“已經(jīng)在勸退房了，你們做好心理準(zhǔn)備”，一深圳購(gòu)房者在微信群里說(shuō)，“查得比華潤(rùn)還嚴(yán)，銷售說(shuō)今天很多人沒(méi)通過(guò)，還是有代持的。”
日前開(kāi)盤的萬(wàn)科瑧山海正在組織購(gòu)房者線下簽約，從購(gòu)房者反饋來(lái)看，銀行嚴(yán)查資金來(lái)源。
“就好像被審問(wèn)一樣”，另一購(gòu)房者說(shuō)，“群里面好幾個(gè)人都去過(guò)簽約現(xiàn)場(chǎng)，應(yīng)該都知道銀行的態(tài)度。一旦銀行查出資金有問(wèn)題，首付六成都沒(méi)希望。反倒是有一些有經(jīng)驗(yàn)的炒房客把銀行流水做得滴水不漏。”
據(jù)悉，針對(duì)“代持打新”現(xiàn)象，近日來(lái)，深圳市金融系統(tǒng)、住建系統(tǒng)等相關(guān)主管部門紛紛出招，分別就資金來(lái)源、購(gòu)房人資料等嚴(yán)格審查。
現(xiàn)象 從“打新”熱到出現(xiàn)“代持打新”
“不想幫你代持了，我計(jì)劃自己買”。在華潤(rùn)城潤(rùn)璽1期開(kāi)盤的前一天，深圳市民張女士的表妹如是告訴她。為實(shí)現(xiàn)三成首付，張女士借來(lái)表妹的購(gòu)房名額，認(rèn)籌華潤(rùn)城潤(rùn)璽1期，公證搖號(hào)結(jié)果顯示，他們順利進(jìn)入選房名單。讓張女士意外的是，表妹反悔了。
深圳新房住宅備受市場(chǎng)追捧，源于新房備案價(jià)格明顯低于周邊二手房?jī)r(jià)格，市場(chǎng)認(rèn)為“買到即賺到”。
以華潤(rùn)城潤(rùn)璽1期為例，備案均價(jià)約13.1萬(wàn)/㎡，而據(jù)鏈家數(shù)據(jù)顯示，其周邊二手房成交單價(jià)普遍為十七、八萬(wàn)，由此產(chǎn)生了高達(dá)5萬(wàn)/㎡的價(jià)差，即使以購(gòu)入最小面積約100㎡的戶型計(jì)算，一套房子的價(jià)差也有500萬(wàn)元。
因此，剛過(guò)去的11月，華潤(rùn)城潤(rùn)璽1期引發(fā)“代持打新”的討論，在深圳樓市空前熱烈。特別是開(kāi)發(fā)商發(fā)布該樓盤的購(gòu)房人名單之后，網(wǎng)傳的“代持打新”案例不絕于耳。有市民表示，“我們公司老板找了6個(gè)員工‘打新’，誰(shuí)中了就用誰(shuí)的名額買”。
實(shí)際上，最近一輪“打新”熱在深圳已經(jīng)上演半年之久。今年6月，位于光明的金融街華發(fā)融御花園1期入市，吸引8997人參與搖號(hào)選房，中簽率僅4.38%，創(chuàng)下深圳樓市史上最難“打新”的樓盤紀(jì)錄。
調(diào)查 剛需型樓盤鮮有“代持打新”
“‘代持’行為的根本原因，是利益驅(qū)動(dòng)”，深圳市住房研究會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)陳藹貧指出，“代持”是房地產(chǎn)市場(chǎng)中的個(gè)別現(xiàn)象，而非普遍情況。他強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前深圳新房住宅供應(yīng)不斷增加，以及后期房產(chǎn)稅的征收，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)理性看待當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
實(shí)際上，從整體來(lái)看，除了華潤(rùn)城潤(rùn)璽1期等個(gè)別熱盤，其他剛需型樓盤“代持打新”的情況不多見(jiàn)。如，同樣位于沙井的星河融御三期，開(kāi)盤僅售出85%的房源；而位于光明的兆邦基端慧苑，依靠三級(jí)市場(chǎng)“轉(zhuǎn)介”才售完；在龍華的萬(wàn)科北宸之光，由于開(kāi)發(fā)商信心不足，開(kāi)盤前就啟動(dòng)了“轉(zhuǎn)介”。
另有樓市觀察人士則指出，引發(fā)“打新”熱的根本原因是“限價(jià)”。而“代持打新”則是由于銷售樓盤總價(jià)太高，導(dǎo)致有能力的市民沒(méi)有資格，有資格的購(gòu)房者缺乏資金。因此，兩者結(jié)合，是“限價(jià)”下的房地產(chǎn)市場(chǎng)行為，其本質(zhì)是“無(wú)房?jī)?yōu)先”與總價(jià)千萬(wàn)房款支付能力的背離。
值得留意的是，新一輪深圳樓市“限價(jià)”，最早始于2016年10月4日發(fā)布的“深八條”。受“限價(jià)”影響，自2016年11月-2019年4月間，全市新房成交價(jià)“平穩(wěn)”，房?jī)r(jià)趨勢(shì)中幾乎呈水平線狀。
