房訊網(wǎng)訊 12月5日-6日，中國(guó)寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十五屆年會(huì)在北京富力萬(wàn)麗酒店盛大舉辦，本屆年會(huì)主題為"標(biāo)準(zhǔn)與創(chuàng)新：美好商辦新時(shí)代"，來(lái)自地產(chǎn)界、金融界、學(xué)術(shù)界專家和行業(yè)一線精英操盤手及新聞媒體超過(guò)1000位嘉賓出席論壇，聚焦商辦標(biāo)準(zhǔn)設(shè)立、引領(lǐng)行業(yè)創(chuàng)新，共同開啟未來(lái)辦公新時(shí)代。
論壇由全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、房訊網(wǎng)聯(lián)合主辦，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)承辦，同時(shí)得到了中糧置地廣場(chǎng)、IC PARK、北辰寫字樓、遠(yuǎn)洋商業(yè)、保利發(fā)展、中糧廣場(chǎng)、首創(chuàng)深圳、哇棒傳媒、中海商業(yè)、華潤(rùn)置地等合作伙伴的支持。
中國(guó)寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇源于2004年12月，已連續(xù)成功舉辦十五屆年會(huì)，論壇從中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)著眼，聚焦房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)程，就行業(yè)發(fā)展、企業(yè)戰(zhàn)略與成功案例等展開系列演講和對(duì)話，同時(shí)記錄并見(jiàn)證中國(guó)商辦地產(chǎn)歷史軌跡，是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)格最高、規(guī)模最大、影響最廣的專業(yè)論壇之一！
以下為房訊網(wǎng)圖文實(shí)錄：
主持人：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)，各位來(lái)賓，大家上午好！
歡迎大家再次相聚北京富力萬(wàn)麗酒店，出席"中國(guó)寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十五屆年會(huì)"的活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)。
我是本次論壇的主持人，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)常務(wù)理事韓超。本屆年會(huì)主題為"標(biāo)準(zhǔn)與創(chuàng)新：美好商辦新時(shí)代"。今年以來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)的庫(kù)存壓力依然較大，困擾商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的"庫(kù)存"問(wèn)題仍然存在。
如何激活商辦地產(chǎn)存量資源已成為越來(lái)越多的房企的新課題，地產(chǎn)商以及各路地產(chǎn)基金也開始轉(zhuǎn)型，各類長(zhǎng)租、短租公寓，各類孵化器、聯(lián)合辦公，各類利用存量房做出的辦公、商業(yè)、園區(qū)產(chǎn)品紛紛出現(xiàn)，正在成熟壯大。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在從巨大的增量開發(fā)向深度的存量服務(wù)轉(zhuǎn)變。輕資產(chǎn)化、需求多樣化及科技化、金融化，已經(jīng)成為商業(yè)辦公轉(zhuǎn)型升級(jí)中迫切需要完善的三個(gè)方面。其中，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制定和運(yùn)營(yíng)管理創(chuàng)新無(wú)疑是商辦地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展亟待解決的問(wèn)題。
我們知道，"中國(guó)寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇"是由房訊網(wǎng)發(fā)起，并聯(lián)合全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)共同主辦, 是中國(guó)商辦地產(chǎn)行業(yè)規(guī)格最高、規(guī)模最大、影響最廣的專業(yè)論壇！該論壇以年會(huì)的形式已成功連續(xù)舉辦了十四屆，是中國(guó)房地產(chǎn)界一年一度的頂級(jí)盛會(huì)之一。
今天，在這里，商辦地產(chǎn)行業(yè)精英齊聚一堂，縱論商辦地產(chǎn)面臨的挑戰(zhàn)與發(fā)展路徑，展望未來(lái)辦公場(chǎng)景的新生態(tài)，圍繞當(dāng)前商辦地產(chǎn)熱點(diǎn)話題進(jìn)行觀點(diǎn)碰撞與現(xiàn)場(chǎng)討論，深入探討行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)及創(chuàng)新的戰(zhàn)略路徑和解決方案，推動(dòng)會(huì)員凝聚智慧、深化合作。
今天出席的嘉賓包括600多家全國(guó)主流房地產(chǎn)開發(fā)商，金融機(jī)構(gòu)、代理公司、物業(yè)公司、智能樓宇、建材公司以及主流媒體的來(lái)賓和朋友，讓我們對(duì)各位領(lǐng)導(dǎo)和嘉賓以及各位朋友的光臨表示熱烈的歡迎及最衷心的感謝！
論壇還將通過(guò)新浪網(wǎng)、搜狐、網(wǎng)易、鳳凰網(wǎng)、騰訊網(wǎng)、房訊網(wǎng)進(jìn)行全程的視頻直播和圖文直播。
現(xiàn)在，我宣布"中國(guó)寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第15屆年會(huì)"開幕！首先請(qǐng)?jiān)试S我向大家介紹今天到場(chǎng)的主要領(lǐng)導(dǎo)和嘉賓。他們是：
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)秘書長(zhǎng) 趙正挺先生
中國(guó)建筑系統(tǒng)門窗執(zhí)行理事長(zhǎng)、全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)副監(jiān)事長(zhǎng) 孟繁軍先生
中國(guó)社科院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)系主任 陳淮先生
新城控股集團(tuán)有限公司高級(jí)副總裁 歐陽(yáng)捷先生
路勁地產(chǎn)集團(tuán)董事局主席 單偉豹先生
當(dāng)代置業(yè)執(zhí)行董事兼首席技術(shù)官 陳音先生
世邦魏理仕華北區(qū)董事總經(jīng)理 劉煥麗女士
戴德梁行北中國(guó)區(qū)高級(jí)董事 嚴(yán)區(qū)海先生
夢(mèng)想加創(chuàng)始人 王曉魯先生
北京中海地產(chǎn)商業(yè)管理公司副總經(jīng)理 李佳林先生
大悅城北京公司總經(jīng)理助力 張大全先生
