房訊網(wǎng)訊 最近，在與業(yè)內(nèi)交流的過(guò)程中，很多會(huì)員、朋友都在問(wèn)這樣一個(gè)問(wèn)題：一線城市商辦地產(chǎn)包括寫(xiě)字樓產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)的售價(jià)、租金、空置率超調(diào)了嗎？到底了嗎？這個(gè)問(wèn)題的背后，實(shí)際上是問(wèn)怎么看當(dāng)前的商辦地產(chǎn)市場(chǎng)？或者是商辦地產(chǎn)的未來(lái)走勢(shì)？
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫(xiě)字樓分會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)劉凱
在回答這一問(wèn)題之前，我們先來(lái)看幾組數(shù)據(jù)：
首先，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，一季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值296299億元，按不變價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)5.3%，比上年四季度環(huán)比增長(zhǎng)1.6%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值11538億元，同比增長(zhǎng)3.3%；第二產(chǎn)業(yè)增加值109846億元，增長(zhǎng)6.0%；第三產(chǎn)業(yè)增加值174915億元，增長(zhǎng)5.0%。房地產(chǎn)方面，一季度，全國(guó)新建商品房銷(xiāo)售面積22668萬(wàn)平方米，同比下降19.4%，其中住宅銷(xiāo)售面積下降23.4%。新建商品房銷(xiāo)售額21355億元，下降27.6%，其中住宅銷(xiāo)售額下降30.7%。3月末，商品房待售面積74833萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.6%。其中，住宅待售面積增長(zhǎng)23.9%。
其次，我們來(lái)看最近大家熱議的高盛關(guān)于房地產(chǎn)的預(yù)測(cè)。高盛發(fā)布了關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走向的預(yù)測(cè)：國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)將下跌到2027年，屆時(shí)會(huì)跌去40%。而高盛的預(yù)測(cè)引發(fā)了社會(huì)各界的爭(zhēng)議。有人認(rèn)為高盛作為國(guó)際知名投行，其預(yù)測(cè)具有一定可信度；而也有人認(rèn)為，高盛可能并不完全了解中國(guó)樓市的特殊性和復(fù)雜性，其預(yù)測(cè)未必準(zhǔn)確。
最后，我們來(lái)看商辦地產(chǎn)市場(chǎng)，以北京為例對(duì)比2024年和2019年寫(xiě)字樓市場(chǎng)空置率和租金的變化。
2024年，戴德梁行報(bào)告顯示 一季度北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)成交的小幅回升令全市空置率自2022年二季度以來(lái)首次下調(diào)，環(huán)比下降0.4個(gè)百分點(diǎn)至18.3%。一季度北京全市租金繼續(xù)下探至每月每平方米人民幣290.7元。
2019年，戴德梁行報(bào)告顯示，一季度北京市甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)全市空置率為7.9%，環(huán)比下降0.2個(gè)百分點(diǎn)。全市寫(xiě)字樓有效凈租金環(huán)比微降0.1%，按建筑面積計(jì)算達(dá)每月每平方米人民幣399.75Noise元。
我們認(rèn)為，以上幾個(gè)方面的數(shù)據(jù)，或者可以回答關(guān)于一線城市商辦地產(chǎn)市場(chǎng)是否超調(diào)、是否到底的問(wèn)題。
經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方面，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局副局長(zhǎng)盛來(lái)運(yùn)指出，一些企業(yè)需要進(jìn)行轉(zhuǎn)型升級(jí)。由于傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)調(diào)整和新動(dòng)能培育，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)波動(dòng)是正常現(xiàn)象，但發(fā)展質(zhì)量正在持續(xù)提升。高質(zhì)量發(fā)展的進(jìn)步是中國(guó)經(jīng)濟(jì)回升向好的基礎(chǔ)。因此，經(jīng)濟(jì)向好不僅體現(xiàn)在增速回升，更應(yīng)關(guān)注質(zhì)量的改善。只有綜合考慮這些因素，才能增強(qiáng)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的信心。我們對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好和高質(zhì)量發(fā)展充滿信心。
