過去一年,中國住房市場經(jīng)歷急速下降后轉(zhuǎn)向邊際遞減式回升。
全國住房價(jià)格增幅經(jīng)歷了下降、回升和企穩(wěn)的過程。2019年10月,房價(jià)平均為9174元/平方米,同比增長9.8%,截至2020年11月,房價(jià)水平突破萬元大關(guān),為10071元/平方米,同比增長7.9%。
住房銷量創(chuàng)新高,住房開發(fā)量增速有升有降。在需求方面,月度住房銷售面積增長率波動(dòng)較大,總體保持由降轉(zhuǎn)升的恢復(fù)態(tài)勢,并創(chuàng)造了新高水平;在供給方面,新開工、施工與竣工面積經(jīng)歷從驟降到波動(dòng)性恢復(fù)的過程,總體來看,受新 冠肺炎疫情以及停工停產(chǎn)的影響,住房建設(shè)與供給受到了嚴(yán)重的抑制,出現(xiàn)大幅下滑,而后續(xù)隨著疫情防控形勢的好轉(zhuǎn)和復(fù)工復(fù)產(chǎn),住房供給保持整體恢復(fù)態(tài)勢;待售住房面積有所增加,同比增幅呈現(xiàn)倒“U”型變動(dòng),表明待售住房經(jīng)歷疫情沖擊下的短暫積存升高后,隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)和住房交易正;顒(dòng)的恢復(fù),又邁進(jìn)正常軌道。
住房投資經(jīng)歷從驟降到穩(wěn)步恢復(fù)性增長的過程,對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)較大。全國住房開發(fā)投資額增幅呈現(xiàn)“V”型變動(dòng),住房開發(fā)投資當(dāng)月完成額同比增長率從2019年10月的12.56%下滑至2020年2月的-15.99%,隨后逐步上升,至2020年10月,住房開發(fā)投資當(dāng)月完成額同比增速14.27%;住房開發(fā)投資對經(jīng)濟(jì)恢復(fù)性增長具有重要意義。2020年,經(jīng)濟(jì)增速與住房開發(fā)投資保持同步變動(dòng)態(tài)勢,對于穩(wěn)投資、促增長發(fā)揮了重要作用。另外,考慮到房地產(chǎn)業(yè)與建材、家具、金融等產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性高,帶動(dòng)性強(qiáng),住房開發(fā)投資對經(jīng)濟(jì)增長的實(shí)際貢獻(xiàn)可能還要更大。租賃市場受疫情沖擊較大且恢復(fù)緩慢,疫情沖擊下全國住房租賃市場整體遇冷,不同層級城市間“冷熱不均”,分化明顯。
房價(jià)空間分化總體有所減弱?傮w房價(jià)降溫明顯,空間演變趨緩。上漲城市數(shù)量和上漲速度低于去年同期。其中一線城市房價(jià)水平大幅領(lǐng)先其它層級城市,一二線城市二手房價(jià)格增速微幅回升,三四線城市二手房價(jià)格增速有所收窄。房價(jià)水平區(qū)域差異大,東部地區(qū)領(lǐng)先,中西部地區(qū)并進(jìn),東北地區(qū)墊底。城市群房價(jià)增速總體放緩,中心城市增速有所收窄。
總判斷:房地產(chǎn)市場恢復(fù)比較理想
首先,樓市恢復(fù)穩(wěn)定并在“六穩(wěn)”“六!敝邪l(fā)揮一定貢獻(xiàn)。第一,房地產(chǎn)市場恢復(fù)基本符合預(yù)期。2020年1-11月,全國住宅和商品房累計(jì)銷售面積皆超過2019年同期水平,房地產(chǎn)和住房開發(fā)投資恢復(fù)到中高速水平。第二,房地產(chǎn)市場在嚴(yán)重外部沖擊下實(shí)現(xiàn)快速恢復(fù)。2020年住房市場經(jīng)歷1-2月份的劇烈下降后,開始快速回升,由負(fù)轉(zhuǎn)正。第三,市場空間分化勢頭趨緩。第四,房地產(chǎn)市場總體風(fēng)險(xiǎn)有所下降。第五,房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)對“六穩(wěn)”“六!必暙I(xiàn)較大。
