11月6日，位于蘇州高鐵新城的一座商場開業(yè)。227家店鋪人頭攢動，見證了疫情之后實體商業(yè)復蘇的旺盛人氣。
這座名為吾悅廣場的商場，是蘇州高鐵新城TOD的核心組成部分之一。
TOD，“transit-oriented development”的縮寫，即公交交通（地鐵、公交站、火車站、快軌等）導向型開發(fā)。TOD被視為治療交通擁堵等“大城市病”的一個良方。包括東京、大阪、新加坡等國際都市，通過TOD模式的綜合開發(fā)不僅優(yōu)化了城市空間、塑造了城市形態(tài)，更提升了城市能級、提供了城市增長的經(jīng)典范本。
在中國，全球首屈一指的高鐵網(wǎng)絡、疊加大力發(fā)展“城市群”的區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，讓“高鐵TOD”成為令人矚目的開發(fā)模式，前述蘇州高鐵新城，就是這一模式的最新成果。
2018年，國家發(fā)改委發(fā)布《關于推進高鐵站周邊區(qū)域合理開發(fā)建設的指導意見》（以下簡稱《意見》），意見要求：高鐵車站周邊開發(fā)建設要突出產(chǎn)城融合、站城一體，對TOD模式提出了更高的要求。
蘇州高鐵新城高質(zhì)量地落實了這一要求。在這里，中央公園、會展中心、超高層城市地標鱗次櫛比；業(yè)態(tài)也極為豐富，商業(yè)零售、商務辦公、酒店餐飲、定制公寓、精裝住宅、綜合娛樂等業(yè)態(tài)一應俱全。
在建設長三角城市群這一國家戰(zhàn)略之下，以“十四五規(guī)劃”為建設藍本，“高鐵TOD”的模范生蘇州高鐵新城，正在成為提升區(qū)域價值、帶動區(qū)域經(jīng)濟的一個全新樣本。
從傳統(tǒng)的城市TOD到“高鐵TOD”，背后是國土空間布局的巨大變化。
在10月底第十九屆中央委員會第五次全體會議審議通過的《中共中央關于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠景目標的建議》中，明確提出，要“優(yōu)化國土空間布局，推進區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展和新型城鎮(zhèn)化。堅持實施區(qū)域重大戰(zhàn)略、區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略、主體功能區(qū)戰(zhàn)略，健全區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展體制機制……要構建國土空間開發(fā)保護新格局，推動區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化”。
曾在經(jīng)濟社會領域?qū)＜易剷习l(fā)言的上海交大教授陸銘，也曾撰文指出：“未來需要加強以核心城市為中心的城市群或都市圈的規(guī)劃和建設；放眼世界，紐約、東京、倫敦等全球一線城市都已形成了以自己為核心的都市圈，范圍超過了自身行政管轄的邊界，并且用網(wǎng)絡狀的軌道交通線
路將自己與周邊其他中小城市無縫連接。相比之下，我國幾個超大城市對于周邊的其他中小城市的輻射作用還應進一步提升�！�
如何提升？高鐵TOD是一個答案。它是區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、城市組團式發(fā)展的的關鍵節(jié)點，相比較傳統(tǒng)的城市TOD，其輻射半徑大為拓展。
