——戴德梁行發(fā)布《中國酒店業(yè)市場投資與價值洞察》報告
北京，2024年8月8日 - 享譽(yù)全球的房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢公司戴德梁行聯(lián)合STR發(fā)布《中國酒店業(yè)市場投資與價值洞察》報告，本報告通過對酒店運營市場、投資市場與酒店資產(chǎn)證券化市場的深度分析，結(jié)合酒店資產(chǎn)價值評估邏輯與酒店業(yè)態(tài)特性，對中國酒店業(yè)進(jìn)行了全方位的投融市場新洞察。
2024年7月26日《國家發(fā)展改革委關(guān)于全面推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目常態(tài)化發(fā)行的通知》指出將進(jìn)一步擴(kuò)容資產(chǎn)業(yè)態(tài)范圍，符合要求的部分酒店資產(chǎn)在擴(kuò)容范圍內(nèi)。這一舉措無疑為酒店業(yè)的未來發(fā)展打開了新的窗口，或?qū)⒋龠M(jìn)中國內(nèi)地酒店市場進(jìn)入良性循環(huán)，同時吸引更多的長期資本投入，中國內(nèi)地酒店業(yè)也將迎來更加廣闊的發(fā)展空間。
公募REITs擴(kuò)容或?qū)⑼七M(jìn)中國內(nèi)地酒店投資市場良性循環(huán)
地產(chǎn)大開發(fā)時代的投資開發(fā)邏輯對中國近二十年的酒店市場表現(xiàn)產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響，塑造了中國酒店行業(yè)獨特的特殊性。具體而言，中國酒店市場的持有方以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主，業(yè)主對資產(chǎn)估值定價錨定初始投入成本，資產(chǎn)運營管理模式粗放，這與海外市場主要由機(jī)構(gòu)投資人持有酒店資產(chǎn)，估值定價市場化與資管精細(xì)化的市場情況有較大差異。從酒店自身的特性出發(fā)，酒店業(yè)態(tài)建造成本高、運營要求高、市場敏感度高、現(xiàn)金流可預(yù)見性相對較低，且市場流動難度大。隨著公募REITs擴(kuò)容政策的推出，或?qū)⑻岣咧袊鴥?nèi)地酒店投融市場的流動性和活躍度，更多元化投資的出現(xiàn)將促使估值定價模式更加理性。
相較海外成熟酒店REITs市場，國內(nèi)酒店資產(chǎn)證券化市場發(fā)展?jié)摿捎^
截至2023年年底，美國市場酒店REITs產(chǎn)品共有12支，總市值約376億美元，占REITs市場的3%。在亞洲市場，截至2023年末共有225支活躍的REITs，其中住宿類REITs共27支，總市值約218億美元，占REITs總市值的約9%。
中國內(nèi)地酒店資產(chǎn)證券化市場目前主要通過CMBS、CMBN和類REITs三種產(chǎn)品進(jìn)行融資。根據(jù)戴德梁行北京估價及顧問服務(wù)部數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至2023年上半年，已有62支存續(xù)期內(nèi)酒店資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，其中CMBS占比最高，為84%，CMBN和類REITs分別占5%和11%。在發(fā)行規(guī)模上，中國內(nèi)地酒店資產(chǎn)證券化總額達(dá)到1,067億，其中CMBS占比82%，顯示其市場主導(dǎo)地位，而CMBN和類REITs占比較低，市場份額分別為2%和16%。相較海外成熟酒店REITs市場，中國內(nèi)地酒店資產(chǎn)證券化市場起步較晚，但勢頭較為強(qiáng)勁，無論在發(fā)行規(guī)模、產(chǎn)品數(shù)量及類型上均有著可觀潛力，期待未來中國內(nèi)地酒店資產(chǎn)證券化市場的發(fā)展。
未來酒店大宗交易量有望進(jìn)一步釋放
