相比往年，今年東莞土地市場更加火熱。
機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，1-10月，東莞土地市場成交規(guī)劃建面為593萬平方米，同比上升200.2%，成交金額621億元，同比上升179.6%。值得注意的是，今年虎門鎮(zhèn)土地市場表現(xiàn)亮眼，有專家認(rèn)為，這與濱海新區(qū)的規(guī)劃有關(guān)。
除了增量土地市場火熱，東莞舊改項(xiàng)目也是進(jìn)展得如火如荼。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至10月20日，東莞今年共有109個城市更新項(xiàng)目確定前期服務(wù)商，合計(jì)改造面積約2431.6萬平米。值得注意的是，黃江鎮(zhèn)落實(shí)的城市更新項(xiàng)目數(shù)量和面積都最多。對于東莞的地市和樓市，多位專家都表示看好。
東莞土地市場火熱
10月27日上午，大嶺山鎮(zhèn)大沙村約3.88萬㎡涉宅地塊土拍落槌，中海以18.2億元拿下，折合樓面價(jià)20842元/㎡，刷新大嶺山樓面價(jià)。至此東莞“銀十”土拍正式落幕。
與往年相比，今年東莞土地市場尤為火熱。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，1-10月，東莞土地市場成交規(guī)劃建面593萬平方米，同比上升200.2%，成交金額621億元，同比上升179.6%。
對于東莞市今年土地市場火熱的原因，貝殼研究院高級分析師潘浩認(rèn)為，這與東莞政府推動住宅用地供應(yīng)的決心有關(guān)。2019年1-10月，東莞住宅用地成交面積僅占2019年東莞全年建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃中居住用地的24.5%。2020年1-10月，東莞住宅用地成交面積占2020年建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃中居住用地的90.7%。
此前，東莞“725新政”也特別強(qiáng)調(diào)“加大住宅用地供應(yīng)力度，適當(dāng)提高新增國有建設(shè)用地中住宅用地供應(yīng)比例，優(yōu)先滿足住宅用地需要，緩解住房供需矛盾”。
中國城市經(jīng)濟(jì)專家委員會副主任、國家高端智庫CDI資深研究員宋丁則用“洼地效應(yīng)”來解釋東莞土地市場火熱的現(xiàn)象。“大灣區(qū)規(guī)劃的背景下，東莞北邊是廣州，南邊是深圳和香港，夾在世界級的城市中間，東莞的土地價(jià)格和房產(chǎn)價(jià)格相對偏低，但是近兩年其經(jīng)濟(jì)狀況較好，成長潛力巨大，這引起了市場的關(guān)注，許多大開發(fā)商開始進(jìn)入東莞�！彼味τ浾哒f。
虎門市場表現(xiàn)亮眼
值得注意的是，今年虎門鎮(zhèn)土地市場表現(xiàn)亮眼。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，前三季度虎門鎮(zhèn)成交面積占東莞市總成交面積的20%，是東莞成交量最多的鎮(zhèn)。
這或與虎門鎮(zhèn)近年來的規(guī)劃有關(guān)。在建
設(shè)大灣區(qū)的背景下，2018年9月，虎門白沙社區(qū)詳規(guī)出爐�！敖鑴軹OD以及高鐵，虎門將成為東莞綜合樞紐新城�！迸撕茖Α度A夏時報(bào)》記者說。
2019年9月1日，東莞市市政府常務(wù)會審議通過了《東莞市濱海灣新區(qū)城市總體規(guī)劃2018-2035年》，虎門鎮(zhèn)則正好位于濱海新區(qū)沙角地區(qū)板塊，沙角地區(qū)板塊是東莞唯一適合建設(shè)十萬噸及以上深水泊位的區(qū)域。
“濱海新區(qū)緊靠灣區(qū)的核心位置，其未來增值潛力大，市場關(guān)注度高，土地成交價(jià)格上升也比較快�！彼味≡诮邮苡浾卟稍L時說。
此外，這也與虎門鎮(zhèn)發(fā)展空間較大有關(guān)。貝殼研究院相關(guān)研究表示，一般情況下，東莞每宗用地規(guī)劃建筑面積平均30萬㎡，而虎門鎮(zhèn)1-10月成交2宗宅地，其中1宗達(dá)100萬㎡以上。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，盡管前三季度東莞土地成交總量和累計(jì)金額同比大幅上升，但其樓面成交均價(jià)卻同比下降8.2%。
對此，潘浩對《華夏時報(bào)》記者說：“東莞725新政強(qiáng)調(diào)住宅用地采取差別化、限地價(jià)出讓方式，建設(shè)限地價(jià)、限房價(jià)、限購買人群的住房項(xiàng)目，同時要求每宗地10%的人才安居住房，可以說是多種措施穩(wěn)定地價(jià)。”
“地價(jià)下降，一方面說明地方政府在調(diào)控土地價(jià)格，另一方面也說明部分土地位于郊區(qū)，影響了成交結(jié)構(gòu)。此外，部分企業(yè)在三季度拿地較保守，客觀上也會影響土地的價(jià)格�！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對《華夏時報(bào)》記者表示。
舊改項(xiàng)目“百家爭鳴”
除了增量土地市場火熱，東莞舊改項(xiàng)目也是進(jìn)展得如火如荼。
合一城市更新數(shù)據(jù)顯示，截至2020年第三季度末，東莞采取“前期服務(wù)商”方式的城市更新項(xiàng)目共224個，涉及舊改土地面積合計(jì)6535萬平方米。根據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)，截至10月20日，東莞今年共有109個城市更新項(xiàng)目確定前期服務(wù)商，合計(jì)改造面積約2431.6萬平米。在已經(jīng)落實(shí)的前期服務(wù)商中，主要以東莞本土房企和深圳房企為主，東莞舊改市場呈現(xiàn)“百家爭鳴”的局面。
從今年城市更新項(xiàng)目分布的區(qū)鎮(zhèn)來看，黃江、鳳崗、長安、萬江、大嶺山幾個地區(qū)今年落實(shí)項(xiàng)目較多，普遍在10個左右，值得注意的是，黃江鎮(zhèn)落實(shí)的城市更新項(xiàng)目數(shù)量為13個，面積達(dá)到432.11萬平方米，無論是面積還是項(xiàng)目數(shù)量，其在東莞的所有區(qū)鎮(zhèn)中都遙遙領(lǐng)先。
對于東莞市土地市場接下來的走勢，潘浩表示，東莞樓市未來仍將保持供應(yīng)大、價(jià)格穩(wěn)的特征，未來更多的人才住房將進(jìn)入市場。另外，隨著東莞土地市場成交結(jié)構(gòu)逐漸合理化，東莞新房市場供應(yīng)端會趨于穩(wěn)定。
“東莞是成長很快的城市，預(yù)計(jì)后續(xù)會有較多的房企到東莞購地。此外，后續(xù)東莞產(chǎn)業(yè)升級力度大，客觀上也會增加購房需求，進(jìn)而影響樓市的開發(fā)和交易結(jié)構(gòu)�！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對記者說。
宋丁也預(yù)測在大灣區(qū)的背景下，東莞經(jīng)濟(jì)的發(fā)展會使東莞的樓市和土地市場未來幾年持續(xù)升溫。
來 源：華夏時報(bào)
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