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北京寫字樓租賃成交活躍 首次取代上海成外資買家新寵
http://sendpasscode.com房訊網(wǎng)2021-1-6 15:30:19
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[提要]四季度,市場繼續(xù)迎來約31萬平方米的新增供應(yīng)。得益于市場租賃成交的良好表現(xiàn),北京全市空置率僅環(huán)比微升0.4個百分點達17.0%;而五大核心商圈市場空置率則在無新增供應(yīng)的情況下環(huán)比下降0.4個百分點至10.8%。

  1月6日,戴德梁行舉行2020北京房地產(chǎn)市場回顧及2021展望線上發(fā)布會,深入回顧了2020全年北京寫字樓租賃及大宗交易市場并對2021年北京市場作出獨家預(yù)判。

  北京市場租賃需求繼續(xù)回暖,高科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)表現(xiàn)突出

  四季度,得益于國內(nèi)經(jīng)濟的穩(wěn)步復(fù)蘇和疫情的好轉(zhuǎn),北京寫字樓市場租賃需求延續(xù)了上季度的回暖態(tài)勢,全市和五大核心商圈市場季度凈吸納量分別為前三季度總和的2.56倍和1.25倍,達21.59萬和3.15萬平方米,至此,全市和五大核心商圈全年凈吸納量分別高達30.0萬和5.7萬平方米。2020年爆發(fā)的疫情雖然使北京全年整體市場吸納總量不及往年,但也激發(fā)了如線上教育、線上醫(yī)療、電商及配送、在線視頻娛樂及游戲、人工智能等高科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)快速發(fā)展。

  北京寫字樓市場空置率較三季度保持穩(wěn)定,租金則繼續(xù)小幅下調(diào)

  四季度,市場繼續(xù)迎來約31萬平方米的新增供應(yīng)。得益于市場租賃成交的良好表現(xiàn),北京全市空置率僅環(huán)比微升0.4個百分點達17.0%;而五大核心商圈市場空置率則在無新增供應(yīng)的情況下環(huán)比下降0.4個百分點至10.8%。戴德梁行北區(qū)寫字樓部主管廉峰哲表示:"盡管整體市場空置水平較上季度保持平穩(wěn),但由于空置率仍處于歷史高位,為了盡快提高項目出租率,部分業(yè)主繼續(xù)通過降低租金的方式來爭取更多租戶。"至此,北京全市和五大核心商圈市場租金分別為每月每平方米人民幣337.2元和387.3元,環(huán)比下降3.2%和1.5%,同比下降11.8%和9.5%。

數(shù)據(jù)來源:戴德梁行

  大量供應(yīng)致使未來一年北京寫字樓市場繼續(xù)承壓

  預(yù)計2021年新增供應(yīng)將高達150萬平方米。戴德梁行北區(qū)研究部主管魏東表示:"未來一年,在大量新增供應(yīng)和全球新冠肺炎疫情尚未完全好轉(zhuǎn)的雙重壓力下,市場空置率或?qū)⒈焕^續(xù)推高,租金水平仍將繼續(xù)面臨下行壓力"。長期來看,隨著北京寫字樓整體市場供應(yīng)的放緩,在服務(wù)業(yè)擴大開放和北京自貿(mào)區(qū)政策的逐步實施下,預(yù)計與其相關(guān)的金融和高科技等行業(yè)租賃需求將得到進一步釋放,屆時將有望迎來租金和出租率的雙提升。

  北京首次取代上海成外資買家新寵

  2020年全國大宗交易成交總額達2,047億元,相較于2019年下降30%,與2016年基本持平。其中,北京大宗交易成交額占比為20%,相較出現(xiàn)多宗超大交易的2019年,今年下降較為明顯,降幅達30%,但北京大宗交易成交額仍然穩(wěn)定在500億以上。

  從全國大宗交易數(shù)據(jù)看,外資買家占比為23%,是過去三年最低。北京首次取代上海,成為最受外資歡迎城市,北京外資買家成交約155億,占比達30%,比例幾乎是上海的2倍。

  從投資類別看,北京大宗交易市場中辦公及研發(fā)辦公類交易仍占據(jù)半壁江山,交易額占比達54%,其中自用買家貢獻率超六成。

  從區(qū)位來看,核心區(qū)域城市更新物業(yè)持續(xù)受市場青睞,通州、豐臺也繼續(xù)成為投資者在非核心商圈的關(guān)注點。

  戴德梁行中國區(qū)資本市場部副董事總經(jīng)理劉兵在展望2021年北京大宗交易市場時,說:"隨著全球疫情出現(xiàn)好轉(zhuǎn)和全球持續(xù)寬松的貨幣政策,內(nèi)外資機構(gòu)合作收購會更加普遍;穩(wěn)定的運營零售物業(yè)將成熱點;通州與豐臺的成交預(yù)計將持續(xù)活躍。"

  零售市場城市更新項目仍為主力

  截至2020年末,全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)總存量上升至1,445萬平方米,其中購物中心存量達1,260萬平方米,占比超過87%。

  受疫情影響,雖然2020年上半年北京零售市場表現(xiàn)低迷,但隨著疫情的緩解,下半年在政府、開發(fā)商及品牌商開展的各類促消費活動刺激下,市場消費活力極大的得到恢復(fù)。購物中心業(yè)態(tài)及品牌也經(jīng)歷了一輪大洗牌,兒童、餐飲等受疫情影響較大業(yè)態(tài)都有不同程度的縮減。

  三四季度,北京新開業(yè)品牌明顯增多,主要以休閑餐飲及時尚零售類業(yè)態(tài)為主。本季度,時尚零售類品牌首店表現(xiàn)較為突出,三里屯、CBD仍是首選區(qū)域。

  截止2020年三季度末,北京社會消費品零售總額同比下降13.1%,較疫情最嚴(yán)重的一季度降幅收窄8.4個百分點,網(wǎng)上零售持續(xù)保持強勁的增長,同比增長25.3%。

  雖然今年受疫情影響,北京零售市場新增供應(yīng)步伐放緩,但隨著市場的回暖,四季度迎來多個大體量項目的集中入市,全年新增供應(yīng)為60.6萬平方米,同比上升31%。入市項目均位于非核心商圈,且城市更新類項目體量占到78%。戴德梁行北區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部主管孟祎認(rèn)為:"未來,隨著市內(nèi)老牌商業(yè)項目改造升級的完成,北京零售市場品質(zhì)將得到大幅提升。另外,經(jīng)歷了疫情的洗禮后,各購物中心也將更注重業(yè)態(tài)的平衡及線上線下的互動與補充。"

  來源:戴德梁行

編輯:wangdc

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