其次,房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)、錯(cuò)配和擠出問題沒有根本解決。第一,炒房還沒有被完全控制。2020年11月,全國70個(gè)大中城市中有44個(gè)城市二手房價(jià)格環(huán)比上漲,高于10月份的39個(gè)。第二,樓市風(fēng)險(xiǎn)總體仍比較大,是經(jīng)濟(jì)金融的重要風(fēng)險(xiǎn)源。第三,住房與人口分布錯(cuò)配加劇。2003年到2018年,92.22%城市新增人口集中于城市群和都市圈,但是2002年到2017年,房地產(chǎn)銷售中僅有69.62%發(fā)生在都市圈和城市群,大城市住房供需矛盾依然比較突出。第四,租賃市場問題層出不窮,各種事件頻發(fā)。第五,房地產(chǎn)對消費(fèi)、投資的擠出效應(yīng)有所增加且繼續(xù)阻礙結(jié)構(gòu)調(diào)整。
再次,住房市場從劇烈波動(dòng)增長轉(zhuǎn)向恢復(fù)性平緩波動(dòng)增長。具體而言,住房市場的增長周期長度未變,但波動(dòng)幅度更加平緩,其季度變化始終存在,但變動(dòng)幅度更為平緩,2020年經(jīng)歷了春寒夏暖秋冬回溫的轉(zhuǎn)變;其空間分化從持續(xù)轉(zhuǎn)向交替,從城市轉(zhuǎn)向都市圈城市群;此外,房地產(chǎn)投資增長在下降一個(gè)臺階后總體穩(wěn)定,而房價(jià)增長與經(jīng)濟(jì)增長從相背而行轉(zhuǎn)向相向而行。
研判:多重因素確保中國樓市收斂性恢復(fù)
疫情雖然對樓市造成強(qiáng)烈沖擊,但由于政府和市場各方皆采取有效措施,積極應(yīng)對,確保樓市收斂性恢復(fù)。
首先,疫情沖擊樓市致全面驟降及收斂性恢復(fù)。疫情屬于經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)外的沖擊,通過多種途徑影響樓市。受疫情影響,中國城市經(jīng)濟(jì)與樓市按下“暫停鍵”,經(jīng)濟(jì)下滑導(dǎo)致樓市剛性需求下降或延后。疫情國際大流行導(dǎo)致國外經(jīng)濟(jì)受到?jīng)_擊,并且境外疫情輸入的影響隨時(shí)可能發(fā)生。外部經(jīng)濟(jì)暫停,從國外間接對中國城市經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生負(fù)面影響,進(jìn)而對樓市產(chǎn)生多重影響,包括:導(dǎo)致樓市“V”型變化;導(dǎo)致空間格局重塑。受疫情發(fā)生及擴(kuò)散影響,過去比較繁榮的中部地區(qū)受到嚴(yán)重沖擊;導(dǎo)致具體需求變化不一。其中,剛性需求,尤其是農(nóng)民工等新市民的置業(yè)需求因?yàn)槭杖牒途蜆I(yè)下降而顯著下降,但改善性住房需求相對旺盛。此外,疫情加劇房地產(chǎn)的投資避險(xiǎn)屬性,熱點(diǎn)城市投資投機(jī)需求存在,住房依然炙手可熱。
其次,經(jīng)濟(jì)基本面決定樓市收斂性恢復(fù)。宏觀經(jīng)濟(jì)放緩但城市化仍處在加速期;互聯(lián)網(wǎng)和電商發(fā)展各類物業(yè)影響不一;經(jīng)濟(jì)基本面的差異決定樓市區(qū)域分化。
再次,政策與制度決定樓市收斂性恢復(fù)。第一,抗擊疫情的政策措施果斷有力。中央出手果斷,地方貫徹有力,疫情迅速得到有效控制并取得決定性勝利,疫情防控和復(fù)工復(fù)產(chǎn)統(tǒng)籌有序推進(jìn),這是樓市恢復(fù)的基本前提。第二,寬松的宏觀政策以及監(jiān)管漏洞對樓市產(chǎn)生了外溢效應(yīng)。第三,基礎(chǔ)制度沒有徹底改變,“炒房”的動(dòng)力仍在。第四,政策與對策博弈導(dǎo)致總體穩(wěn)定,局部波動(dòng)。一方面,中央始終堅(jiān)持“房住不炒”調(diào)控總基調(diào)不變,不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段;另一方面,執(zhí)行力度在時(shí)空上存在差異。
