深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)報(bào)告

　　2024年第二季度

    租金走勢(shì)

　　第二季度，深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)步入傳統(tǒng)的租賃淡季。為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，大多數(shù)業(yè)主延續(xù)價(jià)格調(diào)整的策略，部分寫(xiě)字樓項(xiàng)目策略性地從無(wú)傭金制轉(zhuǎn)為向中介提供傭金，以期加快空置寫(xiě)字樓的出清。全市整體寫(xiě)字樓市場(chǎng)的平均租金下跌至每月每平方米165.9元，環(huán)比微降1.9%，跌幅有所緩和。

　　從子市場(chǎng)來(lái)看，羅湖、科技園的租金錄得溫和漲幅，而其余子市場(chǎng)的租金繼續(xù)錄得下跌。尤為突出的是車(chē)公廟，因受持續(xù)高企的空置率困擾帶來(lái)的巨大租金下滑壓力，業(yè)主的價(jià)格調(diào)整策略最為靈活，于本季度錄得達(dá)7.0%的跌幅，緊隨其后的是寶安中心區(qū)。在需求不振的背景下，高位的空置率如同懸頂之劍，租賃市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)與壓力日益加大。

　　“展望2024年第三季度，整體市場(chǎng)因租賃活動(dòng)的周期性特點(diǎn)而逐步回暖。多數(shù)業(yè)主將敏銳把握這一機(jī)遇，采取一系列積極措施，包括但不限于靈活調(diào)整租金價(jià)格、提供更具吸引力的免租期優(yōu)惠、調(diào)整傭金結(jié)構(gòu)、贈(zèng)送裝修升級(jí)及加強(qiáng)營(yíng)銷(xiāo)推廣等策略，促使?jié)撛谧鈶舻膸Э磁c咨詢活動(dòng)轉(zhuǎn)化為實(shí)質(zhì)性的租賃成交。盡管預(yù)計(jì)全市寫(xiě)字樓租金仍將維持下行趨勢(shì)，但考慮到2021年曾有累計(jì)超百萬(wàn)平方米的凈吸納量，其中部分租戶租約即將集中到期，預(yù)計(jì)這一因素將激發(fā)新的租賃需求，從而有助于收窄下半年租金的跌幅�！�

    供應(yīng)與需求

　　本季度，全市寫(xiě)字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)調(diào)整態(tài)勢(shì)，新增供應(yīng)大幅回落至3.7萬(wàn)平方米。中海集團(tuán)后�？偛看髲B成為唯一的新增供應(yīng)。因需求疲軟疊加價(jià)格調(diào)整的邊際改善效用減弱，凈吸納量大幅回落至6.7萬(wàn)平方米，進(jìn)而推動(dòng)全市空置率攀升0.4%至25.8%。

　　從行業(yè)結(jié)構(gòu)分析，專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)展現(xiàn)了較強(qiáng)的需求韌性，繼續(xù)位于全市租賃需求首位，其租賃面積占全市總體需求的比例激增至36.3%，聯(lián)合辦公模式因契合企業(yè)降本增效的需求，在過(guò)去多個(gè)季度內(nèi)保持高需求態(tài)勢(shì)。緊隨其后，TMT行業(yè)的租賃需求躍居全市第二位，信息服務(wù)、軟件開(kāi)發(fā)及影視傳媒成為驅(qū)動(dòng)該行業(yè)需求的主要力量，特別是網(wǎng)絡(luò)安全、物聯(lián)網(wǎng)軟件平臺(tái)賽道的相關(guān)企業(yè)展現(xiàn)出出眾的承租能力。值得注意的是，制造業(yè)在本季度表現(xiàn)亮眼，為本季度超1000m2成交宗數(shù)最多的行業(yè)。受益于消費(fèi)復(fù)蘇的積極影響，其租賃需求超越金融業(yè)，躋身前三甲。家電產(chǎn)品研發(fā)及制造、新能源汽車(chē)配件、芯片制造類(lèi)相關(guān)企業(yè)租賃活動(dòng)頻繁，且多基于辦公與營(yíng)銷(xiāo)的雙重需求。值得注意的是，本季度新設(shè)立的租賃需求顯著降溫，搬遷需求占比超80%，市外企業(yè)進(jìn)駐深圳的步伐明顯放緩。

　　“盡管第二季度是傳統(tǒng)租賃淡季，但消費(fèi)復(fù)蘇開(kāi)始惠及寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng),與消費(fèi)側(cè)聯(lián)系密切的制造業(yè)、TMT相關(guān)企業(yè)表現(xiàn)尤為突出。然而，宏觀經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇力度稍遜預(yù)期，消費(fèi)復(fù)蘇的階段性支撐作用或受步伐放緩影響而弱化，從聯(lián)合辦公的持續(xù)擴(kuò)張可反映出企業(yè)對(duì)未來(lái)租賃環(huán)境持謹(jǐn)慎態(tài)度，降本增效與業(yè)務(wù)擴(kuò)張的市場(chǎng)租賃需求正日益分化。預(yù)估2024年第三季度，雖然租賃活動(dòng)的周期性回暖有望帶動(dòng)全市總體需求呈現(xiàn)溫和上升態(tài)勢(shì)，但因該季度內(nèi)有多個(gè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目計(jì)劃入市，全市空置率水平將進(jìn)一步抬升。”

    投資市場(chǎng)

　　2024年第二季度，深圳寫(xiě)字樓投資市場(chǎng)保持平穩(wěn)，僅錄得1宗大宗交易，總交易金額約人民幣14.4億元。

　　該宗交易為周大福企業(yè)全資附屬公司以人民幣14.4億元的總代價(jià)，通過(guò)購(gòu)入并承接新世界發(fā)展間接全資附屬公司的待售股份和待售貸款，獲取新世界發(fā)展于天德發(fā)展有限公司的30%權(quán)益。

　　盡管地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)危機(jī)依舊嚴(yán)峻，促使多家房企通過(guò)出售物業(yè)以緩解資金流動(dòng)性壓力，如萬(wàn)科、華僑城、綠景等企業(yè)于本季度的相關(guān)交易。然而，國(guó)資與險(xiǎn)資卻逆勢(shì)而上，對(duì)大型商辦物業(yè)展現(xiàn)出濃厚興趣。這主要得益于國(guó)資企業(yè)自身穩(wěn)健的財(cái)務(wù)基礎(chǔ)和政治使命，以及險(xiǎn)資對(duì)追求長(zhǎng)期穩(wěn)定收益的偏好。特別在國(guó)內(nèi)利率下行環(huán)境中，險(xiǎn)資更傾向于投資核心區(qū)域、基本面良好的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，以獲取更高、更穩(wěn)定的回報(bào)。

　　“展望未來(lái)，大宗交易投資者短期內(nèi)或?qū)⒗^續(xù)采取審慎態(tài)度，面對(duì)市場(chǎng)不確定性，投資回報(bào)率門(mén)檻將提升，且投資焦點(diǎn)將集中于核心區(qū)域、收益穩(wěn)定的項(xiàng)目。隨著市場(chǎng)逐步調(diào)整與規(guī)范，預(yù)期將有更多高質(zhì)量資產(chǎn)涌現(xiàn)市場(chǎng)，為投資者提供抄底機(jī)會(huì)，但同時(shí)也需應(yīng)對(duì)更加嚴(yán)格的篩選標(biāo)準(zhǔn)，包括對(duì)項(xiàng)目位置、品質(zhì)及盈利潛力的深度考量�！�

   來(lái) 源： 萊坊