金地商置北京公司副總經(jīng)理 呂麗華女士
保利商辦負(fù)責(zé)人 王田先生
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)助理 馬俊清先生
廣東金朗五金制品有限公司副總裁 白寶萍女士
河北星太裝飾集團(tuán)董事長(zhǎng) 胡振海先生
中耀盛世北京房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 總經(jīng)理 馬耀揚(yáng)先生
中海商業(yè)聯(lián)合辦公管理中心 總監(jiān) 李雪瑞女士
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)秘書長(zhǎng)、房訊網(wǎng)董事長(zhǎng) 劉凱先生
再次感謝各位領(lǐng)導(dǎo)以及各位嘉賓媒體朋友的出席。首先，進(jìn)入本次論壇的第一部分。有請(qǐng)主辦方領(lǐng)導(dǎo)全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)秘書長(zhǎng)趙正挺先生上臺(tái)致辭。
趙正挺：尊敬的單偉豹會(huì)長(zhǎng)，尊敬的孟繁軍先生，尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)，各位來(lái)賓，新聞媒體朋友們，大家早上好！
首先我謹(jǐn)代表論壇主辦方全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)，對(duì)大家出席本次論壇表示熱烈的歡迎和衷心的感謝！
中國(guó)寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇源于2004年12月，已連續(xù)成功舉辦十四屆年會(huì)。由房訊網(wǎng)發(fā)起聯(lián)合全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)權(quán)威主辦，目前是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)格最高、規(guī)模最大、影響最廣的專業(yè)論壇之一。
論壇每一屆年會(huì)都有一個(gè)鮮明的主題。本次年會(huì)的主題是"標(biāo)準(zhǔn)與創(chuàng)新：美好商辦新時(shí)代"。
年以來(lái)，中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)"堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲"，為房地產(chǎn)政策走向定下基調(diào)，各地調(diào)控政策繼續(xù)密集出臺(tái)，完善限購(gòu)、限售政策，受政策持續(xù)深化影響，購(gòu)房者預(yù)期出現(xiàn)轉(zhuǎn)變跡象，市場(chǎng)開始逐步調(diào)整。
一線城市受調(diào)控影響降幅顯著，寫字樓市場(chǎng)開工、銷售降溫，數(shù)據(jù)顯示：2018年上半年，全國(guó)辦公樓新開工面積繼續(xù)走低，新開工面積2738萬(wàn)平方米，同比下降7.4%；辦公樓銷售面積為1949萬(wàn)平方米，同比下降6.1%。
大家知道，目前我們商辦地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著諸多問(wèn)題，例如產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，客群?jiǎn)我�，去化壓力加大，租售比難以達(dá)到投資回報(bào)需求等等。
我們認(rèn)為，商辦地產(chǎn)破局，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的制定和運(yùn)營(yíng)管理的創(chuàng)新無(wú)疑是亟待解決的主要問(wèn)題之一。
今天下午，本次論壇將舉行住建部立項(xiàng)《商業(yè)辦公建筑建設(shè)與運(yùn)營(yíng)技術(shù)導(dǎo)則》結(jié)題儀式，課題組近百位專家經(jīng)過(guò)三年的努力工作，六易其稿，今天宣布順利結(jié)題。在這里，我代表全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)對(duì)支持、參與編寫專家表示祝賀，對(duì)支持、參與編寫單位表示感謝。
《技術(shù)導(dǎo)則》由全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)和中國(guó)建筑金屬結(jié)構(gòu)協(xié)會(huì)申報(bào)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部批準(zhǔn)立項(xiàng)，并由全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)負(fù)責(zé)組織實(shí)施編制工作。
參編單位包括北京建筑設(shè)計(jì)研究院、清華大學(xué)、仲量聯(lián)行、中信、中海、萬(wàn)科、保利、中糧、當(dāng)代、金融街、富力、金地、北辰等60家企業(yè)機(jī)構(gòu)和近百位專家學(xué)者。
相信《技術(shù)導(dǎo)則》的編制和推行，將有力地加強(qiáng)對(duì)我國(guó)商業(yè)辦公開發(fā)建設(shè)的引導(dǎo)，規(guī)范商業(yè)辦公的經(jīng)營(yíng)管理，提高商業(yè)辦公的服務(wù)質(zhì)量，促進(jìn)我國(guó)商業(yè)辦公行業(yè)的健康、可持續(xù)發(fā)展。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)愿意與在座的各位嘉賓攜手推動(dòng)商辦地產(chǎn)行業(yè)邁入標(biāo)準(zhǔn)和創(chuàng)新發(fā)展的新階段。
同時(shí)，為繼續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)步發(fā)展，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)將于12月啟動(dòng)商會(huì)年會(huì)季，年會(huì)季期間除商會(huì)2018年會(huì)之外還將舉辦多場(chǎng)專業(yè)論壇，年會(huì)季將從多個(gè)維度深度解析地產(chǎn)發(fā)展新路徑。
作為商會(huì)2018年會(huì)季的首場(chǎng)專業(yè)論壇，也是商會(huì)重點(diǎn)支持的年度品牌論壇。今明兩天，我們將和在座的各位一道從中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)著眼，聚焦商辦地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)程，與房地產(chǎn)界、金融界及財(cái)經(jīng)界、政府機(jī)構(gòu)的專家和領(lǐng)袖齊聚一堂，探討商辦地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)、模式創(chuàng)新、企業(yè)轉(zhuǎn)型等行業(yè)熱點(diǎn)，就突破困境、轉(zhuǎn)型升級(jí)與典型案例等展開系列演講和對(duì)話，找尋全新路徑及廣泛深入的合作機(jī)會(huì)，同時(shí)記錄并見(jiàn)證中國(guó)商辦地產(chǎn)歷史軌跡并推動(dòng)行業(yè)健康向前的持續(xù)發(fā)展。