房地產(chǎn)方面，今年相關(guān)部門(mén)已出臺(tái)不少穩(wěn)樓市政策，如房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制等措施，可以看到政策從指導(dǎo)性政策向操作性政策方向?qū)捤�，政策的可�?zhí)行性與落地性更強(qiáng)，相信這些措施將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生積極影響。
高盛預(yù)測(cè)方面，其實(shí)高盛還說(shuō)了一句話：高盛指中國(guó)房地產(chǎn)尚未來(lái)到預(yù)期的L型路徑的底部。我們認(rèn)為，這個(gè)判斷值得我們關(guān)注和思考。
商辦地產(chǎn)方面，今年一季度商辦地產(chǎn)市場(chǎng)成交的低迷，是市場(chǎng)去年四季度的延續(xù)，這種調(diào)整，大概率將持續(xù)一段時(shí)間。2024年將是經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、市場(chǎng)、供需等各方面調(diào)整之年，整體市場(chǎng)可能進(jìn)入一個(gè)緩慢復(fù)蘇的過(guò)程。
總之，一方面，隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)持續(xù)回升，企業(yè)盈利開(kāi)始反彈、政策繼續(xù)發(fā)力，以及投資者信心改善，商辦地產(chǎn)市場(chǎng)最壞時(shí)間已過(guò)。另一方面，在商辦地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)巨量化、產(chǎn)品同質(zhì)化、競(jìng)爭(zhēng)無(wú)序化的大背景下，短期內(nèi)一線城市空置率和租金水平或繼續(xù)面臨下行壓力。
那么，一線城市商辦地產(chǎn)市場(chǎng)是否超調(diào)、是否到底，你的結(jié)論是什么？
相關(guān)鏈接：2024年6月，2024中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資專(zhuān)業(yè)展覽會(huì)（EXPO COSS 2024）將在北京開(kāi)幕，主題為“投資京津冀，商辦新未來(lái)”。展覽會(huì)由房訊網(wǎng)主辦，選址通承辦，致力于打造領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)選址解決方案和商業(yè)地產(chǎn)跨行業(yè)交流合作平臺(tái)，從需求、產(chǎn)品、投資、運(yùn)營(yíng)四個(gè)維度出發(fā)，聚焦京津冀協(xié)同發(fā)展十年背景下商業(yè)地產(chǎn)新空間、新場(chǎng)景、新科技、新服務(wù)……
2024中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資專(zhuān)業(yè)展覽會(huì)（EXPO COSS 2024）將邀請(qǐng)100家投資商開(kāi)發(fā)商企業(yè)和項(xiàng)目，1000家金融投資機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)代理機(jī)構(gòu)，5000家大中小型企業(yè)商家和專(zhuān)業(yè)觀眾，為開(kāi)發(fā)商、投資商、運(yùn)營(yíng)商、服務(wù)商與大中型小企業(yè)商家、經(jīng)紀(jì)公司、代理公司、金融機(jī)構(gòu)、裝飾設(shè)計(jì)、產(chǎn)業(yè)鏈條提供品牌展示、招商對(duì)接、洽談交易的交流合作平臺(tái)。
展覽會(huì)期間，第六屆中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)品牌價(jià)值論壇將同期舉辦，論壇致力于提升中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)品牌價(jià)值管理，探討商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展方向，共話商業(yè)地產(chǎn)新生態(tài)圈，以品牌力量推動(dòng)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。據(jù)悉，論壇期間將隆重發(fā)布《2024中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)品牌價(jià)值報(bào)告》。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)品牌價(jià)值論壇組委會(huì)聯(lián)合房訊指數(shù)自2018年起開(kāi)展《中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)品牌價(jià)值報(bào)告》的調(diào)查與發(fā)布活動(dòng)。作為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)品牌價(jià)值領(lǐng)域唯一的數(shù)據(jù)評(píng)估與信息發(fā)布載體，本年度入圍品牌將突破100個(gè)。
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