房訊網(wǎng)訊 12月5日-6日，中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十五屆年會在北京富力萬麗酒店盛大舉辦，本屆年會主題為"標準與創(chuàng)新：美好商辦新時代"，來自地產(chǎn)界、金融界、學術(shù)界專家和行業(yè)一線精英操盤手及新聞媒體超過1000位嘉賓出席論壇，聚焦商辦標準設(shè)立、引領(lǐng)行業(yè)創(chuàng)新，共同開啟未來辦公新時代。
論壇由全聯(lián)房地產(chǎn)商會、房訊網(wǎng)聯(lián)合主辦，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會承辦，同時得到了中糧置地廣場、IC PARK、北辰寫字樓、遠洋商業(yè)、保利發(fā)展、中糧廣場、首創(chuàng)深圳、哇棒傳媒、中海商業(yè)、華潤置地等合作伙伴的支持。
中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇源于2004年12月，已連續(xù)成功舉辦十五屆年會，論壇從中國經(jīng)濟發(fā)展形勢著眼，聚焦房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進程，就行業(yè)發(fā)展、企業(yè)戰(zhàn)略與成功案例等展開系列演講和對話，同時記錄并見證中國商辦地產(chǎn)歷史軌跡，是中國房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)格最高、規(guī)模最大、影響最廣的專業(yè)論壇之一！
以下為房訊網(wǎng)圖文實錄：
主持人：尊敬的各位領(lǐng)導，各位來賓，大家上午好！
歡迎大家再次相聚北京富力萬麗酒店，出席"中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十五屆年會"的活動現(xiàn)場。
我是本次論壇的主持人，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會常務理事韓超。本屆年會主題為"標準與創(chuàng)新：美好商辦新時代"。今年以來，商業(yè)地產(chǎn)的庫存壓力依然較大，困擾商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的"庫存"問題仍然存在。
如何激活商辦地產(chǎn)存量資源已成為越來越多的房企的新課題，地產(chǎn)商以及各路地產(chǎn)基金也開始轉(zhuǎn)型，各類長租、短租公寓，各類孵化器、聯(lián)合辦公，各類利用存量房做出的辦公、商業(yè)、園區(qū)產(chǎn)品紛紛出現(xiàn)，正在成熟壯大。中國房地產(chǎn)市場正在從巨大的增量開發(fā)向深度的存量服務轉(zhuǎn)變。輕資產(chǎn)化、需求多樣化及科技化、金融化，已經(jīng)成為商業(yè)辦公轉(zhuǎn)型升級中迫切需要完善的三個方面。其中，行業(yè)標準制定和運營管理創(chuàng)新無疑是商辦地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展亟待解決的問題。
我們知道，"中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇"是由房訊網(wǎng)發(fā)起，并聯(lián)合全聯(lián)房地產(chǎn)商會共同主辦, 是中國商辦地產(chǎn)行業(yè)規(guī)格最高、規(guī)模最大、影響最廣的專業(yè)論壇！該論壇以年會的形式已成功連續(xù)舉辦了十四屆，是中國房地產(chǎn)界一年一度的頂級盛會之一。
今天，在這里，商辦地產(chǎn)行業(yè)精英齊聚一堂，縱論商辦地產(chǎn)面臨的挑戰(zhàn)與發(fā)展路徑，展望未來辦公場景的新生態(tài)，圍繞當前商辦地產(chǎn)熱點話題進行觀點碰撞與現(xiàn)場討論，深入探討行業(yè)發(fā)展趨勢及創(chuàng)新的戰(zhàn)略路徑和解決方案，推動會員凝聚智慧、深化合作。
今天出席的嘉賓包括600多家全國主流房地產(chǎn)開發(fā)商，金融機構(gòu)、代理公司、物業(yè)公司、智能樓宇、建材公司以及主流媒體的來賓和朋友，讓我們對各位領(lǐng)導和嘉賓以及各位朋友的光臨表示熱烈的歡迎及最衷心的感謝！
論壇還將通過新浪網(wǎng)、搜狐、網(wǎng)易、鳳凰網(wǎng)、騰訊網(wǎng)、房訊網(wǎng)進行全程的視頻直播和圖文直播。
現(xiàn)在，我宣布"中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第15屆年會"開幕！首先請允許我向大家介紹今天到場的主要領(lǐng)導和嘉賓。他們是：
全聯(lián)房地產(chǎn)商會秘書長 趙正挺先生
中國建筑系統(tǒng)門窗執(zhí)行理事長、全聯(lián)房地產(chǎn)商會副監(jiān)事長 孟繁軍先生
中國社科院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)系主任 陳淮先生
新城控股集團有限公司高級副總裁 歐陽捷先生
路勁地產(chǎn)集團董事局主席 單偉豹先生
