——戴德梁行發(fā)布《中國(guó)酒店業(yè)市場(chǎng)投資與價(jià)值洞察》報(bào)告
北京，2024年8月8日 - 享譽(yù)全球的房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢公司戴德梁行聯(lián)合STR發(fā)布《中國(guó)酒店業(yè)市場(chǎng)投資與價(jià)值洞察》報(bào)告，本報(bào)告通過(guò)對(duì)酒店運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)、投資市場(chǎng)與酒店資產(chǎn)證券化市場(chǎng)的深度分析，結(jié)合酒店資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估邏輯與酒店業(yè)態(tài)特性，對(duì)中國(guó)酒店業(yè)進(jìn)行了全方位的投融市場(chǎng)新洞察。
2024年7月26日《國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于全面推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行的通知》指出將進(jìn)一步擴(kuò)容資產(chǎn)業(yè)態(tài)范圍，符合要求的部分酒店資產(chǎn)在擴(kuò)容范圍內(nèi)。這一舉措無(wú)疑為酒店業(yè)的未來(lái)發(fā)展打開(kāi)了新的窗口，或?qū)⒋龠M(jìn)中國(guó)內(nèi)地酒店市場(chǎng)進(jìn)入良性循環(huán)，同時(shí)吸引更多的長(zhǎng)期資本投入，中國(guó)內(nèi)地酒店業(yè)也將迎來(lái)更加廣闊的發(fā)展空間。
公募REITs擴(kuò)容或?qū)⑼七M(jìn)中國(guó)內(nèi)地酒店投資市場(chǎng)良性循環(huán)
地產(chǎn)大開(kāi)發(fā)時(shí)代的投資開(kāi)發(fā)邏輯對(duì)中國(guó)近二十年的酒店市場(chǎng)表現(xiàn)產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響，塑造了中國(guó)酒店行業(yè)獨(dú)特的特殊性。具體而言，中國(guó)酒店市場(chǎng)的持有方以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為主，業(yè)主對(duì)資產(chǎn)估值定價(jià)錨定初始投入成本，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理模式粗放，這與海外市場(chǎng)主要由機(jī)構(gòu)投資人持有酒店資產(chǎn)，估值定價(jià)市場(chǎng)化與資管精細(xì)化的市場(chǎng)情況有較大差異。從酒店自身的特性出發(fā)，酒店業(yè)態(tài)建造成本高、運(yùn)營(yíng)要求高、市場(chǎng)敏感度高、現(xiàn)金流可預(yù)見(jiàn)性相對(duì)較低，且市場(chǎng)流動(dòng)難度大。隨著公募REITs擴(kuò)容政策的推出，或?qū)⑻岣咧袊?guó)內(nèi)地酒店投融市場(chǎng)的流動(dòng)性和活躍度，更多元化投資的出現(xiàn)將促使估值定價(jià)模式更加理性。
相較海外成熟酒店REITs市場(chǎng)，國(guó)內(nèi)酒店資產(chǎn)證券化市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿捎^
截至2023年年底，美國(guó)市場(chǎng)酒店REITs產(chǎn)品共有12支，總市值約376億美元，占REITs市場(chǎng)的3%。在亞洲市場(chǎng)，截至2023年末共有225支活躍的REITs，其中住宿類(lèi)REITs共27支，總市值約218億美元，占REITs總市值的約9%。
中國(guó)內(nèi)地酒店資產(chǎn)證券化市場(chǎng)目前主要通過(guò)CMBS、CMBN和類(lèi)REITs三種產(chǎn)品進(jìn)行融資。根據(jù)戴德梁行北京估價(jià)及顧問(wèn)服務(wù)部數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2023年上半年，已有62支存續(xù)期內(nèi)酒店資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，其中CMBS占比最高，為84%，CMBN和類(lèi)REITs分別占5%和11%。在發(fā)行規(guī)模上，中國(guó)內(nèi)地酒店資產(chǎn)證券化總額達(dá)到1,067億，其中CMBS占比82%，顯示其市場(chǎng)主導(dǎo)地位，而CMBN和類(lèi)REITs占比較低，市場(chǎng)份額分別為2%和16%。相較海外成熟酒店REITs市場(chǎng)，中國(guó)內(nèi)地酒店資產(chǎn)證券化市場(chǎng)起步較晚，但勢(shì)頭較為強(qiáng)勁，無(wú)論在發(fā)行規(guī)模、產(chǎn)品數(shù)量及類(lèi)型上均有著可觀潛力，期待未來(lái)中國(guó)內(nèi)地酒店資產(chǎn)證券化市場(chǎng)的發(fā)展。
未來(lái)酒店大宗交易量有望進(jìn)一步釋放
2023年酒店賽道吸引了眾多投資人的目光�；乜催^(guò)往幾年，酒店業(yè)態(tài)無(wú)論在交易宗數(shù)還是成交額占比上，均呈現(xiàn)明顯上升態(tài)勢(shì)。酒店行業(yè)疫后明顯回暖，2023年開(kāi)始商旅需求集中爆發(fā)，全國(guó)大部分城市商旅、經(jīng)濟(jì)型酒店入住率迅速回升，達(dá)到量?jī)r(jià)起升，雙穩(wěn)定的運(yùn)營(yíng)狀態(tài)；另一方面，目前整體商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)仍處調(diào)整期，高端星級(jí)酒店吸引了眾多家族投資者目光，成為其防御式投資的不二選擇；再次，存量酒店物業(yè)是長(zhǎng)租公寓的重要供給渠道，隨著公募REITS 為長(zhǎng)租公寓提供明確退出渠道，以及國(guó)家對(duì)長(zhǎng)租公寓行業(yè)的各項(xiàng)支持政策出臺(tái),酒店資產(chǎn)尤其是小體量具備改造為長(zhǎng)租公寓的酒店資產(chǎn)進(jìn)一步受到青睞。伴隨著需求端的爆發(fā)，供給端亦出現(xiàn)更多優(yōu)質(zhì)的待售資產(chǎn)，除市場(chǎng)化退出外，通過(guò)法拍流入市場(chǎng)的資產(chǎn)也逐漸增多。