此外，"全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)2018年會(huì)"定于2018年12月28日在北京召開，本次年會(huì)主題為"新時(shí)代、新形勢(shì)、新發(fā)展"，將著重探討行業(yè)責(zé)任、品質(zhì)建筑、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、長(zhǎng)租公寓、城市更新發(fā)展等話題，預(yù)計(jì)會(huì)議規(guī)模1000人。
最后，預(yù)祝中國(guó)寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十五屆年會(huì)圓滿成功，也祝各位嘉賓身體健康、萬(wàn)事如意、心想事成。
謝謝大家。
主持人：非常感謝趙秘書長(zhǎng)的精彩致辭，感謝您長(zhǎng)期以來(lái)對(duì)寫字樓分會(huì)和房訊網(wǎng)的大力支持。
接下來(lái)，有請(qǐng)全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)秘書長(zhǎng)、房訊網(wǎng)董事長(zhǎng)劉凱先生致辭。
劉凱：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來(lái)賓、各位會(huì)員、各位媒體朋友：大家好！
首先代表論壇組委會(huì)，代表全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)、代表房訊網(wǎng)對(duì)大家蒞臨本次論壇表示熱烈的歡迎和衷心的感謝！向大家匯報(bào)，截止到11月30日，本次論壇注冊(cè)報(bào)名人數(shù)已經(jīng)突破1000人。
中國(guó)寫字樓綜合體發(fā)展論壇源于2004年12月，已連續(xù)成功舉辦十四屆年會(huì)，今年的主題是"標(biāo)準(zhǔn)與創(chuàng)新：美好商辦新時(shí)代"。
房地產(chǎn)新時(shí)代，基本特征就是由高速增長(zhǎng)階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，從巨大的增量開發(fā)階段轉(zhuǎn)向深度的存量改造階段，從簡(jiǎn)單的商辦功能階段轉(zhuǎn)向未來(lái)的生態(tài)智能階段。
目前，商辦地產(chǎn)行業(yè)面臨三個(gè)需求變化，一是商辦物業(yè)大資管時(shí)代已經(jīng)到來(lái)，純粹依靠收租金的傳統(tǒng)商辦物業(yè)盈利模式，已經(jīng)不符合市場(chǎng)發(fā)展要求；二是企業(yè)租戶不再滿足于寫字樓空間租賃，對(duì)企業(yè)交流、商務(wù)合作、資源共享等方面的需求越來(lái)越強(qiáng)烈；三是越來(lái)越多科技產(chǎn)品應(yīng)用于日常生活與辦公中，打造輕辦公環(huán)境成為企業(yè)租戶的重要需求。
同時(shí)，隨著聯(lián)合辦公行業(yè)進(jìn)入激烈競(jìng)爭(zhēng)階段，聯(lián)合辦公空間產(chǎn)品服務(wù)正不斷向好發(fā)展，并逐步融入主流商辦地產(chǎn)市場(chǎng)。
站在今天的角度看未來(lái)一段比較長(zhǎng)的時(shí)間，我們認(rèn)為，未來(lái)商辦地產(chǎn)行業(yè)將發(fā)生三大轉(zhuǎn)變。一是開發(fā)模式由"重資產(chǎn)"到"輕資產(chǎn)"的轉(zhuǎn)變；二是空間模式由"任務(wù)驅(qū)動(dòng)"到"科技場(chǎng)景"的轉(zhuǎn)變；三是運(yùn)營(yíng)模式方面由"收租金"到"金融化"的轉(zhuǎn)變。
未來(lái)已來(lái)，將至已至。誰(shuí)能引領(lǐng)未來(lái)辦公，誰(shuí)就掌控了辦公生態(tài)的未來(lái)！
今天上午，我們將聆聽商會(huì)領(lǐng)導(dǎo)、經(jīng)濟(jì)學(xué)家和行業(yè)領(lǐng)袖，分別從宏觀的、政策的、市場(chǎng)的、企業(yè)的各個(gè)方面進(jìn)行解讀，就宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)、商務(wù)園區(qū)及城市競(jìng)爭(zhēng)力、未來(lái)辦公場(chǎng)景及科技激活價(jià)值、未來(lái)辦公實(shí)驗(yàn)室及熱點(diǎn)話題展開系列主題演講；下午我們將就城市辦公新生態(tài)、新一代辦公生態(tài)模式、新興行業(yè)布局、商業(yè)辦公建設(shè)與運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)與創(chuàng)新、新形勢(shì)下的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等熱點(diǎn)話題展開系列主題演講；此外，商業(yè)地產(chǎn)綜合服務(wù)平臺(tái)--中耀盛世戰(zhàn)略合作簽約儀式和住建部《商業(yè)辦公建筑建設(shè)與運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)》結(jié)題儀式將在下午隆重舉行；最后，我們還安排了兩場(chǎng)圓桌對(duì)話，就共享新時(shí)代下的輕資產(chǎn)、科技化與金融化、資管新時(shí)代下的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與資產(chǎn)管理之道等議題展開熱烈討論和觀點(diǎn)交鋒。
明天上午，我們安排了兩個(gè)聯(lián)合辦公、未來(lái)辦公領(lǐng)域有代表性的兩個(gè)項(xiàng)目參觀考察，一個(gè)是看最會(huì)做產(chǎn)品的老牌地產(chǎn)商--中海地產(chǎn)，如何做新辦公服務(wù)；一個(gè)是看專注科技辦公體驗(yàn)的聯(lián)合辦公空間品牌--夢(mèng)想加，如何定義未來(lái)辦公場(chǎng)景。詳細(xì)信息請(qǐng)咨詢現(xiàn)場(chǎng)工作人員。
希望通過(guò)兩天的會(huì)議和交流對(duì)大家有所幫助，有所啟迪。標(biāo)準(zhǔn)引領(lǐng)行業(yè)，創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)未來(lái)，讓我們不忘初心，牢記使命，攜手同行，推動(dòng)中國(guó)商辦地產(chǎn)邁入美好商辦新時(shí)代。
最后，我要再次感謝大力支持本次論壇的首創(chuàng)置業(yè)、中糧置地廣場(chǎng)，北辰實(shí)業(yè)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、中糧廣場(chǎng)、金隅地產(chǎn)、保利發(fā)展、哇棒傳媒和所有合作伙伴，感謝出席論壇的所有會(huì)員、嘉賓及媒體朋友。
謝謝大家！
