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臨海小城模式困境:海景房、養(yǎng)老夢和空城計
http://sendpasscode.com房訊網(wǎng)2020-12-22 9:46:27
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[提要]多年來,看房團(tuán)糾紛,養(yǎng)老夢碎,淡季成空城,始終如一團(tuán)陰影盤旋在乳山頭頂,也是國內(nèi)諸多臨海小城市發(fā)展困境的縮影。

  山東乳山海景房的銷售現(xiàn)場,充滿著魔幻的儀式感。

  “現(xiàn)場工作人員請起立,讓我們恭喜來自河南省鄭州的××先生,成功預(yù)購金鼎·銘城8號樓××室,讓我們掌聲歡迎,謝謝加入!”主持人高亢的聲音從話筒中傳出,一位中年男士被請到眾人面前。售樓處大廳分散的數(shù)十位銷售人員暫停講解,起立、轉(zhuǎn)身立正,對著購房者豎起拇指,踏著音樂節(jié)奏鼓掌,還有人燃放了禮花。

  這是乳山市銀灘金鼎·銘城售樓處。11月下旬,銀灘已是淡季,游客在“十一”之后退潮。夜幕降臨,沿著海岸線的絕大多數(shù)房子沉入黑暗,無人居住,恍若空城。金鼎售樓處是最熱鬧的一角,兩輛大巴車停在路邊,大廳里的幾十張桌子坐滿了人,以中老年人居多,每隔幾分鐘便有人付下購房定金。

  近期的一些風(fēng)波并未消減乳山看房團(tuán)的熱情。而針對銀灘房地產(chǎn)“亂象”,乳山市委市政府成立聯(lián)合調(diào)查組進(jìn)行整頓,其中包括中介虛假宣傳及海景房銷售模式等問題。

  多年來,看房團(tuán)糾紛,養(yǎng)老夢碎,淡季成空城,始終如一團(tuán)陰影盤旋在乳山頭頂,也是國內(nèi)諸多臨海小城市發(fā)展困境的縮影。

  買房團(tuán)的套路

  2019年4月,經(jīng)熟人介紹,李夢年過60歲的母親參加了翔海房產(chǎn)組織的晚宴,在現(xiàn)場繳納了1萬元,參加翔海房產(chǎn)1萬抵3萬的活動后,母親加入了乳山買房團(tuán)。

  買房團(tuán),是國內(nèi)房地產(chǎn)常見的一種營銷方式。地產(chǎn)商或中介公司以看房為由頭,組織有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的中老年人,低價或者免費乘大巴去某地售樓處看房、游玩,包餐費、包住宿費、包車費。購房者看似占了便宜,也容易走入買房團(tuán)陷阱。不少樓盤因違法預(yù)售、夸大事實宣傳等行為,引發(fā)大量糾紛。在眾多濱海城市中,乳山買房團(tuán)最為出名。

  4月26日,李夢母親乘坐大巴到達(dá)乳山,次日在翔海房產(chǎn)工作人員帶領(lǐng)下參觀了小區(qū)!跋韬7慨a(chǎn)工作人員表示,當(dāng)?shù)嘏涮淄晟,后續(xù)會有協(xié)和醫(yī)院分院在小區(qū)后方落地,有跨海隧道可通大連、韓國,極力鼓吹當(dāng)?shù)丨h(huán)境優(yōu)越,交通發(fā)達(dá),適宜養(yǎng)老,并且升值空間可觀!崩顗舾嬖V《中國新聞周刊》,母親交了7萬元定金,定下了一套50.7平方米的房子。

  遠(yuǎn)在湖北的李夢父親收到了扣款短信,聯(lián)系李夢母親沒有回應(yīng),直到她回來,家人才知道她已經(jīng)定下來一套海景房。

  李夢詳細(xì)查看了認(rèn)購書以及定購收據(jù),發(fā)現(xiàn)宣傳手冊以及位置信息寫的是長城文華苑,而母親實際定下的房產(chǎn)為長城文華花苑,收款方是乳山長城房產(chǎn)開發(fā)公司,也不是翔海房產(chǎn)。她帶父母到翔海地產(chǎn)核實,發(fā)現(xiàn)了更多漏洞。翔海房產(chǎn)稱,小區(qū)離乳山火車站近,僅需半小時公交路程。而李夢查詢發(fā)現(xiàn),乳山火車站離小區(qū)有35公里,乘公交車需要2小時左右方可到達(dá)。她想進(jìn)一步了解小區(qū)附近醫(yī)院和跨海隧道項目,地產(chǎn)公司卻拿不出有效的政府文件。