原中共浙江省委常委、浙江大學兼職教授王國平就指出，“基于我國的基本國情和經(jīng)濟社會發(fā)展特征，有必要將TOD理念和實踐擴展到區(qū)域發(fā)展層面，來帶動人口、居住、就業(yè)、土地、產(chǎn)業(yè)等要素的合理配置，引導區(qū)域及區(qū)域內(nèi)城市的有序合理、可持續(xù)開發(fā)，進而提升區(qū)域和區(qū)域內(nèi)城市發(fā)展的速度，促進區(qū)域經(jīng)濟社會的整體高效發(fā)展。”
以蘇州高鐵新城為例，蘇嘉甬高鐵與京滬高鐵、蘇湖城際與蘇錫常城際于蘇州北站交匯，形成“雙十字”樞紐。這個樞紐，同時肩負國家級高鐵樞紐和長三角核心區(qū)域城際鐵路網(wǎng)樞紐兩重定位，通過與上海虹橋樞紐的戰(zhàn)略合作，可望形成滬蘇一體化復合樞紐。
專門研究蘇州無錫常州等蘇南區(qū)域經(jīng)濟的河海大學區(qū)域經(jīng)濟研究中心主任劉奇洪，對高鐵新城的建設保持著很大的關注。在他看來，蘇州經(jīng)濟一直沒有一個具有強大吸引力的核心區(qū)域，最早的發(fā)展方向是向西，之后是向東、向南，現(xiàn)在開始進行北向開發(fā)，相城區(qū)的后發(fā)優(yōu)勢就凸顯出來；圍繞交通樞紐、商貿(mào)、旅游資源，專業(yè)的“玩家”進場，讓這個樞紐站的未來可期。
劉奇洪認為，作為樞紐站，蘇州北站不僅能連通南北、沿海區(qū)域，成為蘇州的對外門戶，而且還因城際交匯形成都市圈效應，對投資、人流等起到一個引流作用。
在這個“節(jié)點”建設高鐵TOD，具備了“內(nèi)外雙循環(huán)”的潛力：外循環(huán)——城際鐵路23分鐘直抵虹橋，4小時聯(lián)動北京，吸引產(chǎn)業(yè)進駐；內(nèi)循環(huán)——無縫對接城市內(nèi)地鐵、高架、快速路等微循環(huán)系統(tǒng)，加強了城市內(nèi)外的自由連通。內(nèi)外雙循環(huán)，帶動蘇州高鐵新城成為“人流、物流、資金流”的匯聚地。
對此，新城控股集團商業(yè)管理事業(yè)部副總裁黃駕宙舉了個例子，他說，“蠡口目前有超過30個家具城，整體陳舊，品牌重復度高，隨著區(qū)域商業(yè)和人居的興盛，蠡口家具城的消費會有很快的提升，這就倒逼著家具城要升級，要開發(fā)品牌，要與時俱進。此外，周邊的電子產(chǎn)業(yè)園，以及陽澄湖電競中心，都會因為周邊有完善優(yōu)質(zhì)的商業(yè)、宜居配套，加之房價不貴，會更快地吸引人才，從而形成周邊開發(fā)、產(chǎn)業(yè)升級、產(chǎn)業(yè)帶動的綜合效應”。
“長三角城市群的無界化未來會愈發(fā)顯著，強大的產(chǎn)城互聯(lián)綜合體的落成，會形成強力的核心級樞紐地標，會令這種無界化更為提速”，黃駕宙說。
同濟大學相關研究顯示，當前長三角區(qū)域內(nèi)有5.7萬人選擇跨城通勤（其中蘇州-上海間占到總數(shù)的88%），他們依賴出租車-高鐵-地鐵這一無縫連接系統(tǒng)，在家和辦公之間來回奔波。
疫情帶來了工作模式的巨大變化，如果在家辦公的人口比例上升到10%，上海每天的跨城通勤人數(shù)達到100萬，繼續(xù)加強城市之間的互聯(lián)互通勢在必行。建立“多中心、多層級、多節(jié)點”的網(wǎng)絡型城市群結構，在信息技術重塑工作場景的大時代背景下，高鐵TOD項目大有可為，而這，也切實回應了“十四五規(guī)劃”對新型城鎮(zhèn)化的實質(zhì)訴求：“以人為本”。
新城控股集團商業(yè)開發(fā)事業(yè)部首席設計師余效恩介紹，世界TOD發(fā)展經(jīng)歷了“TOD1.0 車站的出現(xiàn)”、“TOD2.0站樓一體化”、“TOD3.0站城一體化”、“TOD4.0站城商居一體化”四個階段，蘇州高鐵新城可以說是“TOD5.0高（地）鐵+城+產(chǎn)+商+居+人”六維一體的新一代模型與標準�！拔覀兡康氖菍藮|京、紐約、倫敦等世界都會TOD開發(fā)理念，打造高效、集約、綠色的一站式產(chǎn)商居TOD5.0地標之城”。
