為工單，將數(shù)據(jù)推到工單系統(tǒng)內(nèi)進行下一步處理，實現(xiàn)了建筑全貌的監(jiān)測管理。

　　三維建模，信息共享

　　資產(chǎn)管理通過BIM三維建模的數(shù)字化交付方式，提供了三維、二維資產(chǎn)清單及位置信息圖，解決了依靠人來記資產(chǎn)位置的弊病，再也不會出現(xiàn)人走了，設備不知道在哪的情況。

　　未來智云系統(tǒng)還會實現(xiàn)工單系統(tǒng)與IBMS系統(tǒng)后臺的打通，實現(xiàn)數(shù)據(jù)同步，將維保、維修、巡檢記錄作為病歷卡自動更新到每一個設備的設備臺賬內(nèi)，形成類似4S店的保養(yǎng)記錄，擺脫掉設備狀況依靠人定義的現(xiàn)狀，同時通過信息在線分享，杜絕“只有張三了解那臺設備”的情況，為資產(chǎn)的評估提供有力依據(jù)。

　　閉環(huán)體系提供四大管理價值

　　從管理角度說，物業(yè)運維要有計劃、有執(zhí)行、有監(jiān)督，三個關(guān)鍵要素都需要落地并進行循環(huán)，完成管理閉環(huán)。

　　智云平臺建立工作歷的概念，通過由上至下的管理體系搭建運，實現(xiàn)了整個建筑管理的閉環(huán)管理，同時以數(shù)據(jù)對接管理需求，實現(xiàn)建筑全貌的數(shù)據(jù)監(jiān)管，提供了運行安心、進展安心、質(zhì)量安心、方式可選的管理模式。

　　運行安心：設備運行呈現(xiàn)不斷優(yōu)化的模式，管理者只需監(jiān)管模式是否正確，就可以保障運行品質(zhì)和能耗；只需要監(jiān)管工單執(zhí)行結(jié)果性數(shù)據(jù)，就可以知道人效管理情況。

　　進展安心：工單執(zhí)行在線、執(zhí)行可視，管理者關(guān)心事件的進展及狀態(tài)盡在掌握，杜絕了管理黑匣子。

　　質(zhì)量安心：所有維修、巡檢、維保工單都有標準可依，且步驟留有痕跡，技術(shù)工程師按步驟推進，就可以確保質(zhì)量。

　　方式可選：智云平臺提供兩種管理方式，一種輕度管理，一種深度管理。輕度管理是把控關(guān)鍵數(shù)據(jù)是否正常，非重要報警不管；深度管理是只要存在異常，就要去管，有報警就究原因。兩種方式起來的管理效果不一樣的，S集團目前采用輕度管理模式，力求采用經(jīng)濟模式達到更高服務品質(zhì)。

　　數(shù)字化運營實現(xiàn)多維價值

　　S集團的智云平臺通過階段運營，取得了直接與間接兩方面價值。

　　間接價值主要是服務品質(zhì)的提升，而直接價值包括人力、財力兩方面的節(jié)約。從6個月的運營數(shù)據(jù)來看，十萬量級成本節(jié)約可以輕松取得。人力方面，以14名技工編制的場館對標（含冷站），目前冷站運行至少釋放2個人力，能耗管理釋放0.5個人力，環(huán)境管理及排障釋放1個人力，在提升管理效率、實現(xiàn)真巡檢、真維保的同時，大約釋放了3-4人的人力，去年忙不過來業(yè)務，現(xiàn)在輕松就可以完成。

　　結(jié)合去年供冷季的冷站運行能耗數(shù)據(jù)，2020年供冷季，冷站運行月平均節(jié)能約5萬kWh/月，供冷季綜合節(jié)能約30萬kWh。

　　秉承“與客戶過日子”的獨特經(jīng)營哲學，博銳尚格理解建筑運維的長期持續(xù)，正與一批商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的先行者一起，通過流程、業(yè)務、乃至商業(yè)模式的重構(gòu)與創(chuàng)新，通過長期可持續(xù)的專業(yè)服務，塑造行業(yè)共生關(guān)系，與客戶一起成長！

　　博銳尚格：作為建筑運維領(lǐng)域數(shù)字智能（DAT：Digital  Technolgy& AI Technolgy）專業(yè)服務商，博銳尚格服務于建筑運維管理組織，提供涵蓋建筑數(shù)字化、機電自動化、管理信息化、監(jiān)控智能化、決策數(shù)據(jù)化相關(guān)軟硬件產(chǎn)品及服務的全棧級解決方案，助力客戶數(shù)字化轉(zhuǎn)型，提升運營保障能力、釋放組織能量、創(chuàng)造持續(xù)價值。秉承“與客戶過日子”的獨特經(jīng)營哲學，博銳尚格立志打造一家牛的讓員工幸福的企業(yè)，用數(shù)字智能服務每個建筑，創(chuàng)造可持續(xù)的美好生活！