2019年,樓市深度調(diào)控期,昔日出場(chǎng)自帶光環(huán)的地王,迎來(lái)了周轉(zhuǎn)和盈利的雙重壓力,部分曾經(jīng)的高價(jià)地暫緩入市,房企亦“見(jiàn)風(fēng)使舵”轉(zhuǎn)換策略。
地王盛名,終成負(fù)累!百博式”進(jìn)場(chǎng)之后又當(dāng)如何退場(chǎng)?
“低溢價(jià)、高流拍,土地市場(chǎng)的地王潮已一去不復(fù)返!1月4日,一位研究機(jī)構(gòu)分析人士對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示,過(guò)去一年,樓市的平穩(wěn)態(tài)度,土地市場(chǎng)感知明顯。
近日,克而瑞最新出爐的2019年房企新增貨值排行榜顯示,1-12月銷(xiāo)售百?gòu)?qiáng)房企新增貨值超9.7萬(wàn)億元,較2018年下降10%左右。
百?gòu)?qiáng)房企中,49%的企業(yè)拿地金額較2018年同比下降,其中五成降幅在30%以上,謹(jǐn)慎的態(tài)度一覽無(wú)遺。
樓市深度調(diào)控期,昔日出場(chǎng)自帶光環(huán)的地王,也迎來(lái)了周轉(zhuǎn)和盈利的雙重壓力。
時(shí)代周報(bào)記者發(fā)現(xiàn),散布在北京、上海、廣州、蘇州等地的多個(gè)地王項(xiàng)目,患上了入市“拖延癥”,部分2016年出讓的地王,至今未有開(kāi)盤(pán)時(shí)間表。
克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)則顯示,北京、杭州已入市的地王,約有七成面臨虧損,廈門(mén)則是盈虧參半。廣州地王的日子稍微好過(guò),地王虧損的比重不足一成,但仍有項(xiàng)目盈利承壓。
“跑貨型的地王,選擇保本或者虧錢(qián)賣(mài)掉,盡快回籠資金,另有部分企業(yè)還在苦熬,但樓市降溫期比較長(zhǎng),財(cái)務(wù)成本也在滾雪球,未來(lái)獲利空間已大大縮小!1月4日,易居中國(guó)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭對(duì)時(shí)代周報(bào)記者分析稱。
部分地王暫緩入市
拿地時(shí)眾星捧月,入市前關(guān)山阻隔。這是目前一些地王的真實(shí)寫(xiě)照。
2016年9月,蘇州限購(gòu)后的首場(chǎng)土拍中,仁恒以20.67億元拿下蘇地2016-WG-46號(hào)地塊,成交樓面價(jià)3.87萬(wàn)元/平方米,溢價(jià)率81.03%,刷新區(qū)域地王紀(jì)錄。
2020年伊始,蘇州古城耦園旁、相門(mén)城墻腳下的仁恒前地王,正在熱火朝天地施工建設(shè)中。地塊規(guī)劃顯示,住宅部分將打造成聯(lián)排別墅和獨(dú)棟別墅。
不過(guò),對(duì)于項(xiàng)目入市銷(xiāo)售情況,1月3日,仁恒置地蘇州公司相關(guān)負(fù)責(zé)人回復(fù)時(shí)代周報(bào)記者:“暫時(shí)還沒(méi)有明確的時(shí)間表。”
在廣州珠江后航道邊,一幅創(chuàng)下廣州土地市場(chǎng)最高單價(jià)紀(jì)錄并保持至今的地王項(xiàng)目,同樣開(kāi)發(fā)遲滯,尚未入市。
2017年3月,時(shí)代中國(guó)力壓萬(wàn)科、華潤(rùn)等24家房企,以總價(jià)20.37億元、樓面地價(jià)約5.54萬(wàn)元/平方米摘得石崗路AH051028地塊,刷新廣州最高單價(jià)紀(jì)錄。
近日,時(shí)代周報(bào)記者探訪該地塊時(shí),看到工地內(nèi)已建出一幢高出圍墻的建筑,工作人員向記者透露,這是地塊內(nèi)規(guī)劃的學(xué)校,整個(gè)項(xiàng)目估計(jì)還要兩年才能建好,至于什么時(shí)候開(kāi)始賣(mài)房,他表示并不清楚。
對(duì)于該地王的利潤(rùn)空間,外界為開(kāi)發(fā)企業(yè)捏一把汗,但時(shí)代中國(guó)方面持樂(lè)觀態(tài)度,該公司董事會(huì)主席及行政總裁岑釗雄曾回應(yīng)媒體,“不覺(jué)得這塊地買(mǎi)貴了”并預(yù)估“能帶來(lái)不錯(cuò)的回報(bào)”。
