12月9日，華潤萬象生活正式登陸港交所，首日漲超25%，收報28.00港元。在此之前，恒大物業(yè)、金科物業(yè)、融創(chuàng)物業(yè)已經分別于11月份在港股陸續(xù)上市。
18家物業(yè)上市公司業(yè)主增值服務營收和占比 數據來源：華泰證券
近年來，房地產行業(yè)進入存量市場，傳統房地產開發(fā)領域利潤率整體下滑。與此同時，物業(yè)行業(yè)萬億級市場規(guī)模引發(fā)新的想象空間。在樓市持續(xù)調控的背景下，越來越多的房地產上市公司開始通過分拆物業(yè)板塊上市的方式來拓展融資渠道，尋求業(yè)務新增長點。
年內新增13家物業(yè)企業(yè)登陸港股
2020年以來，物業(yè)企業(yè)上市成為資本市場一道新的風景線。中指院統計數據顯示，年內累計新增13家物業(yè)企業(yè)登陸港股，另有20余家企業(yè)在準備上市進程。截至目前，共有34家物業(yè)企業(yè)登陸港股、3家企業(yè)進入A股。這些物業(yè)股大多數由規(guī)模型房地產開發(fā)企業(yè)分拆而出。
在業(yè)內看來，物業(yè)股由于具備穩(wěn)定的現金流，一直被港股市場所青睞，普遍能獲得高估值。因此，上市房企將旗下存量資產單獨上市，將有利于補充地產公司的資金實力。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴《經濟參考報》記者，從目前來看，多家房地產上市公司分拆物業(yè)進行上市，并且絕大多數選擇在港交所上市，這說明2020年是物業(yè)股的上市窗口期。
根據中指院的統計數據，截至今年12月3日，港股上市物業(yè)企業(yè)總市值達5636億港元，較年初增長1203%，A股上市物業(yè)企業(yè)總市值達353億元人民幣，較年初增長21%。此外，港股上市物業(yè)企業(yè)平均市盈率約為35倍，遠高于港股平均市盈率的10.3倍。
針對上市房企陸續(xù)分拆旗下物業(yè)管理業(yè)務謀求資本化的現象，億翰智庫分析認為，中國恒大、融創(chuàng)中國、合景泰富等多家房企通過分拆物業(yè)管理板塊上市，一方面旨在拓寬融資渠道，優(yōu)化企業(yè)杠桿。另一方面，從企業(yè)上市融資情況來看，非地產開發(fā)板塊更受資本市場青睞，估值更高。這一點從物業(yè)管理企業(yè)上市募集資金規(guī)�？梢娨话摺＠�，11月19日，融創(chuàng)中國旗下的物業(yè)板塊融創(chuàng)服務登陸港交所，募集資金超90億港元。
上市物企競逐萬億新賽道
今年以來，物業(yè)管理行業(yè)迎來新的發(fā)展機遇期。物業(yè)管理服務企業(yè)在政策支持、行業(yè)地位、市場規(guī)模、科技應用、多元化服務等領域均有所突破。尤其是在疫情期間，物業(yè)企業(yè)在常態(tài)化防控方面發(fā)揮了重要作用。
政策面上，今年10月29日，發(fā)改委等多個部門聯合印發(fā)《近期擴內需促消費的工作方案》，提出“要搭建智慧物業(yè)平臺，推動物業(yè)服務企業(yè)對接各類商業(yè)服務，構建線上線下生活服務圈，滿足居民多樣化生活服務需求�！贝送膺�包括“增加社區(qū)生活服務消費”、“加大對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的支持”等內容。
另一方面，中國房地產市場已經進入存量時代。貝殼研究院近期發(fā)布的研究報告顯示，受監(jiān)測的20個重點城市的在記錄小區(qū)數量為15.39萬個，其中樓齡20年以上的老舊小區(qū)數量為5.96萬個，老舊小區(qū)的占比近40%。老舊小區(qū)的數量占總體存量比重最高的三個城市為上海、濟南、北京，20年以上老舊小區(qū)占比分別為61%、49%、47%。
在房地產行業(yè)存量時代，物業(yè)行業(yè)將是個萬億級規(guī)模的新賽道，發(fā)展空間廣闊。東方證券分析測算，到2030年，基礎物管物業(yè)市場規(guī)模達1.7萬億元，行業(yè)總規(guī)模超過2.5萬億元。由于物管行業(yè)具有消費屬性，隨著中國的經濟發(fā)展方式由粗放式發(fā)展轉向精細化發(fā)展，很多輕資產行業(yè)都會受到追捧。此外，房地產存量時代到來，物管解決了存量資產的保值增值的痛點。
東方證券進一步分析認為，由于物業(yè)服務具有外部性，而資本市場給了物業(yè)公司一個價值重估的平臺。因此，物業(yè)公司的上市潮并不影響其長期投資價值。行業(yè)將是一個可以持續(xù)創(chuàng)造價值的行業(yè)，也有望在估值上得以體現。
華泰證券分析指出，上市物管公司在增值服務領域已經具備先發(fā)優(yōu)勢，未來領先優(yōu)勢可能進一步擴大。該機構認為，龍頭公司以政策東風為契機，領先優(yōu)勢或將持續(xù)擴大。
嚴躍進指出，隨著未來更多的物業(yè)企業(yè)登陸資本市場，上市企業(yè)數量有望迎來更大突破，行業(yè)集中度將進一步得到提升。不過，他同時指出，房地產上市公司分拆物業(yè)板塊上市以后，物業(yè)企業(yè)也需要關注經營狀況和資本市場表現，尤其是要積極開拓各類業(yè)務，增加收入來源，以真正促進物業(yè)股的健康發(fā)展。
來源：經濟參考報
編輯：wangdc
