長租公寓爆雷的根本原因在于包租模式的內在缺陷。
今年以來，長租公寓風波不斷。據業(yè)內不完全統(tǒng)計，今年已有20余家長租公寓企業(yè)爆雷，其中既有巢客、城城找房、三彩家等分散式企業(yè)，也有灣流國際等集中式企業(yè)。
在此背景下，如何建立長租公寓行業(yè)風險防控機制、減少風險事件給業(yè)主和租客帶來損失，成為各界討論的焦點。記者了解到，此前為有效防范風險事件發(fā)生，相關部門曾提出建立住房租賃資金監(jiān)管制度，將租金、押金等納入監(jiān)管；一些城市更是要求企業(yè)在銀行開設專戶，并將租賃資金繳入專戶管理、凍結風險防控金。
但接受記者采訪的業(yè)內人士表示，實踐中，這種凍結風險防控金的方式給企業(yè)資金帶來很大的流動性壓力，實際上，引入租賃保證保險，以達到識別、防范和化解爆雷風險的目的，可能是一條有效的路徑。不過，也有險企人士稱，盡管信用保證保險市場需求較大，其風險也比較大，保險公司目前對這種模式呈謹慎態(tài)度。
租賃保證保險的作用
目前，我國的長租公寓，無論集中式還是分散式，95%以上的企業(yè)主要采取包租模式，即企業(yè)向業(yè)主租賃住房，裝修改造后再轉租給租客。有業(yè)內人士表示，正是由于這種包租模式存在內在缺陷，才導致了長租公寓的爆雷。
通常來說，集中式和分散式主要是按照租賃住房分布進行分類，集中式指的是企業(yè)運營整幢或整層租賃住房；分散式指的是企業(yè)運營個人業(yè)主的租賃住房。
“包租模式一手托兩家，租客使用權成立的前提是企業(yè)住房使用權的轉移，而企業(yè)一旦資金鏈斷裂就會導致租賃鏈條斷裂，無法保障租客的居住權。”一位業(yè)內人士對記者稱。
另外，有業(yè)內人士透露，包租模式下機構為避稅普遍采取“假托管、真包租”的形式，與業(yè)主簽訂“資產委托管理服務合同”，而非“房屋租賃合同”，在合同上有很強的迷惑性。
對此，中國房地產估價師與房地產經紀人學會研究人員羅憶寧對第一財經記者表示，防止包租模式的企業(yè)爆雷，關鍵是在“業(yè)主-長租公寓”這一租賃關系中，加上一道安全閥——租賃保證保險。
所謂租賃保證保險，是一種特殊的保險，本質上是一種擔保，其賠償責任不同于普通的財產保險。當義務人（被保證人）不能按約履行合同和補償損失時，先由保險人代其向權利人賠償，然后保險公司行使追償權向義務人要求賠償損失。在我國相關領域，保證保險曾被用于銀行業(yè)的存款保險、建筑工程領域的農民工工資保證保險等。
羅憶寧稱，租賃保證保險是借用保險杠桿，以較小的成本覆蓋長租公寓企業(yè)違約風險成本，使企業(yè)資金鏈不斷，租賃關系鏈不斷，保障業(yè)主和租客的最終權益。類似銀行業(yè)的存款保險制度，以企業(yè)作為投保人出資購買，將業(yè)主作為被保險人。如果企業(yè)經營出現風險，由保險機構先行賠付，避免業(yè)主驅逐房客，此后再由保險公司行使追償權向企業(yè)索賠。
從費率上看，一名大型產險公司人士表示，保證保險費率根據細分險種不同及企業(yè)風險情況不同會有一定差距，基本在保額的千分位到百分位之間，但總體而言杠桿率較高。
在業(yè)內人士看來，保險資金的介入，可以避免部分長租公寓企業(yè)在偶發(fā)局部風險時，租客、業(yè)主、資金方甚至合作伙伴對長租公寓企業(yè)的“擠兌”。同時，借助保險公司，政府可實現對企業(yè)的定期風險追蹤。
“通過引入租賃保證保險，可以有效避免包租模式企業(yè)出現資金鏈風險，減少租客和業(yè)主遭受損失，從而避免長租公寓行業(yè)的系統(tǒng)性風險�！绷_憶寧說道。
險企持謹慎態(tài)度
不過，對于租賃保證保險，機構人士持謹慎態(tài)度�！靶庞帽ＷC保險其實市場需求很大，但因為風險也比較大，保險公司開展這類業(yè)務現在非常謹慎�！鄙鲜霎a險公司人士對第一財經記者說。
事實上，在保險公司的業(yè)務中，信用保證保險是非車險業(yè)務中的一大重要險種，保險公司在商業(yè)租賃、融資租賃等相關領域均有嘗試。不過，由于此前在網貸、債券等融資性信保業(yè)務中數次“觸礁”，曾經的“明星險種”逐漸暗淡。
今年10月單月保費數據顯示，同比下降41.3%的保證保險直接拖累非車險保費總體同比下降3.91%，在非車險業(yè)務中，保證保險業(yè)務的保費規(guī)模，從去年前10月的第二大險種跌至今年同期的第四名。
其中，在信保業(yè)務上“踩雷”的人保財險更是大幅收縮該業(yè)務，根據公告，今年前10月人保財險信用保證險的保費同比大幅下降73.6%，今年上半年，其信用保證險的綜合成本率高達138.6%，呈現承保虧損的局面。
而決定是否能夠承接保證保險業(yè)務的關鍵就是險企的風控和企業(yè)的風險狀況。上述產險公司人士表示：“之前一些險企在信保業(yè)務上只顧規(guī)模而忽視了風險，在屢次發(fā)生‘爆雷’事件之后，相信大多數險企會引以為戒，把牢風控的關口�！�
該人士還提到，就長租公寓的保證保險模式來說，“險企其實也有興趣，我們之前也展開過相關的討論，不過即便開展此項業(yè)務，初期也只會與頭部企業(yè)合作，嚴格審查長租公寓的風險狀況，例如是否有保證金等增信手段，并嚴格控制業(yè)務規(guī)模，不會一下子大規(guī)模鋪開�！�
來源：第一財經
編輯：wangdc
