房訊網(wǎng)訊 12月5日-6日，中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十五屆年會(huì)在北京富力萬麗酒店盛大舉辦，本屆年會(huì)主題為"標(biāo)準(zhǔn)與創(chuàng)新：美好商辦新時(shí)代"，來自地產(chǎn)界、金融界、學(xué)術(shù)界專家和行業(yè)一線精英操盤手及新聞媒體超過1000位嘉賓出席論壇，聚焦商辦標(biāo)準(zhǔn)設(shè)立、引領(lǐng)行業(yè)創(chuàng)新，共同開啟未來辦公新時(shí)代。
論壇由全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、房訊網(wǎng)聯(lián)合主辦，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)承辦，同時(shí)得到了中糧置地廣場(chǎng)、IC PARK、北辰寫字樓、遠(yuǎn)洋商業(yè)、保利發(fā)展、中糧廣場(chǎng)、首創(chuàng)深圳、哇棒傳媒、中海商業(yè)、華潤置地等合作伙伴的支持。
中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇源于2004年12月，已連續(xù)成功舉辦十五屆年會(huì)，論壇從中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)著眼，聚焦房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)程，就行業(yè)發(fā)展、企業(yè)戰(zhàn)略與成功案例等展開系列演講和對(duì)話，同時(shí)記錄并見證中國商辦地產(chǎn)歷史軌跡，是中國房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)格最高、規(guī)模最大、影響最廣的專業(yè)論壇之一！
以下為房訊網(wǎng)圖文實(shí)錄：
主持人：感謝四位領(lǐng)導(dǎo)、嘉賓。也祝賀中耀盛世在各位的帶領(lǐng)下，不忘初心，砥礪前行，打造中國商辦地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域的旗艦品牌。
下面我們繼續(xù)進(jìn)行結(jié)題儀式環(huán)節(jié)。住建部《商業(yè)辦公建筑建設(shè)與運(yùn)營標(biāo)準(zhǔn)》結(jié)題儀式。請(qǐng)大家一起共同見證這個(gè)歷史性時(shí)刻！
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部立項(xiàng)批復(fù)的《商業(yè)辦公建筑建設(shè)與運(yùn)營管理標(biāo)準(zhǔn)》課題，由全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)和中國建筑金屬結(jié)構(gòu)協(xié)會(huì)申報(bào)，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)負(fù)責(zé)承編工作。參編單位包括北京建筑設(shè)計(jì)研究院、清華大學(xué)、仲量聯(lián)行、中信、中海、萬科、保利、中海、中糧、當(dāng)代、萬科、金融街、富力、北辰等60家機(jī)構(gòu)和近百位專家學(xué)者。商辦標(biāo)準(zhǔn)的研究和編制，將有力地加強(qiáng)對(duì)我國商辦地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的引導(dǎo)，規(guī)范商辦地產(chǎn)的經(jīng)營管理服務(wù)質(zhì)量，也為商業(yè)辦公選址客戶及投資者提供選址的依據(jù)和參考，推動(dòng)開發(fā)建設(shè)與運(yùn)營管理的技術(shù)進(jìn)步，進(jìn)而促進(jìn)我國商辦地產(chǎn)行業(yè)的高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展。
有請(qǐng)以下領(lǐng)導(dǎo)和嘉賓登臺(tái)(見發(fā)布會(huì)嘉賓大名單)
請(qǐng)大家準(zhǔn)備，開始！我宣布住建部《商業(yè)辦公建筑建設(shè)與運(yùn)營標(biāo)準(zhǔn)》結(jié)題儀式圓滿成功！請(qǐng)各位領(lǐng)導(dǎo)嘉賓合影留念。
下面我們進(jìn)入論壇第六部分，圓桌對(duì)話環(huán)節(jié)。
中國房地產(chǎn)市場(chǎng)正在從巨大的增量開發(fā)向深度的存量服務(wù)轉(zhuǎn)變。輕資產(chǎn)化、需求多樣化及科技化、金融化，已經(jīng)成為商業(yè)辦公轉(zhuǎn)型升級(jí)中迫切需要完善的三個(gè)方面。在共享新經(jīng)濟(jì)時(shí)代，商辦地產(chǎn)如何轉(zhuǎn)型升級(jí)，如何創(chuàng)新跨界？讓我們聽聽一線操盤手們?cè)趺凑f。第一場(chǎng)圓桌對(duì)話主題是：共享新時(shí)代--輕資產(chǎn)、科技化與金融化
首先有請(qǐng)?zhí)匮鞒旨钨e：
華潤置地華北大區(qū)寫字樓 總經(jīng)理 齊舒芳女士
有請(qǐng)對(duì)話嘉賓：
路勁地產(chǎn)集團(tuán) 董事局主席 單偉豹先生
中糧置地北京公司 常務(wù)副總經(jīng)理 孫天立先生
電子城集團(tuán) 副總裁 張南先生
金隅高新產(chǎn)業(yè)園 總經(jīng)理 叢云凌女士
中關(guān)村固安園 總經(jīng)理 王玉龍先生
哇棒移動(dòng)傳媒集團(tuán) 副總裁 周映紅女士
星庫空間 創(chuàng)始人 白羽先生
齊舒芳：今天看到了很多老朋友，我的嘉賓里也有很多老朋友，希望今天我們這些嘉賓能夠給各位分享特別精彩的觀點(diǎn)。
開始討論之前，我也想先簡(jiǎn)單和大家分享一下今年的房地產(chǎn)行業(yè)。從中央政治局現(xiàn)在提出了遏制房?jī)r(jià)上漲的要求，包括十九大也提出了房住不炒，剛才嘉賓都在討論這個(gè)事。提出這兩個(gè)導(dǎo)向之后，隨之而來的政策就特別清晰化。今年房地產(chǎn)已經(jīng)看到了明顯的拐點(diǎn)，最近聽的最多的一個(gè)詞就是抱團(tuán)取暖，好像寒冬又來了。在這樣一個(gè)形勢(shì)之下，所有的房地產(chǎn)企業(yè)今年面臨的主要問題應(yīng)該就是錢的問題。很多房地產(chǎn)企業(yè)都在關(guān)注融資、回款等等。
分享完行業(yè)的大概情況之后，我們也注意到一個(gè)有趣的現(xiàn)象或者一個(gè)特別好的信號(hào)，對(duì)咱們剛剛說的寫字樓商辦領(lǐng)域的從業(yè)人員來說，今年第四季度我們發(fā)現(xiàn)大宗商業(yè)交易的成交還是向好的，尤其是今年11月份，合生的東方文華寫字樓創(chuàng)出了44.15億的新的單價(jià)，刷新了北京寫字樓的單棟價(jià)格。所以從這個(gè)信號(hào)以及一些報(bào)道的顯示，是不是我們?cè)谏剔k地產(chǎn)人反而迎來了一個(gè)更好的契機(jī)。
說到商辦，現(xiàn)在有報(bào)告指出，商辦市場(chǎng)已經(jīng)從傳統(tǒng)的收取租金的模式向大資管的模式轉(zhuǎn)變，也就提到了投融管退等金融化手段。我們跨界的討論，先從金融化的角度聽一聽單總，您對(duì)金融化和房地產(chǎn)相結(jié)合，這個(gè)模式上有什么看法呢？
單偉豹：大家下午好！房地產(chǎn)本身用的資金很大，是非常金融屬性的。一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商如果開發(fā)能力強(qiáng)，融資能力不行，那做不快、做不大。在外國金融化與房地產(chǎn)是非常普及的，尤其是商業(yè)地產(chǎn)寫字樓和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)都是三個(gè)渠道：
第一是上市，上市把不太流動(dòng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)變成一個(gè)非常流動(dòng)的股票。
第二是在美國最最流行的是所有商業(yè)地產(chǎn)都是REITs，但大部分商業(yè)地產(chǎn)都是REITs上市，也把有一定收租比例的物業(yè)上市，變成一個(gè)流動(dòng)性REITs的股票。
第三是商業(yè)地產(chǎn)賣給那些基金，尤其是保險(xiǎn)公司的基金，需要長(zhǎng)期收租、穩(wěn)定收入的。
很可惜，在中國這三個(gè)都很談做。要上市困難重重，REITs的法律還沒有下來，我們聶會(huì)長(zhǎng)20年之前提出了，20年之后我們還是沒有真正有REITs上市。基金持有也不普及化，最近也不讓基金投資商業(yè)地產(chǎn)。所以在中國做非住宅地產(chǎn)困難重重，怎么解決呢？很多大的企業(yè)、大的房地產(chǎn)開發(fā)商都成立了自己的房地產(chǎn)基金，用自己的基金的平臺(tái)，去為自己的商業(yè)地產(chǎn)籌錢，給了固定的回報(bào)，其實(shí)就是自己私有的REITs的做法。如果REITs還不慢慢弄出來，我不知道中國的商業(yè)地產(chǎn)將來會(huì)怎么樣，商業(yè)地產(chǎn)無論是寫字樓、商場(chǎng)、酒店，基本回報(bào)的年限都在十年，中國的資金取得不容易，成本不便宜，所以沒有一個(gè)好的金融的集資，商業(yè)地產(chǎn)往前開發(fā)是困難重重。
齊舒芳：接下來有請(qǐng)白總，白總從星庫空間的創(chuàng)始人，可以從另外一個(gè)角度跟我們分享一下。
白羽：剛才單總也把中國REITs的現(xiàn)狀，給我們做了一個(gè)普及。其實(shí)我們從金融的角度來看，REITs是針對(duì)產(chǎn)權(quán)的，但是租和售兩件事在我看來是商辦資產(chǎn)金融化的兩個(gè)選擇，并不是簡(jiǎn)單看成重資產(chǎn)還是輕資產(chǎn)。因?yàn)槲覀冎涝谥袊芏嘁痪�城市，寫字樓、商辦資產(chǎn)的價(jià)格和回報(bào)其實(shí)是有很嚴(yán)重的倒掛，即使是北京這種相對(duì)好一些的地方，行業(yè)里頭可能講持有資產(chǎn)，租金回報(bào)也是不到4%到5%。深圳我們前一段時(shí)間調(diào)研，倒掛更嚴(yán)重，價(jià)格比北京要低甚至一半以上。從金融角度持有資產(chǎn)是不是唯一的選擇。很多大的基金還在做資產(chǎn)收購，因?yàn)橛挟a(chǎn)權(quán)，有更好的安全性。
但是我們做的事情其實(shí)是對(duì)城市中大量的存量資產(chǎn)進(jìn)行一些租賃化的經(jīng)營管理，所謂輕資產(chǎn)，但我們并不是為了做輕資產(chǎn)而做的。而是在經(jīng)濟(jì)周期中的資產(chǎn)的經(jīng)營關(guān)系，其實(shí)是要看金融回報(bào)的。所以我們最終對(duì)接的也是資產(chǎn)證券化市場(chǎng)。REITs產(chǎn)品在中國有諸多的法律政策方面的無法解決的問題，收益類的東西可能風(fēng)險(xiǎn)高一些，但是相對(duì)來講政策限制會(huì)少。從去年、前年，從公寓行業(yè)已經(jīng)有多單收益類產(chǎn)品上市。
所以我們?cè)谧鲆患虑�，就是�?dāng)大的基金和地產(chǎn)商很關(guān)注大宗資產(chǎn)交易的時(shí)候，我們更關(guān)注城市中大量的非標(biāo)的碎片化資產(chǎn)。比如我們?cè)谏虾Ｓ腥齻�(gè)項(xiàng)目，這些項(xiàng)目都是一些不良資產(chǎn)包裝的冗余的資產(chǎn)，甚至說我們基金拿過來的時(shí)候，都沒有把這個(gè)資產(chǎn)當(dāng)作首要標(biāo)的，當(dāng)最后把金融資產(chǎn)剝離以后發(fā)現(xiàn)，居然還有一層兩層樓在里邊，這時(shí)候以前做金融的人很難想到跟運(yùn)營公司有合作。但這個(gè)時(shí)候我們的角色是把這些資產(chǎn)，把原來一些查封的沒有運(yùn)營的資產(chǎn)盤活起來，把它的坪效增加到市場(chǎng)化水平，這個(gè)時(shí)候它的回報(bào)基本上就可以算過來了。
