2020年最后一天,央行聯(lián)合銀保監(jiān)會發(fā)布了《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》,對銀行房地產(chǎn)貸款、個人住房貸款的占比提出明確上限。
接受記者采訪時,業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,此次新政出臺在預(yù)期之中,整體來說對銀行影響不大。隨著市場情緒逐漸穩(wěn)定,與銀行股開年一片“飄綠”的表現(xiàn)不同,不少銀行股價又于1月6日紛紛翻紅。
亦有房企人士向記者分析,融資端的變化會倒逼房企投資更加審慎,并且會更加聚焦核心。未來房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部也許會出現(xiàn)分化,龍頭型房企發(fā)展態(tài)勢更占上風(fēng),而中小房企后續(xù)不排除被并購的可能。
新增“緊箍咒”在預(yù)期之內(nèi)
此次房貸新政將銀行劃分為五檔,分檔設(shè)置房地產(chǎn)貸款集中度管理要求,即對房地產(chǎn)貸款和個人住房貸款占比提出上限,并允許地方監(jiān)管機(jī)構(gòu)對第三、四、五檔銀行的上限做上下2.5個百分點(diǎn)的浮動。
同時,新政對超過上限的銀行規(guī)定了整改要求,即超限2個百分點(diǎn)以內(nèi)的,過渡期2年,超限2個百分點(diǎn)及以上的,過渡期4年。
就在此前不久,監(jiān)管部門出臺“三道紅線”的房企融資新規(guī)也備受關(guān)注:一是房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%;二是房企的凈負(fù)債率不得大于100%;三是房企的“現(xiàn)金短債比”小于1。只要“踩線”,則不能增加或需嚴(yán)控有息負(fù)債規(guī)模。
“總體來看,釋放了一個信號,引導(dǎo)銀行資金少投房地產(chǎn),多支持實體經(jīng)濟(jì),這跟此前監(jiān)管一貫導(dǎo)向是一致的。”交通銀行金融研究中心研究專員夏丹向證券時報記者表示。
從內(nèi)容上看,房貸集中度的管理新政并不新鮮,此前房貸集中度管理也作為宏觀審慎監(jiān)管當(dāng)中的一個手段被提及。2020年10月21日,央行副行長潘功勝在2020金融街論壇年會上表示,人民銀行將推動完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理,逐步實施房地產(chǎn)貸款集中度、居民債務(wù)收入比、房地產(chǎn)貸款風(fēng)險權(quán)重等宏觀審慎政策工具。
多位分析人士向記者表示,房地產(chǎn)貸款集中度管理對銀行的影響并不算大。目前來看,多數(shù)銀行基本符合政策要求,房地產(chǎn)貸款存量的壓降壓力有限。
“由于相對比較靈活的過渡期,即便按2至4年算,超限銀行總共每年壓降存量約幾千億元。沒有超限的銀行也不容易按照上限去增加,因為一直以來房貸管得相對比較嚴(yán)。”有分析人士說。
而開發(fā)貸受到長期嚴(yán)控,各銀行對于個人按揭貸款還有一定的放款靈活度,波動相對較大,政策出臺后踩線的銀行也會放緩貸款沖動。
房企投資更加審慎
在監(jiān)管明確給出限制的情況下,銀行又會如何應(yīng)對?
有銀行業(yè)內(nèi)人士告訴證券時報記者,從調(diào)降占比策略的角度看,銀行可以選擇風(fēng)險調(diào)整后收益率接近房貸的其他產(chǎn)品、資產(chǎn)證券化、逾期和不良的催收壓降等,“做大分母也是一個辦法,如果做大的部分是去支持實體經(jīng)濟(jì)就更符合導(dǎo)向了”。
在個人住房貸款占比方面,從商業(yè)性角度來看,因其低風(fēng)險和低資本消耗,是優(yōu)質(zhì)的信貸資產(chǎn),常受商業(yè)銀行青睞。不過,亦有業(yè)內(nèi)人士表示,尚在還款中的正常個貸不會被壓降,剛需也仍然是鼓勵的。
“其實銀行的調(diào)整也不會太大,因為前期早就開始了房貸業(yè)務(wù)的相關(guān)調(diào)整!币晃粐写笮匈Y深從業(yè)人士向記者表示。
近年來,政府對于房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控的決心日益凸顯,在“房住不炒”的導(dǎo)向下,銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款調(diào)整已持續(xù)一段時間,新政只是將前期政策制度化。上述從業(yè)人士告訴記者,銀行在房地產(chǎn)貸款集中度方面早已開始調(diào)整。
一方面,對房地產(chǎn)開發(fā)商從嚴(yán)控制準(zhǔn)入,即對房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行嚴(yán)格的調(diào)查,對放款的企業(yè)現(xiàn)金流、利潤情況以及進(jìn)行中的項目情況,銀行會進(jìn)行詳細(xì)了解和盡調(diào);另一方面,從需求方即購買樓盤的住戶來看,銀行主要是從首付比例和利率上浮的程度進(jìn)行調(diào)節(jié),對于個人按揭貸款的審批增加了許多限制條件。
對于被卡緊融資渠道的房企來說,此前“三道紅線”的出臺就已經(jīng)頗為震動,此次新政,從銀行端也給房企帶來了不可忽視的影響。兩項針對銀行、房企的規(guī)定一脈相承,互相配合。
一位頭部房企人士向記者表示,融資端的變化會倒逼房企投資更加審慎,并且會更加聚焦核心,“如果放款嚴(yán)格后,項目的審核也會相應(yīng)變嚴(yán)格,單從投資端來講的話,如果投一些不是特別核心的位置,那么回款會回得慢,收益效果差”。
從“三道紅線”到現(xiàn)在的房貸新政,整體上看是逐步規(guī)范化。該房企人士也向記者預(yù)測,未來房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部也會出現(xiàn)分化,龍頭型房企發(fā)展態(tài)勢更占上風(fēng)。“一是因為攤子大了,機(jī)會多了。相對而言,小房企抵抗風(fēng)險能力小,基本上會是強(qiáng)者恒強(qiáng)的狀態(tài)。”
中泰證券戴志峰也表示,新規(guī)將從融資端進(jìn)一步推動貸款向房地產(chǎn)頭部企業(yè)集中!按筱y行出于維護(hù)戰(zhàn)略客戶的考慮,稀缺的額度會優(yōu)先保證頭部房企,中小房企獲取銀行貸款的難度升高,或只能通過加快處理存貨保證自身現(xiàn)金流,后續(xù)不排除被并購的可能。
來源:證券時報網(wǎng)
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