四是,住房用地供求變化和空間差異助推樓市收斂性恢復(fù)。地價(jià)快速上漲帶動(dòng)房價(jià)上漲;土地購置面積上漲導(dǎo)致住房供應(yīng)下降;土地區(qū)域差異影響住房區(qū)域差異。
五是,資金松緊變化和空間差異影響樓市收斂性恢復(fù)。第一,寬松的貨幣政策支持了房地產(chǎn)信貸增長。2020年,商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額一直保持10%以上的增長。第二,開發(fā)企業(yè)資金來源與住房銷售面積變動(dòng)保持高度相關(guān)性,同步由負(fù)轉(zhuǎn)正。第三,土地購置面積與開發(fā)資金來源增長保持比較同步的變動(dòng)態(tài)勢。第四,住戶部門對房價(jià)預(yù)期和購房意愿經(jīng)歷下探后回升。2019年第四季度至2020年第三季度,居民的購房意愿先緩慢下降,然后逐漸上升。
展望:樓市將延續(xù)平穩(wěn) 結(jié)構(gòu)性潛力仍在
展望未來,在沒有重大政策轉(zhuǎn)向和新的外部沖擊以及疫情顯著好轉(zhuǎn)的情況下,2021年中國樓市總體有望延續(xù)平穩(wěn),但其結(jié)構(gòu)性潛力仍在。
總體上看,在正常情況下,預(yù)計(jì)2021全年商品住房銷售面積同比增幅將保持正增長并再創(chuàng)歷史新高,銷售價(jià)格同比增幅在5%左右,房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速將持續(xù)在7%左右。2021年房地產(chǎn)租賃市場將有所改觀,保障性租賃市場發(fā)展的步伐將會(huì)進(jìn)一步加大。時(shí)間上看,2021年上半年將保持恢復(fù)性增長,各月同比增幅將從2月至4月的劇增,到4月至6月的高增長,再到6月以后正常增長。空間上看,中心城市、都市圈和城市群復(fù)蘇較好甚至出現(xiàn)過熱,其他城市復(fù)蘇較慢,部分城市甚至陷入衰退。風(fēng)險(xiǎn)上看,市場風(fēng)險(xiǎn)有望進(jìn)一步下降,但須預(yù)防大起大落風(fēng)險(xiǎn)。
“十四五”時(shí)期,住房拐點(diǎn)將來臨,結(jié)構(gòu)性潛力巨大?傮w上看,長時(shí)期住房市場總體過剩,結(jié)構(gòu)性過剩將較為嚴(yán)重,但結(jié)構(gòu)性潛力依然存在。時(shí)間上看,原來預(yù)估的在2025年出現(xiàn)住房絕對拐點(diǎn)即住房銷售額絕對量下降的拐點(diǎn)可能會(huì)提前來臨。雖然總量可能下降,但是基數(shù)較大,住房需求、供給和投資的總量仍然較大。從家庭類型看,雖然中上收入家庭住房可能已經(jīng)出現(xiàn)過剩,但中低收入群體的住房需求,尤其是保障性住房需求要彌補(bǔ)的缺口還很大。從空間類型上看,存在四類機(jī)會(huì)區(qū)域:一是人口集中流入地區(qū),大都市圈和城市群的次中心、周邊大中小城市和小城鎮(zhèn);二是人口眾多、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的二線城市及周邊區(qū)域城市;三是人口眾多、經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快和快速交通沿線的中西部三四線城市;四是擁有獨(dú)特環(huán)境、文化、旅游、休閑與養(yǎng)老資源的城市。同時(shí),存在四類風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域:城市群以外的收縮型城市和城鎮(zhèn)、資源枯竭城市、欠發(fā)達(dá)的四五線及以下城鎮(zhèn)、邊境偏遠(yuǎn)城市。從物業(yè)類型看,中國房地產(chǎn)發(fā)展將從數(shù)量型轉(zhuǎn)向質(zhì)量型發(fā)展:智能、綠色、多功能、品牌化趨勢和特征將越來越明顯。從風(fēng)險(xiǎn)上看,一些城市的房價(jià)過高和另一些城市空置率過高并存,住房市場的結(jié)構(gòu)性矛盾依然存在。