所以我們做的事情就是共享辦公的核心，就是對(duì)低效資產(chǎn)進(jìn)行增效的工作，只有增效才有金融化的出路，無論是REITs還是ABS都只是金融化的工具。所以我們?cè)谶@方面做一些自己很細(xì)分的領(lǐng)域。
今年底我們?cè)诒鄙仙畲蟾?0個(gè)左右的落地項(xiàng)目，在美國我們這個(gè)月第一個(gè)項(xiàng)目會(huì)落地在加州，在大洛杉磯地區(qū)。我們其實(shí)做這種嘗試不是為了某種商業(yè)模式或者某種打法，只是很簡(jiǎn)單關(guān)注大量非標(biāo)、低效資產(chǎn)，抓住機(jī)會(huì)，最終把它變成聯(lián)網(wǎng)化的服務(wù)。
齊舒芳：謝謝白總的分享。剛剛兩位嘉賓不約而同一說金融化，自然都提到了REITs。實(shí)際上在早些時(shí)候，新派公寓在發(fā)長(zhǎng)租REITs的時(shí)候，還給大家?guī)砹撕枚嘞Ｍ�，但是現(xiàn)在看來一年過去了，我套用一個(gè)跟業(yè)內(nèi)人士交流的話，REITs在中國前途是光明的，道路是曲折的。希望咱們國家也能盡快完善各項(xiàng)法規(guī)，盡快讓咱們地產(chǎn)人能夠用上金融化的這些手段。
剛才說到了在今年房地產(chǎn)的市場(chǎng)，其實(shí)真的是出現(xiàn)了一個(gè)拐點(diǎn)，房?jī)r(jià)在向下。實(shí)際上從北京市場(chǎng)來說，今年5月份有那么一點(diǎn)回暖，但隨即很快就向下走了。到了現(xiàn)在，從我們?nèi)A潤置地的觀點(diǎn)來看，基本上也是確立了下行的趨勢(shì)，當(dāng)一個(gè)房?jī)r(jià)在不斷上漲的時(shí)候，你持有資產(chǎn)，它的資產(chǎn)升值的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過資金成本的時(shí)候，咱們重資產(chǎn)是個(gè)很好的選擇。但是現(xiàn)在市場(chǎng)之下，當(dāng)你持有資產(chǎn)輕資產(chǎn)的模式現(xiàn)在應(yīng)該是更好的選擇了。可以幫助企業(yè)盡快的擴(kuò)大規(guī)模，但又減少我的資金成本的占?jí)�。所以我想接下來�?qǐng)中糧的孫總分享一下，您是怎么看待輕資產(chǎn)這個(gè)模式的？中糧有沒有相關(guān)的輕資產(chǎn)的操作模式？
孫天立：謝謝主持人。我去年跟劉凱秘書長(zhǎng)，包括跟陳總說了，今年少出臺(tái)，或者不出臺(tái)，但最后還是覺得雖然改造項(xiàng)目受到了政府的關(guān)注，包括蔡奇書記去了，還受到了同行的追捧。但我們知道我們應(yīng)該普遍練功我應(yīng)該出臺(tái)。但是說到這個(gè)話題，應(yīng)該說我不知道你讓我說輕資產(chǎn)是肯定它還是否定它，我有自己的觀點(diǎn)。
齊舒芳：您可以盡情闡述您自己的觀點(diǎn)。
孫天立：首先我跟很多人的觀點(diǎn)是反著的�？赡芎芏嗳擞X得這個(gè)資產(chǎn)升值的放緩，空置率在上升，要做輕資產(chǎn)，我反而可能覺得要做重資產(chǎn)。這是我的一個(gè)觀點(diǎn)。為什么呢？有錢人買重資產(chǎn)，沒錢人玩輕資產(chǎn)。我其中一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)跟一個(gè)長(zhǎng)輩很高興的說，我們最近做了一個(gè)輕資產(chǎn)的事，那個(gè)領(lǐng)導(dǎo)也是我很崇拜的行業(yè)里的人，他說笨蛋，好東西要重資產(chǎn)。相對(duì)不好的和你沒錢的時(shí)候要做輕資產(chǎn)。
齊舒芳：?jiǎn)螚潓懽謽堑臄?shù)據(jù)創(chuàng)新高，也是印證了您這個(gè)觀點(diǎn)。
孫天立：因?yàn)檫@個(gè)公司發(fā)展戰(zhàn)略有關(guān)系，沒有絕對(duì)。我不代表中糧，我代表我自己，因?yàn)槲易罱恢痹陉P(guān)注，我說今年一年團(tuán)隊(duì)一直在苦練內(nèi)功，我們?cè)谶\(yùn)營細(xì)節(jié)上抓了很多東西，同時(shí)我們可以在跟政府搭建一個(gè)平臺(tái)，因?yàn)檎膬?nèi)生動(dòng)力，尤其是城市更新動(dòng)力會(huì)更大。這中間我們被迫做了一兩個(gè)輕資產(chǎn)，后來我發(fā)現(xiàn)其實(shí)不太容易，包括慶慶總等等，好像輕資產(chǎn)很美麗，那最終掙錢怎么掙呢？通過你的改造、通過你的運(yùn)營、通過你的社群。
我的領(lǐng)導(dǎo)在核心區(qū)域租了一個(gè)很大的地方，當(dāng)二房東做輕資產(chǎn)，不掙錢，可能出于品牌需要，出于規(guī)模需要。我更愿意是有一單就是一單，這一單的背后，輕資產(chǎn)的背后，我認(rèn)為非常重要的就是你的管理能力和運(yùn)營能力和改造能力。所以輕資產(chǎn)在這個(gè)時(shí)候是一個(gè)悖論，你不能說輕易做輕資產(chǎn)這個(gè)東西。輕資產(chǎn)也跟它的運(yùn)營能力有關(guān)系，改造的能力都是有關(guān)系的。所以我們一直在做。
我舉個(gè)例子。我們今年其實(shí)失去了一個(gè)輕資產(chǎn)的機(jī)會(huì)，也做成了一個(gè)輕資產(chǎn)的機(jī)會(huì)。失去一個(gè)輕資產(chǎn)機(jī)會(huì)，我想表明輕資產(chǎn)看起來很美麗，但做起來很難。一個(gè)非常非常核心的區(qū)域，第一步我們要把它拿過來，20年，我來掏，租金很低，掏三個(gè)億改造費(fèi)用，退出的時(shí)候給你資產(chǎn)多少。這是第一步。后來我在推動(dòng)過程中發(fā)現(xiàn)，這不是中糧的主戰(zhàn)略，中糧說那投三個(gè)億投不了，能不能你投改造費(fèi)用，我租過來，我價(jià)格高一點(diǎn)，然后我再通過運(yùn)營回來，資產(chǎn)肯定升值。也同意了。但是業(yè)主不滿意。其實(shí)項(xiàng)目在非常非常核心的位置，但是時(shí)間周期太長(zhǎng)了。后來他們拿走了。我相信拿走也干不起來，因?yàn)楦闵虡I(yè)的就是搞商業(yè)的，搞辦公的就是搞辦公的，還用原來商業(yè)的方式搞辦公，搞不了。所以最后跑不遠(yuǎn)。但是缺點(diǎn)是失去機(jī)會(huì)了，窗口期就這么短，北京的事都是這樣的。
做成了一單，我們跟政府合作的一單，也是在相對(duì)市中心，但非常考驗(yàn)我們的改造水平。它的周邊租金就在4塊錢到4塊5，它的預(yù)期是給我3塊5，我的空間就是一塊錢。如果我把它提到6塊5，我們要20幾年，還要投改造費(fèi)用。最后當(dāng)然價(jià)格也很合適，也是未來是一個(gè)標(biāo)的項(xiàng)目。
我的老板問我，孫天立你們這個(gè)團(tuán)隊(duì)到底怎么玩，輕重并舉怎么做？我說輕重并舉，以輕為舉。等到中糧認(rèn)為這是一個(gè)非常核心的主業(yè)，我就重起來了。我也不放棄重的，輕的要通過真正的要干一個(gè)成一個(gè)，才能對(duì)這個(gè)行業(yè)，其實(shí)不光是掙錢，而是對(duì)整個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展是有幫助的。所以我對(duì)輕資產(chǎn)來說，是要因公司的發(fā)展而定，要因公司的戰(zhàn)略而言，要因公司的資產(chǎn)，包括現(xiàn)金流的情況而定，要因公司團(tuán)隊(duì)的運(yùn)營能力而定，若干個(gè)維度，最后定了輕資產(chǎn)是不是應(yīng)該做。這是我的觀點(diǎn)。
齊舒芳：謝謝孫總的分享，輕重并舉，這也是很多房地產(chǎn)公司討論的命題。
孫天立：90%的人是服務(wù)于那10%的人，如果整個(gè)市場(chǎng)90%都不敢買，你就到了該買的時(shí)候了。
齊舒芳：這是抄底理論嗎？
孫天立：還不是抄底，還基于好多維度，團(tuán)隊(duì)等等。但是我認(rèn)為現(xiàn)在是一個(gè)購買資產(chǎn)的好機(jī)會(huì)。
齊舒芳：我想補(bǔ)充一句，其實(shí)我自己覺得作為一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，如果從開發(fā)角度來說，做輕資產(chǎn)還需要克服一些心理上的障礙。因?yàn)楸热缱≌_發(fā)是賺快錢的高額利潤的，做輕資產(chǎn)真的需要很精深的去耕耘，也要克服一些心理上的障礙。
下面請(qǐng)金隅的叢總，聽聽您的看法。
叢云凌：謝謝齊總，我們叢總經(jīng)理今天有另外的安排，我代表叢總進(jìn)行發(fā)言。
今天話題說到輕資產(chǎn)，大家也發(fā)現(xiàn)最近很多房企都提出了關(guān)于輕資產(chǎn)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的想法，而且現(xiàn)在可能有的人會(huì)認(rèn)為重資產(chǎn)可能已經(jīng)不再是咱們作為房企的最佳選擇了，包括可能近期也看到，有一些資產(chǎn)退出，咱們能感覺到整個(gè)地產(chǎn)的市場(chǎng)已經(jīng)開始進(jìn)入到了存量運(yùn)營的時(shí)代，所以說這樣來說，我們也能很明顯的感覺到，現(xiàn)在輕資產(chǎn)的重要性也很明顯的凸顯出來了。
說到輕資產(chǎn)，核心來講就是服務(wù)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)核心的就是產(chǎn)業(yè)運(yùn)營和服務(wù)。不管是客戶也好，企業(yè)也好，還是從政府的角度來看，對(duì)于他們來講無非就是兩個(gè)方向，一個(gè)是需要良好的重資產(chǎn)的空間載體，另外更重要的是說，包括咱們近期一直提到的關(guān)于運(yùn)營、服務(wù)，甚至關(guān)于人才，可能后面咱們之前講到的金融，各方面的平臺(tái)，包括生態(tài)圈的構(gòu)建，這兩個(gè)條件可能是咱們現(xiàn)在很多的企業(yè)比較關(guān)注的點(diǎn)。特別是第二點(diǎn)，只有從輕資產(chǎn)層面上才能解決這個(gè)問題。
所以從輕資產(chǎn)的能量來看，賦能來看，也的確屬于重資產(chǎn)能夠給它源源不斷的持有的原動(dòng)力。
因?yàn)槲覀兪墙鹩�，也是一個(gè)國企項(xiàng)目，社會(huì)責(zé)任也在，所以從我們這邊來講，我們個(gè)人的建議也是建議大家能夠把收益看得更長(zhǎng)遠(yuǎn)一些。舉個(gè)例子，可能甚至出現(xiàn)咱們?cè)谑找�、在企業(yè)、客戶甚至一些區(qū)域的發(fā)展產(chǎn)生矛盾的時(shí)候，不要局限于眼前的利益，可能會(huì)為了這個(gè)項(xiàng)目的長(zhǎng)期收益持久的、持續(xù)的發(fā)展，積累更好的機(jī)會(huì)。
作為一個(gè)比較大的項(xiàng)目來講，從前期的最開始的設(shè)計(jì)、規(guī)劃到建設(shè)、開發(fā)，到后面的招商運(yùn)營，這一系列問題都離不開這些，包括我們?cè)谧铋_始打造這個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候，可能更重要的是需要把我們的項(xiàng)目產(chǎn)品盡快搭建起來，以這個(gè)為亮點(diǎn)去吸引我們后期的發(fā)展。