主持人：非常感謝劉總。由房訊網(wǎng)發(fā)起并主辦的寫字樓發(fā)展論壇直到今天已經(jīng)走過(guò)了整整15個(gè)年頭。15年是我們中國(guó)傳統(tǒng)的紀(jì)念年號(hào)，能堅(jiān)持15年，可以說(shuō)專心致力一件好事，致力一件專業(yè)的事情，這是一個(gè)傳奇，也是劉總多年的堅(jiān)守和付出。房訊網(wǎng)已經(jīng)成為中國(guó)最大最專業(yè)的商辦地產(chǎn)門戶、企業(yè)選址平臺(tái)。中國(guó)寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇也已經(jīng)成為中國(guó)商辦地產(chǎn)的風(fēng)向標(biāo)和晴雨表。
下面將進(jìn)入本次論壇的開幕啟動(dòng)儀式環(huán)節(jié)-全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)商業(yè)辦公標(biāo)準(zhǔn)年啟動(dòng)儀式。有請(qǐng)：
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)秘書長(zhǎng) 趙正挺先生
中國(guó)建筑系統(tǒng)門窗執(zhí)行理事長(zhǎng)、全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)副監(jiān)事長(zhǎng) 孟繁軍先生
新城控股集團(tuán)有限公司 高級(jí)副總裁 歐陽(yáng)捷先生
保利發(fā)展北京公司 副總經(jīng)理 朱凱先生
CBRE世邦魏理仕華北區(qū) 董事總經(jīng)理劉煥麗女士
夢(mèng)想加 創(chuàng)始人 王曉魯先生
北京中海地產(chǎn)商業(yè)管理公司副總經(jīng)理 李佳林先生
大悅城地產(chǎn)北京公司 總經(jīng)理助理 張大全先生
隆徽健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司 董事長(zhǎng) 張毅先生
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì) 會(huì)長(zhǎng)助理、米蘭之窗節(jié)能建材有限公司 董事長(zhǎng) 馬俊清先生
廣東堅(jiān)朗五金制品股份有限公司 副總裁 白寶萍女士
河北星太裝飾集團(tuán) 董事長(zhǎng) 胡振海先生
中耀盛世(北京)房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 總經(jīng)理 馬耀揚(yáng)先生
中海商業(yè)聯(lián)合辦公管理中心 總監(jiān) 李雪瑞女士
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)秘書長(zhǎng)、房訊網(wǎng)董事長(zhǎng) 劉凱先生
隨著經(jīng)濟(jì)時(shí)代的來(lái)臨，用戶需求已經(jīng)從上班辦公升級(jí)為品質(zhì)辦公，而商業(yè)地產(chǎn)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)出現(xiàn)了諸多問(wèn)題，同質(zhì)化嚴(yán)重、客群?jiǎn)我弧⑷セ瘔毫哟�、租售比難以達(dá)到投資回報(bào)等問(wèn)題。全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)將2019年定義為商業(yè)辦公標(biāo)準(zhǔn)年，向商業(yè)地產(chǎn)全行業(yè)從業(yè)者發(fā)出倡議，呼吁從規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理全生命周期給予用戶全方位的關(guān)愛(ài)和服務(wù)，做好商業(yè)辦公建筑建設(shè)與運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)課題結(jié)業(yè)和宣貫工作，共同推動(dòng)商辦地產(chǎn)行業(yè)，實(shí)現(xiàn)行業(yè)規(guī)范和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，助推商辦地產(chǎn)行業(yè)更好、更快、更健康地高質(zhì)量發(fā)展。
接下來(lái)進(jìn)入論壇的第二部分，讓我們聆聽各位領(lǐng)導(dǎo)和經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的解讀。
首先，隆重請(qǐng)出今天的重量級(jí)嘉賓，他是著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、國(guó)家級(jí)特殊貢獻(xiàn)專家、中國(guó)人民大學(xué)博士生導(dǎo)師，曾任國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)研究所副所長(zhǎng)、建設(shè)部政策研究中心主任、中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)，現(xiàn)為中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系主任，曾出版過(guò)《工業(yè)化中國(guó)面臨的挑戰(zhàn)》等專著10余部，公開發(fā)表論文數(shù)百篇。掌聲有請(qǐng)陳淮先生。
陳淮：大家上午好！對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房地產(chǎn)發(fā)展，我講三個(gè)問(wèn)題，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、寫字樓和產(chǎn)業(yè)園、房地產(chǎn)。
2018年已經(jīng)到了最后一個(gè)月，大家都感覺(jué)到格外的壓抑，亮點(diǎn)不多。的確，今年的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)沒(méi)有多少好評(píng)論的，我們確實(shí)是面對(duì)前所未有的挑戰(zhàn)和困難。如同幾周前中央政治局會(huì)議提出的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的下行壓力在加劇。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下行是從2014年開始，到2016年末，經(jīng)濟(jì)學(xué)界達(dá)成基本的共識(shí)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)經(jīng)過(guò)了長(zhǎng)期高速增長(zhǎng)以后，會(huì)出現(xiàn)大寫的L型。到2016年末，L型基本走到底。2017年以后，雖然不會(huì)很快的回升，但也不會(huì)繼續(xù)增速下行�，F(xiàn)在看來(lái)，2018年差不多已成定局，可以大致判斷還是會(huì)繼續(xù)下滑。