但他同時也坦言：“5.0時代的TOD項目，對企業(yè)的品牌影響力和品質(zhì)營造能力提出了較高的要求”。
高鐵新城的建設不容有失。作為蘇州市“一核四城”的戰(zhàn)略平臺，它是舉全市之力建設的蘇州新門戶。余效恩說，蘇州北站不僅是蘇州北部的引擎，更是長三角新的交通樞紐。在未來，這里將落戶四大研發(fā)社區(qū)、十大創(chuàng)新中心等諸多產(chǎn)業(yè)，從蘇州風格現(xiàn)代都市城區(qū)到樞紐型高端服務業(yè)態(tài)區(qū)，再到低碳生態(tài)可持續(xù)示范區(qū)，蘇州北部正以新的樣貌影響長三角城市群的歷史發(fā)展進程。
怎么做？新城控股集團住宅開發(fā)事業(yè)部蘇州區(qū)域公司總經(jīng)理郭偉介紹，首先是跟著核心產(chǎn)業(yè)導入走�！翱萍佳邪l(fā)、數(shù)字金融、文化創(chuàng)意”為主導的，三大高能產(chǎn)業(yè)落地高鐵新城，目前已吸引注冊企業(yè)接近1000家，未來還將有大量高精尖產(chǎn)業(yè)持續(xù)導入；相應的，該企業(yè)打造的MOC芯城匯規(guī)劃了“約234米超高層五星級星儷酒店、約150米甲級商務辦公、總部級商務集群”等來承接這些井噴的商務辦公需求。
其次，跟著人才核心需求走：大量的高知人才引進，如何讓他們留下來生活得更好？MOC芯城匯規(guī)劃的23萬方A+級旗艦吾悅廣場已經(jīng)開業(yè)，人潮涌動；此外，24小時芯光里商業(yè)步行街、高端行政公寓、酒店式公寓、國際智慧住區(qū)、MOC國際幼兒園、中央湖景公園等功能業(yè)態(tài)，再加上區(qū)域內(nèi)南師大實驗小學、蘇大實驗學校、蘇州婦幼保健院、北河涇生態(tài)公園等完備的高端商業(yè)/醫(yī)療/配套/文教/生態(tài)資源齊聚，這些完備的國際化生活配套，讓人才留得下來。
“發(fā)揮聚合效應、帶動筑巢引鳳、不忘因地制宜”，郭偉說。
綜合體項目的建立，改變之前城市商業(yè)分布不均勻，并且品牌力、人流量相對分散的現(xiàn)狀，帶動人群效應與品牌效應聚集；通過國際企業(yè)的進駐、領先的國際視野、大量引進國際著名商業(yè)品牌與國際經(jīng)營理念，筑巢引鳳，吸引人才到來。
業(yè)內(nèi)專家指出，要想做到這些，對企業(yè)的綜合能力提出了三點要求：
第一，TOD項目在500米步行可達范圍內(nèi)，商業(yè)是核心業(yè)態(tài)，強大的商業(yè)運營能力是做好TOD的關鍵。
以前述吾悅廣場開發(fā)企業(yè)新城控股集團為例，截至2020年10月25日，在商業(yè)運營方面，已開業(yè)及在建商業(yè)綜合體項目144個，進駐城市110個，目前已形成一支數(shù)千人的專業(yè)商業(yè)運營管理團隊，從前期商業(yè)規(guī)劃、招商落位，到后期營運管理和營銷推廣，具備全面的商業(yè)資源統(tǒng)籌和管理能力；2020年上半年，實現(xiàn)吾悅廣場租金收入21.32億元，同比增長22.46％。
第二，TOD 項目對于居民的價值是創(chuàng)造集交通、商業(yè)、辦公、娛樂、居住、開放空間多功能復合的便捷生活社區(qū)，并且步行可達，這就要求TOD項目范圍內(nèi)需要有多元化的業(yè)態(tài)組合。
這也是新城控股集團的拿手之處。這家企業(yè)自有業(yè)態(tài)豐富，除傳統(tǒng)的商業(yè)及除外，還培育了康養(yǎng)、產(chǎn)業(yè)、教育、影院、文體等多種創(chuàng)新業(yè)態(tài)，可以為TOD混合宜居社區(qū)的建立提供多種可能。