再舉一個(gè)我們金隅的例子，金隅集團(tuán)股份持有的一個(gè)項(xiàng)目，我們?cè)谇捌谠O(shè)計(jì)的時(shí)候，利用了我們自身的資源和能力，投入大量的在硬件設(shè)施方面，包括可能提供了后期的包括員工餐廳、商務(wù)配套服務(wù)環(huán)境，再包括共享的一些空間，包括一些會(huì)議接洽一些硬件服務(wù)商之外，我們現(xiàn)在也是在用心做好每一項(xiàng)軟性的服務(wù)，包括平臺(tái)搭建，包括工商稅檢的信息平臺(tái)，這一系列的確是在一步一步的成長(zhǎng)，也在扎實(shí)的做。
最后一句話，關(guān)于輕資產(chǎn)，我們的建議是，從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)來講，還是建議能夠把涉及到人才的、金融的，包括資源的、品牌的，能夠打包在一起，做一個(gè)軟性的包裝，這樣的話才能真正實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的輕資產(chǎn)化。謝謝。
齊舒芳：謝謝您，從產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營的角度分享了一下輕資產(chǎn)的觀念。
說到輕資產(chǎn)，我們也在做很多輕資產(chǎn)的事，我們把輕資產(chǎn)有給細(xì)分了一下所謂輕資和中資，所謂輕資就是純管理輸出，比如我們跟另外一家國企在談，這么多年的策劃定位、招商招租、管理的技能，給它做顧問服務(wù)。不是以賺錢為目的，但是可以幫助，因?yàn)橹刭Y產(chǎn)需要好多好多錢，在現(xiàn)在的前景和大勢(shì)之下，輕資產(chǎn)可以幫助企業(yè)迅速擴(kuò)大規(guī)模，占領(lǐng)市場(chǎng)。我們的中資有點(diǎn)類似于二房東的概念，用一定的租金包租過來，還是要利用自己的運(yùn)營管理水平來賺取差價(jià)收益，第二種方式更加考量我們的專業(yè)能力，因?yàn)楹湍沩?xiàng)目接過來改造工期，你的運(yùn)營能力等等，特別強(qiáng)相關(guān)。我們現(xiàn)在獲取的就是在南二環(huán)有一個(gè)項(xiàng)目，拿來之后，比我們預(yù)期的改造時(shí)間就要往后拖了，要拼命的通過招商、招租把損失奪回來，所以輕資產(chǎn)或者重資產(chǎn)是當(dāng)下發(fā)展過程當(dāng)中對(duì)重資產(chǎn)的一個(gè)補(bǔ)充。
討論完輕資產(chǎn)，我們接下來再比較跨界今天的話題，說說科技化。說到這個(gè)話題，我相信大家都特別感興趣，我剛看了這個(gè)話題，腦海里想起了兩個(gè)事，一個(gè)是前些天波士頓動(dòng)力的機(jī)器人，這種科技給人類帶來的特別大的震驚，會(huì)上桌子，會(huì)翻跟頭，包括前兩天還有一個(gè)咱們國家的一個(gè)博士搞出來的改變基因序列的新生兒。科技在我自己看來是令人震驚，既渴望擁抱，有的時(shí)候又害怕?lián)肀�。說起科技，對(duì)房地產(chǎn)包括對(duì)商辦地產(chǎn)的改變特別大，不光是在空間上，我們現(xiàn)在搞的智慧建筑、智慧樓宇，包括運(yùn)營上都有很多新的科技化的手段，很大的將來。接下來我想請(qǐng)電子城的張總，請(qǐng)您分享一下科技在商辦地產(chǎn)、在房地產(chǎn)當(dāng)中的運(yùn)用，你是什么看法？
張南：感謝主持人，會(huì)前我們?cè)跍贤ǖ臅r(shí)候，我主動(dòng)提出從金融轉(zhuǎn)到科技化，其實(shí)不管我們的空間怎么做，我們的房地產(chǎn)行業(yè)，包括這次的論壇，15年也不容易，寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇。怎么發(fā)展？其實(shí)離不開科技的進(jìn)步。
我記得我還參與了這次標(biāo)準(zhǔn)的相應(yīng)的制定，其實(shí)我們也更多的關(guān)注我們的科技，不僅僅體現(xiàn)在我們的建筑，更體現(xiàn)在包括運(yùn)營、服務(wù)，很多其實(shí)都離不開科技的進(jìn)步�？萍紝�(duì)于社會(huì)的進(jìn)步，其實(shí)同樣對(duì)于我們的空間，我們的建筑空間的發(fā)展進(jìn)步，關(guān)系我覺得是第一位的。這個(gè)來講是我實(shí)實(shí)在在的認(rèn)知。
前一陣我一直在忙一個(gè)事情，叫中國首屆的智慧園區(qū)的物聯(lián)網(wǎng)大賽，這個(gè)大賽歷時(shí)四個(gè)月，我身處其中，接觸了很多項(xiàng)目，溝通了很多企業(yè)，對(duì)我的感觸非常之深。原來我記得是黑馬的劉文文說過一句話，所有的生意、所有的傳統(tǒng)行業(yè)都值得再重做一遍。我覺得用在我們的空間內(nèi)容上，所有的空間如果賦能了科技，其實(shí)它可以變得不同。我真的是深深感受到科技對(duì)于我們整個(gè)空間的改變、變化是有多大。
原來更多的人包括開發(fā)企業(yè)、甲方，更關(guān)注的是科技對(duì)于建筑、對(duì)于內(nèi)容的提升，包括孫總這邊的輕資產(chǎn)更關(guān)注科技對(duì)運(yùn)營層面的提升。但是我覺得從空間的科技賦能來講，應(yīng)該從四個(gè)層面的需求去深入挖掘。2B的，不管是輕是重還是怎么樣，管理者是很重要的，要對(duì)于科技提升自己的經(jīng)營管理服務(wù)內(nèi)容。
還有一個(gè)重要的就是我們很多的辦公也好，園區(qū)也好，進(jìn)駐的都是企業(yè)，我們一定要挖掘企業(yè)的訴求。
另外就是員工，就是2C端的需求。
還有一個(gè)是2G端的，因?yàn)槊恳粋�(gè)建筑物都要溝通到社區(qū)、街道。
所以這四個(gè)層面的需求，都要通過挖掘去整合。整合的手段就是科技內(nèi)容。從整個(gè)秩序邏輯上，也要從進(jìn)駐企業(yè)的本身企業(yè)的秩序，包括辦公樓或者園區(qū)本身的邏輯秩序，再一個(gè)是整個(gè)大的社會(huì)的整體的秩序要串通、打通。這個(gè)最好的手段就是科技賦能。
科技還能干一件事情，就是把這里生產(chǎn)、生活的所有的相應(yīng)的數(shù)據(jù)抽取出來，進(jìn)行大數(shù)據(jù)分析，這是更大的價(jià)值，我想你的空間就不僅僅是一個(gè)空間的問題。
所以科技對(duì)于我們整體的不動(dòng)產(chǎn)也好，我們的空間的運(yùn)營者也好，我們相應(yīng)的管理者也好，科技都是我們能夠賦予它新的生命、新的價(jià)值的最重要的手段，科技賦能是未來整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)型、發(fā)展的核心內(nèi)在的動(dòng)力。謝謝。
齊舒芳：謝謝張總的分享。剛剛您講到了幾個(gè)方面，您有一點(diǎn)說得非常好，就是2G端，我們也深刻感覺到，當(dāng)你在做任何一個(gè)項(xiàng)目或者一個(gè)業(yè)務(wù)的時(shí)候，我們可能更多考慮的是C端或者B端，但實(shí)際上反而是G端是在做房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)的時(shí)候最重要、最優(yōu)先要考慮的事。
接下來請(qǐng)哇棒傳媒的周總分享一下您的觀點(diǎn)。
周映紅：剛才主持人說跨界，我可能是整個(gè)在座最跨界的，我們是一個(gè)移動(dòng)傳媒集團(tuán)，一開始我還蠻忐忑的，但是大家都很自然的在聊業(yè)內(nèi)的事情，我還有做筆記。
因?yàn)槲以诮裉熘形绲絹碇�，我都不太知道今天可能�?huì)聊什么話題。但是來了以后發(fā)現(xiàn)，其實(shí)大家面臨一個(gè)同樣的時(shí)代，所思考的問題都是非常相通的。剛剛大家聊商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候，我不太懂，但是跟大家話題很相關(guān)，就是運(yùn)營的話題。我們更多是去理解消費(fèi)者級(jí)的用戶，在某一個(gè)平臺(tái)可能會(huì)因?yàn)槭裁袋c(diǎn)轉(zhuǎn)化，然后產(chǎn)生一些關(guān)聯(lián)去服務(wù)客戶。剛剛聽各位老總講，在地產(chǎn)里面邏輯是完全一樣的。我們從移動(dòng)營銷的角度去看科技對(duì)地產(chǎn)的賦能和轉(zhuǎn)變，我感覺可能還是回到比較互聯(lián)網(wǎng)的思維，真正的轉(zhuǎn)變比較根本的轉(zhuǎn)變就是我們的用戶、我們的消費(fèi)市場(chǎng)和我們的消費(fèi)者選擇的標(biāo)準(zhǔn)的轉(zhuǎn)變。在商用物業(yè)角度的大的變化，首先是入駐的企業(yè)。
現(xiàn)在企業(yè)的形態(tài)在發(fā)生變化，以前主流企業(yè)是一些大型集團(tuán)，有非常階梯性的分布。但是現(xiàn)在有很多各式各樣的企業(yè)和各種我們以前沒有見過的行業(yè)的企業(yè)都在出現(xiàn)，企業(yè)形態(tài)發(fā)生了很多變化，還有是因?yàn)檫@種業(yè)務(wù)或者創(chuàng)業(yè)企業(yè)主的理念和行業(yè)的變化，會(huì)帶來對(duì)辦公方式是有不一樣的變化。
比如很多公司完全可以不用坐班，對(duì)場(chǎng)地要求也很大變化，比如移動(dòng)辦公或者大家可以遠(yuǎn)程辦公，對(duì)于一些科技屬性的東西，在他們工作當(dāng)中，可能在地產(chǎn)現(xiàn)在還是在做加法，但是很多行業(yè)科技就是他們的日常或者主業(yè)，辦公的方式的變化，應(yīng)該也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)營會(huì)有一些影響。
我們?cè)谧鲆苿?dòng)互聯(lián)網(wǎng)營銷的角度，其實(shí)時(shí)代的感知是一樣的，我們?cè)?017年以前，大家都在講移動(dòng)營銷，其實(shí)講技術(shù)的變化。但在2017年往后，我們也面臨一個(gè)增量市場(chǎng)和存量市場(chǎng)的問題，在2017年之前，移動(dòng)用戶還是有人口紅利的，但是到2017年，基本上所有用戶都是移動(dòng)用戶之后，我們也面臨存量是運(yùn)營的考題。我們的思考是不去看移動(dòng)營銷，要去看移動(dòng)時(shí)代所有的行業(yè)的營銷該怎么做�？赡芪矣X得輻射到商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，那就是我們?cè)诿媾R這個(gè)運(yùn)營的時(shí)候，可能整個(gè)行業(yè)所有的目標(biāo)用戶對(duì)于一個(gè)辦公的內(nèi)心需求，發(fā)生了一個(gè)變化，是整個(gè)行業(yè)和心態(tài)理念的變化來反推我們的產(chǎn)品或者服務(wù)，或者定位等等。這些角度是我的理解。
從對(duì)未來來講，我的感覺是在商用的地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)，現(xiàn)在比較明顯的就是購物中心，以前購物中心就是購物中心，現(xiàn)在完全都是變成休閑中心，就是一個(gè)目的地。就是完全有品牌、有感覺、有溫度、有生動(dòng)形象的目的地。對(duì)于商用的寫字樓這些場(chǎng)景，以前可能大家都是公司消費(fèi)，可能比較理性。但是未來個(gè)性化的行業(yè)或者創(chuàng)新型的企業(yè)越來越多的話，他們對(duì)于所要求的辦公場(chǎng)所所期待的，應(yīng)該也會(huì)有更多感性的部分。
從我們自己做的業(yè)務(wù)來看，我感覺在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營當(dāng)中，未來不久的時(shí)間，應(yīng)該在大數(shù)據(jù)，就是什么樣的企業(yè)會(huì)喜歡什么樣的辦公場(chǎng)所，會(huì)有什么樣的感知，可能這些大數(shù)據(jù)也會(huì)足夠建立企業(yè)，包括會(huì)有更多的人工智能的計(jì)算應(yīng)用到這個(gè)行業(yè)的運(yùn)營。因?yàn)檫@個(gè)很重資產(chǎn)，所以可能計(jì)算得更清楚或者更清晰，效益在我們做的那些快消行業(yè)可能效能會(huì)更大化。
