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新形勢(shì)下深圳房地產(chǎn)的八大動(dòng)向
http://sendpasscode.com房訊網(wǎng)2020-9-27 9:24:17
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[提要]從中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)看,強(qiáng)調(diào)房住不炒、三穩(wěn),嚴(yán)控流動(dòng)性進(jìn)入房地產(chǎn),連LPR都連續(xù)五個(gè)月保持穩(wěn)定;深圳則出了史上最嚴(yán)的715深八條新政,還有其他一些配套政策,總之就是要千方百計(jì)保持房地產(chǎn)的穩(wěn)定運(yùn)行。

  現(xiàn)在國(guó)家形勢(shì)多變,中美博弈、新冠疫情、國(guó)內(nèi)大循環(huán)等等;從區(qū)域經(jīng)濟(jì)格局看,繼粵港澳大灣區(qū)戰(zhàn)略推出后,緊接著是深圳建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)政策落地,還有就是深圳都市圈戰(zhàn)略,可謂緊鑼密鼓;從中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)看,強(qiáng)調(diào)房住不炒、三穩(wěn),嚴(yán)控流動(dòng)性進(jìn)入房地產(chǎn),連LPR都連續(xù)五個(gè)月保持穩(wěn)定;深圳則出了史上最嚴(yán)的715深八條新政,還有其他一些配套政策,總之就是要千方百計(jì)保持房地產(chǎn)的穩(wěn)定運(yùn)行。

  這些都是新形勢(shì)的表現(xiàn),但是,對(duì)于深圳房地產(chǎn)來講,萬變不離其宗,還要看供需關(guān)系,這個(gè)解決不了,什么背景、什么嚴(yán)控都無濟(jì)于事。當(dāng)然,面對(duì)形勢(shì)變化,深圳房地產(chǎn)業(yè)還是要有所應(yīng)對(duì)。下面我就下一步深圳房地產(chǎn)業(yè)可能的動(dòng)向提出八點(diǎn)研判,供大家參考。

  01、在可見的未來,深圳住房將繼續(xù)保持供需失衡的狀態(tài)

  我這個(gè)判斷談不上什么消極,就是一個(gè)客觀描述。深圳住房的供需失衡是老問題了,住宅用地僅占建設(shè)用地的20%左右,這無論如何都是一個(gè)嚴(yán)重問題,比不了北上廣的35%—40%,更比不了歐美的50%+。盼了很久的擴(kuò)容,不就是想增加一點(diǎn)土地,強(qiáng)化一下供應(yīng),連這個(gè)小小的要求都實(shí)現(xiàn)不了,遑論什么供需平衡。出來一個(gè)都市圈概念說,深圳可以在都市圈框架內(nèi)協(xié)調(diào)土地利用。有這么好的事?你協(xié)調(diào)一下莞惠去,看人家愿不愿意。昨天東莞爆了,臨深9個(gè)鎮(zhèn)都喊著要“融入”深圳,可是,你那土地使用權(quán)讓深圳“融”嗎?恐怕沒那么容易吧,還是消停消停,稍安勿躁。

  既然供需失衡一時(shí)半會(huì)兒解決不了,那深圳樓市就隨時(shí)有中小型的市場(chǎng)波動(dòng)和價(jià)格上揚(yáng)現(xiàn)象,那個(gè)715新政估計(jì)很快就會(huì)出現(xiàn)邊際效應(yīng)遞減的情況,8月一二手房市場(chǎng)的數(shù)據(jù)并沒有出現(xiàn)想象中的爆冷,反而還保持著適度的溫?zé)幔褪敲髯C。

  房產(chǎn)作為民眾投資的首選,其定位恐怕暫時(shí)仍然不可替代,直到8月,樓市中間的投資者占比仍然在30%以上。當(dāng)然,形勢(shì)的確在變化,深圳樓市內(nèi)部的分化現(xiàn)象也很明顯,有遭搶購(gòu)的,也有賣不動(dòng)的。這意味著,投資房產(chǎn)的區(qū)域和時(shí)點(diǎn)選擇越來越重要了,這需要給大家提個(gè)醒。

  02、城市更新的政策條件將趨向?qū)捤梢杂行г黾幼≌玫毓⿷?yīng)

  深圳不擴(kuò)容,就沒有更多的新地,要蓋更多的房子怎么辦?只有盯上城市更新。

  深圳的舊村、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、舊工業(yè)區(qū)有幾百平方公里,無論是拆遷,還是整改,總之,這是一個(gè)巨大的土地空間,是可以挖掘潛力的,但長(zhǎng)期以來由于種種原因,城市更新的效率很低。未來深挖更新土地效益,急需在政策上做出重大突破,近期的雙95政策就是很好的范例。

  近期深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)上的一個(gè)突出關(guān)注點(diǎn)是寫字樓嚴(yán)重過剩問題,平均空置率已經(jīng)到了大約30%的高度,恐怕當(dāng)年批出更新土地用于商業(yè)綜合體開發(fā)的政府部門和開發(fā)商沒有想到吧,F(xiàn)在銷售或出租寫字樓成了一件極其艱苦的事,早知如此,何必當(dāng)初。顯然,眼下工商用地供應(yīng)已經(jīng)明確收緊了。