通過(guò)三件事情可以看到面臨的形勢(shì)比較嚴(yán)峻。一是股市和匯率。特朗普高興地說(shuō)美國(guó)股市延續(xù)了戰(zhàn)后40年來(lái)歷史最長(zhǎng)的牛市期。我們的股市處在歷史的低點(diǎn)，而且慘不忍睹。匯率幾次險(xiǎn)險(xiǎn)破7。顯而易見(jiàn)，這些都是對(duì)經(jīng)濟(jì)預(yù)期和經(jīng)濟(jì)內(nèi)在增量變化弱化密切相關(guān)的外在指標(biāo)。二是習(xí)主席召開民營(yíng)企業(yè)座談會(huì)，對(duì)民營(yíng)企業(yè)進(jìn)行了前所未有的鼓勵(lì)，提出要求要給予更多的政策支持。這也反映出我們迫切需要新的前期被忽略的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)力量的支持。三是在G20峰會(huì)上，在與美國(guó)的雙方談判中，美國(guó)人幾乎沒(méi)有任何讓步。市場(chǎng)對(duì)G20峰會(huì)美中兩國(guó)元首的論壇給予這么高的關(guān)注度，因?yàn)檫@對(duì)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)的確非常重要。
我不想再更多的細(xì)分。今年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中，即使沒(méi)有美國(guó)的加稅，恐怕也不會(huì)太好看。實(shí)際上在過(guò)去幾年，我們的出口始終低于國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，也就是它對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)是負(fù)數(shù)。其他的眾多產(chǎn)業(yè)也是困難重重，包括高科技產(chǎn)業(yè)，大家看到華為面臨的困境。也包括傳統(tǒng)工業(yè)中的基礎(chǔ)重工業(yè)，鋼鐵、石油、化工、煤炭。也包括這幾年發(fā)展比較快的汽車業(yè)，恐怕2018年很難過(guò)。如果中國(guó)兌現(xiàn)對(duì)美國(guó)汽車進(jìn)口的承諾，汽車業(yè)的壓力還會(huì)增大。再加上新能源汽車的競(jìng)爭(zhēng)。紡織、家電等行業(yè)也沒(méi)有多少可描述的。
中國(guó)短期經(jīng)濟(jì)形勢(shì)面臨的難題我們不一一述說(shuō)，只強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，盡管美國(guó)貿(mào)易戰(zhàn)對(duì)我們的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、出口，甚至是對(duì)過(guò)去若干年來(lái)一直致力于的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)都造成了巨大的挑戰(zhàn)和阻礙。因?yàn)槿澜鐕?guó)際分工格局變化，自然對(duì)中國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)選擇產(chǎn)生重大影響。但是，唯一影響不了、改變不了的是中國(guó)的城市化、城鎮(zhèn)化的歷史進(jìn)程。
如果說(shuō)中國(guó)經(jīng)濟(jì)有一個(gè)長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支撐點(diǎn)，就是中國(guó)的城鎮(zhèn)化和城市化。我們正在面臨著把大多數(shù)人住鄉(xiāng)下的民族轉(zhuǎn)變?yōu)榇蠖鄶?shù)人住城里的民族。這個(gè)偉大歷史進(jìn)程剛剛拉開帷幕，遠(yuǎn)不到結(jié)束的時(shí)候，甚至連高潮都需到。如果到了高潮，我們就用不著討論產(chǎn)業(yè)園和寫字樓有多么重要。就是因?yàn)楝F(xiàn)在這個(gè)階段已經(jīng)上臺(tái)，而且是下一階段矛盾的主要集中點(diǎn)，是多集電視連續(xù)劇中扮演主角的問(wèn)題。我們對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的信心和房地產(chǎn)的信心來(lái)自于我們對(duì)城鎮(zhèn)化的信心。
經(jīng)歷了很長(zhǎng)的一段歷史時(shí)期，在很長(zhǎng)的歷史過(guò)程中，我們走過(guò)的彎路多過(guò)順利。產(chǎn)業(yè)園和寫字樓是我們國(guó)家城鎮(zhèn)化道路發(fā)展過(guò)程中一個(gè)很重要的角色。在很長(zhǎng)一段歷史時(shí)期內(nèi)，我們?cè)?jīng)以為城市就是大工廠，城市和工廠沒(méi)區(qū)別。很多老工業(yè)基地今天的困境怎么造成的？都是因?yàn)樵诟母镩_放之前或者是改革開放之初就是如此。修了一條產(chǎn)業(yè)專用線，鐵路東邊是工廠區(qū)，鐵路西邊是住宅區(qū)，不要說(shuō)其他基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。今天所謂的棚戶區(qū)改造的問(wèn)題、基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重不足的問(wèn)題、環(huán)境嚴(yán)重污染的問(wèn)題，其實(shí)都和老舊城市在城市化過(guò)程中曾經(jīng)長(zhǎng)期施行的戰(zhàn)略有關(guān)。其實(shí)還遠(yuǎn)不止于此，我們盡可能把工業(yè)建在山里，盡可能的把城市縮小抑制。
改革開放以后，面臨嚴(yán)重的房慌和住房危機(jī)，把城市化和城鎮(zhèn)化理解為首先是滿足老百姓住房的改善。今年是改革開放40周年紀(jì)念日，12月28號(hào)，中央要召開一次隆重的紀(jì)念大會(huì)。房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際上是改革開放后20年的事。1998年全面停止福利分房，2002年才真的逐步停下來(lái)。前20年是福利分房階段，是老百姓住宅改善階段。如果說(shuō)住宅建設(shè)40年，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展其實(shí)是20年。
最開始的城市化建設(shè)，如果說(shuō)標(biāo)志性建筑，就是北京1979年當(dāng)時(shí)的市委書記建的前三門大街，以此為標(biāo)志，是以老百姓住房建設(shè)為核心的。產(chǎn)業(yè)發(fā)展、商業(yè)發(fā)展處于被忽略的位置。前三門的那些住宅樓當(dāng)時(shí)是全國(guó)第一家開啟了大規(guī)模給老百姓建設(shè)住宅的先河，功不可沒(méi)。但是，它的缺陷也是顯而易見(jiàn)的。前三門大街本來(lái)應(yīng)該是旅游區(qū)、文物保護(hù)區(qū)，至少是有特殊功能。兩邊的商業(yè)不建不行，建了也不行。建了商業(yè)，交通主干道受到影響，效率沒(méi)辦法體現(xiàn)。不建商業(yè)，那么大批的居民住宅樓，居民生活會(huì)非常不便。那個(gè)時(shí)候我們根本沒(méi)考慮到城市功能分區(qū)。
一直到1998年之前，我們都是采取鼓勵(lì)單位自建住房的政策來(lái)幫助老百姓解決住房問(wèn)題。所以，所謂的福利分房的高潮是80年代中后期和90年代。在這個(gè)時(shí)期，我們走過(guò)了嚴(yán)重的房荒和住房危機(jī)，讓大多數(shù)人住到了房子里，盡管還沒(méi)有解決所有人都住到房子里的問(wèn)題。更重要的是這段時(shí)間的住宅建設(shè)成績(jī)是主體部分幾乎都是成套建筑。廚房、衛(wèi)生間、上下水道和單元房。它的缺點(diǎn)也是顯而易見(jiàn)的。完全忽略了城市功能分區(qū)，鼓勵(lì)單位自建住房，西單商業(yè)街建了很多宿舍樓，司局長(zhǎng)中午回家睡一覺(jué)，不耽誤上午上班。