剛剛講到理念的變化，藝術(shù)成分，感性溫度成分在未來商業(yè)場(chǎng)景里面也會(huì)有更大比重的加入。大概這就是我從我的角度，科技對(duì)一個(gè)行業(yè)的改變，我的理解它不是改變這個(gè)行業(yè)本身，更多的是改變這個(gè)行業(yè)的目標(biāo)市場(chǎng)對(duì)這個(gè)行業(yè)的要求。所以可能會(huì)帶來的就是根本性的規(guī)律會(huì)有比較容易看到的角度。這是從數(shù)據(jù)挖掘的角度考慮的。
齊舒芳：謝謝周總的分享，您的跨界還真的是從另一個(gè)角度給我們提供了很多新思路。接下來請(qǐng)中關(guān)村固安園的王總分享一下您的看法。
王玉龍：剛才兩位嘉賓講得我都比較同意，其實(shí)我們分析任何一個(gè)市場(chǎng)，或者任何一個(gè)行業(yè)的細(xì)分，首先離不開從客戶角度考慮問題，未來的客戶到底需求什么，我們應(yīng)該提供給什么樣的產(chǎn)品，我覺得我們從這點(diǎn)來切入。首先現(xiàn)在很多跨國公司，包括一些金融公司，互聯(lián)網(wǎng)公司，世界500強(qiáng)的巨型公司，在選址的時(shí)候已經(jīng)逐漸的有了自己的標(biāo)準(zhǔn)和要求。比如說這個(gè)空間互聯(lián)網(wǎng)安全性夠不夠，你的帶寬夠不夠，是否穩(wěn)定，它對(duì)用電量也有一定要求，空間里面有沒有體驗(yàn)的成分在里面，這都是選擇未來辦公的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。
我們從這個(gè)角度來切入，未來的辦公在科技里面應(yīng)該是個(gè)什么樣的辦公的環(huán)境。我想從幾方面來講。
第一，建筑。剛才主持人一開場(chǎng)講得很好，說機(jī)器人會(huì)翻跟頭，又研制出什么的，當(dāng)然建筑肯定不會(huì)翻跟頭。但是未來建筑我認(rèn)為會(huì)說話，它應(yīng)該是一個(gè)會(huì)互動(dòng)、會(huì)說話的一個(gè)辦公樓，比如我們的墻面已經(jīng)不簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單是一個(gè)吊裝的墻體，或者一個(gè)鋼筋混凝土的墻體，它這里面應(yīng)該集聚了一些功能在上面，比如說以后我們還會(huì)有平板電腦嗎？是不是就在墻體上實(shí)現(xiàn)了呢？比如我們還用幾根線去穿強(qiáng)電弱電嗎？也應(yīng)該有所改變。比如你在吊裝墻體的時(shí)候，是不是反正面的裝飾就一步到位了呢？比如說室外的墻體，是不是就能解決了冬天室內(nèi)暖夏天室內(nèi)冷的需求呢？當(dāng)然我之前也參觀了中糧安定門的項(xiàng)目，八年前我也參觀了呼吸式幕墻，包括地源熱泵解決等等問題，這些都會(huì)帶來顛覆性變化。未來的墻體的材料，未來的建筑模式，到底是一個(gè)什么樣的模式。我覺得這是第一個(gè)，就是科技給建筑帶來的變化。
第二，科技未來給我們室內(nèi)空間，給室內(nèi)到底能帶來什么，室內(nèi)未來的辦公空間更關(guān)注的是什么？就是人，人在里面，比如說會(huì)不會(huì)像這個(gè)會(huì)場(chǎng)這么多人空氣這么不好，這是很多企業(yè)選擇辦公場(chǎng)所的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，就是它在新風(fēng)系統(tǒng)、PM2.5過濾系統(tǒng)等等方面做得怎么樣，這只是其中一方面。比如對(duì)女性員工關(guān)懷方面是不是一個(gè)方面。比如未來是不是會(huì)變成一個(gè)小團(tuán)隊(duì)一個(gè)小團(tuán)隊(duì)，變成一組一組的去研發(fā)產(chǎn)品。這種時(shí)候我們是不是應(yīng)該給他提供更靈活的辦公空間。應(yīng)該是這樣，而并不是在一個(gè)空間里，幾千人在這里辦公。
我們現(xiàn)在可以到阿里和騰訊最新的辦公區(qū)看一看，里面已經(jīng)嵌入了非常多的科技化的東西，但是我認(rèn)為還不夠。這里面還有溫度，要有溫度嵌在里面，有人文的東西在里面。未來的辦公空間一定要在C端或者客戶端下足工夫，所以未來的建筑除了不能翻跟頭，我覺得什么都會(huì)。
齊舒芳：謝謝王總的分享。我小的時(shí)候看過一個(gè)小說，小靈通漫游未來世界，不知道大家沒有看過沒有，當(dāng)時(shí)看那個(gè)小說覺得都是神奇的東西，后來發(fā)現(xiàn)這些全實(shí)現(xiàn)了，現(xiàn)在描繪的東西又讓我想起了那本書，我估計(jì)不久的將來都能實(shí)現(xiàn)。
我們每位嘉賓都分享完了，我剛剛看到，單總還特別認(rèn)真在記錄，你有沒有什么要補(bǔ)充的？
單偉豹：剛才說的REITs、IPO、基金等等都比較推不出來，但是我們最近這幾年流行的ABS、CMBS也是一個(gè)過渡性的REITs，而且做的量蠻大，超過一千億了。這些新的產(chǎn)品部分替代REITs，而且沒受到銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)的反對(duì)，我覺得還可以發(fā)揚(yáng)光大。怎么把它完善，看看我們業(yè)界是怎么去做的。
齊舒芳：謝謝您的補(bǔ)充。時(shí)間關(guān)系，我們不再組織嘉賓們之間的碰撞了，但是聽了各位嘉賓的發(fā)言，下一次希望給我們多點(diǎn)時(shí)間碰撞一下。最后每位嘉賓分享一句話，咱們做一個(gè)結(jié)束，在新時(shí)代之下，您心目中的辦公應(yīng)該是什么樣子？共享新時(shí)代，您心目中從商辦市場(chǎng)的未來是什么樣子。
單偉豹：我年紀(jì)大，而且比較傳統(tǒng)。在中國我們是1986年開始進(jìn)來投資，做過跨行業(yè)也蠻多的，在中國這個(gè)快速發(fā)展的國家，有一個(gè)技術(shù)非常大的市場(chǎng)，有一個(gè)中央集權(quán)非常有效的政府，它的機(jī)遇很多。雖然不合理、不合法的事情蠻多，但是我們?cè)谶@里面的機(jī)會(huì)還是非常大的。抓得住機(jī)會(huì)，還是給每個(gè)企業(yè)都有很大的空間。
孫天立：在寫字樓行業(yè)里面，我覺得最終場(chǎng)景是這樣的，就是第一，先說共享，一定能做到共享。第二，做到社群。第三，做到數(shù)字。第四，舒服。這是最關(guān)鍵的。
張南：所有的實(shí)現(xiàn)我們是要靠科技，要靠智慧服務(wù)。謝謝。
叢云凌：其實(shí)我是在想我覺得如果在座的這些嘉賓所提到的這些如果都能實(shí)現(xiàn)的話，應(yīng)該未來的辦公就會(huì)很美好。但這里面我講到三個(gè)關(guān)鍵詞，一個(gè)是科技，一個(gè)是融合，一個(gè)是創(chuàng)新。未來的商務(wù)辦公應(yīng)該不簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單是數(shù)字化和互聯(lián)化，應(yīng)該給咱們的更多商務(wù)辦公空間增加更多的生態(tài)化。
王玉龍：在八年前我記得我?guī)F(tuán)隊(duì)編過一本書，書的名字就叫《工作的誘惑》，未來的工作應(yīng)該是一個(gè)什么樣的模式，我覺得它應(yīng)該是互動(dòng)的，是包容的，是共享的空間。謝謝。
周映紅：我延續(xù)剛剛的觀點(diǎn)，在未來的商業(yè)空間里面，應(yīng)該是科技和溫度都必不可少，可能從運(yùn)營的角度，會(huì)出現(xiàn)的狀況就是我們可能要智能識(shí)別，感性去打動(dòng)我們的目標(biāo)用戶。
白羽：中國制作可能永遠(yuǎn)靠這種高消耗環(huán)境的代價(jià)去創(chuàng)造產(chǎn)值，所以我們想做的事情就是用最低能耗、最低的環(huán)境代價(jià)，用這種存量資產(chǎn)為創(chuàng)新企業(yè)賦能，為他們打造一個(gè)不僅僅是辦公，而是一個(gè)生活和發(fā)展的空間。謝謝。
齊舒芳：我們今天的分享就到這里，感謝各位嘉賓。
主持人：感謝齊總和各位對(duì)話嘉賓。相信大家通過討論和激辯，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的進(jìn)程中，中國商辦地產(chǎn)行業(yè)一定能夠在經(jīng)濟(jì)下行過程中突圍而出，迎來美好商辦新時(shí)代。
主持人：資產(chǎn)管理是一個(gè)全生命周期的管理過程。從拿地、到建設(shè)開發(fā)、到運(yùn)營管控，都是資產(chǎn)管理的內(nèi)容。商辦項(xiàng)目資產(chǎn)管理全過程包括資產(chǎn)盤點(diǎn)、資產(chǎn)管理和資產(chǎn)退出。在持有商業(yè)的比例越來越大的情況下，如何實(shí)現(xiàn)商辦資產(chǎn)的保值與增值就成為業(yè)主、開發(fā)商以及商管團(tuán)隊(duì)面臨的最核心問題。那么，如何通過資產(chǎn)運(yùn)營和資產(chǎn)管理實(shí)現(xiàn)商辦資產(chǎn)的保值與增值？讓我們聽聽專家學(xué)者們?cè)趺凑f。
第二場(chǎng)圓桌對(duì)話主題是：資管新時(shí)代--資產(chǎn)運(yùn)營與資產(chǎn)管理之道。
首先有請(qǐng)?zhí)匮鞒旨钨e：
隆徽健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司 董事長(zhǎng) 張毅先生
有請(qǐng)對(duì)話嘉賓：
嘉豐達(dá)科技發(fā)展有限公司 董事長(zhǎng) 汪浩先生
嘉銘投資（集團(tuán)）有限公司 副總裁 孫鵬陽女士
北京創(chuàng)元匯資本管理有限公司 副總經(jīng)理 張煥濤先生
華貿(mào)集團(tuán)總裁助理 郝群女士
遠(yuǎn)洋集團(tuán)寫字樓事業(yè)部北京東部區(qū)域 總經(jīng)理 馬錦先生
北京萬科資產(chǎn)去化中心 總經(jīng)理 秦江先生
北京金隅文化科技有限公司 副總經(jīng)理 肖博女士
張毅：非常感謝大家，這是最后一個(gè)環(huán)節(jié)，也是最精彩的環(huán)節(jié)。因?yàn)槲覀冊(cè)谧钠呶欢际窃谡麄�(gè)資產(chǎn)管理和資產(chǎn)運(yùn)營當(dāng)中的佼佼者。他們?cè)谶^去各自的工作當(dāng)中和各自的崗位當(dāng)中做出了非常出色的成績(jī)。
我們的題目是：資管新時(shí)代，資產(chǎn)運(yùn)營和資產(chǎn)管理之道。這個(gè)題目非常大，也是所有投資人、所有運(yùn)營團(tuán)隊(duì)非常關(guān)心和每天在研究、在探討的一個(gè)非常重要的工作。因?yàn)橘Y產(chǎn)運(yùn)營和資產(chǎn)管理的核心到底是什么，這應(yīng)該是一個(gè)非常老的話題、非常重要的話題。圍繞這個(gè)中心去展開。首先有請(qǐng)孫總。
孫鵬陽：在資產(chǎn)管理，在地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)，我們會(huì)跨越整個(gè)地產(chǎn)的生命周期，從拿地、規(guī)劃，甚至建造、運(yùn)營，到后期包括翻新、維修、維護(hù)、出租等等，在這些各個(gè)環(huán)節(jié)當(dāng)中，我們的目標(biāo)是要提高這些資產(chǎn)的價(jià)值和效益。其實(shí)每一個(gè)環(huán)節(jié)都有很多核心的指標(biāo)，比如說利潤、投資回報(bào)率、投資回收期等等。對(duì)資產(chǎn)管理來講，核心就是要管理價(jià)值，價(jià)值的含義到底是什么，就是這個(gè)價(jià)值的核心是什么東西呢？我們?nèi)绾稳ス芾磉@個(gè)價(jià)值，最基本的一點(diǎn)是說，我個(gè)人的體會(huì)是要明確這個(gè)價(jià)值是什么來衡量的。
