成都—全球性的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)和投資公司世邦魏理仕（CBRE）發(fā)布《2020年第一季度成都商業(yè)地產(chǎn)市場報告》，研究顯示：
2020年第一季度，受經(jīng)濟增速放緩及疫情的疊加影響，寫字樓需求走弱，世邦魏理仕疫后《亞太區(qū)租戶調(diào)查》透視復(fù)雜宏觀環(huán)境推動下的需求端變革更加值得關(guān)注，繼而考驗業(yè)主運營能力；消費市場于季末逐步復(fù)蘇，然而三級商圈因定位及資源的不同呈差異化表現(xiàn)，同時品牌方亦在疫后調(diào)整策略積極應(yīng)對；倉儲租賃需求進退并行的現(xiàn)象折射出電商及物流行業(yè)對提升供應(yīng)鏈整體效率的迫切訴求，冷鏈迎來提速發(fā)展時機。
城市有序重啟，市場“應(yīng)韌而解”
優(yōu)質(zhì)寫字樓市場
疊加沖擊使租賃需求走弱，需求端變革考驗業(yè)主運營能力
第一季度，位于金融城的天府國際金融中心南塔交付給成都優(yōu)質(zhì)寫字樓市場帶來逾6萬平方米的新增供應(yīng)。短期內(nèi)受經(jīng)濟增速放緩及疫情的疊加影響，商務(wù)活動暫緩、租戶經(jīng)驗預(yù)期下調(diào)或運營調(diào)整，導(dǎo)致需求走弱，中小微企業(yè)相對聚集的乙級樓宇和二級租賃 市場面臨更高風(fēng)險。統(tǒng)計層面，扣除新項目業(yè)主自用面積對去化的影響，季內(nèi)凈吸納量錄得負7.5萬平方米，其中甲級寫字樓凈吸納量為負2.2萬平方米；相應(yīng)地，成都優(yōu)質(zhì)寫字樓市場整體空置率環(huán)比上升1.4個百分點至21.9%，甲級寫字樓市場整體空置率環(huán)比上升1.7個百分點至24.6%。三月以來城市經(jīng)濟活動開始有序重啟，帶看量逐步回升。同時，政府持續(xù)出臺紓困中小微企業(yè)的政策，有望加速復(fù)蘇步伐。
著眼需求端，專業(yè)服務(wù)、房地產(chǎn)建筑與TMT企業(yè)為季內(nèi)前三大需求來源，分別占比18.2%、16.4%及12.1%，但主要集中于春節(jié)前成交，且多為去年底積累的談恰需求落地。退租方面，300平方米及以下的小微企業(yè)占比近55%，并主要集中在散售樓宇；受金融市場波動加大影響，非傳統(tǒng)金融類租戶退租案例較多，占總退租面積的28%�？傮w而言，季內(nèi)企業(yè)積極調(diào)整租賃策略以緩解短期運營風(fēng)險，包括暫緩擴張計劃“改擴為續(xù)”、縮減主要辦公場所面積同時搭配聯(lián)合辦公的“衛(wèi)星辦公”模式等。
相應(yīng)地，成都優(yōu)質(zhì)寫字樓平均租金環(huán)比下降0.5%至83.7元每平米每月；甲級寫字樓平均租金環(huán)比下降0.4%至100.9元每平米每月。此外，季內(nèi)個別業(yè)主采取更加寬松的租約條款和預(yù)留空間以爭取優(yōu)質(zhì)客戶落地。由于黑天鵝事件對市場的隱性風(fēng)險尚未在本季度得到充分釋放，預(yù)計二季度租金仍有下行壓力，但下半年將隨中國經(jīng)濟和企業(yè)信心恢復(fù)而逐步企穩(wěn)。
面對復(fù)雜的宏觀環(huán)境，寫字樓需求端再次轉(zhuǎn)變，世邦魏理仕研究部于3月23日至4月5日間在亞太區(qū)對264家企業(yè)就經(jīng)營預(yù)期及辦公策略做深度調(diào)查，其中中國企業(yè)（含成都寫字樓市場租戶）占比36%，涉及TMT、房地產(chǎn)、金融等12個行業(yè)。調(diào)研結(jié)果顯示：
