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長(zhǎng)租公寓頻現(xiàn)暴雷潮,泡沫被擠出,年輕人租房啥時(shí)才能不吃虧?
http://sendpasscode.com房訊網(wǎng)2020-9-22 9:16:59
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[提要]最近一段時(shí)間,關(guān)于長(zhǎng)租公寓爆雷跑路的新聞可謂是層出不窮,無(wú)論是上市的青客、蛋殼,還是不上市的寓意、嵐越、若撲,這些名字有些大家熟悉,有些大家陌生,但是基本上都和長(zhǎng)租公寓的暴雷密切相關(guān),長(zhǎng)租公寓到底怎么回事?

  最近一段時(shí)間,關(guān)于長(zhǎng)租公寓爆雷跑路的新聞可謂是層出不窮,無(wú)論是上市的青客、蛋殼,還是不上市的寓意、嵐越、若撲,這些名字有些大家熟悉,有些大家陌生,但是基本上都和長(zhǎng)租公寓的暴雷密切相關(guān),長(zhǎng)租公寓到底怎么回事?為什么長(zhǎng)租公寓會(huì)成為大學(xué)生進(jìn)社會(huì)的第一個(gè)教訓(xùn)?長(zhǎng)租公寓產(chǎn)業(yè)的未來(lái)到底在哪里?

  一、長(zhǎng)租公寓成大學(xué)生進(jìn)社會(huì)第一頓毒打?

  如果問(wèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)最近一段時(shí)間最讓人頭疼的事情是什么?那么長(zhǎng)租公寓暴雷潮無(wú)疑是大家最關(guān)注的焦點(diǎn),根據(jù)環(huán)球網(wǎng)的報(bào)道,近日,杭州、上海、成都多地長(zhǎng)租公寓相繼被曝出跑路:8月27日,杭州長(zhǎng)租公寓“友客”爆雷,有人交了2萬(wàn)多元房租,中介拿錢(qián)跑路;8月29日,杭州長(zhǎng)租公寓“巢客”爆雷;上海長(zhǎng)租公寓“嵐越”在浦東的辦公室也在一夜之間人去樓空P2P密集爆雷潮過(guò)后,長(zhǎng)租公寓出現(xiàn)高頻爆雷。房東和租客面臨維權(quán)困境,肇禍直指大量被運(yùn)用于長(zhǎng)租公寓的“高收低租”“長(zhǎng)收短付”經(jīng)營(yíng)手段。

  然而長(zhǎng)租公寓的暴雷潮其實(shí)并不是從最近開(kāi)始的,自2019年下半年起,長(zhǎng)租公寓“暴雷”的消息就不斷傳出,西安左旗公司、鄭州悅?cè)绻、南京友居公寓等均“榜”上有名。睿和智?kù)從“天眼查”查詢(xún)數(shù)據(jù)獲知,僅今年8月,全國(guó)就有15家長(zhǎng)租公寓暴雷。

  2017年,長(zhǎng)租風(fēng)起。政策紅利密集落地,資本、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、創(chuàng)業(yè)者和投機(jī)者紛紛涌入,使得一時(shí)間長(zhǎng)租公寓企業(yè)如雨后春筍般冒出,終于成了“風(fēng)口上的豬”。然而,由于缺乏經(jīng)驗(yàn),絕大多數(shù)企業(yè)在賺快錢(qián)的心理驅(qū)使下,并未有耐心找到符合市場(chǎng)邏輯的正當(dāng)盈利模式,反而一味擴(kuò)張、搶地盤(pán),試圖通過(guò)快速規(guī);蛟熳o(hù)城河,最終導(dǎo)致了行業(yè)亂象——供應(yīng)過(guò)剩、空置率上升、資金鏈動(dòng)輒破裂。

  在不正當(dāng)企業(yè)不正常的經(jīng)營(yíng)模式中,長(zhǎng)租公寓一方面“長(zhǎng)收短付”,和租戶(hù)、房主簽訂不同模式的租金交付合同,將租戶(hù)4/5甚至10/12的租金沉淀在自己手中,再用這些錢(qián)繼續(xù)收購(gòu)擴(kuò)張;另一方面,為了撬動(dòng)更多現(xiàn)金流,許多長(zhǎng)租公寓品牌引入金融杠桿,鼓勵(lì)租客與第三方金融機(jī)構(gòu)簽訂貸款合同,后者將租客半年或一年的租金一次性付清,從而將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給租客,導(dǎo)致租客在長(zhǎng)租公寓企業(yè)“暴雷”跑路時(shí)財(cái)房?jī)煽眨簧韨鶆?wù)。

