在每個(gè)資本收購(gòu)的故事開始時(shí)，不到最后交易的那一刻，總會(huì)上演一出出真假難辨的戲碼。

　　11月13日下午股市開盤，SOHO中國(guó)的股價(jià)在半小時(shí)內(nèi)一度暴漲40.61%至3.22港元/股，市值一度達(dá)167億港元(約21.5億美元)，其股價(jià)也創(chuàng)下了近三個(gè)月以來新高，重返SOHO中國(guó)于8月13日宣告黑石私有化失敗之前的價(jià)位之上。

　　事出必有因，消息稱，過去幾個(gè)月私募股權(quán)投資公司高瓴資本正與SOHO中國(guó)進(jìn)行了初步談判，擬將其私有化，交易價(jià)值或超20億美元。此外，高瓴資本還在考慮承擔(dān)SOHO中國(guó)約180億元（27.2億美元）的債務(wù)，作為其杠桿收購(gòu)的一部分。

　　消息還表示，高瓴資本與SOHO中國(guó)的談判還處于初期階段，可能會(huì)有變化。有媒體致電高瓴資本人士，對(duì)方表示拒絕置評(píng)。但就在距離港股閉市還有不到1小時(shí)，市場(chǎng)再次傳出，高瓴資本表示無意私有化SOHO中國(guó)的消息。

　　據(jù)悉，有媒體消息指，知情人士稱高領(lǐng)私有化SOHO中國(guó)的消息不實(shí)，雙方?jīng)]有就私有化進(jìn)行過談判。此前，高瓴資本曾在電子郵件中聲明，無意將SOHO中國(guó)私有化。

　　原本欣喜若狂的投資者，再次被潑了冷水。這則“無意私有化SOHO中國(guó)”的傳聞散布資本市場(chǎng)后，SOHO中國(guó)股價(jià)應(yīng)聲下跌至2.37港元/股。截至收盤，SOHO中國(guó)股價(jià)漲幅縮窄，股價(jià)收盤報(bào)2.45港元/股，漲幅6.99%。

　　交易估值降近20億美元

　　無論最終是誰私有化SOHO中國(guó)，這則消息最引人矚目的，是估值價(jià)值僅僅“或超20億美元”，比起今年3月黑石集團(tuán)私有化SOHO中國(guó)的交易價(jià)值縮水近一半。

　　彼時(shí)，黑石集團(tuán)對(duì)后者的報(bào)價(jià)為6港元/股，較SOHO中國(guó)1月份平均收盤價(jià)溢價(jià)近100%，交易價(jià)值約40億美元。只是半個(gè)月不到，這筆買賣因未達(dá)成共識(shí)而宣告終止，SOHO中國(guó)的股價(jià)一路走下坡路，股價(jià)最低時(shí)曾到2港元/股。

　　IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時(shí)表示，交易價(jià)值縮水近一半主要受整體商業(yè)地產(chǎn)市況的影響，SOHO中國(guó)畢竟是市場(chǎng)化的企業(yè)，隨行就市，交易價(jià)值下降不無道理。

　　“今年受疫情的影響，目前的商用物業(yè)市況比較慘淡，一是出租率下降，空置率非常高，其次是一線城市的租金下降了將近一半。SOHO中國(guó)的資產(chǎn)以自持商辦物業(yè)為主，其價(jià)值亦由租金或收入水平?jīng)Q定的，所以從市場(chǎng)的角度看，這次交易價(jià)值有所下降在商業(yè)邏輯上也是成立的�！卑匚南怖m(xù)稱。

　　他同時(shí)表示，這次疫情加劇經(jīng)濟(jì)下行周期，商辦物業(yè)的價(jià)值進(jìn)入到歷史低點(diǎn)。如果能跨越這次經(jīng)濟(jì)和行業(yè)下行的周期，等疫情逐步穩(wěn)定和恢復(fù)，商辦市場(chǎng)的收益和資產(chǎn)價(jià)值肯定會(huì)回升。

　　“那個(gè)時(shí)候無論是以資產(chǎn)證券化或物業(yè)售賣的方式來退出資產(chǎn)，都會(huì)有比較好的收益，所以不論是什么機(jī)構(gòu)私有化SOHO中國(guó)，現(xiàn)在來講應(yīng)該都是比較好的時(shí)機(jī)。”

　　雖然此次私有化交易尚未有進(jìn)一步的事實(shí)證據(jù)確定真假，但一線城市商辦物業(yè)的空置率創(chuàng)新高和走低的租金水平卻是真實(shí)存在。這一慘淡市況也令商辦資產(chǎn)的估值不斷縮水，此前二度拍賣的上海明天廣場(chǎng)亦陷入無人問津的尷尬境地。

　　此前，戴德梁行發(fā)布今年第三季度北京和上海的寫字樓報(bào)告顯示，北京和上海的寫字樓市場(chǎng)均因新入市的項(xiàng)目，這兩座城市的空置率再次被推高，其中北京全市和五大核心商圈市場(chǎng)空置率分別上升至16.6%和11.2%，均創(chuàng)十年來歷史新高。

　　此外，上海第三季度有四個(gè)項(xiàng)目入市，將全市空置率推升至21.85%，其中核心區(qū)域的空置率為16.6%，非核心區(qū)域?yàn)?0.6%。戴德梁行預(yù)估，北京及上海未來一年的寫字樓空置率仍有走高風(fēng)險(xiǎn)。