2019年-2023年酒店業(yè)態(tài)大宗交易宗數(shù)及交易額占比
數(shù)據(jù)來(lái)源：戴德梁行資本市場(chǎng)部整理
中國(guó)內(nèi)地酒店運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)逐步復(fù)蘇，國(guó)內(nèi)客群仍將是酒店需求的主要驅(qū)動(dòng)力
根據(jù)STR數(shù)據(jù)，短期內(nèi)，經(jīng)濟(jì)下行壓力和節(jié)儉出行偏好將影響國(guó)內(nèi)旅行模式，而長(zhǎng)期行業(yè)結(jié)構(gòu)性變化將影響酒店業(yè)績(jī)。盡管出境旅行逐步恢復(fù)，國(guó)內(nèi)客群預(yù)計(jì)仍將是酒店需求的主要驅(qū)動(dòng)力，特別是國(guó)內(nèi)休閑旅行的持續(xù)復(fù)興。中國(guó)內(nèi)地的入住率可以說(shuō)在短期和長(zhǎng)期內(nèi)都表現(xiàn)出其持續(xù)的韌性。盡管各類(lèi)酒店級(jí)別、市場(chǎng)和需求類(lèi)型的恢復(fù)水平不同，中國(guó)整體入住率已大體從疫情的影響中復(fù)蘇。
專(zhuān)業(yè)酒店資產(chǎn)管理展現(xiàn)出廣闊的發(fā)展空間與潛力
相較其他業(yè)態(tài)，酒店業(yè)態(tài)對(duì)資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)的運(yùn)營(yíng)能力要求更高，因?yàn)榫频陿I(yè)態(tài)不僅需要資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)了解各類(lèi)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，同時(shí)也需要深諳酒店運(yùn)營(yíng)邏輯。此外，資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)還需靈活應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化和客人需求，不斷調(diào)整運(yùn)營(yíng)策略，提升競(jìng)爭(zhēng)力。因此，酒店的管理對(duì)運(yùn)營(yíng)能力的要求遠(yuǎn)高于其他不動(dòng)產(chǎn)業(yè)態(tài)。2024年7月26日發(fā)改投資〔2024〕1014號(hào)文的發(fā)布，對(duì)中國(guó)內(nèi)地酒店資產(chǎn)管理和運(yùn)營(yíng)也提出了更高的要求，或?qū)⒋龠M(jìn)酒店業(yè)從傳統(tǒng)的運(yùn)營(yíng)模式向資產(chǎn)管理模式轉(zhuǎn)變。
大中華區(qū)估價(jià)及顧問(wèn)服務(wù)部董事總經(jīng)理陳家輝表示，中國(guó)內(nèi)地酒店市場(chǎng)在疫情后出現(xiàn)明顯反彈，我們正見(jiàn)證著這一行業(yè)的強(qiáng)勁復(fù)蘇勢(shì)頭。戴德梁行一直以來(lái)深耕酒店業(yè)態(tài)，致力于捕捉前沿市場(chǎng)信息和提供深度洞察，助力中國(guó)內(nèi)地酒店市場(chǎng)邁向多元化投融發(fā)展。
北區(qū)董事總經(jīng)理、北區(qū)估價(jià)及顧問(wèn)服務(wù)部主管胡峰表示，我們希望在中國(guó)內(nèi)地酒店市場(chǎng)逆流而上之際，通過(guò)多角度分析最新市場(chǎng)情況，為市場(chǎng)提供前沿深度分析，同時(shí)為中國(guó)內(nèi)地酒店市場(chǎng)的長(zhǎng)足發(fā)展提供有助力的參考借鑒。隨著市場(chǎng)機(jī)制的不斷完善和政策環(huán)境的持續(xù)優(yōu)化，公募REITs的擴(kuò)容推進(jìn)，將促進(jìn)中國(guó)內(nèi)地酒店市場(chǎng)進(jìn)入良性循環(huán)，期待中國(guó)內(nèi)地酒店市場(chǎng)更加廣闊的發(fā)展空間。
北京估價(jià)及顧問(wèn)服務(wù)部高級(jí)董事、資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人楊枝表示，中國(guó)內(nèi)地酒店市場(chǎng)具有顯著獨(dú)特性，而這些特性共同塑造了當(dāng)前的市場(chǎng)格局。展望未來(lái)，公募REITs擴(kuò)容政策的出臺(tái)，或?qū)⒋龠M(jìn)中國(guó)內(nèi)地酒店資產(chǎn)管理的專(zhuān)業(yè)化和市場(chǎng)化。為了迎接這一挑戰(zhàn)和機(jī)遇，酒店業(yè)需要積極轉(zhuǎn)型和升級(jí)，從傳統(tǒng)的運(yùn)營(yíng)模式向資產(chǎn)管理模式轉(zhuǎn)變。
北區(qū)估價(jià)及顧問(wèn)服務(wù)部酒店評(píng)估專(zhuān)家、報(bào)告主編劉輝表示，近年來(lái)隨中國(guó)酒店市場(chǎng)投資逐步恢復(fù)理性，酒店實(shí)際NOI重回市場(chǎng)關(guān)注重點(diǎn)。未來(lái)更多專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)投資人的入場(chǎng)也將進(jìn)一步為中國(guó)內(nèi)地酒店市場(chǎng)增添新活力。我們期待看到越來(lái)越多的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
來(lái) 源： 戴德梁行