  根據(jù)百度指數(shù)的數(shù)據(jù)顯示,今年8月1日至筆者撰稿的9月20日,整個(gè)50天內(nèi),長(zhǎng)租公寓的搜索指數(shù)呈現(xiàn)出激增態(tài)勢(shì),從8月30日開(kāi)始增長(zhǎng)在9月8日到達(dá)頂峰,整個(gè)長(zhǎng)租公寓的暴雷潮的新聞報(bào)道也都集中在這段時(shí)間。而長(zhǎng)租公寓也就是在這段時(shí)間,被網(wǎng)友戲稱(chēng)為學(xué)生進(jìn)入社會(huì)的“第一頓毒打”,這樣的教訓(xùn)我們到底該怎么看?

  二、長(zhǎng)租公寓到底問(wèn)題出在哪?

  說(shuō)實(shí)在,長(zhǎng)租公寓出現(xiàn)現(xiàn)在的問(wèn)題其實(shí)完全不讓人意外,筆者本人早在2014年前后就已經(jīng)是長(zhǎng)租公寓的租戶(hù),租住長(zhǎng)租公寓長(zhǎng)達(dá)四五年的時(shí)間,一直到去年年底剛剛告別租房生涯,從長(zhǎng)租公寓的崛起到目前的發(fā)展筆者可謂是從頭跟蹤到尾。

  首先,我們要明確長(zhǎng)租公寓模式并不是一個(gè)壞模式。在長(zhǎng)租公寓模式出現(xiàn)之初,整個(gè)中國(guó)租房市場(chǎng)是一個(gè)全面2C的市場(chǎng),在這個(gè)市場(chǎng)之中,大量的租客面對(duì)著是海量的房東,要租房子只能去58同城、趕集網(wǎng)等所謂的分類(lèi)信息網(wǎng)站上去找,但是面對(duì)著滿網(wǎng)的虛假信息,幾乎你在網(wǎng)上看到的照片都不是真正房子的真實(shí)照片,好不容易租了個(gè)房子,出了問(wèn)題房東不管,各種房東漲房租的事情可謂是三天兩頭,而對(duì)于房東來(lái)說(shuō),房子要租出去各種事情不斷,房東也是頭疼不已,當(dāng)時(shí)的租房市場(chǎng)可謂是“天下苦秦久矣”。長(zhǎng)租公寓模式的出現(xiàn)正好是針對(duì)了這個(gè)痛點(diǎn),一方面,長(zhǎng)租公寓企業(yè)從房東手中收購(gòu)房子,用統(tǒng)一的裝修、統(tǒng)一的家具、統(tǒng)一的管理來(lái)維持房子較好的狀態(tài)。另一方面,再將房子租給租戶(hù),讓租戶(hù)看到真實(shí)的房源,擁有有人管的房子。這個(gè)模式堪比租房市場(chǎng)的“支付寶”,形成了一個(gè)真正解決各方痛點(diǎn)的業(yè)務(wù)模式。

  其次,好模式是怎么變壞的?其實(shí)正如前文所說(shuō),長(zhǎng)租公寓的問(wèn)題從2017年開(kāi)始,2017年由于長(zhǎng)租公寓的風(fēng)口開(kāi)始形成,大量的投資者涌入,長(zhǎng)租公寓企業(yè)瘋狂出現(xiàn),在這樣的情況下,一個(gè)本來(lái)并不太大的市場(chǎng)涌入了成千上萬(wàn)的企業(yè),于是問(wèn)題開(kāi)始出現(xiàn)了。為了獲得房源,部分長(zhǎng)租公寓企業(yè)玩起了正向價(jià)格戰(zhàn),為了收房給房東的房租越來(lái)越高,有些房租甚至已經(jīng)超過(guò)了當(dāng)?shù)氐钠骄;為了租出去這些公司又開(kāi)始出現(xiàn)了負(fù)向價(jià)格戰(zhàn),原本2500元一個(gè)月收來(lái)的房子卻用1800就租出去了,那么多的差額誰(shuí)來(lái)買(mǎi)單?長(zhǎng)租公寓企業(yè)用的是長(zhǎng)收而短付,給房東付的很短,給房客收的很長(zhǎng),從而利用時(shí)間差;另外開(kāi)始惡意使用租金貸,讓大量的租客背上了本該不屬于自己的金融負(fù)債。這就像一個(gè)龐氏騙局,本來(lái)還能夠支撐下去,結(jié)果今年碰到了黑天鵝,整個(gè)租房市場(chǎng)低迷不振,在這樣的情況下,長(zhǎng)租公寓企業(yè)原來(lái)還能玩下去的資金游戲徹底玩不轉(zhuǎn)了,最終形成了當(dāng)前的破產(chǎn)潮。

  這其實(shí)就是長(zhǎng)租公寓企業(yè)如何把一個(gè)好模式玩壞的原因,也正是如此不少大學(xué)生因此上了不正當(dāng)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的當(dāng),成為了其進(jìn)入社會(huì)之后最大的一個(gè)教訓(xùn)。

  三、長(zhǎng)租公寓的未來(lái)在哪里?