  乳山市政府相關(guān)負(fù)責(zé)人對《中國新聞周刊》回應(yīng),乳山并沒有在建設(shè)北京協(xié)和醫(yī)院分院的項目。而開發(fā)商所宣傳的海底隧道,是2008年韓國方面提出的中韓海底隧道構(gòu)想,但也僅僅停留在構(gòu)想,近十年未有任何實際進(jìn)展。

  為區(qū)分買房團(tuán)和本地購房者,開發(fā)商會采用兩套銷售隊伍,互不干擾,銷售價格也不同!皥F(tuán)里的客戶我們是不接待的,他們過來后管吃管喝管住,這都要均攤到成本上。”一位負(fù)責(zé)接待本地客戶的業(yè)務(wù)員告訴媒體。

  政府對當(dāng)?shù)亻_發(fā)商的銷售套路很清楚。乳山市政府相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《中國新聞周刊》,近些年,乳山在規(guī)范銷售市場,打擊虛假宣傳、不正當(dāng)招攬業(yè)務(wù)、誘騙消費者交易等行為,加強(qiáng)房地產(chǎn)銷售領(lǐng)域治理,制定出臺了規(guī)范中介機(jī)構(gòu)、規(guī)范銷售和開展銷售價格檢查等文件。

  但問題至今仍未根治,甚至收效甚微。在裁判文書網(wǎng)上搜索“乳山、海景房”,個人參加買房團(tuán)定購銀灘預(yù)售商品房后,與地產(chǎn)公司或銷售中介產(chǎn)生糾紛的官司,近些年仍屢屢發(fā)生。

  乳山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局黨組成員孫英寧對《中國新聞周刊》坦言,銀灘房地產(chǎn)銷售很多是異地代理機(jī)構(gòu),增加了監(jiān)管難度。此外,近期他們也在探索實行“冷靜期”,讓購房者在一定期限的冷靜期內(nèi)可以協(xié)商退房,從制度上規(guī)避退房退款難的問題。

  虛幻養(yǎng)老夢

  乳山位于膠東半島東南端,銀灘旅游度假區(qū)是號稱“天下第一灘”的國家4A級景區(qū)。在東西延伸21.3公里的海岸線上,分布著200多個小區(qū),大多是30~80平方米不等的小戶型。據(jù)乳山市政府介紹,銀灘90%的一手房都已售出。

  花二三十萬元或者五六十萬元,就能擁有一套“海邊的家”,看上去是不錯的選擇。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析,海景房對于住房投資和消費的誘惑力是最大的,從各大房企的投資策略和銷售策略看,也比較熱衷以“大!钡葹轫椖繝I銷的賣點。

  外地人買房,并非都是為了居住,投資、養(yǎng)老、度假是外地人購買海景房的三大目的。

  但近十年來,投資的效果不如人意。上述乳山官員介紹,2010年以后,大量二手房涌入了市場,多年來,二手房價都在2000~4000元/平方米上下浮動。

  投資客之外,不少外地老人買海景房,目的是希望時時享受“面朝大海,春暖花開”。但現(xiàn)實中,海景房配套長期不完善,宣傳單上的美好愿景無法被兌現(xiàn),使當(dāng)?shù)仉y以留住度假和養(yǎng)老的外地人,也進(jìn)一步限制了升值空間。

  乳山作為縣級市,只有一個火車站,尚未通高鐵。人們?nèi)ザ燃,得坐飛機(jī)或高鐵先到威;蛘邿熍_,再轉(zhuǎn)大巴車到銀灘,路上要花費兩三個小時。銀灘通了公交到市區(qū),間隔30分鐘一趟。

