8月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行等在北京聯(lián)合召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會，明確了12家重點房企資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，也就是此前業(yè)內(nèi)盛傳的房企融資“三道紅線”。
這被視為在房地產(chǎn)“長效機制”下，對房企有息債務(wù)規(guī)模進行精細化管控。那么，“三道紅線”出臺目的是什么？對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展會產(chǎn)生哪些變革？
業(yè)內(nèi)人士認為，房企融資細化管控規(guī)則的實施主要是為了防范化解房地產(chǎn)企業(yè)風險，增強行業(yè)發(fā)展韌性。另一方面，伴隨著房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)收緊，下半年房企面臨銷售及融資的雙重壓力，安全穩(wěn)健將成為房企未來面臨的首要課題。
房企舉債標準明確
進入2020年下半年，房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)收緊的信號不斷被釋放。7月24日，“房地產(chǎn)工作座談會”在北京召開，會議重申了房地產(chǎn)市場調(diào)控要“堅持房住不炒”、“不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”、“因城施策差異化調(diào)控”的基本原則。
8月16日，中國人民銀行黨委書記、中國銀保監(jiān)會主席郭樹清在《求是》刊發(fā)署名文章稱，房地產(chǎn)泡沫是威脅金融安全最大的“灰犀�！�。與此同時，郭樹清在文章中指出，一些地方的房地產(chǎn)價格開始反彈，金融資源有可能再次向高風險領(lǐng)域集中。
時隔4天，8月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會，會議上，明確了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，也就是此前業(yè)內(nèi)盛傳的房企融資“三道紅線”。其中將對碧桂園、恒大、萬科、融創(chuàng)、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤和陽光城12家房企進行融資債務(wù)總規(guī)模的控制，自9月1日起在12家房地產(chǎn)企業(yè)試點施行。
在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進看來，該政策核心就是“四檔管理”和“三道紅線”�！皬乃臋n管理角度看，主要包括‘紅橙黃綠’四個模式。雖然此類管理的內(nèi)容沒有提及，但實際上對房企本身是有啟發(fā)意義的，后續(xù)房企需要積極建立此類四檔管理模式，尤其是融資部分、投資部門和營銷部門需要密切配合�！眹儡S進稱。
從三道紅線的角度看，主要涉及三個指標，包括剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于70%、凈負債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍。這三個指標也是當前分析房企經(jīng)營的核心指標，后續(xù)也成為監(jiān)測房企經(jīng)營的重要內(nèi)容。
與房地產(chǎn)行業(yè)融資持續(xù)收緊相對應(yīng)的是，目前全國大中城市房價整體呈現(xiàn)上漲態(tài)勢。9月14日，國家統(tǒng)計局發(fā)布8月商品住宅銷售價格變動情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國70個大中城市價格整體略漲。新房方面，上漲城市達到了84.5%，達到59個，與7月持平；二手房方面，上漲城市也持續(xù)超過65%，達到了47個，比7月多了1個。
光大銀行金融市場部分析師周茂華在接受證券時報記者采訪時稱，近幾個月來，國內(nèi)局部熱點城市樓市升溫明顯，部分房企拿地熱情高漲，國內(nèi)多地加碼調(diào)控政策，居民按揭信貸增長強勁等，各界高度關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)潛在金融風險，擠占金融資源及房地產(chǎn)長效機制等問題。
伴隨著開發(fā)商拿地熱情的高漲，國內(nèi)房企資產(chǎn)負債率也有一定上升趨勢。數(shù)據(jù)顯示，2019年上市前50強房企資產(chǎn)負債率超半數(shù)高于80%，部分房企超過90%。對此，周茂華認為，房企高杠桿擴張模式下負債無序擴張，勢必加大房企自身經(jīng)營風險，也為金融系統(tǒng)穩(wěn)健發(fā)展埋下巨大隱患。規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)融資行為，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展迫在眉睫。
而本次傳出的房企“三道紅線”政策正是從融資端控制房企負債規(guī)模。嚴躍進表示，銀行貸款、發(fā)行債券、信托融資是房企融資的三種主流方式�！靶磐腥谫Y最近已經(jīng)呈現(xiàn)收緊態(tài)勢，債券融資也面臨不少壓力，而本次三道紅線政策，監(jiān)管部門更強調(diào)的是對銀行信貸融資的收緊�！�
“國家相關(guān)部門出臺該類政策的目的是，將實行規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)融資行為，增強房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場化、規(guī)范化與透明度，主要是防范房地產(chǎn)泡沫化風險，防范化解房地產(chǎn)企業(yè)風險，增強發(fā)展韌性；落實房地產(chǎn)健康發(fā)展長效機制；進一步穩(wěn)定市場對房地產(chǎn)市場中長期發(fā)展預期�！敝苊A強調(diào)。