當代置業(yè)執(zhí)行董事兼首席技術(shù)官 陳音先生
世邦魏理仕華北區(qū)董事總經(jīng)理 劉煥麗女士
戴德梁行北中國區(qū)高級董事 嚴區(qū)海先生
夢想加創(chuàng)始人 王曉魯先生
北京中海地產(chǎn)商業(yè)管理公司副總經(jīng)理 李佳林先生
大悅城北京公司總經(jīng)理助力 張大全先生
金地商置北京公司副總經(jīng)理 呂麗華女士
保利商辦負責人 王田先生
全聯(lián)房地產(chǎn)商會會長助理 馬俊清先生
廣東金朗五金制品有限公司副總裁 白寶萍女士
河北星太裝飾集團董事長 胡振海先生
中耀盛世北京房地產(chǎn)顧問有限公司 總經(jīng)理 馬耀揚先生
中海商業(yè)聯(lián)合辦公管理中心 總監(jiān) 李雪瑞女士
全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會秘書長、房訊網(wǎng)董事長 劉凱先生
再次感謝各位領(lǐng)導以及各位嘉賓媒體朋友的出席。首先，進入本次論壇的第一部分。有請主辦方領(lǐng)導全聯(lián)房地產(chǎn)商會秘書長趙正挺先生上臺致辭。
趙正挺：尊敬的單偉豹會長，尊敬的孟繁軍先生，尊敬的各位領(lǐng)導，各位來賓，新聞媒體朋友們，大家早上好！
首先我謹代表論壇主辦方全聯(lián)房地產(chǎn)商會，對大家出席本次論壇表示熱烈的歡迎和衷心的感謝！
中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇源于2004年12月，已連續(xù)成功舉辦十四屆年會。由房訊網(wǎng)發(fā)起聯(lián)合全聯(lián)房地產(chǎn)商會權(quán)威主辦，目前是中國房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)格最高、規(guī)模最大、影響最廣的專業(yè)論壇之一。
論壇每一屆年會都有一個鮮明的主題。本次年會的主題是"標準與創(chuàng)新：美好商辦新時代"。
年以來，中央政治局會議強調(diào)"堅決遏制房價上漲"，為房地產(chǎn)政策走向定下基調(diào)，各地調(diào)控政策繼續(xù)密集出臺，完善限購、限售政策，受政策持續(xù)深化影響，購房者預期出現(xiàn)轉(zhuǎn)變跡象，市場開始逐步調(diào)整。
一線城市受調(diào)控影響降幅顯著，寫字樓市場開工、銷售降溫，數(shù)據(jù)顯示：2018年上半年，全國辦公樓新開工面積繼續(xù)走低，新開工面積2738萬平方米，同比下降7.4%；辦公樓銷售面積為1949萬平方米，同比下降6.1%。
大家知道，目前我們商辦地產(chǎn)市場面臨著諸多問題，例如產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，客群單一，去化壓力加大，租售比難以達到投資回報需求等等。
我們認為，商辦地產(chǎn)破局，行業(yè)標準的制定和運營管理的創(chuàng)新無疑是亟待解決的主要問題之一。
今天下午，本次論壇將舉行住建部立項《商業(yè)辦公建筑建設(shè)與運營技術(shù)導則》結(jié)題儀式，課題組近百位專家經(jīng)過三年的努力工作，六易其稿，今天宣布順利結(jié)題。在這里，我代表全聯(lián)房地產(chǎn)商會對支持、參與編寫專家表示祝賀，對支持、參與編寫單位表示感謝。
《技術(shù)導則》由全聯(lián)房地產(chǎn)商會和中國建筑金屬結(jié)構(gòu)協(xié)會申報，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部批準立項，并由全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會負責組織實施編制工作。
參編單位包括北京建筑設(shè)計研究院、清華大學、仲量聯(lián)行、中信、中海、萬科、保利、中糧、當代、金融街、富力、金地、北辰等60家企業(yè)機構(gòu)和近百位專家學者。
相信《技術(shù)導則》的編制和推行，將有力地加強對我國商業(yè)辦公開發(fā)建設(shè)的引導，規(guī)范商業(yè)辦公的經(jīng)營管理，提高商業(yè)辦公的服務質(zhì)量，促進我國商業(yè)辦公行業(yè)的健康、可持續(xù)發(fā)展。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會愿意與在座的各位嘉賓攜手推動商辦地產(chǎn)行業(yè)邁入標準和創(chuàng)新發(fā)展的新階段。
同時，為繼續(xù)推動房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)步發(fā)展，全聯(lián)房地產(chǎn)商會將于12月啟動商會年會季，年會季期間除商會2018年會之外還將舉辦多場專業(yè)論壇，年會季將從多個維度深度解析地產(chǎn)發(fā)展新路徑。