  9月7日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部就《住房租賃條例(征求意見(jiàn)稿)》向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn),明確表示嚴(yán)控長(zhǎng)租領(lǐng)域“高進(jìn)低出”“租金貸”等現(xiàn)象,規(guī)范住房租賃合同網(wǎng)簽備案?梢哉f(shuō),國(guó)家的新政給長(zhǎng)租公寓企業(yè)帶來(lái)了明確的市場(chǎng)規(guī)范,也為我們對(duì)長(zhǎng)租公寓的未來(lái)指明了方向。

  首先,從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的角度來(lái)說(shuō),C2C的傳統(tǒng)租房模式其本身存在的問(wèn)題是客觀存在的,從目前來(lái)說(shuō),長(zhǎng)租公寓模式將原先的C2C模式變成了C2B2C的模式,這個(gè)B成功地降低了社會(huì)的交易成本,是符合市場(chǎng)客觀發(fā)展的大勢(shì)所趨的,所以在這樣的情況下,長(zhǎng)租公寓產(chǎn)業(yè)的未來(lái)其實(shí)還是值得我們長(zhǎng)期看好的,畢竟廣大租房一族的租房需求客觀存在、房東將房子以最低打擾的方式租出去的需要客觀存在、大家需要長(zhǎng)期服務(wù)平臺(tái)的需求客觀存在,這些客觀存在的需求必然會(huì)有長(zhǎng)租公寓類(lèi)模式生存的基礎(chǔ)。所以,經(jīng)歷了這一輪大洗牌之后,整個(gè)市場(chǎng)并不會(huì)就此式微,長(zhǎng)租公寓的實(shí)際需求還是存在的。

  其次,當(dāng)前的洗牌擠泡沫其實(shí)必不可少。當(dāng)前,出現(xiàn)的長(zhǎng)租公寓洗牌熱潮其實(shí)是非常有必要的事情,畢竟之前蜂擁而至的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)參與方很多都是抱著賺快錢(qián)的目的存在的,真正用心做市場(chǎng)的并不多,在這樣的情況下,長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)出現(xiàn)嚴(yán)重的資產(chǎn)泡沫已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)了,而當(dāng)前的黑天鵝又成為了整個(gè)擠破泡沫的客觀條件,所以泡沫的破滅已經(jīng)是必然的事情,也是去除長(zhǎng)租公寓產(chǎn)業(yè)積弊的必然路徑,這種痛苦的陣痛是必然存在的。

  第三,市場(chǎng)合規(guī)的企業(yè)亟待扶持。其實(shí),由于之前缺乏監(jiān)管,整個(gè)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)上良莠不齊、泥沙俱下,很多企業(yè)畸形發(fā)展,在這樣的情況下,國(guó)家出臺(tái)政策將會(huì)進(jìn)一步規(guī)范整個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展,長(zhǎng)租公寓的合規(guī)企業(yè)才是中國(guó)最需要的,以機(jī)構(gòu)為主體的出租人也更能夠發(fā)揮示范效應(yīng),帶動(dòng)整體市場(chǎng)的規(guī)范發(fā)展,在這樣的情況下,希望類(lèi)似于自如這樣的頭部機(jī)構(gòu)能夠在實(shí)現(xiàn)自身合規(guī)的基礎(chǔ)上,真正帶動(dòng)整個(gè)產(chǎn)業(yè)的規(guī)范化發(fā)展,用合規(guī)的市場(chǎng)機(jī)構(gòu)支撐整個(gè)產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期增長(zhǎng)。

  未來(lái),長(zhǎng)租公寓前景還是值得看好,但是現(xiàn)在的問(wèn)題卻也無(wú)法忽視,對(duì)于普通人來(lái)說(shuō),盡可能減少長(zhǎng)期付房租,盡可能選擇頭部的大型機(jī)構(gòu),通過(guò)這樣的辦法盡可能規(guī)避自身風(fēng)險(xiǎn)。

 來(lái) 源:江瀚視野 

     編 輯:liuy  

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