第三，TOD項目規(guī)模大、周期長，涉及的土地儲備、研究、設計、建設、管控和運營環(huán)節(jié)眾多，資金投入大、回報周期長，帶來較大的資金壓力。
堅持穩(wěn)健財務策略的新城控股集團，資金成本、負債率水平保持行業(yè)低位，也保證了在長時間內(nèi)能夠持續(xù)投入。
走在這里的街區(qū)中，立體連廊蜿蜒穿梭，將地塊串聯(lián)成一個連續(xù)的商業(yè)活力帶。
這里有熱鬧的廣場、悠閑的露臺、圍合的庭院、曲折的長廊，更有潺潺流水。置身其中，處處能體會到園林的空間意向。從中央公園看過來，則宛如一幅展開在高鐵中軸線上的現(xiàn)代“姑蘇繁華圖”。曲而不幽，華而不喧，傳統(tǒng)文化的傳承脈絡清晰可見。
根植于深厚的歷史風韻和水鄉(xiāng)肌理，是5.0時代高鐵TOD代表作蘇州高鐵新城的一大亮點。
以蘇州高鐵吾悅廣場這個吾悅A+級旗艦店為例，項目針對蘇州發(fā)展古今交融的城市風貌特征，提取蘇州地域文化“鏡城蘇州”的設計概念，將蘇州園林與吾悅廣場的購物場景相融合；在“玉佩”般的建筑造型與古典的空間精神里，以“探貝姑蘇”為設計理念，高度提煉歷史風韻與特色水鄉(xiāng)的古城肌理：水、韻、貝符號元素，經(jīng)過現(xiàn)代化設計手法植入其間，構建個性鮮明、魅力獨特的城市新名片，在國際繁華之上，也植入了蘇州生活的煙火味。
新城控股集團的商業(yè)開發(fā)事業(yè)部首席設計師余效恩說，好的商業(yè)綜合體，應該是物質(zhì)的、視覺的、精神的綜合性享受。超越了傳統(tǒng)線下與網(wǎng)絡商業(yè)所帶來的消費體驗、生活品質(zhì)的升級，更讓場所融入了蘇州的記憶；不僅是商品買賣的融通，更是生活與藝術的交織，當近百萬人的生活、記憶交融在一起，便展開了一段新的歷史。
約500米的芯光里特色街區(qū)，以音樂主題為藝術演繹，涵蓋四大業(yè)態(tài)定位，規(guī)劃為島式退臺創(chuàng)新商業(yè)，“一島一主題，四面全臨街”，擁有“童趣國、青春社、私享匯、全家�！�4大主題特色化強體驗的業(yè)態(tài)組團。
另外，為了實現(xiàn)500m商業(yè)街區(qū)無障礙通行，提升顧客休閑游逛體驗，四個地塊通過天橋步道系統(tǒng)相連，尤其在中央河道處打造水街節(jié)點，與北側(cè)中央湖景公園聯(lián)動，形成活力商業(yè)空間節(jié)點 。而在建筑空間語言和形態(tài)語言方面，地塊建筑群體南高北低，融入環(huán)中央公園建筑群， 并形成外高內(nèi)低，向中央公園匯聚的空間層次。
地塊塔樓高低錯落，融入并豐富環(huán)中央公園天際線層次也是其亮點。裙房強調(diào)水平方向上的延展，立面語言以橫向線條為主，線條局部有節(jié)奏的扭轉(zhuǎn)，宛如絲綢般飄逸靈動，又像江南平靜水面蕩起的波紋，增加立面細節(jié)。玻璃幕墻的細節(jié)也經(jīng)過仔細研究， 明隱框交替，豐富立面層次。
塔樓立面語言簡潔有力，采用挺拔的豎向線條，其余為橫向線條。與裙房呼應，塔樓橫向線條局部也有規(guī)律的曲線變化。次地標立面語言為豎向線條，為了加強挺拔感，豎向構件做了折線處理，因而形成了獨特的、類似蘇繡編織一樣的紋理效果。
設計上的用心之處，也得到了來自REARD GLOBAL DESIGN AWARD (REARD 全球地產(chǎn)設計大獎)的肯定——蘇州高鐵MOC芯城悅街項目順利入圍了REARD全球地產(chǎn)設計大獎。
黃駕宙認為，一座優(yōu)質(zhì)的購物中心，能帶動區(qū)域消費與經(jīng)濟發(fā)展，甚至引領一個新興商圈的形成，乃至成為整座城市的新名片，對于區(qū)域形象、城市形象、城市整體發(fā)展影響深遠。
來 源： 新城控股
編 輯：liuy