這個(gè)價(jià)值從我自己的實(shí)驗(yàn)當(dāng)中，我覺得其實(shí)是現(xiàn)金流，你買一個(gè)資產(chǎn)其實(shí)就是相當(dāng)于買了一個(gè)現(xiàn)金流�，F(xiàn)金流不同的層面有不同的定義。比如運(yùn)營的層面，可能我們就會(huì)有NOR，看運(yùn)營過程當(dāng)中的現(xiàn)金流。如果是你負(fù)責(zé)整塊資產(chǎn)，可能要看資產(chǎn)融資，會(huì)看融資以后的現(xiàn)金流�？傊�，你管理這個(gè)資產(chǎn)，其實(shí)就是要管理好這個(gè)現(xiàn)金流。
第二，在諸多的環(huán)節(jié)當(dāng)中，其實(shí)我們應(yīng)該在每一個(gè)環(huán)節(jié)都能夠站到現(xiàn)金流的角度去看待。在這個(gè)過程當(dāng)中有拿地、有規(guī)劃、有建造、有運(yùn)營，包括整個(gè)后面的翻新、物業(yè)的管理。這個(gè)過程當(dāng)中，其實(shí)我們每一條業(yè)務(wù)線的同事，都有自己專業(yè)的角度，他的意見其實(shí)在匯總當(dāng)中，大家的角度是不同的。比如我們?cè)谧鲎赓U的時(shí)候，我們可能就會(huì)想我們要把整個(gè)租約做好規(guī)劃，這個(gè)租約可能就是不要分在某一個(gè)時(shí)期到期，可能分兩年。這樣的話在整個(gè)運(yùn)營當(dāng)中，租約集中到期的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)減少。或者我們也有遇到這樣的情況，比如我們有一個(gè)很大的租戶，他未來可能有擴(kuò)租的可能。為了留住這個(gè)租戶，我們可能會(huì)留一層層面，說留著給他，萬一他到時(shí)候擴(kuò)租沒有地方就會(huì)搬走。這是從租賃業(yè)務(wù)線的角度，我們認(rèn)為應(yīng)該是專業(yè)意見，沒有問題。但是如果站到現(xiàn)金流的角度，可能這里的判斷就會(huì)做一些調(diào)整。
比如說這個(gè)大的客戶，當(dāng)然這個(gè)大的客戶是我們應(yīng)該留住的，是很好的生意的保障。但是我們?nèi)绻樟艘粚拥人敲船F(xiàn)金流就會(huì)受很大的影響。其實(shí)客戶不是唯一的，我們可以再換另外一個(gè)客戶。但是現(xiàn)金流是最重要的。在這個(gè)時(shí)候一般我們可以看到，基金下面的這些物業(yè)，他們都會(huì)保持很高的出租率，這就是換作現(xiàn)金流的角度去看待這些事情的時(shí)候，可能在做判斷的時(shí)候就會(huì)做一些調(diào)整和專門再站到業(yè)務(wù)線去看，會(huì)有一些不同。這是我的第二個(gè)體會(huì)。
第三，如果能夠把所有的這些環(huán)節(jié)都站到現(xiàn)金流的角度去看，我其實(shí)需要一個(gè)整個(gè)的流程和體系去支持，其實(shí)你做資產(chǎn)管理是一個(gè)機(jī)構(gòu)的行為，是一個(gè)組織的行為，不是個(gè)人的行為。每個(gè)人都能夠在這個(gè)組織里面按照現(xiàn)金流的角度，按照資產(chǎn)價(jià)值的角度去工作、去選擇，這個(gè)時(shí)候最后的結(jié)果會(huì)是達(dá)到這個(gè)資產(chǎn)的增值。
舉一個(gè)具體的例子，比如還是剛才租賃的那個(gè)角度。租賃我們?nèi)绻_保你每一單租賃的case都能夠站到資產(chǎn)增值的角度去做，比如說我們有一層或者一個(gè)單元，有三個(gè)客戶都來看這個(gè)單元，是不是給到哪家客戶，我們談的條件是什么。那么就有很多點(diǎn)，比如這個(gè)客戶的收益怎么樣，是不是會(huì)給這個(gè)樓帶來很好的形象，它的信譽(yù)度如何，能不能夠給我們帶來一些延期付款或者有一些訴訟等情況，這都是我們要評(píng)估的。但是還有一個(gè)點(diǎn)，如果做了資產(chǎn)管理，有一種手段去評(píng)估這三個(gè)case，哪一個(gè)case對(duì)整個(gè)樓的資產(chǎn)價(jià)值增值是最多的。所以有一個(gè)工具算出來、評(píng)估出來，有一個(gè)合同的價(jià)值，再判斷到底選哪一個(gè)合同。
在整個(gè)流程判斷完之后，在整個(gè)公司的審批流當(dāng)中也需要有一個(gè)流程的點(diǎn)，有一個(gè)工具。這個(gè)租賃合同到底能不能通過整個(gè)機(jī)構(gòu)的審批，這里面就要有一個(gè)價(jià)值增值的審批，有一個(gè)計(jì)算的表，這個(gè)表要通過所有人的認(rèn)可。從所有角度都可以看到這個(gè)租賃合同對(duì)整個(gè)物業(yè)價(jià)值增值是正向的，就通過審批。所以如果能夠?qū)崿F(xiàn)幾個(gè)組織做資產(chǎn)管理、做資產(chǎn)增值和保值，很重要的基礎(chǔ)工作就是整個(gè)機(jī)構(gòu)要有一個(gè)流程和體系來確保每個(gè)環(huán)節(jié)、每個(gè)角度都要能夠站在資產(chǎn)價(jià)值的角度去工作、去做動(dòng)作。
張毅：謝謝孫總，不愧為高手。我理解孫總的體會(huì)，一個(gè)是客戶，一個(gè)是體系，一個(gè)是管理，一個(gè)是實(shí)現(xiàn)價(jià)值，最終是實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流。華貿(mào)郝總您有什么體會(huì)？
郝群：給我們談話的題目很大，資產(chǎn)保值增值，可能我們這個(gè)行業(yè)的人，從第一天到退休的時(shí)候都應(yīng)該做的事。所以我覺得太大了，大家各個(gè)不同的角度吧，我還是一個(gè)做業(yè)務(wù)的人。
我們做資產(chǎn)管理的完全是受雇于業(yè)主或者資產(chǎn)持有方，我們把資產(chǎn)管理好，并且?guī)憩F(xiàn)金流，這是硬道理。但是我想再補(bǔ)充一下其他一些在工作過程當(dāng)中，因?yàn)榇蠹乙灿X得華貿(mào)還是一個(gè)在商業(yè)地產(chǎn)里面做資產(chǎn)管理還算是有些成績(jī)。
資產(chǎn)的保值增值還是要先確定它的價(jià)值，每一個(gè)開發(fā)商都要在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)之初，無論從設(shè)計(jì)，當(dāng)然除了設(shè)計(jì)還有選址、拿地、定位、設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)、交付、招商、客戶服務(wù)、運(yùn)營管理，都是全周期的過程，這也是價(jià)值的體現(xiàn)。如果要說到保值，就先確定這個(gè)項(xiàng)目真正是有價(jià)值的，有價(jià)值我覺得作為我們現(xiàn)在從業(yè)的同事，因?yàn)樵谧目赡苡虚_發(fā)商，有從事業(yè)務(wù)的，也有專業(yè)方面的同事，應(yīng)該更多的能看到我們?cè)谇捌陧?xiàng)目的拿地、設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，到對(duì)這個(gè)項(xiàng)目未來的價(jià)值起到非常重要的作用，不是說你的價(jià)值就是現(xiàn)金流，我們租了多少錢，有多少租約，這是一個(gè)表象。價(jià)值實(shí)際上是從最開始我們的拿地、我們的商務(wù)條件的洽談，還有設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)到建設(shè)的環(huán)節(jié)，都要體現(xiàn)這個(gè)價(jià)值的。
作為我們資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)，原則上的一個(gè)實(shí)際實(shí)操是從樓的交付開始，我們招租，為客戶服務(wù)，運(yùn)營，產(chǎn)生了現(xiàn)金流來體現(xiàn)的。
所以想說的觀點(diǎn)是，這個(gè)價(jià)值表現(xiàn)是在后期，但實(shí)際上是從項(xiàng)目孕育的時(shí)候就要體現(xiàn)的。這是一個(gè)觀點(diǎn)。
另外，我們要去設(shè)置這個(gè)項(xiàng)目無論是價(jià)值還是未來增值，因?yàn)榻裉煸蹅冋劦娜芷冢F(xiàn)在不得不面對(duì)，雖然大家可能有N多項(xiàng)目都是現(xiàn)在在自持，但是不排除未來有資本化的環(huán)節(jié)，所以可能大家要從后往前看，就是如果實(shí)現(xiàn)最后一個(gè)環(huán)節(jié)，可能前期要怎么樣設(shè)計(jì)，要拿什么樣的項(xiàng)目，談什么樣的商務(wù)條件，做什么樣的設(shè)計(jì)，做什么樣的定位。
再一個(gè)維度，市場(chǎng)，就是市場(chǎng)是包括兩個(gè)，一個(gè)是市場(chǎng)的需求，一個(gè)是客戶的需求。所以一個(gè)項(xiàng)目的價(jià)值是取決于最后的最終點(diǎn)，就是資產(chǎn)保值增值的最終點(diǎn)，資本化有什么要求，我們?cè)龠M(jìn)行全周期的運(yùn)作。
另外，可能從我們現(xiàn)在實(shí)際的工作環(huán)節(jié)，招商、運(yùn)營，還有要在整個(gè)過程中不斷進(jìn)行樓的維護(hù)、保養(yǎng)，還有剛才上一桌嘉賓談到的不斷給它注入新的活力，包括科技，科技改變生活，科技改變辦公的方式等等，我覺得都是這個(gè)項(xiàng)目不斷的保值，甚至有一些增值的體現(xiàn)。這些是肯定各個(gè)樓都在做的，我們也有很多行業(yè)的協(xié)會(huì)或者是機(jī)構(gòu)促進(jìn)我們之間的了解，我相信我們?yōu)榭蛻舴⻊?wù)和持續(xù)保證現(xiàn)金流的考核會(huì)支持我們不斷做下去的。
特別強(qiáng)調(diào)的一個(gè)觀點(diǎn)是，運(yùn)營管理的力量，就是運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)的力量和運(yùn)營團(tuán)隊(duì)的管理思路、管理水平，對(duì)整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)或者說商辦的物業(yè)的保值增值，起到非常重要的作用，甚至我都認(rèn)為它是未來最能夠有價(jià)值的部分。這一塊可能也是像劉總經(jīng)常同時(shí)業(yè)內(nèi)的活動(dòng)非常重要的一點(diǎn)，要不斷提升管理水平，使我們的樓能夠保值增值，這個(gè)也很重要。
對(duì)從業(yè)人員來講，因?yàn)槲覀儎偛耪劦降亩际羌追阶龅氖虑�。另外，�?duì)于招到什么樣的客戶很重要，對(duì)保值增值起到不下40%的作用，就是我們要招到好的客戶，我們要有更穩(wěn)定的租約，更優(yōu)質(zhì)的使用者，這樣可能能夠更對(duì)我們的工作起到非常大的促進(jìn)作用。很簡(jiǎn)單，一個(gè)新興的科技，如果大家都能夠在樓的管理、應(yīng)用，比如你使用一個(gè)人臉識(shí)別，如果你的客戶是一個(gè)比較高水平的，他可能愿意接受高科技的管理，都會(huì)配合你來錄制臉部的信息。但是如果有一些客戶的素質(zhì)不夠高，或者對(duì)你這個(gè)東西不是很認(rèn)可的話，就不支持�？萍几淖兩罨蛘咛嵘芾淼乃降哪繕�(biāo)就實(shí)現(xiàn)不了。我只是拋磚引玉打這個(gè)比方。所以我們?cè)谡凶膺^程中，能夠招到好的客戶，優(yōu)質(zhì)的客戶，對(duì)于我們項(xiàng)目的保值增值也能起到作用，未來資本化、客戶名單的漂亮也是很重要的。
