為進(jìn)一步提升土地出讓組織效率，合理確定土地出讓價(jià)格，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，近日，鄭州市人民政府發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)土地出讓管理工作的意見》（簡(jiǎn)稱《意見》）。
《意見》提到，建立土地供應(yīng)動(dòng)態(tài)調(diào)控模型，為地價(jià)決策提供參考依據(jù)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售價(jià)格與土地價(jià)格相掛鉤，確保全市年度住宅用地價(jià)格變化幅度控制在5%以內(nèi)。同時(shí)，分類適配土地競(jìng)買規(guī)則，對(duì)住宅用地采取“限地價(jià)、競(jìng)自持”方式出讓或熔斷后搖號(hào)確定競(jìng)得人，報(bào)（競(jìng)）價(jià)首次達(dá)到出讓起始價(jià)的120%～130%時(shí)熔斷。
具體來看，此次發(fā)布的《意見》主要包含六個(gè)方面，包括優(yōu)化土地全流程管理、加強(qiáng)土地計(jì)劃管理、完善地價(jià)形成機(jī)制、加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)控管理、嚴(yán)格土地供后監(jiān)管及保障措施。
鄭州市自然資源和規(guī)劃局對(duì)此解讀指出，《意見》內(nèi)容突出“流程精簡(jiǎn)、程序合法、定價(jià)科學(xué)、調(diào)控有效、監(jiān)管有力”原則，同時(shí)適用于鄭州市全部行政區(qū)域范圍。
土地全流程管理的優(yōu)化方面，將目前鄭州市土地管理過程中的報(bào)批、征收、儲(chǔ)備、供應(yīng)、建設(shè)用地規(guī)劃許可、用地批復(fù)、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)首次登記和供后監(jiān)管等8個(gè)流程，優(yōu)化整合為報(bào)批征收儲(chǔ)備、土地供應(yīng)和供后監(jiān)管等3個(gè)流程，實(shí)現(xiàn)土地資源全程管控、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一儲(chǔ)備、統(tǒng)一供應(yīng)，增強(qiáng)政府資源掌控和市場(chǎng)調(diào)控能力、提高項(xiàng)目落地效率。
加強(qiáng)土地計(jì)劃管理的措施手段方面，一是實(shí)現(xiàn)計(jì)劃的統(tǒng)籌管理，編制全市年度土地供應(yīng)計(jì)劃，遵循與做地計(jì)劃、儲(chǔ)備計(jì)劃相銜接，并緊跟城市規(guī)劃的基本原則。二是突出計(jì)劃的精細(xì)管理，年度土地供應(yīng)計(jì)劃要合理分解形成季度土地供應(yīng)計(jì)劃，全市統(tǒng)籌、分階段、分區(qū)域優(yōu)化供應(yīng)時(shí)序、供應(yīng)結(jié)構(gòu)和供應(yīng)面積，加強(qiáng)市級(jí)對(duì)四個(gè)開發(fā)區(qū)、市內(nèi)五區(qū)、上街區(qū)、中牟縣、新鄭市和滎陽市的土地管控。三是嚴(yán)禁擅自批準(zhǔn)新增棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，已批改造方案的棚戶區(qū)項(xiàng)目，應(yīng)設(shè)定完成期限。
地價(jià)形成機(jī)制的完善路徑上，一是科學(xué)合理制定市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)，以后每年進(jìn)行一次修訂，有效引導(dǎo)商服、產(chǎn)業(yè)用地合理評(píng)估定價(jià)，符合市場(chǎng)行情和產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向。二是優(yōu)化土地評(píng)估模式，土地價(jià)格與房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售價(jià)格相掛鉤，可按周邊實(shí)際銷售價(jià)格的10%浮動(dòng)確定，住宅用地評(píng)估時(shí)增加剩余法，產(chǎn)業(yè)用地可按項(xiàng)目業(yè)態(tài)細(xì)分情況進(jìn)行評(píng)估，并結(jié)合相應(yīng)物業(yè)自持比例進(jìn)行修正。三是地價(jià)評(píng)估結(jié)果實(shí)行專家評(píng)審和集體決策制度，抽取專家對(duì)地價(jià)評(píng)估技術(shù)路線和結(jié)果合理性進(jìn)行評(píng)審，土地出讓起始價(jià)和出讓初步方案經(jīng)集體會(huì)審后，編制土地出讓方案報(bào)請(qǐng)市政府審批，必要時(shí)，出讓起始價(jià)和出讓初步方案報(bào)市土地供應(yīng)協(xié)調(diào)決策小組審定，使地價(jià)評(píng)估更加合理，決策過程更加規(guī)范。