當(dāng)時(shí)主管全國(guó)城市建設(shè)的建設(shè)部�，F(xiàn)在我們經(jīng)常調(diào)侃建設(shè)部，樓前是上訪的，樓后是遛狗的，中間是一大片居民區(qū)，在辦公區(qū)推著嬰兒車、牽著小狗的保姆。城市功能分區(qū)嚴(yán)重滯后。再加上這一批福利分房，現(xiàn)在來(lái)看，它的功能已經(jīng)遠(yuǎn)不能滿足城市居民改善居住條件的要求，也迫切需要升級(jí)改造。
在這個(gè)過(guò)程中，有兩件事需要提一提，也是這次峰會(huì)的主題，一個(gè)是產(chǎn)業(yè)園。產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展對(duì)中國(guó)有兩大歷史貢獻(xiàn)。產(chǎn)業(yè)園不是中國(guó)的獨(dú)創(chuàng)，但是中國(guó)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)在今年紀(jì)念改革開放40周年的時(shí)候我們需要格外提出。它給我們提供了體制改革的試驗(yàn)區(qū)。大到深圳特區(qū)，小到蘇南的各個(gè)工業(yè)園區(qū)，甚至是地市縣的工業(yè)園區(qū)。它給我們提供的不僅僅是產(chǎn)業(yè)聚集的空間，更重要的是體制成分成長(zhǎng)的空間、體制改革向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)靠攏的試驗(yàn)區(qū)。這是所有國(guó)家工業(yè)園區(qū)沒(méi)有過(guò)的功能。正是因?yàn)檫@個(gè)功能，我們才找到了向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變的方向。
產(chǎn)業(yè)園最終讓我們解決了城市和產(chǎn)業(yè)關(guān)系出路的問(wèn)題。在解放以后，北京城的歷史名人建筑和住宅都變成了街道工廠，基本上破壞殆盡。改革開放以后，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展給產(chǎn)業(yè)升級(jí)和民營(yíng)企業(yè)的發(fā)展提供了空間。早期建立的很多產(chǎn)業(yè)園區(qū)成了新城區(qū)建設(shè)的起點(diǎn)。北京這樣的城市以外延擴(kuò)張為主，但很多二三線城市都走過(guò)了通過(guò)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展最后成為新城區(qū)，包括蘇州、無(wú)錫、常州這樣的新興城市，產(chǎn)業(yè)園區(qū)都成為了新城。
寫字樓也是一樣，盡管寫字樓的發(fā)展有諸多被媒體所詬病、被社會(huì)不理解的地方，縣城也建CBD，全世界的中央商務(wù)區(qū)不超過(guò)20個(gè)，中國(guó)的縣里面也要建CBD。不顧當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際需要，盲目擴(kuò)張、貪大求洋。但是，它依然是功不可沒(méi)，使城市格局、城市功能從簡(jiǎn)單的辦工廠、住人到成為參與國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)、滿足信息流、資金流、高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新型產(chǎn)業(yè)。
世界的城市都走過(guò)了這條道路。美國(guó)的汽車之城底特律、鋼鐵之城芝加哥、匹茲堡，21世紀(jì)世界各國(guó)城市的排名不是以工業(yè)生產(chǎn)能力的集聚為標(biāo)志，而是以商務(wù)功能為標(biāo)志。寫字樓的發(fā)展確實(shí)讓引領(lǐng)了中國(guó)城市建筑的發(fā)展。我們有很多得以在世界上炫耀的建筑，其實(shí)都是寫字樓的創(chuàng)造。到今天為止，大家所討論的聯(lián)合辦公、分享辦公都是寫字樓發(fā)展的貢獻(xiàn)，否則我們無(wú)法進(jìn)入到與世界城市相媲美的階段，不能忘記產(chǎn)業(yè)園區(qū)和寫字樓在中國(guó)城鎮(zhèn)化、城市化過(guò)程中的歷史貢獻(xiàn)，而且有濃墨重彩的一筆。今后一段時(shí)間，它仍然是中國(guó)城市化、城鎮(zhèn)化中的領(lǐng)軍形式。
最后我想說(shuō)說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)。中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在過(guò)去改革開放40年來(lái)，特別是停止福利分房以后的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中幾乎沒(méi)有得到過(guò)社會(huì)輿論的好評(píng)，包括主流媒體，包括在座各位記者所從事的媒體，你們哪一個(gè)媒體說(shuō)過(guò)房地產(chǎn)的好話？房地產(chǎn)是在一片質(zhì)疑、焦慮，甚至是在詛咒、仇視的聲音中發(fā)展起來(lái)。恰好是在這樣一個(gè)社會(huì)氛圍中發(fā)展起來(lái)的產(chǎn)業(yè)承擔(dān)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)的責(zé)任，承擔(dān)了老百姓住房條件改善、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)和社會(huì)私人財(cái)富累積的重任。
之所以能夠有今天的發(fā)展是因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)順應(yīng)了客觀規(guī)律。不管官多大、占據(jù)什么樣的顯要位置，房地產(chǎn)業(yè)的客觀規(guī)律也是不以人的主觀意志為轉(zhuǎn)移的，不是因?yàn)檎l(shuí)的權(quán)力大就按照誰(shuí)的主觀意志來(lái)發(fā)展。也不是因?yàn)檎莆樟诵侣劺鳌⒐娍谏嗟闹饔^意志為轉(zhuǎn)移。甚至不以站在道德高地，不以代表大多數(shù)老百姓、替窮人說(shuō)話的主觀意志而轉(zhuǎn)移。
我們希望祖國(guó)天天是春天，有人不希望嗎？四季輪回誰(shuí)改得了？這就叫客觀規(guī)律�？陀^規(guī)律如何促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，或者說(shuō)房地產(chǎn)業(yè)如何順應(yīng)了客觀規(guī)律。我分享四點(diǎn)認(rèn)識(shí)。
在一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的歷史時(shí)期內(nèi)，甚至到今天為止，我們認(rèn)為生產(chǎn)才是善，消費(fèi)是惡。想吃好的、穿好的、過(guò)好日子、住好房子、娶漂亮的媳婦，這是修正主義，得對(duì)你進(jìn)行思想改造才行。我們年輕的時(shí)候，滿大街的標(biāo)語(yǔ)寫的是"抓革命，促生產(chǎn)""發(fā)展生產(chǎn)，保障供給""革命向前進(jìn)，生產(chǎn)長(zhǎng)一寸"。我上大學(xué)是77級(jí)，恢復(fù)高考第一年。馬克思主義經(jīng)濟(jì)學(xué)，老師給我們講生產(chǎn)、消費(fèi)、交換、分配，生產(chǎn)是居于支配主導(dǎo)地位的。我們不把煤挖出來(lái)、不把鋼煉出來(lái)、不把汽車生產(chǎn)出來(lái)，何以讓人們生活改善？何以給老百姓提高工資？所以，第一條是努力生產(chǎn)。還有異議嗎？不把東西生產(chǎn)出來(lái)，我們何以漲工資和改善生活？對(duì)了一半。