張毅：謝謝郝總。其實(shí)一個(gè)商辦物業(yè)，前面的選址、開發(fā)、建設(shè)，決定了物業(yè)的價(jià)值和周期當(dāng)中的價(jià)值。華貿(mào)那個(gè)地方，你選了那個(gè)地方，當(dāng)然它會(huì)創(chuàng)造出這樣的價(jià)值。如果在更遠(yuǎn)的地方，五環(huán)、六環(huán)以外，有可能達(dá)不到這樣的投資回報(bào)的要求。同時(shí)郝總也強(qiáng)調(diào)，運(yùn)營團(tuán)隊(duì)的力量是非常非常重要的。在這方面華貿(mào)是做得非常優(yōu)秀。同時(shí)她一再強(qiáng)調(diào)，和孫總一樣，強(qiáng)調(diào)客戶的結(jié)構(gòu)，一個(gè)物業(yè)最后的價(jià)值怎么去體現(xiàn)，非常重要的就是看你的客戶結(jié)構(gòu)和客戶群，你的客戶是不是真正有誠信的，真正有發(fā)展能力的，真正在市場(chǎng)上表現(xiàn)非常優(yōu)秀的客戶，也可以反過來證明你這個(gè)物業(yè)本身的價(jià)值。
郝總也提到在運(yùn)營過程當(dāng)中，怎么樣不斷去符合市場(chǎng)需求，不斷讓物業(yè)處在一個(gè)常用常新的狀態(tài)，這方面今天下午中糧的馬總也提到了城市更新，城市更新是非常大的概念，從一個(gè)城市、從一個(gè)具體的物業(yè)，怎么樣能夠符合時(shí)代的發(fā)展，把一些非常新的技術(shù)、非常新的應(yīng)用，特別是現(xiàn)在大家一直在強(qiáng)調(diào)的怎么樣以人為本，怎么樣提高客戶的感受度，這個(gè)在整個(gè)城市更新過程當(dāng)中，微觀的到每個(gè)寫字樓，怎么樣常用常新，這方面也想聽聽大家談?wù)勼w會(huì)。請(qǐng)你們講講怎么在城市更新過程當(dāng)中更好有所作為？
汪浩：我先介紹一下，因?yàn)槲覀兗呜S達(dá)是做產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運(yùn)營。我想跟大家分享一下，城市更新是跟未來十年中國城市發(fā)展的周期非常匹配的。今天上午我聽到了陳淮主任的發(fā)言，過去十年、二十年，我們整個(gè)房地產(chǎn)其實(shí)是一個(gè)城市化的過程，但是看未來十年這個(gè)過程最快的節(jié)奏，未來十年我們經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，現(xiàn)在大家提到的產(chǎn)業(yè)升級(jí)、消費(fèi)升級(jí)都是一波主流趨勢(shì)。
在這一波主流的趨勢(shì)下，城市更新最主流的到底是工業(yè)的更新還是商業(yè)的更新還是酒店的更新還是辦公樓的更新，其實(shí)我的觀點(diǎn)是，城市更新最核心的是產(chǎn)業(yè)的更新，過去的制造業(yè)淘汰了，可能上海一萬平方公里的土地有40%是制造業(yè)用地，這些騰退出來的制造業(yè)靠什么產(chǎn)業(yè)把它填滿。比如富士康搬走了，三星搬走了，什么產(chǎn)業(yè)把它填滿？這個(gè)產(chǎn)業(yè)一旦能填滿了，帶來的是什么？是人。因?yàn)橛行碌挠谢盍Φ娜藖砹�，大家�?duì)公寓、對(duì)商業(yè)、對(duì)酒店再一次的升級(jí)。
所以城市更新首先是產(chǎn)業(yè)的更新，大家去關(guān)注一下我們產(chǎn)業(yè)園區(qū)。
第二，城市更新天然的、必然的跟資產(chǎn)管理是綁在一起的，因?yàn)槲覀冞^去在城市化之下去做房地產(chǎn)，更多是開發(fā)模式，這種開發(fā)模式是買地可以用貸款，開發(fā)有開發(fā)貸款，銷售有按揭貸款。所以當(dāng)整個(gè)國家在去杠桿的周期之下，其實(shí)你這個(gè)模式搬到城市更新的模式里面會(huì)碰到困難。你找不到那么多短期的資金了，這是第一。第二，我們經(jīng)常大家會(huì)抱怨，為什么這個(gè)寫字樓一旦是整租的，它的租金、它的客戶體驗(yàn)非常好，一旦寫字樓被散售了，或者shoppingmall被散售掉了，它的品質(zhì)會(huì)下降很多。城市更新為大家提供更好的體驗(yàn)，主要是體驗(yàn)，不可能買過來拆散再賣。所以城市更新必然的跟資產(chǎn)管理綁在一起，就意味著你要想把城市更新的項(xiàng)目做好，你要持有它，你要長(zhǎng)期的運(yùn)營它，那你背后的回報(bào)肯定是慢慢回來的。
剛才我跟一個(gè)嘉賓也交流，即使一個(gè)輕資產(chǎn)，你可能投一平方，可能幾千塊錢，你背后長(zhǎng)期資金的支持是核心。所以第二個(gè)觀點(diǎn)跟大家匯報(bào)的是城市更新必然是跟資產(chǎn)管理配在一起的。
第三，城市更新到底是資產(chǎn)管理最核心的是管資產(chǎn)還是做服務(wù)，因?yàn)榻裉旌芏嗉钨e發(fā)言講得特別好，有一個(gè)觀點(diǎn)大家開玩笑說，很有可能像優(yōu)客工場(chǎng)這樣的wework輕資產(chǎn)的公司，未來五年會(huì)發(fā)現(xiàn)過去他們只是做一些乙級(jí)寫字樓，未來十年有可能這類企業(yè)會(huì)慢慢去吞食甲級(jí)寫字樓的租賃和管理市場(chǎng)，為什么？
第一，客戶在換代，科技手段會(huì)讓你的坪效、效率提高，空間做得顏值更高，運(yùn)營服務(wù)體驗(yàn)更好，最關(guān)鍵的是它引進(jìn)的咖啡、引進(jìn)的餐飲、食堂這個(gè)IP跟過去已經(jīng)不一樣了，這些加在一起都可以提高坪效。所以我們會(huì)有一個(gè)判斷，未來五年有可能你會(huì)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在這些聯(lián)合辦公企業(yè)，可能會(huì)去吞食甲級(jí)寫字樓的市場(chǎng)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)相比寫字樓和商場(chǎng)，還有一個(gè)不同的特點(diǎn)，就是我們服務(wù)的客戶不光是2B的企業(yè)，還有一個(gè)大客戶是政府。因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)園區(qū)有可能你買一塊地是100萬，但是別忘了每年要給政府貢獻(xiàn)的稅收是100萬、200萬。所以如何產(chǎn)業(yè)園的服務(wù)區(qū)別于寫字樓有一個(gè)最關(guān)鍵的就是要把客戶，把政府服務(wù)好。你在招商的時(shí)候，你在給客戶提供服務(wù)的時(shí)候，進(jìn)來的客戶是否符合政府的產(chǎn)業(yè)政策。它的投資強(qiáng)度、它的稅收、它的就業(yè)能不能達(dá)到當(dāng)?shù)氐囊�，這些是我們做產(chǎn)業(yè)園區(qū)的資產(chǎn)管理的時(shí)候給政府、給2B的客戶的服務(wù)，可能是我們做所有資管的人，除了對(duì)空間的增值以外，就是通過運(yùn)營服務(wù)給客戶帶來的價(jià)值，同時(shí)也給我們投資人帶來的價(jià)值。
張毅：有沒有人知道我們坐的這塊地是干什么的呢？這一片雙井原來從路邊的木材廠到起動(dòng)機(jī)廠，對(duì)面的北京醬油廠、北京內(nèi)燃機(jī)總廠等等都是在我們這個(gè)區(qū)域。包括現(xiàn)在郝總那邊的華貿(mào)，原來也是工廠區(qū)，現(xiàn)在的國貿(mào)是原來的重型機(jī)械廠，北京原來整個(gè)東邊，完全是定位的是工業(yè)區(qū)，因?yàn)槲以谶@個(gè)區(qū)域工作了十年，那時(shí)候三環(huán)路都是明水溝。經(jīng)過這么多年城市的更新、改造，形成了現(xiàn)在這樣的非常大的金融商務(wù)區(qū)，包括新的產(chǎn)業(yè)的聚集。城市更新當(dāng)中的產(chǎn)業(yè)重新定位是一個(gè)非常重要的課題。在城市更新過程當(dāng)中，究竟還應(yīng)該有些什么具體做法，請(qǐng)張總講講你的工作當(dāng)中的體會(huì)和經(jīng)驗(yàn)，據(jù)說您有一些非常好的經(jīng)驗(yàn)跟大家分享。
張煥濤：謝謝主持人，我是張煥濤，來自創(chuàng)元匯資本，是首創(chuàng)置業(yè)旗下的資產(chǎn)管理公司。在城市發(fā)展過程中，我們?cè)谝粋�(gè)很機(jī)緣巧合的情況下，進(jìn)入了這么一個(gè)領(lǐng)域。
我說的城市更新應(yīng)該是狹義的，隨著北京大城市的城市化進(jìn)程，增加了很多大拆大建大改的機(jī)會(huì)。我們現(xiàn)在所做的是將在城市發(fā)展過程中被城市發(fā)展淘汰的一些物業(yè)，如何還它青春，如何讓它的資產(chǎn)價(jià)值被重新釋放出來，讓它的價(jià)值能夠重新被認(rèn)識(shí)，這是我們要做的事情。
目前我們剛剛做好一個(gè)項(xiàng)目首匯廣場(chǎng)，在北京西四環(huán)，在301的南邊大概一公里，前身是一個(gè)老舊的大賣場(chǎng)，這個(gè)大賣場(chǎng)在那個(gè)區(qū)域曾經(jīng)是為當(dāng)?shù)氐木用裉峁┥畹姆奖�，但是隨著整個(gè)城市的建設(shè)發(fā)展它在2014年停業(yè)退出了歷史。這是一個(gè)120×150米的大方盒子，怎么把這個(gè)資產(chǎn)重新讓大家認(rèn)識(shí)？最終我們把這個(gè)大盒子改成了11棟單體獨(dú)棟，每棟樓兩千至六千平米左右，這樣一個(gè)獨(dú)特的建筑群出現(xiàn)了。在城市更新中，對(duì)這個(gè)建筑物重新的設(shè)計(jì)也好，改造也好，背后的邏輯是無可復(fù)制的，這個(gè)物業(yè)用來干什么？要重新定位。重新定位的背后還蘊(yùn)藏著的資產(chǎn)價(jià)值發(fā)揮到最大化，站到房產(chǎn)持有者角度來看，是如何讓租金水平提升。但是如果站在園區(qū)運(yùn)營來看，是如何爭(zhēng)取一些經(jīng)營的收益。我們最終采取的一個(gè)方案，就是一個(gè)基于資產(chǎn)邏輯的重新定位。
我們經(jīng)過多輪的摸索，確定了它的定位，因?yàn)橹苓呩t(yī)院及醫(yī)療資源較多，它面對(duì)兩類可能。第一類是高科技的生命科學(xué)類的企業(yè)，在進(jìn)入前端市場(chǎng)前的一個(gè)落地的機(jī)構(gòu)。第二種就是企業(yè)具備高新技術(shù)及人才研發(fā)及成果轉(zhuǎn)化，因?yàn)檫@類企業(yè)的付租能力很高。
在城市更新的資產(chǎn)管理里面，一個(gè)非常重要的原則就是你要提供給租戶更多附加值，這對(duì)他來講商業(yè)價(jià)值會(huì)很高。還有一點(diǎn)，降低他的成本，這點(diǎn)是經(jīng)營物業(yè)非常重要的。所以你的租金收入直接反應(yīng)租戶是否得到了實(shí)惠。
首匯廣場(chǎng)還正在招商過程中，目前已簽約立信會(huì)計(jì)師事務(wù)所，北京啟康生物醫(yī)藥科技有限公司，山東鼎甌文化旅游發(fā)展集團(tuán)有限公司等知名企業(yè)。未來我們希望通過園區(qū)運(yùn)營能夠讓各企業(yè)進(jìn)行交流，促進(jìn)企業(yè)的黏連性，搭建企業(yè)平臺(tái)，多方聚焦。滿足企業(yè)更多工功能拓展，打造成北京西部新經(jīng)濟(jì)，豐臺(tái)創(chuàng)新高地。
總結(jié)下來，城市更新目前在中國的機(jī)會(huì)，還多是在北京、上海這樣的城市，要找準(zhǔn)這些城市發(fā)展的方向，同時(shí)最高效的提高物業(yè)本身的便利性和高效的適用性，這才是城市更新的初衷。