  一邊是工商物業(yè)過剩,另一邊是住宅嚴(yán)重短缺,這是什么邏輯?GDP邏輯,財(cái)政收益邏輯。你想想看,如此缺地的城市,一有地就蓋住宅,政府只能收一次賣地的錢,再收一次買樓的稅,后來就什么也收不到了,這個(gè)買賣感覺不好啊。哪些物業(yè)可以長(zhǎng)期有收益呢?當(dāng)然是工商類物業(yè)。這就是政府更關(guān)注工商類物業(yè)開發(fā)而忽視住宅物業(yè)的根本原因。

  當(dāng)然,上面提出的“房住不炒”,針對(duì)的也是這些年被惡炒的住宅,所以住宅被“標(biāo)簽化”了,可以堂而皇之地被欺負(fù)?墒,你深圳和其他城市不一樣啊,人家北上廣常住人口90%都有紅本私宅了,深圳剛剛到30%,你和人家比個(gè)啥?整天盯著需求,限來限去,能解決居住問題嗎?不可能嘛。

  現(xiàn)在,政府總算明白了。還是要加大供應(yīng),這是關(guān)鍵。怎么辦?未來加快從更新中釋放住宅用地就好,這一點(diǎn)是可以明確預(yù)見的,特別是政府承諾的保障房,量很大,沒有土地,就成了空話,政府擔(dān)當(dāng)不起的。

  03、深化二手存量房產(chǎn)業(yè)鏈以應(yīng)對(duì)成熟型樓市的來臨

  深圳以70%的交易量成為國(guó)內(nèi)二手存量房占總成交比例最高的國(guó)內(nèi)城市,但在市場(chǎng)交易、產(chǎn)業(yè)鏈延伸、產(chǎn)能運(yùn)作、利稅增長(zhǎng)等方面仍不成熟。917關(guān)于二手房監(jiān)管的文件表明,政府將加大力度催熟二手房市場(chǎng),讓龐大的二手存量房成為城市經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)和利稅新淵源。

  存量房對(duì)于深圳的現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)意義在于,即便那些龐大數(shù)量的非紅本房,只要這些房源客觀存在,就可以按照存量房的實(shí)際情況,實(shí)施恰當(dāng)?shù)漠a(chǎn)業(yè)鏈延伸,同時(shí)產(chǎn)生相應(yīng)的利潤(rùn)和稅費(fèi)貢獻(xiàn),這是城市經(jīng)營(yíng)的重要內(nèi)容。如果考慮到未來房地產(chǎn)稅的開征,存量房的意義就更大了,還是要未雨綢繆。

  04、借鑒新加坡模式推進(jìn)二次房改有效強(qiáng)化保障房供給

  2018年,深圳推出二次房改方案,強(qiáng)調(diào)學(xué)習(xí)新加坡模式,設(shè)定了60%的住房為保障性質(zhì)。這個(gè)政策大方向是正確的,但實(shí)施具有相當(dāng)大的困難,關(guān)鍵仍然是土地約束,目前每年都難以全面完成目標(biāo)。

  顯然,解決深圳的住房保障,仍然需要土地政策和機(jī)會(huì)的配合。剛剛聽到消息,香港準(zhǔn)備租借珠海的海島,在未來30年內(nèi)填海70平方公里,建設(shè)大量公共住房?磥砩罡鄱济媾R著嚴(yán)峻的保障性住房供應(yīng)的問題。國(guó)家發(fā)改委已經(jīng)批了,深圳地鐵14號(hào)線延伸到惠陽(yáng),將來還會(huì)向大亞灣、東莞臨深各鎮(zhèn)延伸,很大程度上就是要解決深圳土地緊缺問題,引導(dǎo)深圳人外溢到莞惠居住。但這些舉措仍然不能替代深圳自己開發(fā)住房特別是保障房的責(zé)任,政府還是要通盤考慮,拿出萬全之策,以有效落實(shí)二次房改有關(guān)保障房建設(shè)和分配的承諾。

  05、以高端產(chǎn)業(yè)為核心、地產(chǎn)為基礎(chǔ)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將大行其道

  深圳多年來土地匱乏倒逼出產(chǎn)業(yè)升級(jí)和土地財(cái)政替代模式,這實(shí)在是一件大好事。目前在一二線城市中,深圳是土地財(cái)政占比最低的城市,大約每年的土地收益占一般預(yù)算收入的10%多一點(diǎn),更多的一般財(cái)政預(yù)算收入來源于產(chǎn)業(yè)升級(jí)后的稅收。

  現(xiàn)在的開發(fā)商都明白,眼下想要拿地太難了,特別是定向出讓,你沒有足以證明符合政府產(chǎn)業(yè)政策的高端產(chǎn)業(yè)做引領(lǐng),根本不要幻想拿到土地。那種輕松拿地蓋房賣房拿錢走人的時(shí)代一去不復(fù)返了。