與時(shí)代中國(guó)拿下廣州最貴單價(jià)地王類似,融信將上海靜安地王收入囊中后,也頻被追問(wèn)開(kāi)盤(pán)時(shí)間和盈利前景。
2016年8月,融信中國(guó)以110.1億元總價(jià)、10萬(wàn)元/平方米名義樓板價(jià)、14.3萬(wàn)元/平方米可售面積樓板價(jià)、139%溢價(jià)率,斬獲上海靜安區(qū)中興社區(qū)地王項(xiàng)目,刷新土地成交史上最貴地王紀(jì)錄。
時(shí)至今日,該地王仍未開(kāi)盤(pán)入市,業(yè)內(nèi)甚至估計(jì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期會(huì)達(dá)到50個(gè)月以上。
近日,一位房企業(yè)內(nèi)人士向時(shí)代周報(bào)記者表示,拿地時(shí),“面粉”價(jià)格明顯高于“面包”,在當(dāng)前較為嚴(yán)苛的限價(jià)背景下,推盤(pán)即意味著“賠本”。
1月3日,就項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏等問(wèn)題,融信中國(guó)相關(guān)人士回應(yīng)時(shí)代周報(bào)記者稱,項(xiàng)目具體由萬(wàn)科操盤(pán)。
1月6日,萬(wàn)科上海公司相關(guān)人士告訴時(shí)代周報(bào)記者,暫時(shí)沒(méi)有開(kāi)盤(pán)時(shí)間表,有最新消息會(huì)及時(shí)告知。
部分項(xiàng)目銷(xiāo)售不佳
綜觀行業(yè),不少入市的地王確實(shí)陷入了滯銷(xiāo)或虧本的窘境。
“本來(lái)想以時(shí)間換空間,但現(xiàn)在看來(lái),限價(jià)沒(méi)有放松的跡象,價(jià)格的天花板在那里,要么是繼續(xù)沉淀資金,要么是微利或者虧本入市!1月4日,上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。
在克而瑞統(tǒng)計(jì)北京已入市的16個(gè)典型地王項(xiàng)目中,入市最快的平谷區(qū)單價(jià)地王項(xiàng)目北京嶺秀,拿地時(shí)樓面價(jià)高達(dá)1.43萬(wàn)元/平方米,平均銷(xiāo)售均價(jià)才2.12萬(wàn)元/平方米,低于出讓協(xié)議中規(guī)定的“商品住房銷(xiāo)售均價(jià)2.60萬(wàn)元/平方米”。
除了北京遠(yuǎn)郊地王受到“冷落”,上海郊區(qū)地王同樣遭遇滯銷(xiāo),盈利空間受限嚴(yán)重。
最為典型的顧村板塊地王央璽項(xiàng)目,在限價(jià)“緊箍咒”下,項(xiàng)目售價(jià)被壓至6.20萬(wàn)元/平方米左右,而該項(xiàng)目的拿地樓板價(jià)已高達(dá)5.37萬(wàn)元/平方米。
該項(xiàng)目首次開(kāi)盤(pán)推出的344套房源,開(kāi)盤(pán)當(dāng)日只賣(mài)出了80套,去化率低至23%。此后,項(xiàng)目打出“買(mǎi)房送寶馬”的營(yíng)銷(xiāo)噱頭,去化表現(xiàn)依舊平平。
一路南下到廣州樓市,中冶置業(yè)欲用地王來(lái)撬動(dòng)城市布局的打法,當(dāng)前正面臨著重重考驗(yàn)。
2016年8月以及11月,中冶置業(yè)耗資67.49億元,購(gòu)入位于黃埔區(qū)和海珠區(qū)的兩幅地王,拿到進(jìn)入廣州市場(chǎng)的“入場(chǎng)券”。其中,海珠區(qū)江燕路萬(wàn)寶冰箱廠地塊,折合樓面地價(jià)4.26萬(wàn)元/平方米。
1月1日,時(shí)代周報(bào)記者以購(gòu)房者身份走訪了海珠區(qū)的中冶逸璟公館,由于并未預(yù)約,項(xiàng)目保安攔下了記者,該項(xiàng)目屬于驗(yàn)資看房。
隨后,售樓處工作人員向時(shí)代周報(bào)記者介紹,項(xiàng)目在售的是實(shí)用面積在700?1000平方米的低密度住宅,總價(jià)在5000萬(wàn)元左右,預(yù)約看房要先進(jìn)行“千萬(wàn)資產(chǎn)驗(yàn)資”,這無(wú)疑大幅提高了看房門(mén)檻。