加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)控管理的主要措施方面，按照“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控政策要求，結(jié)合市場(chǎng)需求進(jìn)行合理調(diào)控。一是建立土地供應(yīng)動(dòng)態(tài)調(diào)控模型，為地價(jià)決策提供參考依據(jù)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售價(jià)格與土地價(jià)格相掛鉤、去化周期與土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和節(jié)奏相掛鉤。將區(qū)域用地類型、價(jià)格、周期具象化，實(shí)現(xiàn)有效聯(lián)動(dòng)調(diào)控，確保全市年度住宅用地價(jià)格變化幅度控制在5%以內(nèi)。二是分類適配土地競(jìng)買規(guī)則，對(duì)住宅用地采取“限地價(jià)、競(jìng)自持”方式出讓或熔斷后搖號(hào)確定競(jìng)得人，報(bào)（競(jìng)）價(jià)首次達(dá)到出讓起始價(jià)的120%～130%時(shí)熔斷，在產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目相對(duì)集中、租賃住房需求較為旺盛區(qū)域，熔斷后轉(zhuǎn)入網(wǎng)上競(jìng)報(bào)自持比例，競(jìng)報(bào)最高者為競(jìng)得人，競(jìng)報(bào)自持比例達(dá)到100%后轉(zhuǎn)入網(wǎng)上競(jìng)配建養(yǎng)老用房或公租房面積，配建面積多者為競(jìng)得人；在安置房供應(yīng)量相對(duì)充裕、租賃住房供需相對(duì)平衡區(qū)域，熔斷后由網(wǎng)上交易系統(tǒng)隨機(jī)搖號(hào)確定競(jìng)得人。對(duì)于產(chǎn)業(yè)和商服用地，在合理確定出讓起始價(jià)的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮市場(chǎng)作用，采取“價(jià)高者得”方式出讓，報(bào)（競(jìng)）價(jià)最高者為競(jìng)得人。
同時(shí)，嚴(yán)格土地供后監(jiān)管的職責(zé)分工。一是按照“誰提出、誰負(fù)責(zé)、誰監(jiān)管”的原則進(jìn)行監(jiān)管，資源規(guī)劃、住房保障、發(fā)展改革、工信、生態(tài)環(huán)境、
科技等部門負(fù)責(zé)相應(yīng)的監(jiān)管工作。二是強(qiáng)化鄭辦〔2020〕18號(hào)文件規(guī)定的產(chǎn)業(yè)用地履約監(jiān)管，夯實(shí)開發(fā)區(qū)管委會(huì)、區(qū)縣（市）政府對(duì)產(chǎn)業(yè)用地的監(jiān)管責(zé)任。
為保障《意見》落實(shí)，《意見》還提出了配套措施。一是成立市土地供應(yīng)協(xié)調(diào)決策小組，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)土地供應(yīng)工作；二是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控機(jī)制、宗地配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)管理協(xié)同機(jī)制、土地供應(yīng)條件標(biāo)準(zhǔn)化清單、土地出讓收益分配機(jī)制和成本撥付流程等具體辦法會(huì)另行制定。
以下為原文：
鄭州市人民政府 關(guān)于加強(qiáng)土地出讓管理工作的意見
各開發(fā)區(qū)管委會(huì),各區(qū)縣(市)人民政府,市人民政府各部門,各有關(guān)單位
為深入貫徹黨的十九屆五中全會(huì)精神,堅(jiān)定不移落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制,加強(qiáng)土地出讓管理,進(jìn)一步提升土地出讓組織效率,合理確定土地出讓價(jià)格,加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控,確保新形勢(shì)下房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展,結(jié)合我市實(shí)際,提出如下意見。