  當(dāng)然,一個(gè)好的地產(chǎn)商也很有底氣,那些很牛的產(chǎn)業(yè)商畢竟不懂房地產(chǎn),他們也要依賴地產(chǎn)商做好基礎(chǔ),做好平臺(tái),做好產(chǎn)業(yè)空間。很多升級(jí)版的產(chǎn)業(yè)以地產(chǎn)為依托,建設(shè)科技研發(fā)及智慧型產(chǎn)業(yè)平臺(tái),這就為深圳的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式及前景提供了成功的經(jīng)驗(yàn)。

  06、從深汕合作區(qū)模式看到擴(kuò)權(quán)式擴(kuò)容帶來的土地權(quán)益機(jī)會(huì)

  如果說,深圳從周邊莞惠土地上直接擴(kuò)容沒那么容易,可以仔細(xì)看一下深汕特別合作區(qū)開發(fā)模式,深汕合作區(qū)看上去是一次擴(kuò)權(quán),土地權(quán)屬還是汕尾的,只是把運(yùn)營(yíng)管理權(quán)交給深圳,這就是所謂的“擴(kuò)權(quán)”。但是,我認(rèn)為,深汕實(shí)質(zhì)上是以特定的擴(kuò)權(quán)實(shí)現(xiàn)了擴(kuò)容,現(xiàn)在深圳把深汕區(qū)作為深圳的第11區(qū)看待,從戶籍到電話號(hào)碼,到郵政編碼,到GDP統(tǒng)計(jì),到財(cái)稅收入,統(tǒng)統(tǒng)計(jì)入深圳總盤子,這種形式的擴(kuò)權(quán)和擴(kuò)容又有多大區(qū)別?

  深汕區(qū)的實(shí)踐表明,這可能是未來深圳解決土地困局的可行、可操作的現(xiàn)實(shí)舉措,也許比直接要求擴(kuò)容更具策略性和現(xiàn)實(shí)性。現(xiàn)在,在深圳都市圈框架內(nèi),深河特別合作區(qū)在醞釀,東莞、惠州臨深片區(qū)也都在制定“融入”深圳的方案,希望能突破深圳擴(kuò)容問題上的僵局。當(dāng)然,關(guān)鍵的問題是:能否真正賦予深圳直接調(diào)配利用周邊特定土地的決策權(quán)。

  07、以策略之心用足用好深圳都市圈戰(zhàn)略

  我們知道,這兩年來,已經(jīng)有粵港澳大灣區(qū)及先行示范區(qū)的雙區(qū)戰(zhàn)略隆重推出,這些戰(zhàn)略對(duì)深圳都非常重要,但就土地開發(fā)利用的視角看,近期推出的深圳都市圈戰(zhàn)略對(duì)于深圳現(xiàn)實(shí)地解決“融地”問題顯得更加現(xiàn)實(shí)。

  都市圈框架可能是深圳獲得周邊土地調(diào)配決策權(quán)的基礎(chǔ)鋪墊。畢竟是“深圳都市圈”,深圳作為都市圈的核心城市,對(duì)其他圈內(nèi)城市的經(jīng)濟(jì)輻射和引領(lǐng)作用大家還是有目共睹的,是充分認(rèn)可的。既然這樣,那深圳要求和圈內(nèi)城市分享一定的土地調(diào)配權(quán)就是一種公平交易行為。

  從另外的視角看,深圳多年發(fā)展中形成了東西部不平衡發(fā)展的格局,東弱西強(qiáng)。而都市圈的空間中心恰恰在深圳東部,這將大大有助于平衡東西部的發(fā)展。

  08、由大灣區(qū)及城市群視角繼續(xù)向西突破,縱深挖掘西岸地帶

  上半年廣州南沙核心片區(qū)突然受到深圳客的熱烈追捧,這表明,深圳傳統(tǒng)的“臨深”片區(qū)概念正在被顛覆。深中通道即將于2023年建成,提前通車,這是深刻改變深圳與珠江口西岸地區(qū)關(guān)系的重磅舉措,從此中山化身臨深城市,深圳人的居住選擇多了一個(gè)新方向新目標(biāo)。

  建議大家從現(xiàn)在開始,認(rèn)真關(guān)注西岸地帶,這可能是又一輪房地產(chǎn)投資發(fā)展的重大補(bǔ)缺機(jī)會(huì),包括西岸的佛山、中山、珠海等城市。珠海不僅有未來的深珠通道可以通達(dá),還有一個(gè)澳門因素,現(xiàn)在關(guān)于橫琴島整體交付澳門管理的傳言很引人注目,此舉若坐實(shí),則對(duì)珠海乃至珠江口西岸都市圈都具有重大意義,可以密切觀察,尋求其中的投資發(fā)展機(jī)遇。

  文/宋丁  中國(guó)(深圳)綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任

  來源:綜合開發(fā)研究院

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