l51%的受訪企業(yè)認為營商環(huán)境將在2020年下半年逐步轉(zhuǎn)好或穩(wěn)定，其中中國營商環(huán)境領(lǐng)先于其他亞太地區(qū)。
l24%的受訪企業(yè)預(yù)計2020年營收將增長，其中科技行業(yè)最為樂觀。
l2/3的受訪企業(yè)已延遲租賃決策，包括推遲實地看樓及取消擴張計劃等，其中中國租戶的擴張計劃受影響相對較小。
l51%的受訪企業(yè)已開始重新審視租賃協(xié)議，與業(yè)主協(xié)商租金減免、更長的免租期和裝修補貼等，而目前71%的受訪企業(yè)表示尚未得到業(yè)主提供的減免措施。
l86%的受訪企業(yè)在疫情期間采用居家辦公。
l84%的受訪企業(yè)認為疫后靈活工作制有望成為業(yè)務(wù)連續(xù)性計劃的關(guān)鍵組成部分，并將加大遠程技術(shù)方面的科技投入。
l超過1/3的受訪企業(yè)考慮重新思考辦公選址策略，包括采用遠程辦公、分散辦公地點/團隊至多個市場/樓宇、增加使用聯(lián)合辦公等，以分散經(jīng)營風(fēng)險。在辦公場所愈發(fā)物理性分散的基礎(chǔ)上，企業(yè)的排班制亦更加靈活，例如在不同的時間和地點安排不同的員工小組輪班工作等。
l44%的受訪企業(yè)認為疫情使樓宇綠色健康的重要性凸顯，未來具有可持續(xù)性和健康特性的建筑將會迎來更多關(guān)注。
上述衍生于疫情的需求端轉(zhuǎn)變或?qū)⒊砷L遠趨勢，繼而考慮業(yè)主對接這一需求端變革的運營能力，包括重新評估租金和租賃條款，對接租戶更具彈性的辦公物理空間；加大建筑可持續(xù)性和健康特性方面的投入，以滿足租戶對樓宇使用的升級需求。
展望未來，由于個別樓宇因疫情等原因延遲交付，2020年成都優(yōu)質(zhì)寫字樓市場新增供應(yīng)縮減至約38萬平方米。著眼需求端，疫情帶來的影響將在下季度進一步投射在租賃市場，市場壓力加劇。全年來看，雖然國內(nèi)疫情防控取得初步成果，生產(chǎn)和消費逐漸恢復(fù)，但疫情影響在全球范圍內(nèi)升級及金融市場波動或給各國經(jīng)濟帶來更多下行風(fēng)險，貿(mào)易、供應(yīng)鏈、金融及跨國企業(yè)或面臨持續(xù)挑戰(zhàn)。盡管如此，醫(yī)療健康、線上教育、辦公平臺軟件等專業(yè)服務(wù)類TMT企業(yè)迎來增長契機。與此同時，成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟圈建設(shè)第一次會議的召開釋放積極信號，傳統(tǒng)基建與“新基建”相關(guān)領(lǐng)域行業(yè)值得關(guān)注，包括5G、新能源、城際交通物流等行業(yè)。
世邦魏理仕成都顧問及交易服務(wù)|辦公樓部主管鄧艷萍表示：“受疫情影響，第一季度成都優(yōu)質(zhì)寫字樓市場吸納量近十年來首次錄得負值，但隨著國內(nèi)疫情防控成效顯著，各行各業(yè)有序復(fù)工復(fù)產(chǎn)，租賃需求于三月下旬起有所回升。中長期來看，由于全球疫情發(fā)展的不確定性，寫字樓需求增長壓力猶存，但醫(yī)療健康、線上教育、金融保險等逆勢擴張的行業(yè)值得關(guān)注。同時，租戶在租約靈活性及不動產(chǎn)管理品質(zhì)上的關(guān)注及訴求進一步提升�！�
零售物業(yè)市場
三級商圈差異化復(fù)蘇，品牌調(diào)整策略積極應(yīng)對