　　租金收入方面，北京及上海的寫字樓租金收入依舊延續(xù)下降趨勢(shì)。因疫情沖擊和寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量的增長(zhǎng)，上海租金表現(xiàn)繼續(xù)承壓，核心商圈錄得租金為282.7元/平米/月，環(huán)比下降1.3%，同比下降6.6%。

　　北京全市和五大核心商圈市場(chǎng)租金雖延續(xù)了年初以來的下調(diào)趨勢(shì)，但降幅較二季度有所收窄，分別環(huán)比下降2.8%和2.9%至每月每平方米348.4元和393.2元。

　　“不投房地產(chǎn)”的高瓴資本

　　事實(shí)上，這次傳聞引爆市場(chǎng)關(guān)注的點(diǎn)還在于，此次私有化SOHO中國(guó)的緋聞主角——高瓴資本，其過往的投資特點(diǎn)是“不投房地產(chǎn)”，傳出私有化SOHO中國(guó)似乎與高瓴資本一貫的投資邏輯有所出入。

　　出生于河南駐馬店，作為高瓴資本創(chuàng)始人兼首席執(zhí)行官，張磊在2005年創(chuàng)立高瓴資本，管理的資產(chǎn)規(guī)模從3000萬美元到如今的650億美元，投資了20多家知名上市公司，包括騰訊、美的、格力電器等，他也因此被譽(yù)為“投資教父”。

　　早在2019年初，張磊被問及“從來沒投資過房地產(chǎn)行業(yè)”的原因時(shí)，身邊正坐著建業(yè)地產(chǎn)董事長(zhǎng)胡葆森。他打趣道，我們投公司的第一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)就是不能太掙錢，房地產(chǎn)行業(yè)賺錢太容易，很難為投資人創(chuàng)造價(jià)值。

　　當(dāng)時(shí)，張磊與胡葆森是好友又是老鄉(xiāng)關(guān)系，二人同為河南走出的企業(yè)家。只是一年后，他們便在建業(yè)新生活的上市中達(dá)成合作伙伴的關(guān)系，這是張磊離投資房地產(chǎn)最靠近的一次動(dòng)作。

　　至于張磊是否會(huì)“破天荒”私有化SOHO中國(guó)，暫不得而知，但今年以來，高瓴資本盯上了與房地產(chǎn)相關(guān)的上下游企業(yè)。

　　其不僅參與貝殼找房D輪融資，還對(duì)內(nèi)地的物業(yè)公司尤其上心。據(jù)了解，高瓴資本擔(dān)任建業(yè)新生活和合景悠活港股上市的基石投資者，其中投資7500萬美元（約5.82億港元）認(rèn)購(gòu)建業(yè)新生活約1.15億股，再以5000萬美元（約3.875億港元）認(rèn)購(gòu)合景悠活4911.2萬股。

　　在張磊看來，不太賺錢的企業(yè)才有機(jī)會(huì)和他們一起掙錢。正因此，高瓴資本出現(xiàn)的場(chǎng)合大多為科技創(chuàng)新企業(yè)、醫(yī)療行業(yè)以及消費(fèi)和服務(wù)領(lǐng)域的企業(yè)。在今年疫情的影響下，張磊對(duì)中國(guó)的投資市場(chǎng)表現(xiàn)出十足信心。

　　年初疫情后不久，張磊曾與黑石集團(tuán)董事長(zhǎng)兼首席執(zhí)行官蘇世民對(duì)話時(shí)，他曾表示，最好的投資機(jī)會(huì)就在中國(guó)，就在當(dāng)下，現(xiàn)在就是重倉(cāng)中國(guó)最好的機(jī)會(huì)。

　　而在企業(yè)遭遇危機(jī)面前，張磊有兩條信俸的原則，一是stayinthegame（活下去，留在牌桌上）。只有一直在場(chǎng)，才能看到更多。二是記住第一條原則。他還表示，長(zhǎng)期主義是穿越周期的終極答案。

　　顯然，在這場(chǎng)SOHO中國(guó)私有化的游戲里，潘石屹的退意已決，SOHO中國(guó)在此次疫情之后過得并不好，老潘并不想在這場(chǎng)游戲里繼續(xù)逗留，寫字樓市況下行或許正加速此次私有化交易的進(jìn)程。

　　據(jù)SOHO中國(guó)業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收同比增長(zhǎng)63%至14.53億元，系報(bào)告期內(nèi)確認(rèn)車位銷售的收入；錄得租金收入下降12%至7.82億元，投資物業(yè)平均出租率由去年底的90%下降至78%。

　　疫情除了影響SOHO中國(guó)商辦資產(chǎn)的出租率和租金收入外，其物業(yè)估值亦有所下滑。期內(nèi)，SOHO中國(guó)的物業(yè)估值下降影響當(dāng)期凈利潤(rùn)同比下跌63.89%。若剔除估值影響，2020上半年凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)約39%。（2019中期凈利潤(rùn)為1.48億。）

　　截至6月底，SOHO中國(guó)的總負(fù)債329.45億元，非流動(dòng)負(fù)債272.66億元，流動(dòng)負(fù)債56.79億元。此外，SOHO中國(guó)的總借貸188.6億元，其中一年內(nèi)到期的約8.4億元，一年以上二年以內(nèi)到期的約11.87億元，二年以上五年以內(nèi)到期的約40.18億元，五年以上到期的約128.15億元。

　　但從SOHO中國(guó)的賬面現(xiàn)金流情況看，截至上半年的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物7.46億元，較年初減少4.69億元，面臨一定的償還短期債務(wù)的壓力。

　　來源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)