進入2020年,限競房基本完成穩(wěn)市場、平房價、保供給的階段性歷史任務,不再是北京土地市場的供應主力。因此,不少市場傳言稱,2020年是限競房“最后的時代”,明年北京除非出現(xiàn)加碼調(diào)控,否則房價必然上漲。
實際真能如此嗎?數(shù)據(jù)顯示,2020年1-11月限競房成交面積為293萬㎡,仍占據(jù)整體商品住宅成交面積的48%,此外中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,買房人目前尚可選擇的限競房仍多達5萬套,庫存充裕,其價格限制屬性對市場價格將起到較好的穩(wěn)定作用。
整體來看,11月份北京房地產(chǎn)市場仍保持比較平穩(wěn)溫和的態(tài)勢,二手房方面成交結(jié)構(gòu)基本穩(wěn)定,價格基本保持平穩(wěn)。住宅用地市場方面,預計全年宅地市場成交量與去年持平。租賃市場成交量環(huán)比下跌,租金價格環(huán)比持平,同比下降,房客源成交周期保持高位。
新房市場:限競房對房價穩(wěn)定作用持續(xù)
11月商品住宅累計成交均價為47908元/㎡,累計同比上漲2%,與上月持平。長期來看,自2018年限競房產(chǎn)品入市以來,成交均價增速直接從2017年的28%大幅回落至2018年的-3%,且保持增速平穩(wěn)。2020年1-11月限競房成交面積為293萬㎡,占整體商品住宅成交面積的48%,其價格限制屬性對市場價格起到較好的穩(wěn)定作用。
圖:北京2018年1月-2020年11月成交均價及其同比 (單位:元/㎡、%)
數(shù)據(jù)來源:天朗北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)、貝殼研究院整理
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,已經(jīng)入市未預定的限競房套數(shù)有約3萬套,而等待入市取證的限競房大約還有不到2萬套,也就是說,買房人目前尚可選擇的限競房達到了5萬套。雖然無法與高峰時期相比,但這個數(shù)據(jù)顯然也很可觀。
關于2021年北京市場新房的價格走勢,貝殼研究院表示,由于今年不限價地塊供應比例提高,建設用地面積占整體宅地建設用地面積的比例由去年的48%提升至目前的88%,這也使得市場上出現(xiàn)明年房價將走高的預期,但據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計,自2018年限競房入市以來,截止今年11月,限競房商品住宅成交了565萬㎡,未來仍有近7成的限競房項目等待入市,預計明年房價大幅上漲的概率不大。
截止11月底,北京商品住宅庫存面積為1133萬㎡,出清周期回落至20個月。主要原因在于11月成交表現(xiàn)較好,而供應面積相對較低,略低于今年前11月均值,使得出清周期小幅回落。12月供應量或?qū)⑸蠞q,從而帶動成交量相對活躍,但考慮到簽約時間存在一定的滯后性,預計年底供應端作用將優(yōu)先顯現(xiàn),12月出清周期或?qū)⑿》L,但隨著簽約的逐步完成,出清周期后期將保持穩(wěn)定。
二手房市場溫和升溫 景氣度提升
11月北京二手房市場小幅升溫。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,11月北京二手房實時成交量環(huán)比增長約8%,市場繼續(xù)小幅升溫,成交絕對水平處在下半年以來高位上。市場反彈幅度弱于去年同期36%的水平,當月成交同比增幅收窄至29%,前11月累計成交同比增長9.5%。
圖:北京鏈家二手房實時成交量及環(huán)比走勢
數(shù)據(jù)來源:貝殼研究院
11月,二手房成交結(jié)構(gòu)基本穩(wěn)定,城六區(qū)成交占比70%,具體地,海淀、豐臺、通州及西城等區(qū)域成交環(huán)比增速靠前,其中西城成交量連續(xù)三個月向上修復,已經(jīng)達到2019年以來較高位。