張毅：特別是像北京、上海這樣的一下城市，甚至二三線城市，我經(jīng)常出差有一種感覺，好像每個(gè)城市都差不多的感覺，一睜眼要想想自己在哪兒。我們這個(gè)城市的機(jī)理，在若干年開發(fā)以后，這個(gè)城市的機(jī)理都沒有了。比如蘇州、杭州、東北、北京等等通過建筑能夠區(qū)分開來。從我們資產(chǎn)運(yùn)營的角度來講，從開發(fā)角度、從選地的角度、從建筑造型的時(shí)候，這個(gè)城市到底怎么去表達(dá)它應(yīng)有的個(gè)性和文化傳承，這是我們運(yùn)營和管理人需要做的事情。下面請(qǐng)金隅文化的肖總跟我們談?wù)勊谶@方面的體會(huì)。
肖博：謝謝主持人，謝謝主辦方，今天有機(jī)會(huì)跟各位前輩和行業(yè)里的專業(yè)級(jí)人士在一起溝通和交流。說到城市更新領(lǐng)域，智造工場(chǎng)這個(gè)項(xiàng)目是非常切題的。
我們是在位于北五環(huán)外，一個(gè)由老舊工廠改造的產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，也是金隅集團(tuán)首個(gè)全持有的家具廠改造的產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目。這個(gè)項(xiàng)目在前期的定位和前期改造過程中，受到了海淀區(qū)政府和各界領(lǐng)導(dǎo)的重視，主要也是因?yàn)楹５韰^(qū)這邊存量空間不是很大，所以我們?cè)谶@個(gè)項(xiàng)目上一些政策支持上還是比較好的。這是項(xiàng)目的情況。
項(xiàng)目我們體量并不是很大，占地面積20萬，建筑面積只有12萬方。所以我們這個(gè)項(xiàng)目在前期改造過程中，就引發(fā)了我們自己關(guān)于自己的城市更新，金隅集團(tuán)自身的產(chǎn)業(yè)升級(jí)方面的思考。所以今天主持人給的這個(gè)話題，我想主要從我在實(shí)際工作中，在招商和運(yùn)營前期的階段，遇到了一些實(shí)際的問題，還有我們引發(fā)的思考跟大家分享幾點(diǎn)。
首先，在我們前置的招商階段，涉及到整個(gè)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、定位，涉及到前期的主力客戶的引入過程。我們這個(gè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)是站在了金隅集團(tuán)十幾年以來對(duì)自持有項(xiàng)目經(jīng)營的經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，所以我們?cè)趥鹘y(tǒng)的招商渠道方面，還有基礎(chǔ)的物業(yè)管理方面，其實(shí)我們是相當(dāng)于站在了金隅集團(tuán)前人的肩膀上，有很多經(jīng)驗(yàn)可以借鑒。但是到產(chǎn)業(yè)園過程中，我們改造了、升級(jí)了、騰籠換鳥了，我們也在思考，它將來會(huì)變成什么樣的項(xiàng)目。是未來還要掙一些租金，還是只是用傳統(tǒng)招商模式來吸引一些優(yōu)質(zhì)客戶呢？
所以我們也是根據(jù)海淀區(qū)對(duì)我們園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位，在前期的招商過程中，我們更加側(cè)重于產(chǎn)業(yè)招商，我們?cè)诤Y選客戶的時(shí)候，切中了智能制造的主題，但同時(shí)并不是所有智能制造的主題客戶都能選。因?yàn)槲业捏w量只有12萬方，作為全國來看，這種大型的產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目或者小型的產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目叫做智造工場(chǎng)都?jí)虿簧�，但是在北京市，在海淀區(qū)，在科技核心，在科技力量集中的區(qū)位，我們?cè)谧铋_始的時(shí)候就考慮產(chǎn)品設(shè)計(jì)，要適合科技類企業(yè)的需求，我們?cè)瓉淼膹S房是1996年-2005年的建筑，還不是很舊，所以就修新如新。風(fēng)格也是請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)師來幫我們做，偏硬朗，偏文化。這是我們前期考慮的關(guān)于產(chǎn)品定位。
產(chǎn)業(yè)招商這部分，我們還是借助了海淀區(qū)政府很大一部分力量，shoppingmall招商的時(shí)候還是以主力客戶，我們引入了新能源智能汽車的平臺(tái)到我們園區(qū)來，我們下一步在招商過程中就更加側(cè)重于這兩條主力客戶在產(chǎn)業(yè)鏈上的一些革新，關(guān)鍵的產(chǎn)業(yè)節(jié)點(diǎn)的一些頭部的選擇，會(huì)圍繞它開展一些招商針對(duì)性的活動(dòng)。所以在前期雖然我們的預(yù)招商目前來看整體來說今年進(jìn)展還算不錯(cuò)，一期已經(jīng)完成了70%，如果順利的話，很快會(huì)達(dá)到90%。這個(gè)得益于前期我們的堅(jiān)持。前期聚力產(chǎn)業(yè)定位的時(shí)候，那時(shí)候招商真的很難，因?yàn)槟莻�(gè)區(qū)域不是很好，還是比較偏遠(yuǎn)，還是有一些行業(yè)的限制。
確定了主力方向之后，有一些企業(yè)自然就向這個(gè)方向靠攏，就進(jìn)來了。所以前期我們的產(chǎn)業(yè)定位非常重要。
到了中期招商的時(shí)候，關(guān)于這幾條產(chǎn)業(yè)鏈上的核心產(chǎn)業(yè)的選擇，又給我們有了很大的幫助，我們也咨詢了很多政府等等，給我們很多產(chǎn)業(yè)方面的選擇。
另外，我想分享一線關(guān)于運(yùn)營平臺(tái)方面的想法，目前我們運(yùn)營平臺(tái)只是在初步打造過程當(dāng)中，我認(rèn)為運(yùn)營平臺(tái)的打造在后期整個(gè)項(xiàng)目的管理過程中非常重要，前期我們也在思考，我們區(qū)別于傳統(tǒng)寫字樓的核心到底在哪，我們的位置不占優(yōu)勢(shì)，像CBD區(qū)域，北三環(huán)，望京區(qū)域，各個(gè)區(qū)域都有非常優(yōu)質(zhì)的寫字樓出來，客戶為什么要選擇你一個(gè)由舊廠房改造的項(xiàng)目，所以運(yùn)營怎么提升呢？我們把基礎(chǔ)的這些物業(yè)服務(wù)做到流程化、做到品質(zhì)化，下一步我們就開始做產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營服務(wù)平臺(tái)的打造。這一平臺(tái)可能包括的方向比較多，目前我們開始開展的主要包括首先最基礎(chǔ)的就是工商財(cái)稅等的基礎(chǔ)內(nèi)容，我們可以幫助他們完成。同時(shí)科技類企業(yè)，他們?cè)谥R(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)方面有需求，所以這些企業(yè)其實(shí)好多企業(yè)核心是在于科技的研發(fā)，但是對(duì)于知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)公司的篩選不是很在行，我們?cè)谶\(yùn)營平臺(tái)上會(huì)著重比如知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)的這些平臺(tái)公司，還有未來在招聘方向，比如我們會(huì)跟一些大學(xué)合作，幫助企業(yè)招聘。還有后期像政策方面，我們利用我們跟海淀區(qū)政府在政策方面會(huì)從政策方面切入企業(yè)需求，解決他們實(shí)際上的一些困難和問題。同時(shí)對(duì)于科技類企業(yè)來說，關(guān)于一些實(shí)驗(yàn)平臺(tái)的共享是非常重要的。因?yàn)楝F(xiàn)在我們園區(qū)是偏中于智能制造硬件方向的。有很多需求類的實(shí)驗(yàn)、平臺(tái)等等需求，他們自己可能達(dá)不到自己去建一個(gè)實(shí)驗(yàn)室的能力，我們通過我們掌握的資源，比如我們會(huì)跟中科院開放的公共實(shí)驗(yàn)平臺(tái)，或者跟其他平臺(tái)溝通，幫助他們協(xié)調(diào)實(shí)驗(yàn)方面的資源。
這其實(shí)我想跟大家分享的關(guān)于在資產(chǎn)管理方面的兩點(diǎn)，主要還是結(jié)合實(shí)際工作中遇到的一些問題。謝謝大家。
張毅：謝謝肖總。談到舊廠房改造，怎么樣能夠符合市場(chǎng)需求做好前期設(shè)計(jì)，同時(shí)把重點(diǎn)放在后期的服務(wù)上面，從而提高客戶的感受，也創(chuàng)造出更好、更高的價(jià)值。
從整個(gè)物業(yè)發(fā)展和資產(chǎn)管理來講，它是有投融建管退這幾個(gè)環(huán)節(jié)，剛才我們前面談到的重點(diǎn)就是在運(yùn)營和管理當(dāng)中，怎么去做，其實(shí)嘉賓們談了很好的體會(huì)和經(jīng)驗(yàn)，到底應(yīng)該怎么實(shí)現(xiàn)最終的價(jià)值，或者最后一個(gè)環(huán)節(jié)怎么做，我們還有兩位重要嘉賓，一位是遠(yuǎn)洋集團(tuán)的馬總，一位是北京萬科資產(chǎn)去化中心的秦總。先請(qǐng)馬總談?wù)勥h(yuǎn)洋在這方面做的一些體會(huì)和經(jīng)驗(yàn)。
馬錦：在座的各位都是前輩，簡(jiǎn)單跟大家分享一下遠(yuǎn)洋地產(chǎn)資產(chǎn)管理方面的一些經(jīng)驗(yàn)。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)從事資產(chǎn)經(jīng)營大概20年左右時(shí)間，有兩個(gè)指征，一個(gè)是資產(chǎn)規(guī)模，一個(gè)是管理規(guī)模。我更看重的是管理規(guī)模，因?yàn)楣芾硪?guī)模是更能在資產(chǎn)管理這個(gè)行業(yè)里面更體現(xiàn)江湖地位的一個(gè)指標(biāo)。資產(chǎn)管理和吸引優(yōu)質(zhì)客戶之間到底是什么樣的關(guān)系，我個(gè)人看法是這兩者可能沒有太多必然的關(guān)系，不管是世界500強(qiáng)還是100強(qiáng)、10強(qiáng)，最終落到項(xiàng)目上，只是現(xiàn)金流入的一個(gè)數(shù)字，這個(gè)數(shù)字是基于活動(dòng)來定或者我們換個(gè)角度來想，資產(chǎn)管理的好與壞，是不是應(yīng)該有個(gè)唯一的評(píng)價(jià)指標(biāo)來評(píng)價(jià)呢？資產(chǎn)管理是好還是不好，是對(duì)還是不對(duì)，投資人應(yīng)該是資產(chǎn)管理唯一評(píng)價(jià)，投資人的概念就是基本資產(chǎn)權(quán)益所有者。
我們應(yīng)該怎么做呢？第一點(diǎn)，要考慮租金怎么定，出租率要怎么定。第二點(diǎn)，NOR怎么釋放，怎么來花錢，對(duì)我項(xiàng)目整體的估值空間有多大的擴(kuò)展。第三，現(xiàn)金流能不能覆蓋，是繼續(xù)落單價(jià)還是繼續(xù)推租，合約定幾年，租期怎么定，裝修期免租期怎么安排。
我們所有的業(yè)務(wù)都一定是建立在財(cái)務(wù)的基礎(chǔ)之上，舉個(gè)例子來說我們項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，公司內(nèi)部怎么去評(píng)價(jià)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人究竟是合格還是不合格呢，不是看你對(duì)合同理解有多深入，價(jià)格談得多高，這個(gè)不重要，我們要求是財(cái)務(wù)三張表一共六年時(shí)間，每張表上每個(gè)坑能不能講清楚，這是評(píng)價(jià)一個(gè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人是不是合格的基本。如果財(cái)務(wù)邏輯講不清楚，我只能認(rèn)為你和客戶談出來的租金是沒有意義、沒有依據(jù)，是你拍腦門出來的。