  乳山的房地產(chǎn)多主打“養(yǎng)老”概念,天然養(yǎng)吧、長壽之鄉(xiāng)都是吸引購房者的賣點。但是銀灘只有一家二級醫(yī)院,乳山市第二人民醫(yī)院。一位來銀灘定居6年的網(wǎng)約車司機(jī)告訴《中國新聞周刊》,銀灘的醫(yī)療設(shè)備不夠齊全,CT等許多檢查沒有辦法做,他拉過不少看病的乘客,要開車半小時到市里醫(yī)院。一個老人曾告訴媒體,她每次過來度假,都要備好半年劑量的藥品。

  供暖問題也被一直被購房者詬病。上述乳山政府官員介紹,在2010年以前,銀灘的定位主要是度假區(qū),小區(qū)周邊配套少。在200多個小區(qū)中,只有個別小區(qū)可以集中供暖,其他小區(qū)只能通過壁掛爐、電供暖、空調(diào)等方式自行取暖。

  居住在憶海苑的王海燕每年都來銀灘養(yǎng)老。她今年60多歲,老家在河北唐山,每年4月左右來銀灘住上半年多,高血壓很少再犯。附近的宮家莊每逢三、九的日期有集市,生活也方便。但是因為沒有暖氣,一入冬就少了人氣,她住的那棟樓有13層,夏天還有六七戶人家,過了國慶節(jié),只剩下兩戶。

  11月下旬,寒潮突至,王海燕和丈夫舍不得開壁掛爐取暖。下午4點,她早早回到臥室,打開電熱毯,坐進(jìn)被窩玩起了手機(jī)。她已經(jīng)定了12月初的機(jī)票,準(zhǔn)備和丈夫飛到女兒的城市過冬。

  淡季成空城

  銀灘只有兩個季節(jié),淡季和旺季。

  每年5月起,各地的游客都會來此度假。而“十一”過后,游客退潮,只剩下一些常住的中老年人和做生意的商戶。一到晚上,海景小樓和別墅漆黑一片,只有少數(shù)房間亮著燈。臨近海邊的一些餐館商鋪,大多數(shù)貼著“轉(zhuǎn)租”廣告,度假酒店、海邊的景點都歇了業(yè)。打網(wǎng)約車,往往要等上十多分鐘,得碰巧有司機(jī)剛從市區(qū)過來送人。

  有中介曾告訴媒體,銀灘海景房夏天入住率大約50%,冬天的入住率只有10%。乳山市政府則向《中國新聞周刊》介紹,高峰期時銀灘常住人口10萬余人,冬季常住人口1萬余戶、近3萬人。

  不僅是乳山,候鳥式經(jīng)濟(jì)在濱海旅游城市是常態(tài)。海南省政協(xié)曾在《進(jìn)一步加強(qiáng)“候鳥群體”服務(wù)管理發(fā)揮“候鳥人才”作用的調(diào)研報告》統(tǒng)計,海南的“候鳥”人口多是來自東北的老人,占比超過一半,北京、內(nèi)蒙古、河北、山東等省區(qū)市的人口約占四分之一。

  大量“候鳥”游客,促進(jìn)了濱海城市的旅游業(yè),帶火了房地產(chǎn)行業(yè),但也給當(dāng)?shù)貛砝_。乳山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局黨組成員孫英寧表示,人們候鳥式居住,對當(dāng)?shù)胤⻊?wù)業(yè)有很大影響,餐飲等店鋪只在5~10月開張,淡季許多業(yè)主回家后,服務(wù)行業(yè)就關(guān)門了,景區(qū)同樣面臨這個問題?罩寐示痈卟幌,不僅給小區(qū)的物業(yè)管理帶來難題,物業(yè)費收取困難,也造成巨大的資源浪費。

  乳山市希望通過改善生活配套,讓“候鳥”留下來。上述乳山官員介紹,2008年前后,很多人來銀灘買房,但當(dāng)時銀灘的定位只是旅游度假區(qū),并非按照城市規(guī)劃建設(shè),學(xué)校、醫(yī)院、綠化等配套與房地產(chǎn)規(guī)模始終不匹配。