第一季度，位于南延線的紅唐購物中心開業(yè)，為市場帶來10萬平方米的新增供應(yīng)。該項目以“幾何設(shè)計”為理念，聚焦潮流青年、時尚女性、運動達人及親子家庭客群。受疫情影響，可選消費意愿走低、實體店暫停或縮短營業(yè)時間和地區(qū)旅游業(yè)停滯等因素讓城市消費活力銳減，季內(nèi)部分高空置率項目雪上加霜，錄得以餐飲和體驗業(yè)態(tài)為主的租戶退租案例。百貨亦然，閉店或則擇機轉(zhuǎn)型，季內(nèi)千盛百貨晉陽店閉店、時尚百盛西大街店轉(zhuǎn)型奧特萊斯。統(tǒng)計層面，成都零售物業(yè)市場空置率環(huán)比上漲1.0個百分點至5.1%；全市購物中心首層平均租金環(huán)比下跌0.5%，報366.8元每平方米每月。季末，隨著疫情已得到有效控制，成都零售商協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，成都零售及購物中心企業(yè)營業(yè)比例已超90%。政府亦出臺多項消費扶持措施，包括倡議業(yè)主與承租方共克時艱給予租金及物管費的減免和聯(lián)動并整合128家零售企業(yè)打造“云逛街”、“夏季購物節(jié)”等一站式購物平臺以快速實現(xiàn)線上銷售的增長等，消費市場有望逐步復(fù)蘇。
三級商圈復(fù)蘇步伐隨定位、客流及資源的不同而差異化表現(xiàn)。鑒于城市商業(yè)中心的穩(wěn)固地位，春鹽商圈快速復(fù)蘇，域內(nèi)零售項目的調(diào)整及改造進程均未放緩，疫情前后持續(xù)吸引國際品牌入駐，如山本耀司YohjiYamamoto中國大陸首家旗艦店進駐遠洋太古里、CanadaGoose西南首家精品店進駐IFS等；晶融匯在全新定位的加持下也于季內(nèi)完成內(nèi)部動線改造，即將開啟外立面煥新工作；而3月底財富中心閉店，開始為期7個月的改造升級工作。此外，由于疫后零售商擴張更為謹慎且選址于地標項目的傾向性進一步增強，預(yù)計春鹽商圈將持續(xù)作為外來品牌入駐成都的首選之地。同時，盡管來蓉游客數(shù)量短期內(nèi)銳減，但境外代購活動停滯，兩相作用下，本土市場對國際品牌銷售的重要性并未減弱。
次級商圈內(nèi)，位于成熟住宅板塊且業(yè)主運營能力強的品牌購物中心，借機對租戶迭代升級。值得關(guān)注的是，綜合體項目韌性更強，購物中心、酒店及寫字樓三者合作，積極推出企業(yè)工作餐配送或優(yōu)惠活動，以刺激項目整體營業(yè)收益回升。近郊商圈，商業(yè)缺乏區(qū)域的項目逐步復(fù)蘇，但較飽和區(qū)域項目復(fù)蘇緩慢�？傮w而言，不論區(qū)域、項目表現(xiàn)甚至是物業(yè)形態(tài)的不同表達，復(fù)蘇步伐除取決于實體店在外觀顏值、內(nèi)部場景、動線邏輯及品牌組合方面所發(fā)揮的賣場極致來激發(fā)消費者樂趣外，還將關(guān)注購物場景的健康管理。
疫后零售商積極調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，轉(zhuǎn)型升級正當時。由于疫情已發(fā)展為全球性事件，旅游和出入境受阻，奢侈品消費回流本土市場。因此，奢侈品牌及時對庫存和貨品進行調(diào)整，將著力于中國市場銷售，而奧特萊斯亦迎來戰(zhàn)略擴張機遇。就疫情影響較為嚴重的餐飲業(yè)態(tài)而言，季內(nèi)除錄得更多中高端餐飲品牌的涉足外賣市場外，更是見證眾多品牌加推半成品配送以搶奪“家庭廚房”份額，如海底撈增設(shè)中餐半成品外賣等。茶飲品牌則全面擁抱B端（企業(yè)端）并發(fā)力零售業(yè)態(tài)，同時推副線品牌試水下沉市場。季內(nèi)喜茶全面解鎖“阿里資源”，不僅入駐包括天貓、餓了么等傳統(tǒng)銷售平臺，更將與釘釘、阿里云合作，并推出副牌“喜小茶”對接下沉市場。