2020年廣州二手樓市表現(xiàn)可謂暢旺,成交“先抑后揚”。全年僅第一季度因疫情影響,客戶需求被“急凍”,成交急劇下滑,月度成交不及去年平均水平(8959宗),其余大部分月份成交量基本能夠保持在萬宗水平以上。此外,業(yè)主對后市信心較強,“買方話事權”明顯減弱,整體大市環(huán)境從原來的“買方市場”逐漸向“賣方市場”轉變。
去年二手房成交“先抑后揚”
據廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測,2020年,廣州市二手樓市場成交宗數(shù)為131009宗(自助網簽+中介促成網簽),比2019年同期(107504宗)增加21.9%。從歷年成交情況對比來看,成交經歷連續(xù)3年的回落后,二手房市場再度復蘇,需求明顯回暖,整體成交量與2018年相當,交投氛圍更趨健康、活躍。
廣州中原研究發(fā)展部分析認為,2020年,廣州二手樓市主要特征為:買漲不買跌心態(tài)作祟,客戶入市熱情升溫。樓市明顯回暖,部分板塊樓價出現(xiàn)上調跡象,促使不少客戶擔心價格繼續(xù)補漲,以至于加快入市步伐。據監(jiān)測,2020年新增客戶數(shù)量較2019年增長三成以上。
區(qū)域樓市明顯分化,部分板塊成交暢旺。2020年二手樓市出現(xiàn)明顯分化,部分如天河珠江新城、越秀東風東等高端板塊需求較2019年同期大增,以至于不少業(yè)主借此機會上調報價,基本不存在議價空間。而大社區(qū)剛需板塊則供需平衡,價格相對穩(wěn)定,如祈福新村、碧桂園鳳凰城等。目前剛需盤源調價幅度較小。
此外,業(yè)主放盤積極性較低,供不應求情況加劇。據監(jiān)測發(fā)現(xiàn),2020年新增放盤量比2019年下滑兩成。業(yè)主惜售心理嚴重,不少業(yè)主選擇看定后市價格才決定是否拋售物業(yè),導致市面上貨源稀缺,不少優(yōu)質樓盤出現(xiàn)“沒房賣”的尷尬局面。
二手房向“賣方市場”轉變
據中原大數(shù)據顯示,業(yè)主報價指數(shù)從2018年、2019年的20%~30%區(qū)間上升至目前40%以上,部分二手房交投活躍板塊基本不存在明顯的議價空間,甚至出現(xiàn)成交反價現(xiàn)象。不難看出,目前業(yè)主對后市信心較強,“買方話事權”明顯較2019年減弱,整體大市環(huán)境從原來的“買方市場”逐漸向“賣方市場”轉變。
從各區(qū)盤源報價變動可以看出,目前各個區(qū)報價均出現(xiàn)不同程度的上揚,其中以中心區(qū)報價上調幅度最為明顯,比如黃埔、天河、海珠等區(qū)域報價上調幅度分別為18.0%、10.1%、11.6%;而花都、增城等外圍區(qū)域報價上調幅度則偏小,僅分別為7.4%、4.0%。據悉,目前東圃板塊亦面臨盤源緊缺、業(yè)主報價高企的尷尬局面。市面上優(yōu)質盤源略顯稀缺,客戶可選擇性較少。另外,由于市場需求量較大,不少業(yè)主開始紛紛上調報價。比如中?党且荒舷110平方米的單位,2020年一季度成交套均總價在480萬元左右,而進入下半年成交套均總價上調至550萬~600萬元,漲幅超10%。無獨有偶,2020年番禺洛溪板塊成交活躍度遠超2019年,上門客數(shù)量明顯增多,成交能力明顯增強,不少高價改善盤如珊瑚天峰、時代外灘等成交表現(xiàn)尤其亮眼。在市場需求活躍的情況下,業(yè)主甚至出現(xiàn)反價現(xiàn)象。比如之前成交的珊瑚天峰,原本談好價格是1100萬元,簽約前業(yè)主反價至1300萬元,但最后還是完成交易。