  2010年之后,向政府反映配套問題的住戶越來越多,乳山市開始“踩剎車”。上述官員告訴《中國新聞周刊》,大約2014年后,除了棚改項目、開發(fā)商此前拿到土地尚未開發(fā)的項目外,當(dāng)?shù)卣阢y灘再也沒有批新的土地,還將銀灘的定位從旅游度假區(qū)調(diào)整為新城區(qū),開始補(bǔ)舊賬。

  但補(bǔ)舊賬存在很多困難。供暖方面,銀灘東西狹長走向,當(dāng)?shù)卣芯堪l(fā)現(xiàn),采取集中供暖管網(wǎng)過長,熱損耗十分嚴(yán)重,加上銀灘“候鳥式”居住特點,冬季在此居住的人口少,更加重了集中供暖熱損耗。因此,乳山市決定在保持銀灘西部區(qū)域集中供暖的基礎(chǔ)上,采取空氣能、燃?xì)獗趻鞝t、電采暖等分散式供暖方式,解決群眾采暖需求。

  乳山市政府提供給《中國新聞周刊》的一份資料顯示,近些年,乳山市正在補(bǔ)齊基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)短板,已累計投入30多億元,實施了包括道路、園林綠化、亮化、供水排水、城市公交、教育醫(yī)療等系列工程。在交通上,萊榮高鐵將于2023年完工,屆時乳山將會邁入“高鐵”時代,到北京、上海僅需4個小時。

  對于乳山這樣一個縣級市而言,要在短時間內(nèi)明顯改善基礎(chǔ)設(shè)施,幾乎是不可能的任務(wù)。乳山總?cè)丝?6萬人,市區(qū)人口僅為15萬。近20年來,人口出生率負(fù)增長,老齡化嚴(yán)重。2019年,乳山市政府財政收入為46.88億元人民幣,缺乏大的實體產(chǎn)業(yè)支撐。

  上述官員對《中國新聞周刊》坦言,很多人質(zhì)疑銀灘醫(yī)院少、公交車班次少的問題,“我認(rèn)為他們質(zhì)疑得對,但是乳山作為縣級市,醫(yī)療水平只能如此,不僅僅是乳山,這是縣級市的普遍水平。”他提到,直到2019年,乳山市政府才有財力在市區(qū)新建3個公立幼兒園,投資1.5億元。銀灘的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),同樣受限于政府的財政實力,“基礎(chǔ)設(shè)施改善肯定有一個過程,無論哪個環(huán)節(jié),都需要很大的投資,并且經(jīng)歷長時間才能完善”。

  海岸線開發(fā)過度

  乳山的尷尬,只是中國眾多坐擁優(yōu)質(zhì)海洋資源的中小城市的縮影。

  北起渤海灣的大連、營口、秦皇島,膠東半島上的青島、威海、煙臺下轄的龍口和海陽,再往南,到浙江舟山、廣東惠州,以及海南三亞、廣西北海等城市,海岸線上遍布著密密麻麻的海景房。

  “如今這些動輒幾千、上萬畝的大項目,夜幕降臨時,只有一片沒有燈光的建筑物,形如‘鬼城’!鄙虾4髮W(xué)社會學(xué)教授顧駿曾撰文指出。他認(rèn)為,破壞了寶貴的海岸資源,卻沒有建成預(yù)期的“旅游度假勝地”,只有成片水泥鋼筋森林,背后的深層次問題是海岸線開發(fā)的亂象。業(yè)內(nèi)人士概括亂象背后主要有三點原因:一是開發(fā)時機(jī)不對,過早透支了海岸線資源;二是缺乏好的規(guī)劃,開發(fā)商一哄而上,造成了破壞性開發(fā);三是沒有一個核心產(chǎn)業(yè)支撐,沒有健康的經(jīng)濟(jì)生態(tài)鏈,無法持續(xù)發(fā)展。