一、優(yōu)化土地全流程管理
堅(jiān)持目標(biāo)導(dǎo)向、問題導(dǎo)向,整合土地報(bào)批、征收、儲(chǔ)備、供應(yīng)和供后監(jiān)管,土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)全程介入土地報(bào)批、征收、儲(chǔ)備、供應(yīng)和成本撥付,實(shí)現(xiàn)土地資源全程管控、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一儲(chǔ)備、統(tǒng)一供應(yīng),進(jìn)一步提高政府資源掌控和市場(chǎng)調(diào)控能力、提高項(xiàng)目落地效率。
二、加強(qiáng)土地計(jì)劃管理
一)統(tǒng)籌編制供應(yīng)計(jì)劃。以“保民生、促穩(wěn)定”為重點(diǎn),堅(jiān)持總量控制、結(jié)構(gòu)科學(xué)、布局合理、時(shí)序有效原則,依據(jù)市場(chǎng)需求、存量盤活、租賃住房、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等要求,科學(xué)合理、統(tǒng)籌編制全市年度土地供應(yīng)計(jì)劃,年度土地供應(yīng)計(jì)劃要與做地計(jì)劃、儲(chǔ)備計(jì)劃相銜接,做地計(jì)劃要緊跟城市規(guī)劃。年度土地供應(yīng)計(jì)劃經(jīng)市政府批準(zhǔn)后,及時(shí)向社會(huì)公開發(fā)布。未列入年度土地供應(yīng)計(jì)劃內(nèi)的原則上不得組織供應(yīng)。
二)實(shí)現(xiàn)計(jì)劃精細(xì)管理。年度土地供應(yīng)計(jì)劃要結(jié)合區(qū)域存量房地產(chǎn)去化周期和市場(chǎng)銷售價(jià)格變化情況,合理分解形成季度土地供應(yīng)計(jì)劃,由市級(jí)統(tǒng)籌編制、管控,分階段、分區(qū)域優(yōu)化供應(yīng)時(shí)序、供應(yīng)結(jié)構(gòu)和供應(yīng)面積。四個(gè)開發(fā)區(qū)、市內(nèi)五區(qū)、上街區(qū)、中牟縣、新鄭市和滎陽市可根據(jù)市級(jí)安排,分解形成月度土地供應(yīng)計(jì)劃,有節(jié)奏地組織土地供應(yīng)。
三)加快棚戶區(qū)改造項(xiàng)目用地供應(yīng)。嚴(yán)禁擅自批準(zhǔn)新增棚戶區(qū)改造項(xiàng)目。已批改造方案的棚戶區(qū)項(xiàng)目,應(yīng)設(shè)定完成期限,加快推進(jìn),限定期限內(nèi)未完成的項(xiàng)目自期限屆滿按照本意見執(zhí)行。
三、完善地價(jià)形成機(jī)制
一)健全市場(chǎng)價(jià)格體系。建立以基準(zhǔn)地價(jià)、地價(jià)監(jiān)測(cè)成果為基礎(chǔ),以市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)為基本調(diào)控手段的土地市場(chǎng)價(jià)格體系。以房地產(chǎn)市場(chǎng)交易資料和銷售價(jià)格為依據(jù),結(jié)合地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)情況,充分考慮土地市場(chǎng)發(fā)育程度,科學(xué)精準(zhǔn)制定土地市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià),原則上每年年初進(jìn)行一次修訂。有效引導(dǎo)商服、產(chǎn)業(yè)用地合理評(píng)估定價(jià),符合市場(chǎng)行情和產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向。