2023年酒店賽道吸引了眾多投資人的目光�；乜催^往幾年，酒店業(yè)態(tài)無論在交易宗數(shù)還是成交額占比上，均呈現(xiàn)明顯上升態(tài)勢。酒店行業(yè)疫后明顯回暖，2023年開始商旅需求集中爆發(fā)，全國大部分城市商旅、經(jīng)濟(jì)型酒店入住率迅速回升，達(dá)到量價起升，雙穩(wěn)定的運營狀態(tài)；另一方面，目前整體商業(yè)地產(chǎn)投資市場仍處調(diào)整期，高端星級酒店吸引了眾多家族投資者目光，成為其防御式投資的不二選擇；再次，存量酒店物業(yè)是長租公寓的重要供給渠道，隨著公募REITS 為長租公寓提供明確退出渠道，以及國家對長租公寓行業(yè)的各項支持政策出臺,酒店資產(chǎn)尤其是小體量具備改造為長租公寓的酒店資產(chǎn)進(jìn)一步受到青睞。伴隨著需求端的爆發(fā)，供給端亦出現(xiàn)更多優(yōu)質(zhì)的待售資產(chǎn)，除市場化退出外，通過法拍流入市場的資產(chǎn)也逐漸增多。
2019年-2023年酒店業(yè)態(tài)大宗交易宗數(shù)及交易額占比
數(shù)據(jù)來源：戴德梁行資本市場部整理
中國內(nèi)地酒店運營市場逐步復(fù)蘇，國內(nèi)客群仍將是酒店需求的主要驅(qū)動力
根據(jù)STR數(shù)據(jù)，短期內(nèi)，經(jīng)濟(jì)下行壓力和節(jié)儉出行偏好將影響國內(nèi)旅行模式，而長期行業(yè)結(jié)構(gòu)性變化將影響酒店業(yè)績。盡管出境旅行逐步恢復(fù)，國內(nèi)客群預(yù)計仍將是酒店需求的主要驅(qū)動力，特別是國內(nèi)休閑旅行的持續(xù)復(fù)興。中國內(nèi)地的入住率可以說在短期和長期內(nèi)都表現(xiàn)出其持續(xù)的韌性。盡管各類酒店級別、市場和需求類型的恢復(fù)水平不同，中國整體入住率已大體從疫情的影響中復(fù)蘇。
專業(yè)酒店資產(chǎn)管理展現(xiàn)出廣闊的發(fā)展空間與潛力
相較其他業(yè)態(tài)，酒店業(yè)態(tài)對資產(chǎn)管理團(tuán)隊的運營能力要求更高，因為酒店業(yè)態(tài)不僅需要資產(chǎn)管理團(tuán)隊了解各類財務(wù)數(shù)據(jù)，同時也需要深諳酒店運營邏輯。此外，資產(chǎn)管理團(tuán)隊還需靈活應(yīng)對市場變化和客人需求，不斷調(diào)整運營策略，提升競爭力。因此，酒店的管理對運營能力的要求遠(yuǎn)高于其他不動產(chǎn)業(yè)態(tài)。2024年7月26日發(fā)改投資〔2024〕1014號文的發(fā)布，對中國內(nèi)地酒店資產(chǎn)管理和運營也提出了更高的要求，或?qū)⒋龠M(jìn)酒店業(yè)從傳統(tǒng)的運營模式向資產(chǎn)管理模式轉(zhuǎn)變。
大中華區(qū)估價及顧問服務(wù)部董事總經(jīng)理陳家輝表示，中國內(nèi)地酒店市場在疫情后出現(xiàn)明顯反彈，我們正見證著這一行業(yè)的強(qiáng)勁復(fù)蘇勢頭。戴德梁行一直以來深耕酒店業(yè)態(tài)，致力于捕捉前沿市場信息和提供深度洞察，助力中國內(nèi)地酒店市場邁向多元化投融發(fā)展。
北區(qū)董事總經(jīng)理、北區(qū)估價及顧問服務(wù)部主管胡峰表示，我們希望在中國內(nèi)地酒店市場逆流而上之際，通過多角度分析最新市場情況，為市場提供前沿深度分析，同時為中國內(nèi)地酒店市場的長足發(fā)展提供有助力的參考借鑒。隨著市場機(jī)制的不斷完善和政策環(huán)境的持續(xù)優(yōu)化，公募REITs的擴(kuò)容推進(jìn)，將促進(jìn)中國內(nèi)地酒店市場進(jìn)入良性循環(huán)，期待中國內(nèi)地酒店市場更加廣闊的發(fā)展空間。
北京估價及顧問服務(wù)部高級董事、資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人楊枝表示，中國內(nèi)地酒店市場具有顯著獨特性，而這些特性共同塑造了當(dāng)前的市場格局。展望未來，公募REITs擴(kuò)容政策的出臺，或?qū)⒋龠M(jìn)中國內(nèi)地酒店資產(chǎn)管理的專業(yè)化和市場化。為了迎接這一挑戰(zhàn)和機(jī)遇，酒店業(yè)需要積極轉(zhuǎn)型和升級，從傳統(tǒng)的運營模式向資產(chǎn)管理模式轉(zhuǎn)變。
北區(qū)估價及顧問服務(wù)部酒店評估專家、報告主編劉輝表示，近年來隨中國酒店市場投資逐步恢復(fù)理性，酒店實際NOI重回市場關(guān)注重點。未來更多專業(yè)機(jī)構(gòu)投資人的入場也將進(jìn)一步為中國內(nèi)地酒店市場增添新活力。我們期待看到越來越多的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
來 源： 戴德梁行