所以如果把500強(qiáng)的客戶都完全落在財(cái)務(wù)邏輯上面看，把財(cái)務(wù)邏輯都想清楚。謝謝。
張毅：謝謝。
郝群：我跟馬總是一個(gè)補(bǔ)充的關(guān)系，孫總剛開始開了一個(gè)頭，其實(shí)我們是互補(bǔ)的關(guān)系。因?yàn)槲矣幸粋�(gè)觀點(diǎn)，作為資產(chǎn)管理保值增值，作為這個(gè)概念的時(shí)候，我認(rèn)為大家不要只盯著一個(gè)硬件的維護(hù)、保養(yǎng)等，還包括當(dāng)期現(xiàn)金流等等。要關(guān)注到資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)的價(jià)值，對(duì)于一個(gè)資產(chǎn)的保值增值所起到的重要的作用，這個(gè)是我的核心觀點(diǎn)。因?yàn)闃I(yè)主也好，或者資產(chǎn)的所有方也好，當(dāng)然是主要的投票。但是我們的客戶是真正給我們錢的人，客戶滿意度非常重要，因?yàn)槲覀冑Y產(chǎn)管理現(xiàn)在有一個(gè)輕資產(chǎn)輸出這個(gè)項(xiàng)目，沒有達(dá)到現(xiàn)金流也好，或者客戶滿意度沒有很好的口碑的話，也不行。所以我們之間關(guān)鍵是互相互補(bǔ)的，不存在沖突。
當(dāng)然優(yōu)質(zhì)客戶給我們起到的作用就是四兩撥千斤，我們招到的行業(yè)領(lǐng)先也好，或者未來有很多前景的也好，反映了資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)的管理思想、管理思路和水平。
張毅：謝謝郝總，強(qiáng)調(diào)的事情非常重要，有一個(gè)非常好的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，才能留住非常好的客戶，投資人是整個(gè)到底資產(chǎn)保值增值是怎么樣的，它是唯一的標(biāo)準(zhǔn)。而且我覺得大家的觀點(diǎn)應(yīng)該差不多，最后的最后，還是現(xiàn)金流。這個(gè)冬天很冷，今年也很缺錢，我相信2019年也缺錢。對(duì)于大家擁有資產(chǎn)，能夠把資產(chǎn)運(yùn)營很好的團(tuán)隊(duì)，一定會(huì)為投資人能夠贏得大量的現(xiàn)金流。
萬科是一直非常重視現(xiàn)金流的，秦總，你這個(gè)去化中心怎么為集團(tuán)貢獻(xiàn)出更好的現(xiàn)金流？
秦江：感謝大會(huì)。我來自北京萬科，我叫秦江，很多人都在問我為什么叫資產(chǎn)去化中心。大家印象當(dāng)中萬科是一直在做住宅+物業(yè)的生意，是一個(gè)傳統(tǒng)的住宅開發(fā)商。但其實(shí)這幾年我們已經(jīng)比較快的調(diào)整到資產(chǎn)+服務(wù)的路上，我們可以看到在北京的項(xiàng)目，現(xiàn)在基本上開發(fā)業(yè)務(wù)以及持有的城市更新業(yè)務(wù)的項(xiàng)目已經(jīng)有20多個(gè)，已經(jīng)比開發(fā)的住宅項(xiàng)目要多了，我們?cè)谑鄣纳剔k物業(yè)也已經(jīng)到100多萬平了。
我們是一個(gè)資產(chǎn)的制造方，在座的有行業(yè)內(nèi)很多相關(guān)的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營和相關(guān)服務(wù)的，我理解我們更多是純正的開發(fā)商，對(duì)開發(fā)商來講就是制造優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，然后我們用高周轉(zhuǎn)是我們一直追求的，無論是更高的周轉(zhuǎn)還是不那么高的周轉(zhuǎn)，但一定是要周轉(zhuǎn)起來的。對(duì)于我們來講，資產(chǎn)我們制造、運(yùn)營，但是最終我們會(huì)把它去化掉。所以這就是我這個(gè)部門的使命。
我開玩笑說，北京最優(yōu)質(zhì)的或者最成功的商業(yè)綜合體是什么呢？我說是故宮，從最早皇家自用的辦公+住宅的物業(yè)，現(xiàn)在已經(jīng)成功轉(zhuǎn)型為文旅地產(chǎn)。我們制造任何一個(gè)項(xiàng)目，我想十年以后、二十年以后，都會(huì)根據(jù)這個(gè)城市不同的功能的定位和變化，會(huì)發(fā)生定位的改變。當(dāng)然這扯得比較遠(yuǎn)。我昨天晚上跟一個(gè)朋友說，他問我北京有一個(gè)地方是當(dāng)年老北京的看守所，未來可能要騰退到城區(qū)之外去，這對(duì)北京某一代人可能是文革時(shí)期的記憶，像這樣的應(yīng)該在未來發(fā)揮什么樣的功能。
站在開發(fā)商的角度來講，或者在開發(fā)企業(yè)做了十幾年的人，今天來看商辦資產(chǎn)的運(yùn)營，我想談點(diǎn)自己的觀點(diǎn)，當(dāng)然這個(gè)觀點(diǎn)僅代表個(gè)人，不代表我司的觀點(diǎn)。
我感覺在做商辦業(yè)務(wù)的開發(fā)邏輯，我大概感覺是三個(gè)矛盾，從開發(fā)商角度來講，第一個(gè)矛盾是定位和運(yùn)營的矛盾，我們經(jīng)常拿到一塊商辦的地，就開始猶豫，開始琢磨，我做什么樣的產(chǎn)品，我面向什么樣的客戶，開始問這樣的問題。商辦的重資產(chǎn)，一個(gè)地買回來，兩年光財(cái)務(wù)成本就非常高。對(duì)功能定位、對(duì)產(chǎn)業(yè)有很高的要求，我們一輪一輪跟政府去溝通、報(bào)批方案，這個(gè)時(shí)間成本很高。如何能快速的把你的項(xiàng)目能建成出來，這是要解決的第一個(gè)問題。
第二個(gè)問題，產(chǎn)品和成本，我們?nèi)プ鲎≌?xiàng)目的時(shí)候，相對(duì)的產(chǎn)品成本控制匹配度是比較容易清楚的，我做剛需的產(chǎn)品有什么樣的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，做改善產(chǎn)品有什么標(biāo)準(zhǔn)，做豪宅有什么樣的標(biāo)準(zhǔn)。但是我們做公建產(chǎn)品的時(shí)候，這種定位非常清楚，很難搞清楚我們的企業(yè)到底要什么，我們用什么樣的電梯，外立面是用石材還是玻璃，是用窗墻還是幕墻體系，等等這一系列的問題，我們經(jīng)常定位就是能往多好了做就往多好做，設(shè)計(jì)師也一樣，我們找國外的團(tuán)隊(duì)，做了很好的設(shè)計(jì)，概念方案做得很漂亮，但是最后到工程去實(shí)現(xiàn)的話，會(huì)發(fā)現(xiàn)一點(diǎn)一點(diǎn)往下砍，外立面基本上砍的各種造型都省掉了，室內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)也是能減就減掉了，無法清楚認(rèn)知我們客戶的需求所導(dǎo)致的問題。
第三個(gè)矛盾是重資產(chǎn)和NOI的矛盾，商辦物業(yè)是重資產(chǎn)生意，但是目前我們的租金回報(bào)、運(yùn)營能力所帶來的NOI的回報(bào)率能做到5%就不錯(cuò)了。怎么能滿足投資人的需求？我們實(shí)際上輕資產(chǎn)這個(gè)生意不太可長(zhǎng)久，我前兩天跟朋友聊天，他們家買了一個(gè)別墅，兩千多萬，基本上不怎么住，都是他們家保姆在住。我說對(duì)，這就是你跟你家小保姆之間的區(qū)別，你們家小保姆是輕資產(chǎn)，雖然她在使用這個(gè)，但是你是業(yè)主，你是一個(gè)重資產(chǎn)的持有者，雖然她住的時(shí)間比你長(zhǎng)，但這個(gè)資產(chǎn)的升值以及未來的價(jià)值主要是你的。我們作為重資產(chǎn)的持有者，和我們未來NOI之間如何解決矛盾。
最后我想貢獻(xiàn)一點(diǎn)個(gè)人的理解，就是怎么來解決這些問題。我覺得我們現(xiàn)在的資產(chǎn)分成三個(gè)階段，第一階段從拿地之后，到我們的建造之前，我們把它叫方案階段。第二階段是從開工開始到建設(shè)階段，以及到建設(shè)完成以后的運(yùn)營階段，第一點(diǎn)是先做第一，在你方案階段的時(shí)候要清楚的認(rèn)識(shí)到你在什么樣的地段和定位做什么樣的產(chǎn)品，這時(shí)候可能比較難去清楚的找到你客戶是誰。這個(gè)階段我們一方面是靠經(jīng)驗(yàn)，一方面是靠我們的專業(yè)能力，快速的去把方案落實(shí)下來，是最重要的。能夠讓你盡快開工，盡快建設(shè)，這也開始進(jìn)入到退出的階段，所以資產(chǎn)去化其實(shí)不是說一定要建成了才開始去化，我們?cè)谀玫刂�，無論是通過股權(quán)方式還是合作方的引進(jìn)，還是跟機(jī)構(gòu)的合作，在這個(gè)階段都可以實(shí)現(xiàn)我們的去化過程。
第二階段是建設(shè)階段，建設(shè)階段我們有時(shí)候開始更多的接觸到自有客戶，我們把它叫定制開發(fā)階段，項(xiàng)目還沒有完成，很多機(jī)電設(shè)備，包括一些對(duì)于荷載的要求，可以在這個(gè)時(shí)候加入進(jìn)來，這個(gè)階段我們叫做定制開發(fā)也好，預(yù)售階段。
第三階段是建成以后的運(yùn)營期，這是我們今天很多同事大家一起在工作的內(nèi)容，就是我們把一個(gè)資產(chǎn)運(yùn)營好，把它的租金NOI做上去，將來通過退出、管理。
還是要在不同階段完成不同的目的在建設(shè)的設(shè)計(jì)前期的時(shí)候，可能是追求一個(gè)現(xiàn)金流的快速回籠，能夠把重資產(chǎn)變輕一點(diǎn)，中間在建設(shè)過程當(dāng)中找到客戶，找到客戶為運(yùn)營奠定基礎(chǔ)。第三階段是當(dāng)運(yùn)營完成以后，通過服務(wù)能提升資產(chǎn)價(jià)值。這三個(gè)階段如果能做好，是可以把我們前面三個(gè)矛盾做一些消解的。謝謝。
張毅：從資產(chǎn)運(yùn)營和管理來講，怎么讓物業(yè)真正發(fā)揮它應(yīng)有的效能，讓投資人能夠獲得非常好的收益回報(bào)，這應(yīng)該是我們今天的一個(gè)主題。非常感謝大家非常安靜的聽我們所有嘉賓的講話，謝謝你們，也謝謝我們所有的嘉賓今天給我們做的非常好的分享，謝謝大家。
主持人：感謝張總和各位對(duì)話嘉賓。資產(chǎn)管理是一個(gè)全生命周期的管理過程。實(shí)現(xiàn)存量項(xiàng)目的資產(chǎn)價(jià)值最大化,是我們作為職業(yè)經(jīng)理人共同的目標(biāo)。
尊敬的各位來賓，房地產(chǎn)界的朋友們，新聞媒體的朋友們，"中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十五屆年會(huì)"下午的議程到此結(jié)束！
我代表主辦方再次感謝各位領(lǐng)導(dǎo)和嘉賓的光臨，以及為我們帶來的精彩演講和睿智思考。同時(shí)也希望大家在今后的日子里繼續(xù)關(guān)注房訊網(wǎng)的品牌活動(dòng)，繼續(xù)支持全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)系列活動(dòng)。再次感謝各位領(lǐng)導(dǎo)嘉賓的光臨！
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)2018年會(huì)暨第十五屆中國地產(chǎn)金廈獎(jiǎng)?lì)C獎(jiǎng)典禮將在六點(diǎn)鐘，還是這個(gè)會(huì)場(chǎng)準(zhǔn)時(shí)開始。我們稍后再見。
來源：房訊網(wǎng)