在“三道紅線”之下,房企融資表現(xiàn)如何?
11月2日,貝殼研究院發(fā)布的《10月房企融資報(bào)告》(以下簡(jiǎn)稱《報(bào)告》)顯示,今年1~10月,房企債券融資規(guī)模突破萬(wàn)億元,累計(jì)約10283億元,同比微增1%。不過(guò),11月將迎來(lái)年內(nèi)償債高峰,同時(shí)盈利能力卻在下跌,房企面臨的壓力可見(jiàn)一斑。
貝殼研究院分析認(rèn)為,年內(nèi)境外債市在全球疫情爆發(fā)后長(zhǎng)期處于不穩(wěn)定狀態(tài),預(yù)計(jì)短期將繼續(xù)保持波動(dòng)性。隨著金融監(jiān)管升級(jí),預(yù)計(jì)至年末以防風(fēng)險(xiǎn)為首要方向,境內(nèi)融資環(huán)境將持續(xù)收緊。
數(shù)據(jù)來(lái)源:Wind, 貝殼研究院整理
境外債占比創(chuàng)新低
《報(bào)告》顯示,今年1~10月,房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約10283億元,融資規(guī)模突破萬(wàn)億元,融資規(guī)模占比2019年全年87.1%。不過(guò),融資規(guī)模同比僅微增1%,增幅較2019年同期大幅收窄20個(gè)百分點(diǎn),這同普遍印象中的“開(kāi)閘放水”并不相符。
從房企看,今年前10月,恒大、碧桂園分別以592億元、428億元的發(fā)債額排在前兩位。發(fā)債額TOP10房企發(fā)債總額達(dá)2739億元。
今年10月單月,房企境內(nèi)外債券融資共發(fā)行66筆,較9月份增加1筆;發(fā)行規(guī)模折合人民幣約692億元,較9月份下降10.7%。其中,境外融資共發(fā)行19筆,融資規(guī)模約332億元人民幣,環(huán)比增長(zhǎng)46.9%;境外債券規(guī)模占比約48%,較9月份提升19個(gè)百分點(diǎn),主要是10月后兩周境外債市表現(xiàn)出波動(dòng)性活躍。
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房企面對(duì)海外債時(shí),通常會(huì)面對(duì)高利率。但今年10月,房企境外債券融資平均票面利率6.74%,較9月份大幅下降,主要受香港中化5億美元1.63%低息永續(xù)債拉低。剔除此筆債務(wù)后,境外債券融資平均票面利率為7.29%。
同時(shí),房企境外融資成本分化嚴(yán)重,其中頭部房企碧桂園融資利率僅為3.875%,而百?gòu)?qiáng)尾部房企佳源國(guó)際的融資成本高達(dá)12.5%。
此外,10月房企境內(nèi)債券融資平均票面利率為4.76%,較9月份微增0.05個(gè)百分點(diǎn)。房企境內(nèi)融資表現(xiàn)出規(guī)模下降、利率微升的特點(diǎn)。
值得注意的是,房企境外債券占比達(dá)到2017年以來(lái)同期最低點(diǎn)!秷(bào)告》顯示,今年1~10月,境外債券規(guī)模占比38%,較2019年同期下降8個(gè)百分點(diǎn),為2017年以來(lái)同期低點(diǎn)。
貝殼研究院分析認(rèn)為,年內(nèi)境外債市在全球疫情爆發(fā)后長(zhǎng)期處于不穩(wěn)定狀態(tài),受外界不確定因素干擾表現(xiàn)低迷,而在10月末期出現(xiàn)短期回暖跡象,預(yù)計(jì)境外債市短期繼續(xù)保持波動(dòng)性。
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11月迎年內(nèi)償債峰值
進(jìn)入11月,房企迎來(lái)年內(nèi)最大到期債務(wù)規(guī)!1071億元。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到,10月房企境內(nèi)外債券融資到期債務(wù)規(guī)模約816億元,較上月下降3.7%。房企整體上已經(jīng)有9~10月連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)發(fā)債規(guī)模不及到期債務(wù)規(guī)模的現(xiàn)象,房企短期資金流動(dòng)性壓力上升。
雖然10月房企強(qiáng)勁的銷售業(yè)績(jī)會(huì)對(duì)沖一部分流動(dòng)性壓力,但高負(fù)債房企將面臨年內(nèi)最大考驗(yàn)。同時(shí)三季報(bào)顯示,房企業(yè)績(jī)壓力陡增,盈利能力處于下降態(tài)勢(shì)。
近期百余家A股上市房企發(fā)布三季度財(cái)務(wù)報(bào)告,其中涉及百?gòu)?qiáng)房企21家,盈利能力保持中期財(cái)報(bào)的下滑趨勢(shì)。這21家房企第三季度平均毛利率28%,較上年同期下降13.5%。
貝殼研究院認(rèn)為,年內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)水平不斷下滑,一方面是由于地價(jià)成本逐漸走高;另一方面,房企開(kāi)展的促銷讓利營(yíng)銷活動(dòng)也會(huì)有損房企的盈利水平。包括萬(wàn)科、招商蛇口在內(nèi)的多家房企表示,至年末企業(yè)毛利水平有進(jìn)一步下降的可能。
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從金融監(jiān)管升級(jí)與償債高峰角度看,高負(fù)債房企對(duì)銷售回款的依賴程度將進(jìn)一步加深。
某千億房企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人向陽(yáng)與記者談及企業(yè)近況時(shí)表示,“我們現(xiàn)在都不敢明確說(shuō)業(yè)績(jī),況且隨著冬天的到來(lái),疫情還面臨著不確定性,銷售壓力挺大的!
貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩認(rèn)為,國(guó)內(nèi)金融監(jiān)管升級(jí)且有擴(kuò)大樣本規(guī)模的趨勢(shì),預(yù)計(jì)至年末,以防風(fēng)險(xiǎn)為首要方向,境內(nèi)融資環(huán)境將持續(xù)收緊。同時(shí),銀保監(jiān)會(huì)加大查處銀行、機(jī)構(gòu)資金違規(guī)流入房地產(chǎn)的行動(dòng),將進(jìn)一步抬升房企境內(nèi)融資的門(mén)檻,料四季度房企境內(nèi)發(fā)債難度將升級(jí)。
來(lái)源:每日經(jīng)濟(jì)新聞
編輯:wangdc