2021年1月12日，北京CBRE世邦魏理仕發(fā)布《2020年第四季度及全年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及展望》。
2020年，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)去化表現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)，擴(kuò)租和搬遷需求凸顯；商務(wù)園市場(chǎng)下半年租賃強(qiáng)勢(shì)反彈，行業(yè)需求更為多元化；零售市場(chǎng)來(lái)看，王府井商業(yè)迭代更新，品牌首店成熱點(diǎn)；北京倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)可租面積再緊俏，租戶進(jìn)一步向環(huán)京區(qū)域布局；投資市場(chǎng)獲年度歷史第二高成交額，企業(yè)自用買(mǎi)家和外資表現(xiàn)活躍。
一、優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)
--市場(chǎng)去化表現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)，擴(kuò)租和搬遷需求凸顯
2020年第四季度，麗澤商務(wù)區(qū)兩個(gè)新項(xiàng)目入市，總計(jì)面積21.1萬(wàn)平方米。全年新增供應(yīng)錄得69.3萬(wàn)平方米，新項(xiàng)目在下半年集中放量，從而促進(jìn)了租戶在本區(qū)或區(qū)域間的搬遷需求。
本季度，新租需求中擴(kuò)租和搬遷需求凸顯：大面積的擴(kuò)租需求集中在科技新媒體行業(yè)的頭部企業(yè)；而搬遷需求中，保險(xiǎn)、證券和基金等傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)較為活躍，同區(qū)或跨區(qū)搬遷交易有所增加。此外，醫(yī)藥及能源行業(yè)，特別是以新能源和環(huán)保科技為主的企業(yè)也開(kāi)始在北京市場(chǎng)設(shè)立新辦公室。
本季度，全市凈吸納量繼續(xù)保持回升態(tài)勢(shì)，達(dá)到14.2萬(wàn)平方米，比過(guò)去十年的季度均值高出近一倍；下半年的累計(jì)凈吸納量較2019年同期有近50%的增長(zhǎng)。從區(qū)域市場(chǎng)來(lái)看，望京表現(xiàn)最突出，在科技企業(yè)強(qiáng)勁需求的帶動(dòng)下，貢獻(xiàn)當(dāng)季全市近一半的凈吸納量；麗澤因高品質(zhì)項(xiàng)目的陸續(xù)入市和相比其他商務(wù)區(qū)更低的租金，吸引了來(lái)自周邊區(qū)域和核心區(qū)租戶入駐；此外，CBD、燕莎、東二環(huán)和王府井等核心商務(wù)區(qū)去化表現(xiàn)亦有明顯好轉(zhuǎn)。
整體空置率環(huán)比上升0.3個(gè)百分點(diǎn)至17.9%。全市寫(xiě)字樓平均租金環(huán)比下降0.6%。與此同時(shí)，業(yè)主針對(duì)高品質(zhì)租戶所采取的積極租賃策略已贏得顯著成效。
世邦魏理仕華北區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù) | 辦公樓 | 租戶部負(fù)責(zé)人 張冀蘇指出："2020年北京寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)在下半年逐步進(jìn)入平穩(wěn)復(fù)蘇軌道，市場(chǎng)信心持續(xù)恢復(fù)和提升。2021年，數(shù)字經(jīng)濟(jì)、服務(wù)業(yè)開(kāi)放等政策落地將為寫(xiě)字樓需求持續(xù)注入新動(dòng)能。另一方面，傳統(tǒng)核心商務(wù)區(qū)可租面積仍然充裕，新興區(qū)域新項(xiàng)目的逐步交付給租戶提供更多的區(qū)域選擇。供需兩旺之下，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)'雙循環(huán)'將迎來(lái)眾多機(jī)遇。"
二、北京優(yōu)質(zhì)商務(wù)園物業(yè)市場(chǎng)
--下半年租賃強(qiáng)勢(shì)反彈，行業(yè)需求更為多元化
2020年第四季度，北京商務(wù)園區(qū)市場(chǎng)錄得兩個(gè)新項(xiàng)目交付使用，分別位于石景山和大興子市場(chǎng)，共計(jì)體量11.9萬(wàn)平方米。全年優(yōu)質(zhì)商務(wù)園新增供應(yīng)量達(dá)103.6萬(wàn)平方米，創(chuàng)歷史新高。其中，朝陽(yáng)電子城、海淀北清路、亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、石景山銀行保險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)園、順義空港等子市場(chǎng)新增供應(yīng)均超過(guò)10萬(wàn)平方米。
