已經(jīng)連續(xù)四次調(diào)控的東莞樓市，在9月份再一次加碼，這一次“動(dòng)刀”的是住房公積金貸款。

　　9月23日，東莞市住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于調(diào)整部分住房公積金貸款和提取規(guī)定的通知》，自2020年10月19日起，東莞市首套房最高貸款額度由120萬元調(diào)整為90萬元；二套房最高貸款額度由80萬元調(diào)整為50萬元。

　　同時(shí)，增加購買外市二手房申請(qǐng)?zhí)崛〉臈l件，購買外市二手房應(yīng)辦出不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿6個(gè)月方可申請(qǐng)?zhí)崛　４送�，停止受理物業(yè)管理費(fèi)提取。

　　這已經(jīng)是東莞近三個(gè)月第五次對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)控。事實(shí)上，受到調(diào)控政策的影響，此前火爆的東莞二手房市場迅速降溫，降價(jià)幅度已達(dá)5-10%。

　　東莞中原戰(zhàn)略發(fā)展中心總經(jīng)理車德銳9月24日向時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，東莞此次對(duì)公積金貸款額度進(jìn)行調(diào)整，無論首套房還是二套房都減少了30萬，這相當(dāng)于提高了用公積金貸款的購房門檻，肯定會(huì)對(duì)樓市起到一定的抑制作用。

　　三個(gè)月五次調(diào)控

　　因?yàn)?月第四周的二手房價(jià)格環(huán)比漲幅首次超過深圳，并位居全國第一，東莞樓市瞬間成為市場關(guān)注的焦點(diǎn)。但緊接著，火熱的樓市就催生了一系列的政策調(diào)控，7月2日開始，東莞市先后從加快供應(yīng)、加強(qiáng)銷售價(jià)格指導(dǎo)、延長轉(zhuǎn)讓年限、打擊兜售“房源指標(biāo)”等方面為樓市降溫。

　　統(tǒng)計(jì)、制圖：時(shí)代財(cái)經(jīng)

　　最新一次對(duì)住房公積金貸款額度的調(diào)整，車德銳認(rèn)為，這是意料之中的事，調(diào)整主要原因是東莞公積金出現(xiàn)了緊缺。

　　據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)財(cái)經(jīng)了解，8月開始，東莞公積金已經(jīng)出現(xiàn)捉襟見肘的情況。8月14日，東莞市住房公積金管理中心就曾公開發(fā)出資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)一級(jí)預(yù)警。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至8月底，東莞市公積金結(jié)余資金比上年底出現(xiàn)-28%的歷史性負(fù)增長，個(gè)貸率從去年同期72.95%持續(xù)攀升至87.69%，上升了近15個(gè)百分點(diǎn)，已超出85%的流動(dòng)性預(yù)警警戒線。

　　針對(duì)調(diào)低最高貸款額度的原因，東莞市住房公積金管理委員會(huì)亦明確指出，近年來，一方面隨著公積金“放管服”改革的日益深化，以及年初完成修訂的《東莞市住房公積金個(gè)人住房貸款管理辦法》頒布實(shí)施，東莞市公積金管理向大灣區(qū)使用政策最優(yōu)、政務(wù)服務(wù)最優(yōu)方向積極邁進(jìn)，公積金貸款越來越受市場歡迎；另一方面2019年中美貿(mào)易摩擦導(dǎo)致東莞市經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨新挑戰(zhàn)，特別是今年新冠肺炎疫情發(fā)生后，為共克時(shí)艱，可以預(yù)見今年至今后較長的一段時(shí)間公積金供給側(cè)壓力較大，歸集資金難以持續(xù)快速增長。由此公積金資金供需兩端矛盾凸顯。

　　“東莞公積金本身繳納比例是相對(duì)較高的，另外提取額度也高（廣州首套房一人提取額度最高60萬，兩人或以上購買同一套房最高額度100萬），所以很多人買房會(huì)選擇公積金貸款，前八月公積金的透支，反映了樓市的火爆�！避嚨落J認(rèn)為。

　　其進(jìn)一步分析，此次調(diào)整，無論是首套房還是二套房額度都減少了30萬，這相當(dāng)于提高了用公積金貸款的購房門檻，肯定會(huì)對(duì)樓市起到一定的抑制作用，其中單價(jià)2萬元左右的剛需交投影響會(huì)最明顯。

