香港每月物業(yè)市場(chǎng)報(bào)告

　　2024年6月

    甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)

　　香港島

　　由于經(jīng)濟(jì)情況疲弱，6月份港島區(qū)甲級(jí)寫字樓整體租賃需求停滯不前，寫字樓租金則持續(xù)下跌。港島區(qū)的整體寫字樓空置率仍然高企，對(duì)業(yè)主帶來(lái)相當(dāng)大的壓力，要通過(guò)減租來(lái)吸引租戶。

　　正面來(lái)看，6月份的新寫字樓租賃個(gè)案主導(dǎo)租賃市場(chǎng)，大部分租賃交易集中在中環(huán)，吸納主要來(lái)自專業(yè)服務(wù)和金融機(jī)構(gòu)。

　　展望未來(lái)，預(yù)計(jì)2025年落成的甲級(jí)寫字樓總樓面面積約930,000平方英尺，位于中環(huán)及銅鑼灣為主。此外，隨著更多新寫字樓計(jì)劃落成，香港甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的新租賃來(lái)自寫字樓升級(jí)和搬遷的需求。

　　九龍區(qū)

　　跟香港島的情況不同，6月份的寫字樓市場(chǎng)由新租個(gè)案主導(dǎo)，九龍區(qū)的寫字樓受經(jīng)濟(jì)不確定性和暑假季節(jié)性影響，九龍區(qū)的寫字樓活動(dòng)顯著放緩。寫字樓交易宗數(shù)由續(xù)租主導(dǎo)而非新租個(gè)案。

　　6月份缺乏大量寫字樓新租賃成交。隨著新寫字樓的使用量下跌，租金攀升，現(xiàn)任業(yè)主更愿意在續(xù)租期間，提供租金優(yōu)惠和補(bǔ)貼去吸引租戶，越來(lái)越難推動(dòng)九龍區(qū)的搬遷決定。

　　除了金錢上的補(bǔ)貼外，一些業(yè)主還愿意提供資本支出補(bǔ)貼，例如靈活的租賃和裝修條件，以吸引租戶。這種趨勢(shì)仍然持續(xù)，預(yù)計(jì)這一需求來(lái)源將成為未來(lái)幾個(gè)月推動(dòng)市場(chǎng)租賃的動(dòng)力。

　　寫字樓續(xù)約和升級(jí)為主導(dǎo)的搬遷個(gè)案主導(dǎo)九龍區(qū)寫字樓租賃市場(chǎng)，意味著有機(jī)會(huì)令市場(chǎng)穩(wěn)定下來(lái)，因此我們預(yù)計(jì)2024年下半年九龍區(qū)寫字樓市場(chǎng)的活動(dòng)和租金將保持相對(duì)穩(wěn)定。

    住宅物業(yè)市場(chǎng)

　　隨著放松樓市調(diào)控后，3月和4月買家入市步伐明顯加快。然而，受減息延遲、市場(chǎng)不明朗及大量新盤未售出等因素影響，5月份住宅成交宗數(shù)回落至約5,550宗，6月進(jìn)一步下滑30%至3,856。

　　自宣布放松樓市調(diào)控后，今年3月和4月連續(xù)兩個(gè)月的住宅樓價(jià)都有所上漲。2024年5月住宅樓價(jià)按月下跌1.2%，較去年同期下跌12.7%。盡管開發(fā)商不斷減價(jià)，但在持續(xù)高息口情況下，買家仍然保持謹(jǐn)慎。

　　在豪宅市場(chǎng)，住宅銷售勢(shì)頭堅(jiān)挺，市場(chǎng)上，一些老牌豪宅的交易價(jià)格較高峰值大幅折扣。

　　人才的涌入也推動(dòng)香港住宅租賃市場(chǎng)發(fā)展，帶動(dòng)租賃指數(shù)創(chuàng)四年半新高，按月上升1%。我們預(yù)計(jì)，非本地學(xué)生人數(shù)不斷增加、專業(yè)人才涌入和外籍人士回流，將繼續(xù)推動(dòng)住宅租賃市場(chǎng)。

　　展望未來(lái)，我們預(yù)計(jì)除非按揭貸款利率跌至3%左右之前，否則住宅樓價(jià)不會(huì)反彈。開發(fā)商還需要再賣出8,000-10,000個(gè)單位，然后才能加價(jià)，這至少還需要6到9個(gè)月的時(shí)間才能實(shí)現(xiàn)。

    零售物業(yè)市場(chǎng)

　　香港零售市場(chǎng)持續(xù)低迷，2024年5月零售業(yè)總銷售額按年下跌11.5%至港幣305億元。

　　2024年上半年零售餐飲業(yè)租賃市場(chǎng)走勢(shì)好壞參半。一方面，有零售商鋪關(guān)閉結(jié)業(yè)。另一方面，一些內(nèi)地餐飲品牌迅速在香港擴(kuò)張，但發(fā)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額不足以支持高昂的租金。

　　正面來(lái)看，中國(guó)內(nèi)地電動(dòng)汽車品牌正積極拓展香港零售市場(chǎng)，尤其關(guān)注灣仔和九龍灣等地區(qū)的展廳場(chǎng)地。值得注意的是，一些汽車營(yíng)運(yùn)商還在商場(chǎng)租用短期展覽空間，以測(cè)試市場(chǎng)氣氛，而非簽訂長(zhǎng)期的租約。電動(dòng)汽車品牌繼續(xù)尋求進(jìn)駐或擴(kuò)張到香港的機(jī)會(huì)，這將支持零售租賃市場(chǎng)并從中受惠。

　　展望未來(lái)，2024年下半年的零售售貨額將較2023年同期增長(zhǎng)8-10%，才能與去年港幣4,070億元的總零售額相匹。由于目前刺激市場(chǎng)的措施有限，因此為市場(chǎng)帶來(lái)不少挑戰(zhàn)。

 來(lái) 源： 萊坊公眾號(hào)