在第一次赴港IPO受阻后，中國(guó)文旅集團(tuán)又馬不停蹄的二次遞交了招股書(shū)。招股書(shū)顯示，中國(guó)文旅為文化旅游物業(yè)開(kāi)發(fā)商，主營(yíng)業(yè)務(wù)為度假物業(yè)發(fā)展。不過(guò)，雖然打著文旅的旗號(hào)，但中國(guó)文旅真正的搖錢(qián)樹(shù)還是地產(chǎn)業(yè)務(wù)，2017-2019年，中國(guó)文旅文化旅游業(yè)務(wù)收益分別僅占0.2%、20.2%、19.3%。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家指出，地產(chǎn)商借擴(kuò)文旅板塊已不是首次，而中國(guó)文旅背靠老牌地產(chǎn)商中國(guó)奧園集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中國(guó)奧園”），在資金儲(chǔ)備、獲取地產(chǎn)等方面均有一定優(yōu)勢(shì)，但多位專(zhuān)家也均表示，地產(chǎn)借文旅項(xiàng)目拿地建設(shè)拋售的例子也不少，目前來(lái)看中國(guó)文旅的旅游度假項(xiàng)目收入占比較小，還未形成自身的文旅IP，能否成功上市并在旅游地產(chǎn)手中分得一杯羹，還有待觀望。

　　二度沖擊IPO

　　作為一家剛成立不久的旅企，中國(guó)文旅的上市野心從未平息。

　　早在今年4月17日，中國(guó)文旅向港交所遞交了上市申請(qǐng)，而現(xiàn)今打開(kāi)港交所頁(yè)面，中國(guó)文旅的首次申請(qǐng)已成“失效”狀態(tài)。據(jù)悉，按照相關(guān)規(guī)定，自申請(qǐng)之日起6個(gè)月內(nèi)未獲批準(zhǔn)、被發(fā)回、被拒或已自行撤回的IPO申請(qǐng)，需重新提交IPO招股書(shū)。

　　但過(guò)期還不滿(mǎn)一周，中國(guó)文旅的二次招股書(shū)又至。

　　10月23日晚間，中國(guó)文旅再次向港交所提交了上市申請(qǐng)。招股書(shū)顯示，中國(guó)文旅成立于2018年，定位為文化旅游物業(yè)開(kāi)發(fā)商，主要經(jīng)營(yíng)文化旅游勝地內(nèi)度假物業(yè)的規(guī)劃及發(fā)展，提供文化旅游目的地相關(guān)服務(wù)（包括酒店服務(wù)、景點(diǎn)咨詢(xún)服務(wù)及景點(diǎn)管理服務(wù)）、酒店咨詢(xún)及管理服務(wù)及旅游代理服務(wù)。

　　截至2020年9月30日，中國(guó)文旅于恩平及中國(guó)其他地區(qū)擁有18個(gè)度假物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目組合，其中8個(gè)項(xiàng)目為已竣工、5個(gè)項(xiàng)目為發(fā)展中、5個(gè)項(xiàng)目為持作未來(lái)發(fā)展。18個(gè)度假物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目包括11個(gè)待售度假物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目、1個(gè)持作投資及自用度假物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目、1個(gè)持作自行運(yùn)營(yíng)度假物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目及5個(gè)持作未來(lái)發(fā)展的土地。

　　與此同時(shí)，招股書(shū)中還提到，中國(guó)文旅經(jīng)營(yíng)位于泉林黃金小鎮(zhèn)的愛(ài)必儂泉林度假村，該度假村由泉林酒店別墅區(qū)與水禾田泉世界、華僑公館一期的一部分、悅湖灣二期的一部分、那金谷景區(qū)及泉林黃金小鎮(zhèn)內(nèi)的配套設(shè)施組成。公司的收益主要來(lái)自租賃酒店客房、提供餐飲及票務(wù)服務(wù)。

　　房產(chǎn)收入占八成

　　雖然在招股書(shū)中定位于文旅業(yè)務(wù)，但事實(shí)上，中國(guó)文旅集團(tuán)的主要營(yíng)收仍然來(lái)自房地產(chǎn)。北京商報(bào)記者查詢(xún)招股書(shū)發(fā)現(xiàn)，中國(guó)文旅收入主要來(lái)自銷(xiāo)售度假物業(yè)和文化旅游業(yè)務(wù)，但旅游業(yè)務(wù)在整體業(yè)務(wù)中占比較低。