作為商會2018年會季的首場專業(yè)論壇，也是商會重點支持的年度品牌論壇。今明兩天，我們將和在座的各位一道從中國經(jīng)濟發(fā)展形勢著眼，聚焦商辦地產(chǎn)發(fā)展進程，與房地產(chǎn)界、金融界及財經(jīng)界、政府機構(gòu)的專家和領(lǐng)袖齊聚一堂，探討商辦地產(chǎn)發(fā)展趨勢、模式創(chuàng)新、企業(yè)轉(zhuǎn)型等行業(yè)熱點，就突破困境、轉(zhuǎn)型升級與典型案例等展開系列演講和對話，找尋全新路徑及廣泛深入的合作機會，同時記錄并見證中國商辦地產(chǎn)歷史軌跡并推動行業(yè)健康向前的持續(xù)發(fā)展。
此外，"全聯(lián)房地產(chǎn)商會2018年會"定于2018年12月28日在北京召開，本次年會主題為"新時代、新形勢、新發(fā)展"，將著重探討行業(yè)責任、品質(zhì)建筑、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、長租公寓、城市更新發(fā)展等話題，預計會議規(guī)模1000人。
最后，預祝中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十五屆年會圓滿成功，也祝各位嘉賓身體健康、萬事如意、心想事成。
謝謝大家。
主持人：非常感謝趙秘書長的精彩致辭，感謝您長期以來對寫字樓分會和房訊網(wǎng)的大力支持。
接下來，有請全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會秘書長、房訊網(wǎng)董事長劉凱先生致辭。
劉凱：尊敬的各位領(lǐng)導、各位來賓、各位會員、各位媒體朋友：大家好！
首先代表論壇組委會，代表全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會、代表房訊網(wǎng)對大家蒞臨本次論壇表示熱烈的歡迎和衷心的感謝！向大家匯報，截止到11月30日，本次論壇注冊報名人數(shù)已經(jīng)突破1000人。
中國寫字樓綜合體發(fā)展論壇源于2004年12月，已連續(xù)成功舉辦十四屆年會，今年的主題是"標準與創(chuàng)新：美好商辦新時代"。
房地產(chǎn)新時代，基本特征就是由高速增長階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，從巨大的增量開發(fā)階段轉(zhuǎn)向深度的存量改造階段，從簡單的商辦功能階段轉(zhuǎn)向未來的生態(tài)智能階段。
目前，商辦地產(chǎn)行業(yè)面臨三個需求變化，一是商辦物業(yè)大資管時代已經(jīng)到來，純粹依靠收租金的傳統(tǒng)商辦物業(yè)盈利模式，已經(jīng)不符合市場發(fā)展要求；二是企業(yè)租戶不再滿足于寫字樓空間租賃，對企業(yè)交流、商務合作、資源共享等方面的需求越來越強烈；三是越來越多科技產(chǎn)品應用于日常生活與辦公中，打造輕辦公環(huán)境成為企業(yè)租戶的重要需求。
同時，隨著聯(lián)合辦公行業(yè)進入激烈競爭階段，聯(lián)合辦公空間產(chǎn)品服務正不斷向好發(fā)展，并逐步融入主流商辦地產(chǎn)市場。
站在今天的角度看未來一段比較長的時間，我們認為，未來商辦地產(chǎn)行業(yè)將發(fā)生三大轉(zhuǎn)變。一是開發(fā)模式由"重資產(chǎn)"到"輕資產(chǎn)"的轉(zhuǎn)變；二是空間模式由"任務驅(qū)動"到"科技場景"的轉(zhuǎn)變；三是運營模式方面由"收租金"到"金融化"的轉(zhuǎn)變。
未來已來，將至已至。誰能引領(lǐng)未來辦公，誰就掌控了辦公生態(tài)的未來！
今天上午，我們將聆聽商會領(lǐng)導、經(jīng)濟學家和行業(yè)領(lǐng)袖，分別從宏觀的、政策的、市場的、企業(yè)的各個方面進行解讀，就宏觀經(jīng)濟形勢與房地產(chǎn)市場、商務園區(qū)及城市競爭力、未來辦公場景及科技激活價值、未來辦公實驗室及熱點話題展開系列主題演講；下午我們將就城市辦公新生態(tài)、新一代辦公生態(tài)模式、新興行業(yè)布局、商業(yè)辦公建設(shè)與運營標準與創(chuàng)新、新形勢下的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等熱點話題展開系列主題演講；此外，商業(yè)地產(chǎn)綜合服務平臺--中耀盛世戰(zhàn)略合作簽約儀式和住建部《商業(yè)辦公建筑建設(shè)與運營標準》結(jié)題儀式將在下午隆重舉行；最后，我們還安排了兩場圓桌對話，就共享新時代下的輕資產(chǎn)、科技化與金融化、資管新時代下的資產(chǎn)運營與資產(chǎn)管理之道等議題展開熱烈討論和觀點交鋒。
明天上午，我們安排了兩個聯(lián)合辦公、未來辦公領(lǐng)域有代表性的兩個項目參觀考察，一個是看最會做產(chǎn)品的老牌地產(chǎn)商--中海地產(chǎn)，如何做新辦公服務；一個是看專注科技辦公體驗的聯(lián)合辦公空間品牌--夢想加，如何定義未來辦公場景。詳細信息請咨詢現(xiàn)場工作人員。
希望通過兩天的會議和交流對大家有所幫助，有所啟迪。標準引領(lǐng)行業(yè)，創(chuàng)新驅(qū)動未來，讓我們不忘初心，牢記使命，攜手同行，推動中國商辦地產(chǎn)邁入美好商辦新時代。
最后，我要再次感謝大力支持本次論壇的首創(chuàng)置業(yè)、中糧置地廣場，北辰實業(yè)、遠洋集團、中糧廣場、金隅地產(chǎn)、保利發(fā)展、哇棒傳媒和所有合作伙伴，感謝出席論壇的所有會員、嘉賓及媒體朋友。