體驗業(yè)態(tài)在疫后重建的末端，復(fù)蘇壓力相對較大，未來應(yīng)分類別、階段來重配線上線下職能，通過靈活發(fā)揮各自的渠道優(yōu)勢來提升客流并優(yōu)化運營成本或是關(guān)鍵。以運動類品牌為例，實體店在提供沉浸體驗外，或?qū)⒅饕薪尤腴T基礎(chǔ)及進階訓(xùn)練，而線上渠道在負責(zé)推廣和維持消費者銜接的同時，也能分擔(dān)練習(xí)及鞏固訓(xùn)練，通過提升課程設(shè)置的靈活性來推動線上線下相互導(dǎo)流�？傮w而言，國際品牌擴張或?qū)⒎啪彛珒?nèi)資、本土品牌將迎來更多發(fā)展空間。
科技加速賦能零售行業(yè)�；ヂ�(lián)網(wǎng)發(fā)展至今，其在中國的滲透率為全球領(lǐng)先水平，繼而給科技賦能零售行業(yè)提供了基礎(chǔ)。人、貨、場的全面貫通和線上線下流量互導(dǎo)分別從橫、縱向構(gòu)建真正的數(shù)字化新零售和全渠道營銷，而疫情使得這一進程加速。具體表現(xiàn)包括，全渠道運營在填補銷售渠道的同時，亦幫助運營商和零售商有效管理客戶關(guān)系（CRM）及供應(yīng)鏈；科技營造新消費場景，“云監(jiān)工”讓餐飲消費場景透明化，繼而獲得消費者信任；而“直播”則提供互動的消費場景以實現(xiàn)流量轉(zhuǎn)換，但零售商應(yīng)甄別與自身品牌定位契合的直播平臺以及適合直播的品類及貨品結(jié)構(gòu)，而非盲目跟風(fēng)。
綠色、健康對賣場可持續(xù)發(fā)展的重要性愈發(fā)凸顯。疫情讓更多運營商、零售商和消費者認識到綠色、健康價值對商業(yè)賣場而言至關(guān)重要。據(jù)世邦魏理仕不動產(chǎn)管理部對全球商業(yè)物業(yè)監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，國外運營商對綠色認證的普及率更高，甚至包括諸多零售商也引入綠色認證旨在做有社會責(zé)任感且可持續(xù)發(fā)展的百年老店。隨著未來消費者對購物環(huán)境的認知及需求轉(zhuǎn)變，打造綠色健康的賣場無異是運營商實現(xiàn)差異化、專業(yè)化競爭的一大利器。
展望未來，2020年成都零售物業(yè)市場還將迎來78萬平方米的新增供應(yīng)。中長期看，市場持續(xù)向好，3月多個項目及品牌密集落地即為佐證，如環(huán)球中心沙灣店和佛羅倫薩小鎮(zhèn)二期開工、%Arabica成都二店落子寬窄巷子等。此外，新興業(yè)態(tài)商業(yè)或?qū)⒖焖侔l(fā)展，如在疫情中展現(xiàn)韌性的社區(qū)商業(yè)以及將綠色理念和商業(yè)緊密結(jié)合的公園商業(yè)等，繼而推動成都零售物業(yè)市場多元化提質(zhì)升級。
世邦魏理仕成都顧問及交易服務(wù)|商業(yè)部主管江南表示：“盡管疫情對零售行業(yè)的影響最為顯著，但從戰(zhàn)略應(yīng)對及疫后復(fù)蘇情況來看，頭部國際品牌的表現(xiàn)仍是可圈可點的。與此同時，得益于對本地市場的了解及策略調(diào)整較高的落地實施效率，優(yōu)質(zhì)本土品牌也值得關(guān)注。整體而言，疫情既是危機也是契機，優(yōu)質(zhì)本土品牌應(yīng)把握發(fā)展機會�！�
倉儲物流市場
自建庫影響及短租到期引發(fā)電商退租潮，冷鏈迎來提速發(fā)展時機
