2020年,房地產(chǎn)行業(yè)的銷售規(guī)模創(chuàng)新高,高達(dá)17萬億元,但地產(chǎn)股卻跌得各大開發(fā)商沒有脾氣。老板們都看不過眼了,1月6日,世茂集團(tuán)董事局主席許榮茂增持了世茂集團(tuán)100萬股,涉資2308.44萬港元。1月5日,融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌也花了2572萬港元第三次增持自家股票。
據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),申萬28個一級行業(yè)有7個行業(yè)全年是下跌的,其中房地產(chǎn)指數(shù)是跌的最慘,跌幅接近11%。以行業(yè)銷售規(guī)模排名前十的房企為例,過去一年,市值共縮水了約3631億元,相當(dāng)于跌去了一個萬科A。
有業(yè)內(nèi)人士表示,雖然地產(chǎn)行業(yè)的各項(xiàng)估值均處歷史大底,但2020年,地產(chǎn)股的群眾基礎(chǔ)、市場基礎(chǔ)都在持續(xù)流失!笆兄捣从车氖瞧髽I(yè)未來價值,在金融環(huán)境全面收緊的背景下,地產(chǎn)行業(yè)的基本面還是偏弱!币患彝顿Y機(jī)構(gòu)表示,房企未來面臨較大的經(jīng)營壓力,2021年的股價表現(xiàn)依然有壓力。
房地產(chǎn)開發(fā)指數(shù)全年跌幅近11% 中海跌幅最大
2020年,中國的房地產(chǎn)行業(yè)在種種看空聲浪中,逆市上行,在經(jīng)歷了第一季度的停擺后迅速復(fù)蘇,商品房全年成交額又創(chuàng)出了新高。各大標(biāo)桿房企的業(yè)績也穩(wěn)中有進(jìn),據(jù)中指研究院的統(tǒng)計(jì),2020年百億企業(yè)銷售額平均增速為14.4%。
相較銷售市場,開發(fā)商在資本市場的處境要困難得多。房地產(chǎn)開發(fā)指數(shù)從年初的低點(diǎn)起步,逐漸攀爬上8月份的相對高點(diǎn),然而好景不長,自2020年8月下旬開始,行業(yè)指數(shù)便掉頭持續(xù)向下,全年跌幅近11%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)跑輸同期上證指數(shù)12.6%的漲幅,位列最慘烈行業(yè)板塊之一。
以銷售金額排名前十的房企為例,2020年全年下來,只有2家房企的股價錄得了上漲。其中,保利地產(chǎn)以2020年1月2日的15.44元開局,在12月31日報收15.82元,微漲2.5%,按119.68億的總股本計(jì)算,市值增加了45.5億元。過去一年,綠城中國從9.67港元上漲到了11.34港元,17%的漲幅跑贏了不少地產(chǎn)股。
在股價下跌的8家房企中,跌幅最小的是萬科A,從年初的31.54元下降到了年末的28.7元,跌幅約9%,市值縮水了330億元,截至2020年12月31日,總市值仍有3334億元。跌幅最大的是中國海外發(fā)展,股價從29.68港元跌到了16.86港元,跌幅達(dá)43%,市值沒了1404億港元。股價跌了四成的還有融創(chuàng)中國,一年時間,市值蒸發(fā)了882億港元。而碧桂園、華潤置地、綠地控股、世茂集團(tuán)等公司,跌幅則在12%-25%。
整體來看,兩家A股上市房企的股價表現(xiàn)要比內(nèi)房股穩(wěn)定,但就估值而言,這10家房企除了中國恒大仍有20倍的市盈率外,其余大部分都在10倍以下。一位業(yè)內(nèi)人士表示,2020年,不少高估值地產(chǎn)股的估值都在下降,群眾基礎(chǔ)、市場基礎(chǔ)都在持續(xù)流失。
進(jìn)入2021年,房地產(chǎn)開發(fā)指數(shù)依然沒有改變下行的趨勢。中國銀河證券的數(shù)據(jù)顯示,截至2021年1月7日,房地產(chǎn)行業(yè)PE(TTM)為8.0倍,低于1年移動均值8.7倍,低于3年移動均值10.0倍,房地產(chǎn)行業(yè)PB為1.1倍,市盈率和市凈率仍處于底部區(qū)域,公募基金配置比例持續(xù)走低。
地產(chǎn)股投資邏輯生變 開發(fā)商加快多元化步伐
2020年地產(chǎn)股的頹勢,與“三道紅線”監(jiān)管政策的出臺息息相關(guān)!8月份以后,地產(chǎn)股的表現(xiàn)是受到了‘三道紅線’比較明顯的影響。”一位分析師認(rèn)為,融資新規(guī)改變了整個地產(chǎn)行業(yè)的增長預(yù)期。
按照東北證券的測算,選定TOP30房企計(jì)算“三道紅線”下2021年有息負(fù)債增長上限,復(fù)盤歷年有息負(fù)債撬動銷售金額勢能以及TOP30房企銷售金額增速占全國銷售金額增速比重,預(yù)計(jì)2021年全國銷售金額增速為5.5%,銷售面積增速為1.4%;
龍頭房企對未來的增速也態(tài)度保守。例如,中國恒大2020年錄得了7232.5億元的銷售額,同比增長20.3%,但2021年的銷售目標(biāo)只定在了7500億元,增速僅3.7%。
2021年的政策環(huán)境對房地產(chǎn)行業(yè)依然不太友好。在2020年的最后一天,央行和銀保監(jiān)會發(fā)布了《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》,為房貸設(shè)置了“兩道紅線”,要求分檔設(shè)置房地產(chǎn)貸款余額占比上限和個人住房貸款余額占比上限。平安證券認(rèn)為,定量測算下,新規(guī)將導(dǎo)致2021年金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款、個人住房貸款新增余額分別較無新規(guī)情形下降3%、8%。
還有一種聲音認(rèn)為,地產(chǎn)股的核心問題并不是“三道紅線”所帶來的利空,也不是毛利率下降、業(yè)績增速不及預(yù)期,或者現(xiàn)金流風(fēng)險等。而是這個行業(yè)已經(jīng)從風(fēng)口上跌落,投資邏輯發(fā)生了變化,投資者只能賺業(yè)績的錢、分紅的錢,而不是估值的收益。相較沒有天花板的估值收益,來自業(yè)績和分紅的收益空間要小很多、且受明顯約束。
鑒于地產(chǎn)業(yè)務(wù)本身已無太多想象空間,不少機(jī)構(gòu)開始將目光投向了擁有多元化業(yè)務(wù)的發(fā)展商。而開發(fā)商也在積極尋找、增持估值更高的賽道。中國恒大便是一個典型案例,2020年12月28日至12月31日期間,該公司斥資9.2億港元在二級市場增持了1.035億股恒大物業(yè)股份,在2020年12月,該公司還花了超過20億港元增持恒大汽車,就連新成立的房車寶集團(tuán)都是奔著萬億元估值去的。中國奧園在2020年布局的醫(yī)美概念股——奧園美谷獲得了資本市場的追捧,2020年12月以來已經(jīng)收獲了4個漲停。
后來者也在加緊向風(fēng)口靠攏,1月5日,珠江投資與廣汽集團(tuán)簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議,計(jì)劃投資19.23億元切入新能源汽車領(lǐng)域。
來源:中國房地產(chǎn)報
編輯:wangdc