在內(nèi)地融資環(huán)境持續(xù)收緊的背景下，今年房地產(chǎn)企業(yè)赴港上市再掀浪潮。日前，多家房企通過港交所聆訊，上市箭在弦上。業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，對(duì)于資金的需求巨大，隨著行業(yè)競爭的不斷加大，收購兼并成為常態(tài)，因此大多數(shù)房企都不得不依靠資本平臺(tái)的支持來維持規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)張。不過，各大中小房企通過赴港上市融資雖能解一時(shí)之急，但絕非持久發(fā)展的“靈丹妙藥”，中小房企仍然會(huì)面臨不少問題。

　　近期房企開啟“上市潮”

　　祥生控股日前開啟招股路程，并公布發(fā)行區(qū)間為4.8港元到6.2港元，發(fā)行6億股，最高募資凈額為37.2億港元，預(yù)計(jì)11月18日上市。祥生控股為內(nèi)地一家快速成長的大型綜合房地產(chǎn)開發(fā)商，公司總部位于上海且深耕浙江省，經(jīng)過逾20年的發(fā)展在浙江省建立領(lǐng)先的市場地位。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)的資料，就合約銷售而言，公司2019年在浙江省所有住宅物業(yè)開發(fā)商中排名第三，約占浙江省物業(yè)合約銷售總額的5.1%。祥生控股2017年、2018年、2019年?duì)I收分別為62.93億元、142.15億元、355.2億元。

　　不久前，上坤地產(chǎn)集團(tuán)有限公司在港交所網(wǎng)站更新了聆訊后招股書。據(jù)最新招股書，2020年前4個(gè)月，上坤地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入11.49億元，與去年同期基本持平，毛利和歸母凈利潤較去年同期均有所增長。據(jù)了解，上坤地產(chǎn)于10月31日起招股，基礎(chǔ)發(fā)行規(guī)模為5億股，發(fā)行后占總股本的25％，定價(jià)最高2.50港元/股，超額配售權(quán)充分行使后，募資金額最高為14.38億港元，預(yù)計(jì)于11月17日在港上市。

　　此外，日前金輝控股（集團(tuán)）有限公司以每股4.48港元收盤，完成了上市后第一個(gè)完整交易周。金輝控股的上市訴求最早可追溯至2005年。當(dāng)時(shí)，金輝控股選擇與融僑以股權(quán)置換方式合作，金輝控股創(chuàng)始人林定強(qiáng)出任林文鏡旗下的融僑行政總裁，目的就是為了上市。但兩家公司在5年后分道揚(yáng)鑣，上市計(jì)劃因此擱淺。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至10月底，正在港交所等待IPO的房企有海倫堡、奧山控股、萬創(chuàng)國際、三巽控股、大唐地產(chǎn)、鵬潤控股、領(lǐng)地控股、實(shí)地地產(chǎn)等8家房企。其中海倫堡、奧山控股、萬創(chuàng)國際以及鵬潤控股的招股書已經(jīng)過期，截止10月底仍未更新，未來是否繼續(xù)申請(qǐng)上市仍然有待觀察。此外，在房企分拆旗下公司上市方面，10月沒有新增上市申請(qǐng)，而在11月3日，融信集團(tuán)旗下的融信服務(wù)向港交所遞交了招股書。

　　TOP200房企約六成上市

　　房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，對(duì)于資金的需求巨大，隨著行業(yè)競爭的不斷加大，收購兼并成為常態(tài)，在此背景下大多數(shù)的房企都不得不依靠資本平臺(tái)的支持來維持規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)張。

　　克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，內(nèi)地TOP200房企中，已上市房企的數(shù)量占比約為60%。從各規(guī)模房企的上市情況來看，TOP50以內(nèi)的上市房企數(shù)量占比最多，超過了90%。值得注意的是，在中梁控股上市之后，TOP30房企基本實(shí)現(xiàn)全部上市。TOP51~100規(guī)模的房企上市數(shù)量占比約為58%；TOP101~200陣營的房企上市率也超過了40%。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)集中度越來越高，小規(guī)模公司在市場上的話語權(quán)很低，對(duì)抗不確定性風(fēng)險(xiǎn)能力較弱。區(qū)域性房企集中申請(qǐng)IPO，一方面是尋求資金輸血的求生路徑，另一方面是借此開啟全國化布局謀發(fā)展。