第一季度，成都倉儲物流市場錄得2.7萬平方米的磊鑫青白江項目一期交付。季內(nèi)凈吸納量錄得約負20萬平方米。究其原因，去年下半年備戰(zhàn)雙十一及春節(jié)的綜合及食品類電商企業(yè)的短租租約到期所導(dǎo)致的集中退租為首要驅(qū)動，占比季內(nèi)退租面積的49.0%；電商租賃需求歸落自建庫導(dǎo)致的大面積退租則占比43.5%；而短期內(nèi)受疫情影響，部分高依附性的本土第三方物流企業(yè)因上游產(chǎn)業(yè)鏈受阻導(dǎo)致業(yè)務(wù)縮減而退租，占比7.5%。盡管如此，季內(nèi)需求去化主力仍是電商，占比新增租賃成交的47.4%。
本季度市場表現(xiàn)折射出兩大趨勢，其一租賃需求進退并行的現(xiàn)象反映出電商及物流行業(yè)對提升供應(yīng)鏈整體效率的迫切訴求，未來租戶的倉儲策略將繼續(xù)在倉庫標準、地理布局及租賃周期上發(fā)生改變。具體表現(xiàn)在整合并升級倉儲設(shè)施，或根據(jù)業(yè)務(wù)需求自建倉庫和選擇定制庫；加密自身配送網(wǎng)絡(luò)及擴容，多點布局或主次倉搭配；隨終端需求周期性變化選擇彈性租賃周期，長租及短租并行。其二，季內(nèi)退租實則是可預(yù)見的，但因消費市場隨疫情及經(jīng)濟放緩而收縮，需求未能續(xù)上，市場短期承壓。
值得關(guān)注的是，以生鮮超市為代表的“最后一公里”消費在疫情期間獲得發(fā)展契機，預(yù)計冷鏈物流運營商在消費市場的驅(qū)動下毫無疑問將在成都加速布局，并通過租用既有冷倉或改造標準倉和自建倉配設(shè)施來分別承接近期業(yè)務(wù)需求和遠期業(yè)務(wù)拓展機會，季內(nèi)市場錄得一宗生鮮超市的租賃案例即為佐證。因此，未來倉儲開發(fā)的靈活性至關(guān)重要，標準倉的設(shè)計建設(shè)應(yīng)適度考慮冷庫改造實施的可行性，包括園區(qū)電力配置、制冷設(shè)備安裝空間、庫內(nèi)空間布局及節(jié)能措施等。
統(tǒng)計層面，成都倉儲物流市場整體空置率環(huán)比上升5.4個百分點，至季末為23.8%。分區(qū)域看，退租集中的新津園區(qū)空置率環(huán)比大幅增長16.4個百分點至季末的22.5%。租金方面，全市高標庫平均租金環(huán)比下跌0.7%，至季末報24.0元每平方米每月。
展望未來，2020年成都倉儲物流市場還將迎來5個項目合計約63萬平方米的新增供應(yīng)，維持高位；青白江主導(dǎo)供應(yīng)，占比高達52%。另一方面，電商自建庫陸續(xù)交付，對高標庫的影響持續(xù)。因此，2020年市場空置率預(yù)計上升，而租金則面臨下行壓力。盡管如此，成都基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、港口樞紐升級及本地需求釋放均將為市場提供大力支撐，加之2020-2022年自建庫年均供應(yīng)量僅為2019年單年的38%，市場去化壓力有望逐步緩解。
世邦魏理仕成都顧問及交易服務(wù)|產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管尤鵬偉表示：“第一季度成都倉儲物流市場受到疫情影響，短期內(nèi)部分租戶的擴張計劃暫緩，甚至下調(diào)疫后租賃需求的心理預(yù)期。同時，電商需求搬遷至自建庫現(xiàn)象持續(xù)，使得年初退租影響較為明顯。盡管國內(nèi)疫情防控取得初步成果，但境外疫情升級導(dǎo)致全球供應(yīng)鏈網(wǎng)絡(luò)面臨持續(xù)挑戰(zhàn)。國內(nèi)消費市場的復(fù)蘇進程將是主導(dǎo)2020年成都倉儲物流市場走勢的最重要因素�！�
來源：世邦魏理仕