謝謝大家！
主持人：非常感謝劉總。由房訊網(wǎng)發(fā)起并主辦的寫字樓發(fā)展論壇直到今天已經(jīng)走過了整整15個年頭。15年是我們中國傳統(tǒng)的紀念年號，能堅持15年，可以說專心致力一件好事，致力一件專業(yè)的事情，這是一個傳奇，也是劉總多年的堅守和付出。房訊網(wǎng)已經(jīng)成為中國最大最專業(yè)的商辦地產(chǎn)門戶、企業(yè)選址平臺。中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇也已經(jīng)成為中國商辦地產(chǎn)的風向標和晴雨表。
下面將進入本次論壇的開幕啟動儀式環(huán)節(jié)-全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會商業(yè)辦公標準年啟動儀式。有請：
全聯(lián)房地產(chǎn)商會秘書長 趙正挺先生
中國建筑系統(tǒng)門窗執(zhí)行理事長、全聯(lián)房地產(chǎn)商會副監(jiān)事長 孟繁軍先生
新城控股集團有限公司 高級副總裁 歐陽捷先生
保利發(fā)展北京公司 副總經(jīng)理 朱凱先生
CBRE世邦魏理仕華北區(qū) 董事總經(jīng)理劉煥麗女士
夢想加 創(chuàng)始人 王曉魯先生
北京中海地產(chǎn)商業(yè)管理公司副總經(jīng)理 李佳林先生
大悅城地產(chǎn)北京公司 總經(jīng)理助理 張大全先生
隆徽健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司 董事長 張毅先生
全聯(lián)房地產(chǎn)商會 會長助理、米蘭之窗節(jié)能建材有限公司 董事長 馬俊清先生
廣東堅朗五金制品股份有限公司 副總裁 白寶萍女士
河北星太裝飾集團 董事長 胡振海先生
中耀盛世(北京)房地產(chǎn)顧問有限公司 總經(jīng)理 馬耀揚先生
中海商業(yè)聯(lián)合辦公管理中心 總監(jiān) 李雪瑞女士
全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會秘書長、房訊網(wǎng)董事長 劉凱先生
隨著經(jīng)濟時代的來臨，用戶需求已經(jīng)從上班辦公升級為品質(zhì)辦公，而商業(yè)地產(chǎn)的行業(yè)標準出現(xiàn)了諸多問題，同質(zhì)化嚴重、客群單一、去化壓力加大、租售比難以達到投資回報等問題。全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會將2019年定義為商業(yè)辦公標準年，向商業(yè)地產(chǎn)全行業(yè)從業(yè)者發(fā)出倡議，呼吁從規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)、運營管理全生命周期給予用戶全方位的關(guān)愛和服務，做好商業(yè)辦公建筑建設(shè)與運營標準課題結(jié)業(yè)和宣貫工作，共同推動商辦地產(chǎn)行業(yè)，實現(xiàn)行業(yè)規(guī)范和行業(yè)標準，助推商辦地產(chǎn)行業(yè)更好、更快、更健康地高質(zhì)量發(fā)展。
接下來進入論壇的第二部分，讓我們聆聽各位領(lǐng)導和經(jīng)濟學家對宏觀經(jīng)濟形勢與房地產(chǎn)市場的解讀。
首先，隆重請出今天的重量級嘉賓，他是著名經(jīng)濟學家、國家級特殊貢獻專家、中國人民大學博士生導師，曾任國務院發(fā)展研究中心市場研究所副所長、建設(shè)部政策研究中心主任、中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟研究所所長，現(xiàn)為中國社會科學院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟系主任，曾出版過《工業(yè)化中國面臨的挑戰(zhàn)》等專著10余部，公開發(fā)表論文數(shù)百篇。掌聲有請陳淮先生。
陳淮：大家上午好！對宏觀經(jīng)濟形勢和房地產(chǎn)發(fā)展，我講三個問題，經(jīng)濟形勢、寫字樓和產(chǎn)業(yè)園、房地產(chǎn)。
2018年已經(jīng)到了最后一個月，大家都感覺到格外的壓抑，亮點不多。的確，今年的經(jīng)濟形勢沒有多少好評論的，我們確實是面對前所未有的挑戰(zhàn)和困難。如同幾周前中央政治局會議提出的經(jīng)濟增長的下行壓力在加劇。經(jīng)濟增長下行是從2014年開始，到2016年末，經(jīng)濟學界達成基本的共識，中國經(jīng)濟經(jīng)過了長期高速增長以后，會出現(xiàn)大寫的L型。到2016年末，L型基本走到底。2017年以后，雖然不會很快的回升，但也不會繼續(xù)增速下行。現(xiàn)在看來，2018年差不多已成定局，可以大致判斷還是會繼續(xù)下滑。