  據(jù)上述乳山官員介紹,乳山海景房開發(fā)起步于1992年,外地開發(fā)商來到銀灘,當(dāng)時政府沒有規(guī)劃,對房地產(chǎn)也沒有定位,只是覺得“臨海需要開發(fā),我們就開發(fā)了”。大規(guī)模開發(fā)始于2004年左右,幾年之內(nèi),二十多公里的海岸線就擠滿了房子。2008年,乳山房地產(chǎn)開發(fā)投資比上年增長了69.52%。2007年、2008年地方財政增長高峰時,乳山市政府財政收入中有六成來自房地產(chǎn)。

  上述官員告訴《中國新聞周刊》,乳山很難借鑒其他城市的經(jīng)驗教訓(xùn),“我們開發(fā)時間早,周圍城市發(fā)展晚,反而吸取了我們的一些教訓(xùn),比如說在規(guī)劃上做了調(diào)整,但是他們也有自己的問題!

  嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,海景房是濱海城市不可或缺的部分,但是目前的問題是各地點狀開發(fā),缺乏省一級集中規(guī)劃。

  全國政協(xié)委員、山東財經(jīng)大學(xué)教授郭松海曾多次在山東省兩會上提交專項提案,呼吁山東省嚴(yán)控海岸線房地產(chǎn)開發(fā)。他和團(tuán)隊曾實地走訪了山東沿海多個城市,幾乎每一個城市下面的縣、市,凡是沿海的地方,都建成了一片片商品房,單個項目面積超過千萬平方米的不在少數(shù)。

  更惡劣的是,2010年后,借國家強(qiáng)調(diào)發(fā)展海洋經(jīng)濟(jì)之名,一些城市明確提出“向海洋要土地”,興起“填海造房熱”。據(jù)新華社報道,在海南、廣東、山東、遼寧等部分沿海城市,不少樓盤通過填海不斷擴(kuò)建“海景房”。時任國家海洋局海域管理處處長李文君指出,“填海造房熱”的背后是暴利驅(qū)動。按照當(dāng)時的法規(guī),圍填海形成的土地屬于“未定性的新增土地”,無需承擔(dān)耕地的開墾費用。填海成本每畝15萬~20萬元不等,轉(zhuǎn)手上千萬就可以拍賣給開發(fā)商,地方政府獲得豐厚的土地收益,開發(fā)商再以海景房為賣點,高價賣給購房者。

  無節(jié)制的開發(fā),給海岸線帶來了不可逆的傷害。郭松海曾舉例,“北方明珠”大連,由于在島嶼原脈、濱海濕地大規(guī)模填海造地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā),現(xiàn)已完全陸地化,破壞了固有的生態(tài)環(huán)境,海岸動態(tài)平衡遭到破壞。

  2016年11月1日出臺的《海岸線保護(hù)與利用管理辦法》,是中國海岸線保護(hù)的轉(zhuǎn)折點!掇k法》中提到,嚴(yán)格限制建設(shè)項目占用自然岸線,不能滿足自然岸線保有率管控目標(biāo)要求的用海項目一律不予批準(zhǔn)。中國海洋大學(xué)法學(xué)院副院長董躍在接受《中國新聞周刊》采訪時提到,從2016年中央相關(guān)政策下達(dá)開始,青島以及其他沿海城市,都已經(jīng)開始采取對海岸帶的專項整治。

  不少濱海中小城市發(fā)展路徑證明,以房地產(chǎn)帶動地方經(jīng)濟(jì)的路行不通。一些業(yè)內(nèi)人士指出,打著旅游地產(chǎn)的名義做完了地產(chǎn)卻沒有做旅游,最終會導(dǎo)致以人氣慘淡收場的結(jié)局。

  乳山也想改變當(dāng)下的困境!罢茏龅木褪歉纳苹A(chǔ)設(shè)施,或者爭取其他政策,吸引更多業(yè)主留下,拉動消費!睂O英寧說。但現(xiàn)實是,海景房吸引的多是中老年人,由于缺乏核心產(chǎn)業(yè),難以吸引真正的年輕消費群體留下。

  來源:中國新聞周刊

編輯:wangdc

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