此外,二手房價格基本平穩(wěn)。11月北京二手房價格環(huán)比上漲0.5%,疫后市場的修復帶動價格上漲,但幅度溫和,近半年價格環(huán)比波動幅度均在0.5%及以內(nèi),同比上漲4.5%。分城區(qū)看,海淀、昌平兩區(qū)價格漲幅在1%附近,石景山、大興價格環(huán)比跌幅約1%,其余城區(qū)價格變動幅度不大。
貝殼研究院表示,當前市場潛在需求體量仍保持高位,購房者成交節(jié)奏略有加快,預計12月市場延續(xù)溫和升溫態(tài)勢,市場景氣度提升,價格環(huán)比繼續(xù)微幅向上。
租賃市場持續(xù)降溫 租金降幅同比收窄
北京租賃市場成交量環(huán)比下跌,租金水平環(huán)比持平。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù),2020年11月北京市成交量環(huán)比下降3.8%。北京市租賃成交量在8月達到年內(nèi)峰值后,從9月轉(zhuǎn)入市場淡季,9、10、11月連續(xù)環(huán)比下降。從租金水平來看,2020年11月北京市月租金水平為79.5元/平米,與10月基本持平,同比下降2.4%。
圖 2020年1-11月北京租賃住房成交量和平均月租金
數(shù)據(jù)來源:貝殼研究院
多數(shù)城區(qū)租金環(huán)比下降,東城、昌平、順義和門頭溝區(qū)有小幅上漲。根據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù),2020年11月東城、昌平、順義和門頭溝區(qū)租金環(huán)比有小幅上漲,其余城區(qū)租金均環(huán)比下降,降幅均在5%以內(nèi)。從同比來看,順義、房山、門頭溝和亦莊開發(fā)區(qū)租金有小幅上漲,其余城區(qū)租金均同比下降。
業(yè)主預期止跌,新增房源掛牌均價環(huán)比基本持平,但仍保持低位水平。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù),2020年11月新增房源掛牌均價為82.6元/平米,環(huán)比基本持平,與去年同期相比下降5.7%。業(yè)主出租心理預期從6月開始四連降,11月開始止跌,與10月基本持平,保持低位水平。預計12月市場維持低溫運行態(tài)勢,或?qū)⒊掷m(xù)下降。
土地市場:預計全年宅地成交量與去年持平
2020年11月宅地市場無成交,1-11月北京住宅用地市場累計成交建設用地面積254萬㎡,同比連續(xù)三個月下滑至-12.4%。近期宅地市場供應量較少,近四個月共6宗宅地供應,且計劃于12月入市,共計40萬㎡,預計全年宅地市場成交量將略高于去年1個百分點,整體與去年持平。
圖:北京2018年1月-2020年11月住宅用地累計供求面積及成交累計同比 (單位:萬㎡、%)
數(shù)據(jù)來源:天朗北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)、貝殼研究院整理
1-11月商品住宅累計供應面積617萬㎡,累計成交面積610萬㎡,供銷比為1,供求均衡。11月累計供應面積同比由正轉(zhuǎn)負至-4%,連續(xù)兩個月下滑,但由近三年歷史數(shù)據(jù)來看,12月供應端均出現(xiàn)翹尾現(xiàn)象,2018年及2019年12月新房供應量環(huán)比分別為87%和13%,結(jié)合當前供求平衡的狀態(tài)來看,預計今年12月供應量將有所提升。1-11月累計成交面積同比由負轉(zhuǎn)正至1%,首次超過去年同期,從單月成交量來看,11月成交面積同、環(huán)比均漲,分別上漲58%、32%。預計隨著12月供應端的發(fā)力,將帶動成交量隨之活躍,但考慮到簽約存在一定的滯后性,預計全年新房成交量將與去年基本持平。
值得注意的是,北京今年的土拍市場,最鮮明的特點就是放開限價,商品房逐漸回歸主流市場。前11個月北京共計出讓44宗住宅地塊(限競房+不限價+共有產(chǎn)權房),其中限競房僅為6宗,而在12月預計推出的8宗地塊,只有2宗限競房,其余全部為不限價地塊。
來源:和訊房產(chǎn)
編輯:wangdc