通過三件事情可以看到面臨的形勢比較嚴峻。一是股市和匯率。特朗普高興地說美國股市延續(xù)了戰(zhàn)后40年來歷史最長的牛市期。我們的股市處在歷史的低點，而且慘不忍睹。匯率幾次險險破7。顯而易見，這些都是對經(jīng)濟預期和經(jīng)濟內(nèi)在增量變化弱化密切相關(guān)的外在指標。二是習主席召開民營企業(yè)座談會，對民營企業(yè)進行了前所未有的鼓勵，提出要求要給予更多的政策支持。這也反映出我們迫切需要新的前期被忽略的經(jīng)濟增長力量的支持。三是在G20峰會上，在與美國的雙方談判中，美國人幾乎沒有任何讓步。市場對G20峰會美中兩國元首的論壇給予這么高的關(guān)注度，因為這對中國的經(jīng)濟的確非常重要。
我不想再更多的細分。今年的經(jīng)濟增長中，即使沒有美國的加稅，恐怕也不會太好看。實際上在過去幾年，我們的出口始終低于國民經(jīng)濟增長速度，也就是它對經(jīng)濟增長的貢獻是負數(shù)。其他的眾多產(chǎn)業(yè)也是困難重重，包括高科技產(chǎn)業(yè)，大家看到華為面臨的困境。也包括傳統(tǒng)工業(yè)中的基礎(chǔ)重工業(yè)，鋼鐵、石油、化工、煤炭。也包括這幾年發(fā)展比較快的汽車業(yè)，恐怕2018年很難過。如果中國兌現(xiàn)對美國汽車進口的承諾，汽車業(yè)的壓力還會增大。再加上新能源汽車的競爭。紡織、家電等行業(yè)也沒有多少可描述的。
中國短期經(jīng)濟形勢面臨的難題我們不一一述說，只強調(diào)一點，盡管美國貿(mào)易戰(zhàn)對我們的經(jīng)濟增長、出口，甚至是對過去若干年來一直致力于的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級都造成了巨大的挑戰(zhàn)和阻礙。因為全世界國際分工格局變化，自然對中國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)選擇產(chǎn)生重大影響。但是，唯一影響不了、改變不了的是中國的城市化、城鎮(zhèn)化的歷史進程。
如果說中國經(jīng)濟有一個長期的經(jīng)濟增長的支撐點，就是中國的城鎮(zhèn)化和城市化。我們正在面臨著把大多數(shù)人住鄉(xiāng)下的民族轉(zhuǎn)變?yōu)榇蠖鄶?shù)人住城里的民族。這個偉大歷史進程剛剛拉開帷幕，遠不到結(jié)束的時候，甚至連高潮都需到。如果到了高潮，我們就用不著討論產(chǎn)業(yè)園和寫字樓有多么重要。就是因為現(xiàn)在這個階段已經(jīng)上臺，而且是下一階段矛盾的主要集中點，是多集電視連續(xù)劇中扮演主角的問題。我們對中國經(jīng)濟的信心和房地產(chǎn)的信心來自于我們對城鎮(zhèn)化的信心。
經(jīng)歷了很長的一段歷史時期，在很長的歷史過程中，我們走過的彎路多過順利。產(chǎn)業(yè)園和寫字樓是我們國家城鎮(zhèn)化道路發(fā)展過程中一個很重要的角色。在很長一段歷史時期內(nèi)，我們曾經(jīng)以為城市就是大工廠，城市和工廠沒區(qū)別。很多老工業(yè)基地今天的困境怎么造成的？都是因為在改革開放之前或者是改革開放之初就是如此。修了一條產(chǎn)業(yè)專用線，鐵路東邊是工廠區(qū)，鐵路西邊是住宅區(qū)，不要說其他基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。今天所謂的棚戶區(qū)改造的問題、基礎(chǔ)設(shè)施嚴重不足的問題、環(huán)境嚴重污染的問題，其實都和老舊城市在城市化過程中曾經(jīng)長期施行的戰(zhàn)略有關(guān)。其實還遠不止于此，我們盡可能把工業(yè)建在山里，盡可能的把城市縮小抑制。
改革開放以后，面臨嚴重的房慌和住房危機，把城市化和城鎮(zhèn)化理解為首先是滿足老百姓住房的改善。今年是改革開放40周年紀念日，12月28號，中央要召開一次隆重的紀念大會。房地產(chǎn)業(yè)實際上是改革開放后20年的事。1998年全面停止福利分房，2002年才真的逐步停下來。前20年是福利分房階段，是老百姓住宅改善階段。如果說住宅建設(shè)40年，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展其實是20年。
最開始的城市化建設(shè)，如果說標志性建筑，就是北京1979年當時的市委書記建的前三門大街，以此為標志，是以老百姓住房建設(shè)為核心的。產(chǎn)業(yè)發(fā)展、商業(yè)發(fā)展處于被忽略的位置。前三門的那些住宅樓當時是全國第一家開啟了大規(guī)模給老百姓建設(shè)住宅的先河，功不可沒。但是，它的缺陷也是顯而易見的。前三門大街本來應該是旅游區(qū)、文物保護區(qū)，至少是有特殊功能。兩邊的商業(yè)不建不行，建了也不行。建了商業(yè)，交通主干道受到影響，效率沒辦法體現(xiàn)。不建商業(yè)，那么大批的居民住宅樓，居民生活會非常不便。那個時候我們根本沒考慮到城市功能分區(qū)。
一直到1998年之前，我們都是采取鼓勵單位自建住房的政策來幫助老百姓解決住房問題。所以，所謂的福利分房的高潮是80年代中后期和90年代。在這個時期，我們走過了嚴重的房荒和住房危機，讓大多數(shù)人住到了房子里，盡管還沒有解決所有人都住到房子里的問題。更重要的是這段時間的住宅建設(shè)成績是主體部分幾乎都是成套建筑。廚房、衛(wèi)生間、上下水道和單元房。它的缺點也是顯而易見的。完全忽略了城市功能分區(qū)，鼓勵單位自建住房，西單商業(yè)街建了很多宿舍樓，司局長中午回家睡一覺，不耽誤上午上班。
