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超20城發(fā)文加強商品房預售款監(jiān)管,近十年預售糾紛成倍增長
http://sendpasscode.com房訊網(wǎng)2020-12-9 8:40:31
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[提要]為維護商品房買賣雙方合法權益,從源頭杜絕爛尾樓的產(chǎn)生,今年以來,多個省市已出臺加強商品房預售資金監(jiān)管的政策。

  為維護商品房買賣雙方合法權益,從源頭杜絕爛尾樓的產(chǎn)生,今年以來,多個省市已出臺加強商品房預售資金監(jiān)管的政策。

  12月8日,四川省成都市人民政府辦公廳印發(fā)《成都市商品房預售款監(jiān)管辦法的通知》(簡稱《通知》),《通知》顯示,預售款監(jiān)管額度與開發(fā)企業(yè)信用等級掛鉤并根據(jù)信用等級動態(tài)調(diào)整監(jiān)管額度,對于預收款將實行專戶存儲、全程監(jiān)管,如果開發(fā)商違反相關規(guī)定,在其整改期間將暫停預售商品房網(wǎng)簽備案系統(tǒng)使用權限。

  同日,廣東省佛山市住建局也印發(fā)了《佛山市商品房預售款監(jiān)督管理實施辦法》,《辦法》顯示,為進一步完善商品房預售款的監(jiān)督管理,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請商品房預售許可前開設商品房預售款專用賬戶,存入監(jiān)管賬戶的商品房預售款優(yōu)先保障項目竣工。開發(fā)商留存監(jiān)管及可提取使用的額度,視項目建設進展而定。

  可以看到的是,除了成都、佛山,今年以來已有多地出臺加強商品房預售資金監(jiān)管的新規(guī)。業(yè)內(nèi)人士認為,由于國內(nèi)的新房實行預售制度,部分城市頻頻出現(xiàn)爛尾樓現(xiàn)象,爛尾樓不僅影響城市市容,更侵犯了購房者的權益,加強商品房預售資金監(jiān)管,確保預售資金專款專用,可減少“爛尾”等情形發(fā)生。

  26個省市出臺新政加強預售資金監(jiān)管

  所謂預售資金,主要包括承購人按商品房預售合同約定支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款、商業(yè)貸款、住房公積金貸款等全部購房款。而商品房預售資金監(jiān)管,主要是由房地產(chǎn)行政主管部門會同監(jiān)管銀行對房企商品房預售資金實施第三方監(jiān)管,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須將預售資金存入監(jiān)管銀行專用監(jiān)管賬戶,且只能用作本項目建設,不得隨意支取、使用。

  以成都為例,成都市住建局要求,預售款監(jiān)管遵循專戶存儲、專款專用、全程監(jiān)管、節(jié)點控制、多方監(jiān)督的原則。預售款的監(jiān)管期限則是自商品房取得預售許可證之日起,至完成工程并聯(lián)竣工驗收合格后商品房集中交付止。

  佛山則在新政中明確,商品房預售款應當全部存入監(jiān)管賬戶,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在監(jiān)管賬戶之外收存預售款。當項目完成商品房首次登記并達到預購人可單方辦理轉(zhuǎn)移登記的條件時,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可持區(qū)不動產(chǎn)登記部門出具的相關文件向監(jiān)管銀行申請解除商品房預售款監(jiān)管。

  據(jù)貝殼研究院最新統(tǒng)計,2020年以來,已有26個省市出臺加強預售資金監(jiān)管的相關政策或?qū)嵤┘殑t,且內(nèi)容主要集中于四個方面:一是,要求開發(fā)商開設商品房預售資金監(jiān)管專用賬戶;二是,要求開發(fā)商與監(jiān)管機構(gòu)、監(jiān)管銀行簽訂預售資金監(jiān)管協(xié)議;三是,對信用資質(zhì)不同的開發(fā)商實行差別化資金監(jiān)管額度;四是,在預售資金使用上,按照工程進度支取相應比例的資金。

  要求房企開設資金監(jiān)管專用賬戶,對房企實行差別化資金監(jiān)管

  要求房企開設資金監(jiān)管專用賬戶已成為商品房預售資金監(jiān)管的重要一環(huán)。

  今年以來,桂林、福州、銀川、石家莊等多個城市印發(fā)的商品房預售資金監(jiān)管辦法中,均規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請商品房預售許可前,應選擇商業(yè)銀行(簡稱監(jiān)管銀行)按照中國人民銀行開立專用賬戶的相關規(guī)定,開立商品房預售資金監(jiān)管賬戶;并按照一次商品房預售許可申請對應一個賬戶的原則,由監(jiān)管機構(gòu)、監(jiān)管銀行、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三方簽訂商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議。

  不過,惠州、衢州的《監(jiān)管辦法》規(guī)定一個開發(fā)項目最多開設不超過兩個賬戶,汕頭市每個商品房項目(含分期建設項目)的專用帳戶總數(shù)最多可有3個。