試點房企近7成踩線
值得一提的是，根據(jù)“三道紅線”觸線情況不同，12家試點房地產(chǎn)企業(yè)分為“紅、橙、黃、綠”四檔。以有息負債規(guī)模為融資管理操作目標，分檔設(shè)定為有息負債規(guī)模增速閾值，每降低一檔，上限增加5%。
如果三道紅線全部觸及（即紅檔），房地產(chǎn)企業(yè)的有息負債就不能再增加；觸及兩條（即橙檔），有息負債規(guī)模年增速不得超過5%；觸及一條（即黃檔），增速不得超過10%；均未觸及（即綠檔），不得超過15%。
據(jù)國泰君安統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上述12家試點房企中，有3家房企觸及“三道紅線”處紅色檔，2家房企踩到“兩道紅線”為橙色檔；3家房企踩到“一道紅線”處黃色檔；有4家房企并未踩線處于綠色檔，這意味著未觸及紅線的試點房企僅占1/3。
業(yè)內(nèi)人士認為，本輪融資收緊政策的實施將對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生不小的沖擊，但沖擊程度影響不大。
“一方面，各檔房企整體有息負債增速和監(jiān)管指標相匹配，去杠桿壓力整體不大；另一方面房企預備發(fā)債批文以及政策執(zhí)行彈性使去杠桿過程較為平穩(wěn)；此外2019第一季度是行業(yè)有息負債高點，房企2019年下半年已經(jīng)開啟去杠桿進程�！眹┚补淌昭芯繄F隊強調(diào)。
在周茂華看來，大型房企受融資政策的影響相對有限。大型企業(yè)由于實力雄厚，擁有品牌效應(yīng)，融資渠道相對多；但中小房企面臨融資壓力較大，尤其杠桿率高房企降杠桿壓力大，資金鏈更加脆弱。
不過，也有業(yè)內(nèi)人士持不同觀點�？铡ぐ籽芯吭簞�(chuàng)始人楊現(xiàn)領(lǐng)對證券時報記者表示，該政策對中小房企的影響相對較小，“因為大企業(yè)更依賴于杠桿進行擴張，小型房企經(jīng)過這兩年的市場調(diào)整和洗牌，留存下來的都具有一定的健康度�！�
整體而言，該政策有利于財務(wù)穩(wěn)健的地產(chǎn)公司長遠發(fā)展，有助于防范化解行業(yè)整體風險。周茂華稱，未來會推動行業(yè)內(nèi)部調(diào)整，提升房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營穩(wěn)健性；房地產(chǎn)原來一些融資渠道面臨收窄，企業(yè)將更注重現(xiàn)金流管理；房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部分化將更加明顯，可能促進部分中小房企加快兼并重組或“抱團取暖”。
龍頭房企去杠桿在行動
實際上，在近來年房地產(chǎn)行業(yè)融資持續(xù)收緊的背景下，“去杠桿降負債”成多數(shù)大型房企的第一要務(wù)，而龍頭企業(yè)已經(jīng)率先行動起來。
以中國恒大為例，早在今年3月底，恒大便提出了全面實施“高增長、控規(guī)模、降負債”的發(fā)展戰(zhàn)略，核心是通過銷售高增長帶動回款高增長，大幅降低有息負債。
根據(jù)中國恒大此前發(fā)布的2020年半年報顯示，自3月底實施新戰(zhàn)略以來，第二季度恒大有息負債大幅下降400億元。恒大總裁夏海鈞在此后的業(yè)績發(fā)布會上表示，公司計劃未來將有息負債平均每年減少1500億元。
此外，恒大本月初定下了“金九銀十”的銷售目標——兩個月實現(xiàn)銷售額2000億元，并打出全國樓盤一律7折的旗號。不僅如此，恒大還在9月17日拋出了一紙?zhí)崆皟斶�有息負債的公告，將使用自有資金提前償還15.65億美元債券，折合人民幣106億元。
除了恒大之外，富力地產(chǎn)近日也加入了“去杠桿降負債”的行列。9月15日晚間，富力地產(chǎn)公告，公司擬配售2.57億股新H股，預計配售所得款凈額為24.98億港元（約合人民幣21.83億元）。富力地產(chǎn)擬把配售所得款項凈額用于償還公司的境外債務(wù)性融資。
那么，在融資“三道紅線”試點實施的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)該如何應(yīng)對？嚴躍進認為，此類財務(wù)指標若是觸碰監(jiān)管紅線，很容易引起問題，所以這要求相關(guān)房企積極重視。
他進一步分析稱，首先，要注重下半年融資端口和投資端口的關(guān)系，注重對高負債項目的處理；其次，對于一些債務(wù)壓力大的企業(yè)，后續(xù)需要不斷嘗試降低負債，甚至有必要積極降價促銷，以回籠資金。
最后，對于地王等項目需要謹慎�！半m然沒有特別明確的政策要管控這一領(lǐng)域，但往往金融政策寬松的時候，各類資金會違規(guī)進入地王項目，所以后續(xù)拿地方面要防范風險，尤其是熱門地塊方面。”嚴躍進強調(diào)。
中國指數(shù)研究院近期最新發(fā)布的《房企融資監(jiān)管再升級》的研究報告也對房企應(yīng)對融資環(huán)境變化給出了幾點建議，包括堅持穩(wěn)健財務(wù)政策，控制企業(yè)杠桿水平；提升資金管理精細度，提高資金使用效率；積極進行融資創(chuàng)新，樹立品牌引入戰(zhàn)略投資者。
“在新的發(fā)展環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)需要改變原來粗放型發(fā)展模式，推動高質(zhì)量發(fā)展，加快內(nèi)部資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)調(diào)整，維護企業(yè)現(xiàn)金流安全；通過資本市場股權(quán)、創(chuàng)新工具積極拓展融資渠道；通過房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，提升企業(yè)經(jīng)營效率與競爭力，目前國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)與物流、養(yǎng)老、教育、醫(yī)療等產(chǎn)業(yè)進行融合探索。”周茂華表示。
來源：證券時報
編輯：wangdc