對策建議:瞄準(zhǔn)五個(gè)關(guān)鍵 實(shí)施重點(diǎn)突破
首先,建立體系化、定量化的政策基準(zhǔn)以強(qiáng)化精準(zhǔn)、有效調(diào)控。未來幾年處在樓市調(diào)控的關(guān)鍵期和機(jī)遇期。要緊緊抓住房地產(chǎn)調(diào)控的最后機(jī)遇窗口期,堅(jiān)持“房住不炒”定位、“穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)、“因城施策”的原則,保持房地產(chǎn)調(diào)控政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性;同時(shí)注意調(diào)控策略,把握好調(diào)控力度和節(jié)奏。
定量化各項(xiàng)具體政策目標(biāo)及力度的有效邊界。住房需求政策與監(jiān)管邊界可概括為“1250”。本地單身限購1套,本地家庭有條件限購2套,外地人有條件限購1套,限售時(shí)間以5年為臨界點(diǎn),住房需求監(jiān)管零漏洞、零容忍;住房供給政策與監(jiān)管邊界可概括為“8310”。利潤率不高于8%,商品房交易價(jià)、登記價(jià)、評估價(jià)“三價(jià)合一”,商品住房庫存去化周期保持在1年左右,住房供應(yīng)監(jiān)管零漏洞和零容忍;住房用地政策與監(jiān)管邊界可概括為“4410”。最高地價(jià)不超過總房價(jià)的4成,每宗地從開發(fā)到預(yù)售時(shí)間不得超過4年,總量及結(jié)構(gòu)上實(shí)際可供土地儲(chǔ)備規(guī)模應(yīng)保持在近期1年左右土地銷售規(guī)模,土地監(jiān)管零漏洞和零容忍;住房金融政策與監(jiān)管邊界可概括為“3510”。各金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)貸款存量占總貸款存量不高于3成,二套及以上首付比例5成以上至全款,二套及以上貸款利率基于基準(zhǔn)利率上浮1成以上,金融監(jiān)管零漏洞和零容忍;住房稅收政策與監(jiān)管邊界概括為“5520”。對疑似炒房的按照房產(chǎn)交易稅頂格征收,契稅按5%頂格征收,5年內(nèi)交易全額征收增值稅,非唯 一住房及唯 一住房5年內(nèi)交易按房價(jià)2%(或轉(zhuǎn)讓所得20%)頂格征收,對疑似“炒房”征稅應(yīng)做到零遺漏。此外,還要合縫化各項(xiàng)政策目標(biāo)及有效邊界的組合,讓各種政策目標(biāo)及力度的有效邊界相互之間始終處于無縫密合狀態(tài)。
其次,規(guī)劃并構(gòu)建以都市圈為主體的全國住房空間體系。第一,構(gòu)建以都市圈為單元和主體的地方和全國住房空間體系。第二,構(gòu)建以都市圈為主體的公共產(chǎn)品空間體系。第三,構(gòu)建以都市圈為主體的建設(shè)用地空間體系。建立都市圈內(nèi)人口、住房與土地指標(biāo)相掛鉤制度,并根據(jù)中心城市郊區(qū)和周邊城市提供新增住房和接納增量人口的規(guī)模,配給相應(yīng)的增量土地指標(biāo)。第四,探索以都市圈為主體的住房、土地、公共產(chǎn)品一體化長效機(jī)制。