  同時,部分城市規(guī)定開發(fā)企業(yè)需簽訂兩方或三方監(jiān)管協(xié)議。例如,長沙、惠州規(guī)定開發(fā)企業(yè)需與監(jiān)管銀行簽訂監(jiān)管協(xié)議,汕頭、桂林、銀川、石家莊等規(guī)定開發(fā)企業(yè)需與監(jiān)管銀行、監(jiān)管部門簽訂三方協(xié)議,協(xié)議內(nèi)容主要涵蓋預售資金的監(jiān)管范圍、使用情況、監(jiān)管方式等。

  在預售資金監(jiān)管額度上,不少城市也實行差別化資金監(jiān)管。舉例來說,長沙、惠州、長春、荊州、汕頭等城市規(guī)定根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信用狀況、綜合實力等情況,實行差別化管理。具體來說,對信用較好、綜合實力較強的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),降低資金監(jiān)管比例,對信用較差、未正常履約的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按較高額度予以監(jiān)管。

  從預售資金的留存比例看,不同城市在取得預售許可證、建設層數(shù)、主體結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗收、交付使用等不同節(jié)點設置不同的監(jiān)管留存比例。總體來看,銀川、福州的監(jiān)管力度較大,以主體結(jié)構(gòu)封頂為節(jié)點看,預售資金留存比例要求分別為30%和40%。桂林、長沙的監(jiān)管力度相對較低,以結(jié)構(gòu)封頂為節(jié)點看,預售資金留存比例要求分別為10%和8%。以竣工驗收為節(jié)點看,汕頭、桂林的資金留存比例要求較低,均為5%,福州資金留存比例要求最高,為15%。圖片來源:各城市政府官方網(wǎng)站、貝殼研究院整理

圖片來源:各城市政府官方網(wǎng)站、貝殼研究院整理

  此前據(jù)媒體報道,在一些對商品房預售資金監(jiān)管的城市中,仍有不少房企通過挪用商品房預售資金的方式拆東墻補西墻。

  不過,從近期發(fā)布商品房預售資金監(jiān)管的辦法來看,房企等違規(guī)的成本正不斷加大。

  唐山市出臺的新政中提到,如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反商品房預售資金監(jiān)管的行為,住房和城鄉(xiāng)建設行政部門將書面通知監(jiān)管銀行暫停撥付監(jiān)管賬戶內(nèi)的全部商品房預售資金,并啟動應急措施,協(xié)調(diào)相關部門監(jiān)督監(jiān)管賬戶內(nèi)資金的使用。

  成都市則明確,開發(fā)企業(yè)違反規(guī)定的,在其整改期間,暫停預售商品房網(wǎng)簽備案系統(tǒng)使用權限;逾期未整改到位的,予以通報批評、納入成都信用網(wǎng)公開披露并抄送企業(yè)總部;情節(jié)嚴重的,開發(fā)企業(yè)及相關負責人不得以企業(yè)或個人名義參加新的出讓土地競拍活動,不得申請審批新的建設項目,暫停辦理新的項目預售許可。

  預售商品房買賣帶來的合同糾紛只增不減

  值得一提的是,多地實行商品房預售資金監(jiān)管的情況下,預售商品房買賣中仍存在不少糾紛,由此帶來的取消商品房預售制度呼聲再起。

  據(jù)北京盈科(上海)律師事務所統(tǒng)計,近十年我國以“商品房預售合同糾紛”為案由結(jié)案的民商事訴訟案件數(shù)量成倍增長。從2013至2017年平均漲幅達到每年170.88%,在2017年全年涉訴案件達40137件。

  從最近兩年的數(shù)據(jù)看,由商品房預售帶來的合同糾紛案件的數(shù)量只增未減。

  按照北京盈科(上海)律師事務所的數(shù)據(jù),2019年度全國涉訴案件達82662件(根據(jù)檢索標準“案由:商品房預售合同糾紛”、“結(jié)案年度:2019年”、“文書種類:判決書”),較2018年度增長6316件,漲幅高達8%。

  從地區(qū)分布來看,廣東、四川、貴州、福建、廣西五省在2019年的商品房預售合同糾紛數(shù)量位于全國前列,為2019年全國各省市同類糾紛數(shù)量排名前五位,占同類糾紛總量的52.84%。

  “國內(nèi)的新房實行預售制度,預售解決了中國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展階段的資金需求問題,但本身也存在項目爛尾風險等問題,近期有聲音取消預售,但從房地產(chǎn)實際情況看,如果一刀切房企會存在非常大的資金壓力,并不利于樓市的穩(wěn)定,加強預售資金監(jiān)管,把控好額度提取節(jié)點會更有利于杜絕項目產(chǎn)生問題”,58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波說道。

  諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙指出,近期,在融資環(huán)境趨緊下,越來越多的城市加強商品房預售資金的監(jiān)管,避免開發(fā)商拿到回款后跑路現(xiàn)象的發(fā)生,在三道紅線壓頂下,行業(yè)資金壓力更甚,建立商品房資金監(jiān)管的細化制度尤其重要。

  來源:澎湃新聞

編輯:wangdc

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