當時主管全國城市建設(shè)的建設(shè)部。現(xiàn)在我們經(jīng)常調(diào)侃建設(shè)部，樓前是上訪的，樓后是遛狗的，中間是一大片居民區(qū)，在辦公區(qū)推著嬰兒車、牽著小狗的保姆。城市功能分區(qū)嚴重滯后。再加上這一批福利分房，現(xiàn)在來看，它的功能已經(jīng)遠不能滿足城市居民改善居住條件的要求，也迫切需要升級改造。
在這個過程中，有兩件事需要提一提，也是這次峰會的主題，一個是產(chǎn)業(yè)園。產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展對中國有兩大歷史貢獻。產(chǎn)業(yè)園不是中國的獨創(chuàng)，但是中國的產(chǎn)業(yè)園區(qū)在今年紀念改革開放40周年的時候我們需要格外提出。它給我們提供了體制改革的試驗區(qū)。大到深圳特區(qū)，小到蘇南的各個工業(yè)園區(qū)，甚至是地市縣的工業(yè)園區(qū)。它給我們提供的不僅僅是產(chǎn)業(yè)聚集的空間，更重要的是體制成分成長的空間、體制改革向市場經(jīng)濟靠攏的試驗區(qū)。這是所有國家工業(yè)園區(qū)沒有過的功能。正是因為這個功能，我們才找到了向市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)變的方向。
產(chǎn)業(yè)園最終讓我們解決了城市和產(chǎn)業(yè)關(guān)系出路的問題。在解放以后，北京城的歷史名人建筑和住宅都變成了街道工廠，基本上破壞殆盡。改革開放以后，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展給產(chǎn)業(yè)升級和民營企業(yè)的發(fā)展提供了空間。早期建立的很多產(chǎn)業(yè)園區(qū)成了新城區(qū)建設(shè)的起點。北京這樣的城市以外延擴張為主，但很多二三線城市都走過了通過產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展最后成為新城區(qū)，包括蘇州、無錫、常州這樣的新興城市，產(chǎn)業(yè)園區(qū)都成為了新城。
寫字樓也是一樣，盡管寫字樓的發(fā)展有諸多被媒體所詬病、被社會不理解的地方，縣城也建CBD，全世界的中央商務區(qū)不超過20個，中國的縣里面也要建CBD。不顧當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的實際需要，盲目擴張、貪大求洋。但是，它依然是功不可沒，使城市格局、城市功能從簡單的辦工廠、住人到成為參與國際競爭、滿足信息流、資金流、高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新型產(chǎn)業(yè)。
世界的城市都走過了這條道路。美國的汽車之城底特律、鋼鐵之城芝加哥、匹茲堡，21世紀世界各國城市的排名不是以工業(yè)生產(chǎn)能力的集聚為標志，而是以商務功能為標志。寫字樓的發(fā)展確實讓引領(lǐng)了中國城市建筑的發(fā)展。我們有很多得以在世界上炫耀的建筑，其實都是寫字樓的創(chuàng)造。到今天為止，大家所討論的聯(lián)合辦公、分享辦公都是寫字樓發(fā)展的貢獻，否則我們無法進入到與世界城市相媲美的階段，不能忘記產(chǎn)業(yè)園區(qū)和寫字樓在中國城鎮(zhèn)化、城市化過程中的歷史貢獻，而且有濃墨重彩的一筆。今后一段時間，它仍然是中國城市化、城鎮(zhèn)化中的領(lǐng)軍形式。
最后我想說說房地產(chǎn)行業(yè)。中國的房地產(chǎn)業(yè)在過去改革開放40年來，特別是停止福利分房以后的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中幾乎沒有得到過社會輿論的好評，包括主流媒體，包括在座各位記者所從事的媒體，你們哪一個媒體說過房地產(chǎn)的好話？房地產(chǎn)是在一片質(zhì)疑、焦慮，甚至是在詛咒、仇視的聲音中發(fā)展起來。恰好是在這樣一個社會氛圍中發(fā)展起來的產(chǎn)業(yè)承擔了國民經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)的責任，承擔了老百姓住房條件改善、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級和社會私人財富累積的重任。
之所以能夠有今天的發(fā)展是因為房地產(chǎn)業(yè)順應了客觀規(guī)律。不管官多大、占據(jù)什么樣的顯要位置，房地產(chǎn)業(yè)的客觀規(guī)律也是不以人的主觀意志為轉(zhuǎn)移的，不是因為誰的權(quán)力大就按照誰的主觀意志來發(fā)展。也不是因為掌握了新聞利器、公眾口舌的主觀意志為轉(zhuǎn)移。甚至不以站在道德高地，不以代表大多數(shù)老百姓、替窮人說話的主觀意志而轉(zhuǎn)移。
我們希望祖國天天是春天，有人不希望嗎？四季輪回誰改得了？這就叫客觀規(guī)律。客觀規(guī)律如何促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，或者說房地產(chǎn)業(yè)如何順應了客觀規(guī)律。我分享四點認識。