而由于“限價(jià)”，華潤(rùn)城三期、招商雙璽成為深圳樓市中首批被“打新”的樓盤。2018年6月，華潤(rùn)城三期因采用低于周邊二手房?jī)r(jià)的備案價(jià)開(kāi)盤，引來(lái)大批購(gòu)房者：6776人選741套房，開(kāi)盤9小時(shí)后售罄。同時(shí)期開(kāi)盤的招商雙璽，總價(jià)1672-6559萬(wàn)，引來(lái)666人選167套房，更是產(chǎn)生了“5000萬(wàn)蹲”的說(shuō)法。
出招 主管部門聯(lián)合行動(dòng)
“各律師事務(wù)所，請(qǐng)排查本所內(nèi)有無(wú)律師受委托擬定或見(jiàn)證關(guān)于華潤(rùn)城潤(rùn)璽1期‘代持’協(xié)議情況，若有上述情況請(qǐng)各所統(tǒng)一匯總后報(bào)我局法促科。”12月7日，一則由深圳福田區(qū)司法局發(fā)布的消息在網(wǎng)上流傳。
目前，“代持打新”已受到社會(huì)各界關(guān)注。11月28日，新華社發(fā)表時(shí)評(píng)點(diǎn)名深圳樓市“打新”熱；11月30日，深圳市住房和建設(shè)局局長(zhǎng)張學(xué)凡表示，關(guān)于媒體反映的代持炒房等情況，正在調(diào)查處理中。
據(jù)了解，針對(duì)近期“代持打新”樓市現(xiàn)象，各相關(guān)主管部門已聯(lián)合行動(dòng)。知情人透露，金融系統(tǒng)已在嚴(yán)查購(gòu)房者的資金來(lái)源。而住建部門則在“i深圳”APP上線“購(gòu)房誠(chéng)意登記”系統(tǒng)，同時(shí)啟用了前海公證處“公證選房”小程序。
多措并舉，“代持打新”熱潮明顯得到降溫。據(jù)悉，12月8日開(kāi)盤的萬(wàn)科瑧山海，棄購(gòu)人數(shù)達(dá)到309人。有購(gòu)房者表示，棄購(gòu)者中部分擔(dān)心銀行審查嚴(yán)格。
對(duì)此，有業(yè)內(nèi)分析，華潤(rùn)城潤(rùn)璽1期后，“代持打新”人士退出，剛需選購(gòu)稀缺新建住宅的機(jī)會(huì)增加了。
律師說(shuō)法
“代持打新”中雙方均有風(fēng)險(xiǎn)
今年11月以來(lái)，廣東華商律師事務(wù)所律師周爭(zhēng)鋒接到數(shù)十起“代持打新”的法律風(fēng)險(xiǎn)咨詢，甚至要求就“代持”做律師見(jiàn)證。
周爭(zhēng)鋒表示，在“代持打新”中雙方都有法律風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)際產(chǎn)權(quán)人法律風(fēng)險(xiǎn)方面，他指出：
第一，代持人反悔，導(dǎo)致被代持人無(wú)法取得所購(gòu)房產(chǎn)所有權(quán)。情形一是雙方對(duì)于代持名額費(fèi)用已經(jīng)約定的清楚，但不排除“打新”成功后代持人給其他人代持。另外一種情形是，名義產(chǎn)權(quán)人在打新成功以后認(rèn)為自己的名額非常值錢，提出其他要求。
第二，代持人私自出售、贈(zèng)與、出租房屋或?qū)⑺值姆课萦糜诘謧�。代持人私自出售、�?zèng)與，實(shí)際產(chǎn)權(quán)人可以依法行使撤銷權(quán)，撤銷出售、贈(zèng)與；同時(shí)，主張雙方惡意串通確認(rèn)出售、贈(zèng)與無(wú)效。但對(duì)代持人私自用房屋向外借錢抵債的問(wèn)題，實(shí)際產(chǎn)權(quán)人無(wú)法控制。
第三，因代持人債務(wù)糾紛導(dǎo)致被代持房產(chǎn)被法院查封、拍賣、執(zhí)行。依據(jù)《物權(quán)法》第9條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記在誰(shuí)名下就推定房子是誰(shuí)的。那么，在登記產(chǎn)權(quán)人欠外債時(shí)，債權(quán)人就有權(quán)利申請(qǐng)法院查封這個(gè)房產(chǎn)并拍賣執(zhí)行。
另外，還有房產(chǎn)代持人因婚姻狀況變化導(dǎo)致代持房產(chǎn)被分割的情形。
而關(guān)于代持人的法律風(fēng)險(xiǎn)，他認(rèn)為：第一，增加購(gòu)房成本，影響家人和個(gè)人購(gòu)房。因?yàn)榇秩爽F(xiàn)在用了自己首次貸款的資格，那么在結(jié)婚以后，代持人家庭要購(gòu)房時(shí)將面臨著高額的首付。第二，可能影響產(chǎn)權(quán)代持人的個(gè)人征信記錄。如果實(shí)際產(chǎn)權(quán)人的資金鏈斷裂沒(méi)有辦法支付月供，則會(huì)導(dǎo)致銀行提前解除借款合同，影響代持人自己的征信記錄。
來(lái)源：南方日?qǐng)?bào)
編輯：wangdc