從需求端看，本季度需求更為多元化，除了來(lái)自科技相關(guān)的主力需求，金融科技、工業(yè)品制造、能源以及專業(yè)服務(wù)類都有活躍的租賃表現(xiàn)。季內(nèi)全市商務(wù)園區(qū)市場(chǎng)錄得凈吸納量28.4萬(wàn)平方米，破單季凈吸納量歷史紀(jì)錄。其中海淀和朝陽(yáng)主要子市場(chǎng)吸納表現(xiàn)最突出：來(lái)自互聯(lián)網(wǎng)以及金融科技頭部企業(yè)的大面積租賃需求持續(xù)釋放，在中關(guān)村軟件園和上地等子市場(chǎng)完成多宗大面積成交，這些細(xì)分產(chǎn)業(yè)在海淀的集聚效應(yīng)更趨明顯；得益于互聯(lián)網(wǎng)、文體娛樂(lè)以及專業(yè)服務(wù)業(yè)的活躍需求，朝陽(yáng)電子城凈吸納量于本季由負(fù)轉(zhuǎn)正。下半年租賃活動(dòng)的強(qiáng)勢(shì)反彈推升全年凈吸納量至35.5萬(wàn)平方米。
本季度整體市場(chǎng)空置率環(huán)比下降2.3個(gè)百分點(diǎn)至23.1%。一些新增供應(yīng)密集的新興子市場(chǎng)，業(yè)主依舊有較大的去化壓力，繼續(xù)下調(diào)租金使整體市場(chǎng)平均租金持續(xù)下行；而中關(guān)村軟件園、上地和東升科技園等子市場(chǎng)租金表現(xiàn)穩(wěn)健。
世邦魏理仕華北區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù)部京西辦公室負(fù)責(zé)人 宋海燕表示："近年北京商務(wù)園區(qū)與傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)之間的關(guān)聯(lián)日益緊密，北京辦公區(qū)域版圖不斷向外拓展。未來(lái)隨著優(yōu)質(zhì)商辦體量規(guī)模、商務(wù)配套、基礎(chǔ)設(shè)施和產(chǎn)業(yè)資源導(dǎo)入的日趨成熟，海淀、朝陽(yáng)、石景山、豐臺(tái)、大興等區(qū)的外圍辦公區(qū)域?qū)⒊薪油庖缧枨螅苿?dòng)北京辦公多中心格局的發(fā)展。"
三、優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)
--王府井商業(yè)迭代更新，品牌首店成熱點(diǎn)
2020年第四季度，大悅城控股推出的最新產(chǎn)品線 "大悅春風(fēng)里"首個(gè)項(xiàng)目在大興開(kāi)業(yè)，為區(qū)域帶來(lái)又一個(gè)優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)。同時(shí)，位于王府井商業(yè)街的新燕莎金街和東安市場(chǎng)閉店全面升級(jí)改造。
購(gòu)物中心季末紛紛推出年終特色陳列或主題展示，結(jié)合潮流IP提振消費(fèi)，為消費(fèi)者打造更具體驗(yàn)感的消費(fèi)場(chǎng)景，客流持續(xù)復(fù)蘇。例如國(guó)貿(mào)商城推出"為愛(ài)而生"主題活動(dòng)，僑福芳草地推出"未來(lái)之森", 北京apm聯(lián)合泡泡瑪特打造開(kāi)箱展覽。新租需求緩慢回升，其中新能源汽車、連鎖餐飲、以互聯(lián)網(wǎng)為依托的新零售開(kāi)店較為活躍。在"首店經(jīng)濟(jì)"政策的鼓勵(lì)下，全年錄得31個(gè)國(guó)際品牌首店入駐，其中餐飲類占32%。季內(nèi)vogue café亞洲首店在國(guó)貿(mào)商城開(kāi)業(yè)，英學(xué)館亞太首店在僑福芳草地開(kāi)業(yè)，另外日本連鎖室內(nèi)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)品牌Round1中國(guó)首店在大興愛(ài)琴海購(gòu)物公園開(kāi)業(yè)。
全市空置率環(huán)比上升0.6個(gè)百分點(diǎn)至10.6%，其中核心商圈空置率保持低位。體驗(yàn)感更強(qiáng)、消費(fèi)群更年輕的購(gòu)物中心租金更有韌性，整體租金跌幅較上季有所收窄。
世邦魏理仕華北區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù) | 商業(yè)部董事 趙志瑋表示："有豐富互動(dòng)體驗(yàn)感的主題活動(dòng)、日益多元化和細(xì)分化的品牌首店，成為零售物業(yè)吸引和競(jìng)爭(zhēng)線下流量的熱點(diǎn)。而即將開(kāi)幕的北京環(huán)球影城和第24屆冬奧會(huì)，不但為周邊區(qū)域的實(shí)體商業(yè)吸引客流，也為各大業(yè)主、商家的品牌活動(dòng)提供多樣的題材。隨著品牌商戶尤其是國(guó)際品牌的拓展活動(dòng)逐步回歸正軌，2021年零售物業(yè)的租賃需求將在先行復(fù)蘇的人氣帶動(dòng)下進(jìn)一步回暖。"