二)優(yōu)化土地評(píng)估模式。從入圍土地評(píng)估機(jī)構(gòu)中隨機(jī)抽取3家委托進(jìn)行土地評(píng)估。土地評(píng)估應(yīng)將市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)作為重要參考依據(jù)。住宅用地的土地出讓前置條件中,要明確合理銷售參考房?jī)r(jià)(毛坯房?jī)r(jià)格和裝修價(jià)格),可按周邊實(shí)際銷售價(jià)格的10%浮動(dòng)確定;評(píng)估時(shí)增加剩余法,計(jì)算方法為:樓面價(jià)=銷售參考房?jī)r(jià)-稅費(fèi)-財(cái)務(wù)成本-建安成本-合理利潤(rùn);2021年在鄭東新區(qū)、鄭州經(jīng)開區(qū)、鄭州高新區(qū),以及市內(nèi)五區(qū)非城改項(xiàng)目?jī)?chǔ)備用地先行試用,然后有序推開。產(chǎn)業(yè)用地評(píng)估過程中,可按項(xiàng)目業(yè)態(tài)細(xì)分情況進(jìn)行評(píng)估,并結(jié)合相應(yīng)物業(yè)自持比例進(jìn)行修正;其中,物業(yè)自持比例50%的,按系數(shù)0.7修正,自持比例每增加10%,系數(shù)可衰減0.04,最低不小于0.5,且不得低于基準(zhǔn)地價(jià)。
三)完善地價(jià)決策機(jī)制。地價(jià)評(píng)估結(jié)果實(shí)行專家評(píng)審和集體決策制度。市土地儲(chǔ)備中心建立相應(yīng)評(píng)審專家?guī)?按照關(guān)聯(lián)回避原則從中隨機(jī)抽取3名專家,對(duì)地價(jià)評(píng)估技術(shù)路線和結(jié)果合理性進(jìn)行評(píng)審并出具評(píng)審意見;市土地儲(chǔ)備中心結(jié)合專家評(píng)審意見提出出讓起始價(jià)和出讓初步方案,經(jīng)市資源規(guī)劃局集體會(huì)審、編制土地出讓方案報(bào)請(qǐng)市政府審批,必要時(shí),出讓起始價(jià)和出讓初步方案應(yīng)報(bào)市土地供應(yīng)協(xié)調(diào)決策小組審定。
四、加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)控管理
一)科學(xué)構(gòu)建動(dòng)態(tài)調(diào)控機(jī)制。結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售價(jià)格、區(qū)域去化周期、區(qū)域成交案例、土地供應(yīng)計(jì)劃等,建立土地供應(yīng)動(dòng)態(tài)調(diào)控?cái)?shù)學(xué)模型,將區(qū)域用地類型、價(jià)格、周期具象化,實(shí)現(xiàn)有效聯(lián)動(dòng)調(diào)控,為地價(jià)決策提供參考依據(jù),確保全市年度住宅用地價(jià)格變化幅度控制在5%以內(nèi)。
二)分類適配土地競(jìng)買規(guī)則。住宅用地可采取“限地價(jià)、競(jìng)自持”方式出讓或熔斷后搖號(hào)確定競(jìng)得人,報(bào)(競(jìng))價(jià)首次達(dá)到出讓起始價(jià)的120%—130%時(shí)熔斷。在產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目相對(duì)集中、租賃住房需求較為旺盛區(qū)域,熔斷后轉(zhuǎn)入網(wǎng)上競(jìng)報(bào)自持比例,競(jìng)報(bào)最高者為競(jìng)得人,競(jìng)報(bào)自持比例達(dá)到100%后轉(zhuǎn)入網(wǎng)上競(jìng)配建養(yǎng)老用房或公租房面積,配建面積多者為競(jìng)得人;在安置房供應(yīng)量相對(duì)充裕、租賃住房供需相對(duì)平衡區(qū)域,熔斷后由網(wǎng)上交易系統(tǒng)隨機(jī)搖號(hào)確定競(jìng)得人。商服和產(chǎn)業(yè)用地合理確定出讓起始價(jià),按照公開公平公正原則組織出讓,鼓勵(lì)多個(gè)市場(chǎng)主體充分自由參與競(jìng)爭(zhēng),充分發(fā)揮市場(chǎng)作用,采取“價(jià)高者得”方式出讓,報(bào)(競(jìng))價(jià)最高者為競(jìng)得人。
五、嚴(yán)格土地供后監(jiān)管
一)明確部門監(jiān)管責(zé)任。資源規(guī)劃部門按照職責(zé)負(fù)責(zé)土地供后建設(shè)項(xiàng)目用地監(jiān)管工作。其他前期納入土地供應(yīng)條件應(yīng)在土地供后列入監(jiān)管內(nèi)容的,按照“誰提出、誰負(fù)責(zé)、誰監(jiān)管”的原則進(jìn)行監(jiān)管,并適時(shí)向資源規(guī)劃部門通報(bào),其中:住房保障部門負(fù)責(zé)土地出讓合同所約定物業(yè)自持比例、養(yǎng)老用房配建面積、房屋銷售情況等方面的監(jiān)管工作;發(fā)展改革、工信、生態(tài)環(huán)境、科技、商務(wù)、文化廣電和旅游等部門負(fù)責(zé)相應(yīng)的監(jiān)管工作。