工業(yè)化初期，它的規(guī)模、技術(shù)先進(jìn)性以及集聚能力、資源共享能力、市場(chǎng)開拓能力等決定了社會(huì)的發(fā)展。工業(yè)化的中后期，如何挖更多的煤、煉更多的鋼、發(fā)更多的電、生產(chǎn)更多的汽車，一點(diǎn)不困難，難的是如何把這些東西賣掉。消費(fèi)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)性因素。社會(huì)發(fā)展的主要障礙已經(jīng)從生產(chǎn)領(lǐng)域轉(zhuǎn)移到了消費(fèi)領(lǐng)域。
2009年的全世界金融危機(jī)，跟1929年到1933年的大危機(jī)如出一轍，都是消費(fèi)不足的危機(jī)，都是工業(yè)化之后的供給大于需求，是一個(gè)常態(tài)現(xiàn)象。擴(kuò)大內(nèi)需、擴(kuò)大消費(fèi)是穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵因素。2009年，我們沒(méi)聽說(shuō)美國(guó)賣不出去什么東西，怎么就有金融危機(jī)了呢？不是因?yàn)樯鐣?huì)有充足的購(gòu)買力而買的，而是通過(guò)借錢買的。社會(huì)和居民部門、政府部門、企業(yè)部門過(guò)度負(fù)債來(lái)平衡供求，累積了危機(jī)。美國(guó)前財(cái)長(zhǎng)麥特納說(shuō)當(dāng)初世界金融危機(jī)不怨美國(guó)人，怨中國(guó)人。中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展了，掙了錢，中國(guó)人不花，不僅自己不花，還借給美國(guó)人花，讓美國(guó)人花多了，還不上了。當(dāng)人們努力的討論買房、不買房的時(shí)候，實(shí)際上是人們已經(jīng)認(rèn)同，社會(huì)已經(jīng)形成共識(shí)，消費(fèi)是一種善，而不是罪惡。我們應(yīng)當(dāng)努力滿足老百姓對(duì)美好生活的向往。這句話是去年十九大報(bào)告在關(guān)于現(xiàn)代化戰(zhàn)略這個(gè)長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略中提出的，今后一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的歷史階段，中國(guó)的主要矛盾是生產(chǎn)發(fā)展不平衡不充分與老百姓對(duì)美好生活的向往之間的矛盾。我們扭轉(zhuǎn)了生產(chǎn)與消費(fèi)的關(guān)系。重視消費(fèi)是中國(guó)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)治久安、經(jīng)濟(jì)發(fā)展最重要的關(guān)鍵，而不是如何形成更大的生產(chǎn)能力。
我們?cè)谝粋�(gè)很長(zhǎng)的歷史時(shí)期內(nèi)認(rèn)為未來(lái)的遠(yuǎn)期利益才是一種善，眼前利益都是罪惡。你不應(yīng)當(dāng)想現(xiàn)在過(guò)好日子，你應(yīng)該為偉大的理想獻(xiàn)身。如同很多宗教，你這輩子沒(méi)什么意義，爭(zhēng)取下輩子托生個(gè)好人家才行。如果你這輩子想吃好的、穿好的，那是貪念，是罪惡的欲望，得向神甫懺悔。
習(xí)主席說(shuō)我們要擼起袖子加油干，我們年輕時(shí)的口號(hào)比這個(gè)邪乎的多，我們那個(gè)時(shí)候叫"活力1分鐘、奮斗60秒"。那個(gè)時(shí)候是"革命加批評(píng)，拼命干革命""一怕苦，二不怕死""狠斗私自一閃念""先生產(chǎn)，后生活""先治坡，后治窩"。我們認(rèn)為光輝燦爛的未來(lái)才有意義，讓老百姓有錢是罪惡的、是不對(duì)的。
今天，十九大報(bào)告提出的滿足人民對(duì)美好生活的向往就是滿足當(dāng)下現(xiàn)世，這輩子活的好點(diǎn)兒。人們買房發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的興旺順應(yīng)了無(wú)論人們主觀意志都不可扭轉(zhuǎn)的客觀趨勢(shì)。
我們?cè)诤荛L(zhǎng)一段歷史時(shí)期認(rèn)為有產(chǎn)是罪惡，無(wú)產(chǎn)才是善。我們這個(gè)年齡的上小學(xué)，老師讓你要成為無(wú)產(chǎn)階級(jí)的接班人。30年前，誰(shuí)家有房、有地、有資產(chǎn)，你就是社會(huì)的敵人，得對(duì)你施以無(wú)產(chǎn)階級(jí)專政的鐵拳，把你打翻在地，再踏上一只腳，讓你永世不得翻身。不管今天你意識(shí)和沒(méi)意識(shí)到，不管你因?yàn)橘I了房子而切切暗喜，還是因?yàn)闆](méi)買到房子懊悔不迭，或者是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)充滿了仇視，為什么房?jī)r(jià)漲的讓我買不起。不管你出于什么樣的位置和情緒、你想和沒(méi)想過(guò)，實(shí)際上都在努力想成為"有產(chǎn)一族"。如果說(shuō)全面的小康社會(huì)用一句話以概之，其中一個(gè)最重要的標(biāo)志之一就是讓人人都是無(wú)產(chǎn)者的國(guó)家有越來(lái)越多的人民群眾擁有資產(chǎn)。這就是房地產(chǎn)業(yè)所順應(yīng)的客觀規(guī)律，它的發(fā)展前景、信心來(lái)源。
在一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的歷史時(shí)期內(nèi)，我們?cè)?jīng)認(rèn)識(shí)城市是惡，農(nóng)村才是善。在一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的歷史時(shí)期，我們的工業(yè)布局是"靠山、分散、進(jìn)洞"，要遠(yuǎn)離大城市，備戰(zhàn)備荒為人民。我們?cè)?jīng)在第三、第四、第五個(gè)五年計(jì)劃的時(shí)候，工業(yè)固定資產(chǎn)70%以上都配置在三線建設(shè)，在陜西、四川、貴州的山溝里。我們動(dòng)員了幾千萬(wàn)知識(shí)青年上山下鄉(xiāng)，因?yàn)槟銈兩陂L(zhǎng)在城市，你們的世界觀都已經(jīng)資產(chǎn)階級(jí)了，必須到農(nóng)村去改造才行，要接受貧下中農(nóng)再教育。我們對(duì)城市充滿了偏見(jiàn)。
今天，當(dāng)我們面對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展問(wèn)題的時(shí)候，要改善人民生活、滿足老百姓美好生活向往，讓億萬(wàn)農(nóng)村人口享受城鎮(zhèn)化消費(fèi)方式、生活方式，讓城鎮(zhèn)居民不斷改善居住條件和消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，這才是我們建設(shè)美好中國(guó)、美麗家園的目標(biāo)。城市是善，讓大多數(shù)人住城里，才能讓中華民族振興于世界民族之林，才能讓中國(guó)老百姓過(guò)上比美國(guó)人還闊的日子。