在一個相當長的歷史時期內(nèi)，甚至到今天為止，我們認為生產(chǎn)才是善，消費是惡。想吃好的、穿好的、過好日子、住好房子、娶漂亮的媳婦，這是修正主義，得對你進行思想改造才行。我們年輕的時候，滿大街的標語寫的是"抓革命，促生產(chǎn)""發(fā)展生產(chǎn)，保障供給""革命向前進，生產(chǎn)長一寸"。我上大學是77級，恢復高考第一年。馬克思主義經(jīng)濟學，老師給我們講生產(chǎn)、消費、交換、分配，生產(chǎn)是居于支配主導地位的。我們不把煤挖出來、不把鋼煉出來、不把汽車生產(chǎn)出來，何以讓人們生活改善？何以給老百姓提高工資？所以，第一條是努力生產(chǎn)。還有異議嗎？不把東西生產(chǎn)出來，我們何以漲工資和改善生活？對了一半。
工業(yè)化初期，它的規(guī)模、技術(shù)先進性以及集聚能力、資源共享能力、市場開拓能力等決定了社會的發(fā)展。工業(yè)化的中后期，如何挖更多的煤、煉更多的鋼、發(fā)更多的電、生產(chǎn)更多的汽車，一點不困難，難的是如何把這些東西賣掉。消費成為經(jīng)濟發(fā)展的主導性因素。社會發(fā)展的主要障礙已經(jīng)從生產(chǎn)領(lǐng)域轉(zhuǎn)移到了消費領(lǐng)域。
2009年的全世界金融危機，跟1929年到1933年的大危機如出一轍，都是消費不足的危機，都是工業(yè)化之后的供給大于需求，是一個常態(tài)現(xiàn)象。擴大內(nèi)需、擴大消費是穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵因素。2009年，我們沒聽說美國賣不出去什么東西，怎么就有金融危機了呢？不是因為社會有充足的購買力而買的，而是通過借錢買的。社會和居民部門、政府部門、企業(yè)部門過度負債來平衡供求，累積了危機。美國前財長麥特納說當初世界金融危機不怨美國人，怨中國人。中國經(jīng)濟發(fā)展了，掙了錢，中國人不花，不僅自己不花，還借給美國人花，讓美國人花多了，還不上了。當人們努力的討論買房、不買房的時候，實際上是人們已經(jīng)認同，社會已經(jīng)形成共識，消費是一種善，而不是罪惡。我們應當努力滿足老百姓對美好生活的向往。這句話是去年十九大報告在關(guān)于現(xiàn)代化戰(zhàn)略這個長期發(fā)展戰(zhàn)略中提出的，今后一個相當長的歷史階段，中國的主要矛盾是生產(chǎn)發(fā)展不平衡不充分與老百姓對美好生活的向往之間的矛盾。我們扭轉(zhuǎn)了生產(chǎn)與消費的關(guān)系。重視消費是中國實現(xiàn)長治久安、經(jīng)濟發(fā)展最重要的關(guān)鍵，而不是如何形成更大的生產(chǎn)能力。
我們在一個很長的歷史時期內(nèi)認為未來的遠期利益才是一種善，眼前利益都是罪惡。你不應當想現(xiàn)在過好日子，你應該為偉大的理想獻身。如同很多宗教，你這輩子沒什么意義，爭取下輩子托生個好人家才行。如果你這輩子想吃好的、穿好的，那是貪念，是罪惡的欲望，得向神甫懺悔。
習主席說我們要擼起袖子加油干，我們年輕時的口號比這個邪乎的多，我們那個時候叫"活力1分鐘、奮斗60秒"。那個時候是"革命加批評，拼命干革命""一怕苦，二不怕死""狠斗私自一閃念""先生產(chǎn)，后生活""先治坡，后治窩"。我們認為光輝燦爛的未來才有意義，讓老百姓有錢是罪惡的、是不對的。
今天，十九大報告提出的滿足人民對美好生活的向往就是滿足當下現(xiàn)世，這輩子活的好點兒。人們買房發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的興旺順應了無論人們主觀意志都不可扭轉(zhuǎn)的客觀趨勢。
我們在很長一段歷史時期認為有產(chǎn)是罪惡，無產(chǎn)才是善。我們這個年齡的上小學，老師讓你要成為無產(chǎn)階級的接班人。30年前，誰家有房、有地、有資產(chǎn)，你就是社會的敵人，得對你施以無產(chǎn)階級專政的鐵拳，把你打翻在地，再踏上一只腳，讓你永世不得翻身。不管今天你意識和沒意識到，不管你因為買了房子而切切暗喜，還是因為沒買到房子懊悔不迭，或者是對房地產(chǎn)業(yè)充滿了仇視，為什么房價漲的讓我買不起。不管你出于什么樣的位置和情緒、你想和沒想過，實際上都在努力想成為"有產(chǎn)一族"。如果說全面的小康社會用一句話以概之，其中一個最重要的標志之一就是讓人人都是無產(chǎn)者的國家有越來越多的人民群眾擁有資產(chǎn)。這就是房地產(chǎn)業(yè)所順應的客觀規(guī)律，它的發(fā)展前景、信心來源。
在一個相當長的歷史時期內(nèi)，我們曾經(jīng)認識城市是惡，農(nóng)村才是善。在一個相當長的歷史時期，我們的工業(yè)布局是"靠山、分散、進洞"，要遠離大城市，備戰(zhàn)備荒為人民。我們曾經(jīng)在第三、第四、第五個五年計劃的時候，工業(yè)固定資產(chǎn)70%以上都配置在三線建設(shè)，在陜西、四川、貴州的山溝里。我們動員了幾千萬知識青年上山下鄉(xiāng)，因為你們生在長在城市，你們的世界觀都已經(jīng)資產(chǎn)階級了，必須到農(nóng)村去改造才行，要接受貧下中農(nóng)再教育。我們對城市充滿了偏見。
