受境外債市低迷影響，11月國內房企發(fā)債規(guī)模不及預期。

　　多家研究機構統(tǒng)計數據顯示，房企融資總規(guī)模同環(huán)比雙降，融資成本持續(xù)上漲。

　　克而瑞的數據顯示，11月，95家典型房企的融資總額為1005.89億元，環(huán)比下降10.2%，同比下降19.1%，單月融資額僅高于今年2月。其中境內債權融資582.91億元，環(huán)比下降12.0%，同比下降19.1%；境外債權融資284.00億元，環(huán)比下降28.7%，同比下降21.1%。

　　境外融資規(guī)模降超五成

　　據貝殼研究院統(tǒng)計，2020年11月單月，境內外債券融資共發(fā)行84筆，較上月增加18筆，發(fā)行規(guī)模折合人民幣約835億元，環(huán)比增長20.7%，同比減少21.4%。其中境外融資共發(fā)行18筆，融資規(guī)模約280億元人民幣，環(huán)比減少15.7%，同比減少52.9%，下降幅度較大；11月境外債券規(guī)模占比約34%，較上月下降14個百分點。境內共發(fā)行66筆融資債券，較上月增加19筆，11月境內融資規(guī)模環(huán)比增長54.3%，同比增長18.9%。

　　去年11月，曾出現過一輪融資小高潮，而今年發(fā)債規(guī)模未能達到業(yè)內預期，12月又是傳統(tǒng)意義上的“融資小月”，全年融資規(guī)模能否出現逆轉仍成謎。

　　另一方面，單月發(fā)債規(guī)模不及到期債務規(guī)模，令房企資金承壓雪上加霜。11月份境內外債券融資到期債務規(guī)模約837億元，較上月增加2.6%。而融資新規(guī)公布之后，9月、10月、11月連續(xù)3個月發(fā)債整體規(guī)模不及到期債務規(guī)模，房企融資規(guī)模增速受限，并且據貝殼研究院預測，這一局面短期暫不會有所改變，2021年到期債務規(guī)模（未含2021年未發(fā)行的超短期債券）預計可達12448億元，同比增長36.0%，房企償債壓力仍將繼續(xù)攀升。

　　對于房企而言，降債難以在短時間內完成。貝殼研究院認為，雖然融資新規(guī)對未來房企整體發(fā)債增速將起到一定的制約作用，但按照近五年房企債券融資發(fā)行周期推算，預計未來房企債券融資到期債務壓力實現實質性下降仍需3～5年時間。

　　頭部上市房企的境遇則大不相同，同策研究院監(jiān)測的40家典型上市房企融資總額繼上月稍有回溫后，11月出現大幅上升，共完成融資金額折合人民幣共計1091.08億元，環(huán)比提升91.42%。

　　40家房企債權融資金額834.72億元，占房企融資總量的76.50%，環(huán)比10月融資總額510.55億元增加63.49%；股權融資金額為256.36億元，占總融資金額比重為23.50%，環(huán)比大幅增加331.20%。

　　值得注意的是，11月，40家典型上市房企其他債權融資共發(fā)生了29筆，多為母公司為子公司提供融資擔保，總金額289.35億元，這一規(guī)模環(huán)比增加了542.26%；公司債方面，40家房企也表現出了一定的優(yōu)勢，共14筆融資募集資金215.35億元，環(huán)比增加18.54%，其中境外美元債占主導地位，共發(fā)行8筆美元債，融資金額折合人民幣137.68億元，占比公司債總額的63.93%。

　　從40家典型上市房企融資情況來看，債權轉讓與應收賬款轉讓規(guī)模與頻率極大提高，如招商蛇口通過債券股權轉讓融資41.4516億元，綠地香港通過股權轉讓與應收賬款轉讓融資72.6億元。此外，為加速資金積累，抵御償債壓力，各大房企均加快了融資頻率。

　　同策研究院分析師陳朦朦對《每日經濟新聞》記者分析：“2019年，40家典型上市房企融資規(guī)模為8033.24億元，而2020年1~11月這一數字已達8572.30億元，已超過去年全年融資總額。因而，合理預估40家典型上市房企今年的融資規(guī)模將近9000億元。”

　　境內外融資成本加速上升

　　自8月融資新規(guī)以來，境內融資成本始終保持上升趨勢，11月更是呈現加速上漲趨勢：11月境內債券融資平均票面利率4.89%，較上月增長0.13個百分點。

　　11月境外債券融資平均票面利率同樣大幅增長至8.04%。境外債券成本分化較大，旭輝控股、正榮地產等平均票面利率維持5.25%~5.45%較低區(qū)間，而陽光集團與景瑞控股等相對中小規(guī)模房企處于11.88%～14.50%較高區(qū)間。

　　相比之下，40家典型上市房企融資利率有所下降，主力范圍為3%～5%。據同策研究院，在已披露的數據中，40家典型上市房企中融資成本最低的是中海于11月6日公開發(fā)行的總額24億元、期限3年的公司債券，融資利率3.40%；成本最高的為富力地產11月18日發(fā)行的期限為2年的3.2億美元優(yōu)先票據，融資利率12.38%。

　　陳朦朦分析，規(guī)模較大的頭部房企憑借自身良好的信用主體及較寬的渠道來源，在險峻的環(huán)境下融資優(yōu)勢凸顯，可獲得較低成本資金。而較多中小型房企在境內融資環(huán)境趨緊的情況下，選擇積極境外發(fā)債謀求生路，但融資成本較高；未來，面臨緊縮的融資渠道與較高的融資成本，融資較為困難的中小房企將生存艱難。

　　境內外融資環(huán)境整體收緊之下，資金進一步承壓成為房企（特別是中小房企）未來面臨的發(fā)展困境，也令房企更依賴銷售回款。截至11月末，在年內設定了業(yè)績目標的部分規(guī)模房企中，超6成房企的目標完成率達到90%以上，但中小房企完成全年目標有一定壓力。

　　同策研究院分析師焦?jié)烧J為，在海外疫情反復的情況下，房企逐步將目光匯聚在為中小企業(yè)擔保獲取融資的方向上。為了進一步迎合政策，降低杠桿與負債，拆分物業(yè)上市的比例或將在未來持續(xù)擴大。通過釋放股權，出售項目的方式進行再融資將成為房企新寵。

　　來源：每日經濟新聞

編輯：wangdc