四、倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)
--北京可租面積再緊俏，租戶進(jìn)一步向環(huán)京區(qū)域布局
2020年第四季度無(wú)新增項(xiàng)目交付。由于三季度以來(lái)市場(chǎng)租賃活躍，可租面積持續(xù)減少使得本季度凈吸納量有所回落，錄得1.5萬(wàn)平方米。租賃需求主要來(lái)自第三方物流和電商，這兩大板塊全年亦成為需求的主力引擎。和往年相比，疫情后對(duì)醫(yī)藥、冷鏈類倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施需求更為旺盛。
北京倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)整體空置率環(huán)比下降0.6個(gè)百分點(diǎn)至3.4%，同比下降0.9個(gè)百分點(diǎn)。業(yè)主對(duì)租金增長(zhǎng)的預(yù)期也進(jìn)一步增強(qiáng)，租金環(huán)比加速上漲，下半年租金漲幅亦達(dá)到去年同期水平�？勺饷娣e有限和租賃成本增加，推動(dòng)租戶進(jìn)一步向環(huán)京區(qū)域布局。其中，天津倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)本季度凈吸納量達(dá)20.8萬(wàn)平方米，多家電商、消費(fèi)品制造和第三方物流企業(yè)錄得大面積租賃成交。
世邦魏理仕華北區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù) | 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人 李虹指出："2020年京津廊三地倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)發(fā)展的協(xié)同性和層次感日趨成熟，北京市場(chǎng)業(yè)主積極在供給側(cè)進(jìn)行改造提升，以迎合需求升級(jí)；天津市場(chǎng)日益鞏固的規(guī)模和成熟運(yùn)營(yíng)體系優(yōu)勢(shì)使其成為當(dāng)前租戶和投資者在環(huán)京布局物流的首選；廊坊憑借優(yōu)越的區(qū)位和路網(wǎng)優(yōu)勢(shì)，近年吸引眾多投資者和開(kāi)發(fā)商的布局，大量項(xiàng)目集中于2021年交付，短期內(nèi)將為租戶提供大量選擇空間。"
五、投資市場(chǎng)
--全年獲歷史第二高成交額，企業(yè)自用買(mǎi)家和外資表現(xiàn)活躍
2020年第四季度，北京共達(dá)成十三筆大宗交易，交易總額達(dá)148.4億元，全年總成交額638億元，僅次于2019年，達(dá)歷史成交額的第二高水平。
年底開(kāi)發(fā)商為回籠資金，向市場(chǎng)出售多項(xiàng)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。國(guó)內(nèi)企業(yè)自用買(mǎi)家和國(guó)內(nèi)險(xiǎn)資為主的機(jī)構(gòu)買(mǎi)家獲得了大量購(gòu)入機(jī)會(huì)，二者在季內(nèi)成交額中分別貢獻(xiàn)38%和34%。全年企業(yè)自用買(mǎi)家和外資表現(xiàn)活躍，各占全年總交易額的34%和24%，成為兩大需求引擎。
辦公類題材投資本季度獨(dú)占鰲頭，其中純辦公產(chǎn)品占總交易額的69%，而另外13%則來(lái)自一座以寫(xiě)字樓為主體的綜合體和一座交易后將改造為辦公的零售物業(yè)。該類投資遍布核心和新興區(qū)域，核心機(jī)會(huì)型、增值型和機(jī)會(huì)型等多種投資策略類型資產(chǎn)。全年純辦公產(chǎn)品成交額占47%，以寫(xiě)字樓為主體的綜合體和"改辦"類物業(yè)合占35%。
世邦魏理仕華北區(qū)投資及資本市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人 紀(jì)剛指出："2021年北京市場(chǎng)投資活躍度將進(jìn)一步增強(qiáng)，預(yù)期交易規(guī)模會(huì)重回增長(zhǎng)通道。外資對(duì)北京投資市場(chǎng)持續(xù)看好，受疫情影響造成的交易周期延長(zhǎng)，有望在2021年重新釋放潛在需求。隨著新興辦公區(qū)域的崛起，其成長(zhǎng)潛力也吸引了自用買(mǎi)家和投資者的目光。此外，近幾年地產(chǎn)基金投資的城市更新項(xiàng)目，這些項(xiàng)目陸續(xù)完成改造后，形成了有現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)投資產(chǎn)品，為保險(xiǎn)公司和主權(quán)基金等投資者，提供更多的購(gòu)入機(jī)會(huì)。"
來(lái)源：CBRE世邦魏理仕
編輯：wangdc