廣州市國(guó)土房管局官方網(wǎng)站陽(yáng)光家緣看到,2019年12月20日,中冶逸璟公館領(lǐng)取了共計(jì)45套住宅的預(yù)售證。截至1月6日,該項(xiàng)目的已售總套數(shù)仍顯示為0。
房企策略轉(zhuǎn)變
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,在被稱“地王年”的2016年,全年誕生了超過(guò)350宗單價(jià)和總價(jià)地王。這一井噴之勢(shì)在此后數(shù)年慢慢被弱化,不過(guò)地王并未完全銷(xiāo)聲匿跡。
“目前來(lái)看,大致有三個(gè)時(shí)間段內(nèi)的地王會(huì)比較難受。2016年2季度到4季度,出現(xiàn)在一線、強(qiáng)二線、東部個(gè)別三線以及都市圈的地王;2017年,二線城市誕生的部分高價(jià)地;以及2017年下半年到2018年上半年,樓市熱度傳導(dǎo)到三四線,拍出的一些高價(jià)地。這其中許多地王都被套住了!睏罴t旭表示。
1月5日,中國(guó)城市發(fā)展研究院投資部主任劉澄向時(shí)代周報(bào)記者表示,地王項(xiàng)目盈利依賴于土地市場(chǎng)價(jià)格不斷攀升。
劉澄認(rèn)為,目前,房地產(chǎn)處于整體平穩(wěn)階段,地王很難通過(guò)市場(chǎng)化手段獲得預(yù)期收益,房企更多依賴于政策配套調(diào)整或與政府協(xié)商其他條件來(lái)推動(dòng)地王項(xiàng)目運(yùn)作。
對(duì)于摘獲地王的房企來(lái)說(shuō),在積極搶收與靜待時(shí)機(jī)之間,面臨抉擇。
1月4日,一家中型房企的區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人告訴時(shí)代周報(bào)記者,總體來(lái)看,公司早幾年拿的地王項(xiàng)目入市情況都在預(yù)料之中,但近兩年,拿地更趨理性了,通過(guò)合作、收購(gòu)等方式獲得土地的比重也在加大。
事實(shí)上,隨著熱點(diǎn)城市“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)、競(jìng)自持、競(jìng)方案”等拿地規(guī)則的變化,很多房企已轉(zhuǎn)變自身的發(fā)展策略。
“大型城市,尤其是一線城市的開(kāi)發(fā)邊界已經(jīng)確立,新增土地供應(yīng)減少是既定事實(shí)。如果單一通過(guò)招拍掛拿地開(kāi)發(fā),成本會(huì)比較高。”盧文曦分析稱,公開(kāi)市場(chǎng)土地難覓的情況下,不少企業(yè)將戰(zhàn)場(chǎng)轉(zhuǎn)向了舊城改造和收并購(gòu)等方向。
回顧過(guò)去一年,龍頭房企競(jìng)相“搶灘”舊改。
以廣州市場(chǎng)為例,2019年參與舊改的除了保利、富力、時(shí)代、奧園、越秀等本土房企,也包括升龍集團(tuán)等外來(lái)房企。其中,升龍?jiān)趶V州連續(xù)拿下4個(gè)舊改村,投資額最高達(dá)200億元。
同時(shí),收并購(gòu)市場(chǎng)表現(xiàn)活躍。
融創(chuàng)收購(gòu)董家渡項(xiàng)目、世茂擬收購(gòu)福晟項(xiàng)目資產(chǎn)包等,從多起并購(gòu)案來(lái)看,房企的收并購(gòu)對(duì)象已經(jīng)逐漸從小魚(yú)變成了有一定規(guī)模的大魚(yú),收并購(gòu)也進(jìn)入了“大魚(yú)吃大魚(yú)”的階段。
審慎且多渠道拿地的情況下,克而瑞地產(chǎn)研究分析指出,2019年,百?gòu)?qiáng)房企的土地成交量不及上年同期,預(yù)計(jì)2020年的土地市場(chǎng)成交量也難以大幅增長(zhǎng)。
其認(rèn)為,從資金層面看,房企融資環(huán)境高度緊張,“錢(qián)緊”依舊,拿地態(tài)度愈加謹(jǐn)慎,預(yù)計(jì)2020年的土地市場(chǎng)大概率也會(huì)保持低位運(yùn)行。
來(lái)源:時(shí)代周報(bào)
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