二)強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)用地履約監(jiān)管。開發(fā)區(qū)管委會(huì)、區(qū)縣(市)政府負(fù)責(zé)每年對(duì)本轄區(qū)產(chǎn)業(yè)用地使用情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)核查,并出具核查意見。產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目建成投產(chǎn)后,開發(fā)區(qū)管委會(huì)、區(qū)縣(市)政府應(yīng)在約定期限內(nèi),組織對(duì)《投資建設(shè)合同》《產(chǎn)業(yè)發(fā)展承諾書》約定和承諾內(nèi)容進(jìn)行達(dá)標(biāo)考核。達(dá)標(biāo)考核通過的,出具項(xiàng)目達(dá)標(biāo)驗(yàn)收意見;達(dá)標(biāo)考核未通過的,按照規(guī)定追究違約責(zé)任,同時(shí)給予最長(zhǎng)不超過二年的整改期;經(jīng)整改后仍未達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的,由開發(fā)區(qū)管委會(huì)、區(qū)政府報(bào)市政府批準(zhǔn),或經(jīng)縣(市)政府批準(zhǔn)后,按照相關(guān)約定,以成本還原原則進(jìn)行審計(jì)和評(píng)估后第一順位優(yōu)先回購(gòu),資源規(guī)劃部門依法定程序解除《土地出讓合同》。
六、保障措施
一)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo),統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。成立市土地供應(yīng)協(xié)調(diào)決策小組,統(tǒng)籌協(xié)調(diào)土地供應(yīng)工作,研究年度做地計(jì)劃、儲(chǔ)備計(jì)劃和供應(yīng)計(jì)劃,審議四個(gè)開發(fā)區(qū)、市內(nèi)五區(qū)、上街區(qū)、中牟縣、新鄭市和滎陽市的土地供應(yīng)計(jì)劃以及市內(nèi)五區(qū)、鄭東新區(qū)的土地供應(yīng)價(jià)格和供應(yīng)方案,協(xié)調(diào)解決土地管理中的復(fù)雜疑難問題。市土地供應(yīng)協(xié)調(diào)決策小組由市政府分管市長(zhǎng)任組長(zhǎng),市資源規(guī)劃局、市發(fā)展改革委、市財(cái)政局、市城建局、市住房保障局、市司法局等作為成員單位。產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目等視情況可增加開發(fā)區(qū)管委會(huì)、區(qū)政府、做地主體參會(huì)。
二)簡(jiǎn)化審批,提高效率�？讨剖姓恋貙徟鷮Ｓ谜�,由市資源規(guī)劃局在其管理區(qū)域內(nèi)負(fù)責(zé)辦理市政府土地報(bào)批、征收等事項(xiàng)。市政府土地收儲(chǔ)、土地供應(yīng)的審批結(jié)果以市政府土地審簽事項(xiàng)公文處理簡(jiǎn)批單形式實(shí)現(xiàn),不再另行下發(fā)土地收儲(chǔ)、土地供應(yīng)批復(fù)。
三)落實(shí)責(zé)任,形成合力。建立中心城區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)“有計(jì)劃、有區(qū)域、有結(jié)構(gòu)、有節(jié)奏”的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控機(jī)制;建立宗地配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)管理協(xié)同機(jī)制;城建、住房保障、文物、人防、生態(tài)環(huán)境等部門應(yīng)就各項(xiàng)土地供應(yīng)條件制定標(biāo)準(zhǔn)化清單;市財(cái)政局要完善土地出讓收益分配機(jī)制和成本撥付流程,在充分調(diào)動(dòng)各方積極性的基礎(chǔ)上,加強(qiáng)政府對(duì)資源的管控。
四)嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn),分類實(shí)施。全市范圍內(nèi)統(tǒng)一執(zhí)行地價(jià)形成方式和競(jìng)價(jià)規(guī)則。審議決策及審批機(jī)制鄭州航空港區(qū)、各縣(市)、上街區(qū)可參照?qǐng)?zhí)行。本意見自印發(fā)之日起施行,之前市級(jí)有關(guān)文件與本意見不一致的,按本意見執(zhí)行。
2021年1月4日
來 源： 中國(guó)網(wǎng)
編 輯：liuy