今天，當我們面對經(jīng)濟發(fā)展問題的時候，要改善人民生活、滿足老百姓美好生活向往，讓億萬農(nóng)村人口享受城鎮(zhèn)化消費方式、生活方式，讓城鎮(zhèn)居民不斷改善居住條件和消費結(jié)構(gòu)升級，這才是我們建設(shè)美好中國、美麗家園的目標。城市是善，讓大多數(shù)人住城里，才能讓中華民族振興于世界民族之林，才能讓中國老百姓過上比美國人還闊的日子。
以上認識是我反思我們改革開放40年來的一點心得，也是對房地產(chǎn)未來信心之所在。謹供大家參考。謝謝！
主持人：作為開幕演講環(huán)節(jié)的第二位嘉賓是知名的房地產(chǎn)專家，曾主張以前瞻解析、用數(shù)據(jù)說話。站在行業(yè)發(fā)展的客觀角度，理性客觀地解析住宅與商業(yè)地產(chǎn)形勢與趨勢，提出行業(yè)發(fā)展建設(shè)性意見。下面讓我們用掌聲歡迎新城控股集團有限公司高級副總裁歐陽捷先生。
歐陽捷：我從匯市、股市、債市、樓市四個層面依次展開，著重分享樓市之變、政策之力、趨勢之機、行業(yè)之爭等話題。
匯市是有管制的，大概率是可以做到橫盤的。
股市政策見底，但市場底取決于中美關(guān)系，只有美國遭遇十年一輪回的經(jīng)濟危機，美國與世界各國共度時艱，股市才能見底橫盤。
如果一個企業(yè)出現(xiàn)債務危機，就可能導致這個企業(yè)所在行業(yè)受到金融擠兌，出現(xiàn)大面積債務違約而整體垮塌，目前，債務危機隨著監(jiān)管部門釋放流動性與政策支持而得以緩解。
對于樓市之變，有三個信號，一是土地流拍增多，二是房企促銷增多，三是二手房降價增多。
土地流拍主要原因是地價太高、房價受限，房價地價差不足以覆蓋成本、稅費，房企拿地趨于理性所致。土地流拍現(xiàn)象還會存在，但未來不會更多了，數(shù)據(jù)也印證了這一點，一方面政府地價預期有所下降，另一方面，土拍托底也逐漸多了出來，流拍自然就減少了。
房企促銷增多主要源于土地儲備較多，而且市場預期變化，但房價促銷過度，可能導致輿情爆發(fā)和社會不穩(wěn)定，就會引起政府管制，“雙向限價、不予備案”也會促使房價趨于相對穩(wěn)定。
二手房降價是因為新房價格更低，一二手房價倒掛所致。
其實，三個增多本質(zhì)上都是限價令的倒逼作用，只要限價令不松，地價下降、二手房降價都不會停止。
換言之，這是政策之力。
不過，政策的核心內(nèi)涵是保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、健康而且還要發(fā)展，這是2013年中央政治局會議提到房地產(chǎn)就從來沒有變過一個字的要求，所謂平穩(wěn)，就是樓市沒有大起大落，房價不能大漲大跌；所謂健康，就是“房住不炒”，投機客被擠出市場；所謂發(fā)展，就是房地產(chǎn)依然是支柱產(chǎn)業(yè)。
政策還會延續(xù)，房地產(chǎn)的定位已經(jīng)從拉動經(jīng)濟增長的火車頭轉(zhuǎn)變?yōu)橹袊?jīng)濟巨輪的壓艙石，房地產(chǎn)市場的核心訴求就是穩(wěn)定壓倒一切，換言之，樓市將進入橫盤時代。
今年樓市正在進入“量平價穩(wěn)”的零增長區(qū)間，比如銷售面積、房企到位資金等主要指標將徘徊在正負3%左右，其它指標大多在個位數(shù)以內(nèi)，比如銷售面積將進入正負3%區(qū)間，房企到位資金將接近3%，銀行貸款已經(jīng)在3%左右的負增長區(qū)間內(nèi)。
未來五年，住房市場就是“大穩(wěn)小亂”的格局，全國整體趨穩(wěn)，是謂大穩(wěn)，地方動作不一，是謂小亂，但不會再有火熱的盛夏，也不會有冰冷的寒冬，各地逐漸形成難漲難跌的市場預期。
住宅市場的需求可以概括為8大軍團，成交依然可以保持在高位至少30年，未來房子不會如蔥，人未老房已死，新一代住房將不斷更新迭代。
對于房企來說，固守在調(diào)控嚴厲的一二線城市是不可能獲得業(yè)績的增長的，因為土地供應接近零增長，房價又被按住，無量無價（的增長），而三四線城市面廣量大，依然可以找到市場增長機會。
未來樓市就是一個長期穩(wěn)定的市場，穩(wěn)就是一個次好的時代，雖然不如高增長的黃金時代，但市場平穩(wěn)，企業(yè)就可以耐心制定戰(zhàn)略，合理組織人力、資金以及土地儲備，實現(xiàn)均衡發(fā)展，踏踏實實把產(chǎn)品與服務做好。
未來房地產(chǎn)市場集中度還會繼續(xù)提高，目前很多城市前十強的房企已經(jīng)占據(jù)市場份額的20%甚至30%。很多房企大而小、小而沒、不進則沒。我們預測到2020年，前20強房企將占到60%以上的市場份額。
未來樓市的關(guān)鍵詞就是：大穩(wěn)小亂、量平價穩(wěn)、零增長區(qū)間=橫盤時代。
房地產(chǎn)企業(yè)只有判明大勢，才能價值在握，才能在新的橫盤時代脫穎而勝出。
（未完待續(xù)）
來源：房訊網(wǎng)
實錄：中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十五屆年會（二）
實錄：中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十五屆年會（三）
實錄：中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十五屆年會（四）