但是,在業(yè)主議價空間收窄、報價上調的背景下,客戶入市熱情不減反升。據中原數(shù)據監(jiān)測顯示,無論是帶看量還是新增客戶數(shù)量,均呈現(xiàn)穩(wěn)步上揚的態(tài)勢。其中,中原帶看房量從2020年第二至第四季度分別環(huán)比上漲14.2%、24.8%、10.5%,新增客戶數(shù)量亦環(huán)比分別上漲26.5%、11.4%、6.8%。據悉,海珠區(qū)二手住宅網簽占比出現(xiàn)穩(wěn)步上揚,2019年網簽占比僅11.4%,2020年1月上升至12.2%,到2020年12月占比高達16.3%,較2020年1月凈增加4.9個百分點。
廣州中原研究發(fā)展部認為,即使部分樓盤上調報價,客戶亦加快入市步伐,主要因素在于:部分客戶買漲不買跌的心態(tài)作祟,擔心價格會持續(xù)上漲,因此選擇提前“上車”,以降低未來有可能增加的置業(yè)成本。
業(yè)主“惜售”行為加劇
受到市場基本面向好、成交相對較熱影響,業(yè)主對后市看漲信心較強。因此,不少業(yè)主擔心“低價”拋售物業(yè),從而選擇看清后市價格走勢再決定是否出售,導致市面上新增盤源數(shù)量出現(xiàn)明顯減少。據監(jiān)測顯示,2020年中原周度新增盤源量已不足800套,比2019年大幅減少兩成左右,處于近5年以來新低。
記者了解到,2020年越秀區(qū)樓梯樓成交活躍度大不如往年同期,樓梯樓盤源成交占比僅為30.7%,比2019年凈減少14.6個百分點。主要是由于成交周期明顯縮短,賣一買一的置換客戶居多,促使樓梯樓需求大不如電梯樓熱;另一方面,部分樓梯樓業(yè)主惜售行為加劇,放盤積極性較低,使得市面上盤源不足,可供客戶選擇不多,導致樓梯樓成交占比下滑。
此外,2020年底東風東板塊成交活躍,客戶入市熱情明顯升溫,不過由于板塊盤源“僧多粥少”,特別是鐵一中學的學位房房源,購房客戶需求尤其大,對應樓盤已經處于“沒房賣”的情況。在這樣的背景下,業(yè)主惜售心態(tài)強硬,不少盤源紛紛上調報價,普遍漲幅基本在3%以上,基本不存在議價空間。以東堤灣為例,進入2020年底階段,部分優(yōu)質戶型市場報價比年初上調了兩成多;另外,為2021年入學做準備,加上日后的裝修、過戶以及后期處理等所需時間較長,多數(shù)客戶選擇在2020年底間段置業(yè),確保能夠準時入學。
大戶型住宅更“搶手”
據中原監(jiān)測數(shù)據顯示,2020年大面積高總價戶型成交相當活躍,成交占比明顯上揚。其中,700萬元以上房源成交占比上升至14.6%,同比大增4.6個百分點。500萬~700萬元總價段的房源成交占比13.9%,同比凈增3.4個百分點。而144平方米以上的高端住宅戶型成交占比,亦較2019年上升3.3個百分點,達到10.4%。
比如荔灣區(qū)2020年的1房、2房戶型成交占比分別為15.4%、38.5%,同比分別凈減5.4個百分點、5.5個百分點;而3房房源成交占比則大幅上揚,成交占比高達39.7%,同比大增11.3個百分點。業(yè)內人士認為,荔灣小戶型成交回落主要原因在于:一是市面上盤源稀缺,樓梯樓業(yè)主放盤積極性不高,容易造成有客無盤的尷尬局面;二是客戶以改善、置換客居多,在2019年觀望的改善客戶因擔心價格漲幅超過預期,加上成交周期縮短,手上資金充裕,從而開始陸續(xù)入市。而市場對剛需客戶影響并不大。
業(yè)內人士表示,造成改善戶型如此“搶手”,主要有兩方面原因:一方面,疫情過后,客戶購房行為有所轉變,更加注重優(yōu)質的醫(yī)療、生活配套,導致越秀、天河具備完善的生活配套和教育資源的區(qū)域備受關注;另一方面,“賣一買一”客戶明顯增多。市場交投活躍,成交周期明顯縮短,促使部分客戶能夠快速出售手上舊物業(yè)以置換新房源。另外,在全球面臨通脹風險、不確定性因素增多大環(huán)境下,高端住宅的特殊性,具備較強的保值、升值能力,屬于高凈值群體資產配置的優(yōu)質選擇。因此,高端住宅房源去年成交亦相當活躍。
來源:信息時報
編輯:wangdc