以上認(rèn)識(shí)是我反思我們改革開放40年來(lái)的一點(diǎn)心得，也是對(duì)房地產(chǎn)未來(lái)信心之所在。謹(jǐn)供大家參考。謝謝！
主持人：作為開幕演講環(huán)節(jié)的第二位嘉賓是知名的房地產(chǎn)專家，曾主張以前瞻解析、用數(shù)據(jù)說(shuō)話。站在行業(yè)發(fā)展的客觀角度，理性客觀地解析住宅與商業(yè)地產(chǎn)形勢(shì)與趨勢(shì)，提出行業(yè)發(fā)展建設(shè)性意見(jiàn)。下面讓我們用掌聲歡迎新城控股集團(tuán)有限公司高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷先生。
歐陽(yáng)捷：我從匯市、股市、債市、樓市四個(gè)層面依次展開，著重分享樓市之變、政策之力、趨勢(shì)之機(jī)、行業(yè)之爭(zhēng)等話題。
匯市是有管制的，大概率是可以做到橫盤的。
股市政策見(jiàn)底，但市場(chǎng)底取決于中美關(guān)系，只有美國(guó)遭遇十年一輪回的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，美國(guó)與世界各國(guó)共度時(shí)艱，股市才能見(jiàn)底橫盤。
如果一個(gè)企業(yè)出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)，就可能導(dǎo)致這個(gè)企業(yè)所在行業(yè)受到金融擠兌，出現(xiàn)大面積債務(wù)違約而整體垮塌，目前，債務(wù)危機(jī)隨著監(jiān)管部門釋放流動(dòng)性與政策支持而得以緩解。
對(duì)于樓市之變，有三個(gè)信號(hào)，一是土地流拍增多，二是房企促銷增多，三是二手房降價(jià)增多。
土地流拍主要原因是地價(jià)太高、房?jī)r(jià)受限，房?jī)r(jià)地價(jià)差不足以覆蓋成本、稅費(fèi)，房企拿地趨于理性所致。土地流拍現(xiàn)象還會(huì)存在，但未來(lái)不會(huì)更多了，數(shù)據(jù)也印證了這一點(diǎn)，一方面政府地價(jià)預(yù)期有所下降，另一方面，土拍托底也逐漸多了出來(lái)，流拍自然就減少了。
房企促銷增多主要源于土地儲(chǔ)備較多，而且市場(chǎng)預(yù)期變化，但房?jī)r(jià)促銷過(guò)度，可能導(dǎo)致輿情爆發(fā)和社會(huì)不穩(wěn)定，就會(huì)引起政府管制，“雙向限價(jià)、不予備案”也會(huì)促使房?jī)r(jià)趨于相對(duì)穩(wěn)定。
二手房降價(jià)是因?yàn)樾路績(jī)r(jià)格更低，一二手房?jī)r(jià)倒掛所致。
其實(shí)，三個(gè)增多本質(zhì)上都是限價(jià)令的倒逼作用，只要限價(jià)令不松，地價(jià)下降、二手房降價(jià)都不會(huì)停止。
換言之，這是政策之力。
不過(guò)，政策的核心內(nèi)涵是保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)、健康而且還要發(fā)展，這是2013年中央政治局會(huì)議提到房地產(chǎn)就從來(lái)沒(méi)有變過(guò)一個(gè)字的要求，所謂平穩(wěn)，就是樓市沒(méi)有大起大落，房?jī)r(jià)不能大漲大跌；所謂健康，就是“房住不炒”，投機(jī)客被擠出市場(chǎng)；所謂發(fā)展，就是房地產(chǎn)依然是支柱產(chǎn)業(yè)。
政策還會(huì)延續(xù)，房地產(chǎn)的定位已經(jīng)從拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的火車頭轉(zhuǎn)變?yōu)橹袊?guó)經(jīng)濟(jì)巨輪的壓艙石，房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心訴求就是穩(wěn)定壓倒一切，換言之，樓市將進(jìn)入橫盤時(shí)代。
今年樓市正在進(jìn)入“量平價(jià)穩(wěn)”的零增長(zhǎng)區(qū)間，比如銷售面積、房企到位資金等主要指標(biāo)將徘徊在正負(fù)3%左右，其它指標(biāo)大多在個(gè)位數(shù)以內(nèi)，比如銷售面積將進(jìn)入正負(fù)3%區(qū)間，房企到位資金將接近3%，銀行貸款已經(jīng)在3%左右的負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間內(nèi)。
未來(lái)五年，住房市場(chǎng)就是“大穩(wěn)小亂”的格局，全國(guó)整體趨穩(wěn)，是謂大穩(wěn)，地方動(dòng)作不一，是謂小亂，但不會(huì)再有火熱的盛夏，也不會(huì)有冰冷的寒冬，各地逐漸形成難漲難跌的市場(chǎng)預(yù)期。
住宅市場(chǎng)的需求可以概括為8大軍團(tuán)，成交依然可以保持在高位至少30年，未來(lái)房子不會(huì)如蔥，人未老房已死，新一代住房將不斷更新迭代。
對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，固守在調(diào)控嚴(yán)厲的一二線城市是不可能獲得業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)的，因?yàn)橥恋毓⿷?yīng)接近零增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)又被按住，無(wú)量無(wú)價(jià)（的增長(zhǎng)），而三四線城市面廣量大，依然可以找到市場(chǎng)增長(zhǎng)機(jī)會(huì)。
未來(lái)樓市就是一個(gè)長(zhǎng)期穩(wěn)定的市場(chǎng)，穩(wěn)就是一個(gè)次好的時(shí)代，雖然不如高增長(zhǎng)的黃金時(shí)代，但市場(chǎng)平穩(wěn)，企業(yè)就可以耐心制定戰(zhàn)略，合理組織人力、資金以及土地儲(chǔ)備，實(shí)現(xiàn)均衡發(fā)展，踏踏實(shí)實(shí)把產(chǎn)品與服務(wù)做好。
未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度還會(huì)繼續(xù)提高，目前很多城市前十強(qiáng)的房企已經(jīng)占據(jù)市場(chǎng)份額的20%甚至30%。很多房企大而小、小而沒(méi)、不進(jìn)則沒(méi)。我們預(yù)測(cè)到2020年，前20強(qiáng)房企將占到60%以上的市場(chǎng)份額。
未來(lái)樓市的關(guān)鍵詞就是：大穩(wěn)小亂、量平價(jià)穩(wěn)、零增長(zhǎng)區(qū)間=橫盤時(shí)代。
房地產(chǎn)企業(yè)只有判明大勢(shì)，才能價(jià)值在握，才能在新的橫盤時(shí)代脫穎而勝出。
（未完待續(xù)）
來(lái)源：房訊網(wǎng)
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實(shí)錄：中國(guó)寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十五屆年會(huì)（四）