再次,加快開征房地產(chǎn)稅以帶動(dòng)長效機(jī)制建設(shè)。在一些熱點(diǎn)城市和炒房屢禁不止的城市率先加快試點(diǎn),爭取在“十四五”期間開征房地產(chǎn)稅。第一,總體思路為,“立法先行,加快立法”、“充分授權(quán),地方主責(zé)”、“逐步推進(jìn),水到渠成”。第二,總體方案為,僅對新交易或者過戶(包括贈(zèng)與和繼承)的非經(jīng)營性住房家庭開征房地產(chǎn)稅制度,而對擁有存量房但暫不進(jìn)行交易和過戶的住房家庭暫不征稅。第三,總體框架為,在稅率上可采取0.5%至3%之間,在稅基上對房產(chǎn)原值一次減除40%至60%后的余值計(jì)算繳納,在范圍上僅對完全產(chǎn)權(quán)的城鎮(zhèn)住房進(jìn)行征收,在起征點(diǎn)上控制為人均面積40-50平方米或者戶均面積50-60平方米兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)任選一個(gè);對老弱病殘孤等貧困或者特殊困難家庭進(jìn)行一定減免,地方政府提供滿足教育、治安等公共基礎(chǔ)住房。第四,建立開征房地產(chǎn)稅的配套措施。第五,建立開征房地產(chǎn)稅的保障措施。建立房地產(chǎn)稅開征的適應(yīng)性預(yù)期,凝聚開征房地產(chǎn)稅的最大共識,最后建立房地產(chǎn)稅繳納的激勵(lì)約束機(jī)制。
四是啟動(dòng)實(shí)施“租售結(jié)合”的“新市民安居工程”。首先,建立“租售結(jié)合”的住房體系。自有自住是主體,租賃住房同樣重要。租售結(jié)合從宏觀層面強(qiáng)調(diào)兩種方式互相補(bǔ)充,共同解決住房問題。從微觀層面強(qiáng)調(diào)租售轉(zhuǎn)化,即又租又買或者先租后買,也可以先買后租。其次,實(shí)施“322”新市民安居工程。即,空間潛力、業(yè)態(tài)潛力和人群潛力這3大潛力,大都市周邊和城市主城區(qū)內(nèi)2大空間,購買和租賃2種形式。再次,健全新市民租賃住房體系。為此,開辟建、購、儲(chǔ)、認(rèn)四條房源;存量租賃為主,構(gòu)建在線交易平臺和政府監(jiān)管,健全市場體系;促進(jìn)租售同權(quán),保護(hù)供需權(quán)利;支持公司經(jīng)營,反對市場壟斷。第四,完善保障性租購住房的保障機(jī)制。
五是探索建立以住房公積金為主體的政策性住房金融體系。為解決現(xiàn)實(shí)問題之急和順應(yīng)未來發(fā)展之需,應(yīng)改革住房公積金制度。第一,改革現(xiàn)行的住房公積金基礎(chǔ)制度,構(gòu)建完善住房公積金基礎(chǔ)制度體系。建立基于工資收入的職工繳交與單位補(bǔ)貼反向相關(guān)的制度,完善住房公積金異地存取和轉(zhuǎn)移接續(xù)制度,實(shí)現(xiàn)住房公積金管理中心全國聯(lián)網(wǎng),建立不同機(jī)構(gòu)、地區(qū)和期限的住房公積金有償借用機(jī)制,完善住房公積金收益分配制度。第二,改革住房公積金管理體制,建立政策性住房金融融資機(jī)構(gòu)。建議將住房公積金管理中心改為住房公積金銀行,構(gòu)建并明確界定住房公積金銀行多元化股權(quán)結(jié)構(gòu),將原來委托給商業(yè)銀行的金融業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移給住房公積金銀行,建立并逐步完善對住房公積金銀行的雙重監(jiān)管制度,建立全國住房公積金銀行協(xié)會(huì)和住房公積金銀行界市場。第三,以住房公積金為主體框架,建立政策性住房金融體系。拓展住房公積金銀行的服務(wù)功能和服務(wù)范圍,建立政策性住房抵押貸款擔(dān)保和保險(xiǎn)公司,健全和充實(shí)各地住房保障管理中心的開發(fā)和運(yùn)營保障房的融資功能,探索多種補(bǔ)充性、政策性住房金融工具。
來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào)
編輯:wangdc