　　易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱表示，房企的上市率與規(guī)模梯隊(duì)呈現(xiàn)出了某種正相關(guān)，這一方面是由于那些規(guī)模擴(kuò)張較快的房地產(chǎn)企業(yè)更容易受到資本市場的青睞，從而更可能通過上市的方式謀求更好發(fā)展；另一方面，成功上市的房企由于在融資渠道、品牌影響力等方面也更具優(yōu)勢(shì)，也加速了規(guī)模的擴(kuò)張。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也表示，持續(xù)將近兩年的行業(yè)融資收緊、今年新冠肺炎疫情的突襲、斷檔了兩個(gè)多月的銷售回款、被打亂的境內(nèi)外融資節(jié)奏、到期債務(wù)壓頂……每一道坎對(duì)布局單一且還沒上市的中小房企來說，都很難邁過，外部環(huán)境的變化倒逼這些中小房企想盡快抓住上市這一資金輸血的“救命渠道”。

　　據(jù)悉，從房企的上市地點(diǎn)來看，港交所最受中小房企青睞，其中約54%的上市房企選擇了赴港上市。此外，選擇在上交所掛牌上市的房企達(dá)到了24%，深交所為19%。丁祖昱認(rèn)為，之所以更青睞選擇港交所，主要是由于港交所位于香港，金融制度相對(duì)內(nèi)地更加完善，市場自由及開放程度更高，機(jī)構(gòu)投資者及公眾參與更為積極，市場活躍度更高。

　　融資機(jī)會(huì)并非“靈丹妙藥”

　　多數(shù)企業(yè)為尋求規(guī)模的進(jìn)一步上升，都會(huì)選擇上市，而上市之后也為它們帶來更好的融資機(jī)會(huì)。通過上市，房企不僅可以在IPO時(shí)獲得一筆直接融資，更可以提高企業(yè)透明度，拓寬融資渠道，對(duì)未來企業(yè)維持流動(dòng)性也有著相當(dāng)?shù)膸椭�。以新力控股為例，它�?019年11月正式赴港上市。從其2019年的業(yè)績報(bào)告來看，期末的凈負(fù)債率相比2018年大幅減少了170.9個(gè)百分點(diǎn)，降至67%，已處于較安全水平，同時(shí)現(xiàn)金短債比提升至1.43；平均融資成本同比下降了0.1個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)隨著上市融資渠道打開，融資成本還有繼續(xù)下降的空間。

　　值得注意的是，在上市的房企中，有不少房企已實(shí)現(xiàn)了雙平臺(tái)上市，如萬科、世茂、大悅城等等。一方面，雙平臺(tái)模式能夠拓寬企業(yè)的融資渠道，加強(qiáng)品牌影響力，提升企業(yè)市值表現(xiàn)；另一方面，一般而言，港股更看重商業(yè)發(fā)展，通過不同業(yè)務(wù)選擇不同主板上市，能夠靈活地為各業(yè)務(wù)板塊提供更多資本支持。還有一部分房企則是通過母公而實(shí)現(xiàn)整體上市，這類企業(yè)如聯(lián)發(fā)、建發(fā)、東原、中冶等。除此之外，如正商、佳源、三盛、福晟等雖然擁有上市平臺(tái)，但集團(tuán)的資產(chǎn)并沒有完全注入。

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，在當(dāng)前背景下，各大中小房企通過赴港上市雖能解一時(shí)之急，但絕非持久發(fā)展的“靈丹妙藥”。上市后的房企仍可能會(huì)面對(duì)認(rèn)購不足、股價(jià)破發(fā)、估值低迷等重重考驗(yàn)。嚴(yán)躍進(jìn)表示，在一些區(qū)域市場上，小房企依然有各類資源，依然可以獲得較好的發(fā)展，建議小房企在地塊開發(fā)上體量不要太大，這樣資金壓力也不會(huì)太大，進(jìn)而可以獲得較好的發(fā)展。

　　近期成功赴港上市的房企

　　上坤地產(chǎn)

　　金輝控股

　　祥生控股

　　正在港交所等待上市的房企

　　海倫堡

　　奧山控股

　　萬創(chuàng)國際

　　三巽控股

　　大唐地產(chǎn)

　　鵬潤控股

　　領(lǐng)地控股

　　實(shí)地地產(chǎn)

　　來源:信息時(shí)報(bào)