　　二手房市場降溫

　　四輪調(diào)整之后，東莞樓市已經(jīng)有所回落，當(dāng)初價(jià)格漲幅領(lǐng)跑全國的二手房報(bào)價(jià)開始出現(xiàn)下調(diào)。

　　時(shí)代財(cái)經(jīng)查閱貝殼網(wǎng)顯示，位于松山湖的萬科金域松湖花園，正在掛牌的多套房源自8月以來已經(jīng)多次降價(jià)。其中一套約80平方米的房源，今年9月1日首次掛牌，售價(jià)400萬，但在9月16日-9月22日不到一周時(shí)間內(nèi)已經(jīng)連續(xù)三次降價(jià)，現(xiàn)降至393萬元。

　　另一套約98平方米的房源價(jià)格也明顯受到調(diào)控影響，7月19日調(diào)控初期的定價(jià)為520萬元，此后8月、9月分別兩次降價(jià)，最高一次一口氣降了10萬元，目前售價(jià)498萬元。部分樂觀的業(yè)主，在調(diào)控開始的7、8月份一度漲價(jià)超10萬，但9月之后也回調(diào)了，有兩套房源分別降了10萬、5萬。

　　類似的情況同樣出現(xiàn)在二手房交投火熱的南城區(qū)。貝殼網(wǎng)顯示，近一個(gè)月被帶看30次依然未成交的金地格林小城某房源，已經(jīng)在8月27日、9月9日先后降價(jià)5萬元。城市風(fēng)景小區(qū)某房源，在7月23日-7月27日四天內(nèi)連降兩次，累計(jì)降價(jià)4萬元。

　　“有些房源之前要價(jià)比較高，但調(diào)控新政出臺(tái)后成交量肯定有影響，那些著急賣房的業(yè)主就會(huì)適當(dāng)降價(jià)�！币晃粬|莞房產(chǎn)中介向時(shí)代財(cái)經(jīng)分析。其舉例稱，此前一位著急賣房騰名額的業(yè)主，掛牌三天后就降了5萬元。

　　東莞中原戰(zhàn)略研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，8月東莞二手住宅成交量大幅下跌，環(huán)比下跌54%，同比下跌39%，二手房均價(jià)環(huán)比下跌4.45%，為16201元/平方米。

　　車德銳表示，目前二手房熱點(diǎn)區(qū)域就是這種趨勢(shì)，調(diào)控以來價(jià)格降幅在5-10%之間。但其同時(shí)強(qiáng)調(diào)，二手房市場預(yù)期仍然是樂觀的，雖然有業(yè)主多次降價(jià)，但房子本來掛牌價(jià)就高企，降價(jià)后仍可獲利。

　　據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)了解，萬科金域松湖花園二手房目前的掛牌單價(jià)在4.7-5萬元/平方米左右，但2019年12月該項(xiàng)目二手房均價(jià)僅約2.7萬元/平方米。也就是，多次降價(jià)之后，該項(xiàng)目的價(jià)格依然比去年高了近一倍。

　　供求關(guān)系嚴(yán)重失衡，是導(dǎo)致東莞樓市火爆的根本原因。車德銳透露，目前東莞樓市的供求比是0.6：1，二手房方面，自2017年4月21日起啟動(dòng)限售政策（限售2年）以來，大量房源無法如是，新房方面，很多街鎮(zhèn)此前在售項(xiàng)目不超過3個(gè)，而且很多都是尾盤，供應(yīng)嚴(yán)重不足，但調(diào)控政策出臺(tái)以后東莞的供應(yīng)已經(jīng)在增加。

　　據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，8月東莞住宅新增供應(yīng)創(chuàng)近3年新高，供應(yīng)約77萬平方米，環(huán)比上漲17%，同比大幅上漲109%。8月東莞住宅網(wǎng)簽成交止跌回升，約86萬平方米，環(huán)比和同比分別上漲6%和66%，創(chuàng)2017年至今新高。土地供應(yīng)占地面積也從7月份的37.26萬平方米升至8月份的40.95萬平方米，9月將有10宗商住地供應(yīng)。

　　車德銳預(yù)測，隨著供應(yīng)的增加，明年年中東莞供求比應(yīng)該可以達(dá)到1：1，恢復(fù)到健康的水平。其中，隨著限售期的結(jié)束，將有超4萬套限售解禁房源進(jìn)入二手房市場流通。

　來 源： 時(shí)代周報(bào)    

 編 輯：liuy