　　具體來(lái)看，招股書(shū)顯示，2017-2019年，中國(guó)文旅分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1.86億元、3.35億元、7.36億元，其中銷(xiāo)售度假物業(yè)分別為1.86億元、2.67億元、5.94億元，銷(xiāo)售度假物業(yè)收益占總收益分別為99.8%、79.8%及80.7%，而文化旅游業(yè)務(wù)收益分別僅占0.2%、20.2%、19.3%。直到去年，中國(guó)文旅的主要收入還有八成來(lái)源于房產(chǎn)銷(xiāo)售，對(duì)地產(chǎn)依賴(lài)明顯。

　　除了嚴(yán)重依賴(lài)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，中國(guó)文旅的資金壓力也不小。招股書(shū)顯示，2017年末、2018年末及2019年末，中國(guó)文旅未償還銀行及其他借款分別約為1.53億元、1.02億元及5.78億元，公司債務(wù)或?qū)ζ湓斐刹焕�影響；其中�?018年、2019年中國(guó)文旅資產(chǎn)負(fù)債率分別為632%、272.2%。

　　“從當(dāng)前的收入模式中可以發(fā)現(xiàn)幾個(gè)問(wèn)題，一是作為經(jīng)營(yíng)文旅綜合體的企業(yè)，公司的體量目前來(lái)看相對(duì)較�。涣硪粋�(gè)關(guān)鍵因素則是地產(chǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)收與旅游業(yè)務(wù)收益的明顯差距�！北本┑诙�外國(guó)語(yǔ)學(xué)院中國(guó)文化和旅游產(chǎn)業(yè)研究院副教授吳麗云直言。其實(shí)，以地產(chǎn)收入為主，文旅項(xiàng)目積聚人氣是不少地產(chǎn)商在轉(zhuǎn)型或拿地時(shí)的常用“招數(shù)”。而中國(guó)文旅除了是文旅企業(yè)，與地產(chǎn)企業(yè)中國(guó)奧園也有著不小的關(guān)系。

　　招股書(shū)還顯示，中國(guó)奧園全資附屬公司悅景是中國(guó)文旅的單一最大股東，持股數(shù)量為28%；另外奧園集團(tuán)前股東趙文煒、前高管譚嘉偉、當(dāng)前高管林錦堂通過(guò)旗下公司，在中國(guó)文旅的持股比例分別為27.5%、10%、4.5%。

　　針對(duì)上述情況，北京商報(bào)記者試圖聯(lián)系中國(guó)奧園，但截至發(fā)稿未收到回復(fù)�！捌鋵�(shí)中國(guó)文旅可以看作中國(guó)奧園的子公司，按照其當(dāng)前的營(yíng)收情況進(jìn)行分析，很有可能是借文旅名義開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的企業(yè)之一�！庇袠I(yè)內(nèi)人士稱(chēng)。

　　摸索期

　　在吳麗云看來(lái)，基本上排名相對(duì)靠前的地產(chǎn)大戶(hù)都在轉(zhuǎn)型做旅游項(xiàng)目，既可通過(guò)文旅項(xiàng)目積累人氣，又能帶動(dòng)地產(chǎn)銷(xiāo)售。不過(guò)，她也進(jìn)一步表示，文旅項(xiàng)目投資體量大，回報(bào)周期長(zhǎng)，很難直接帶來(lái)收益，“想要單純靠文旅項(xiàng)目賺錢(qián)很難，尤其是地產(chǎn)行業(yè)做文旅，還需面臨對(duì)市場(chǎng)環(huán)境掌握不佳、團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)能力不足等問(wèn)題。因此，不少地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型做文旅后一直是地產(chǎn)業(yè)務(wù)反補(bǔ)文旅項(xiàng)目，大部分文旅項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況都不是很好，比較成功的轉(zhuǎn)型案例較少”。

　　成都高級(jí)經(jīng)濟(jì)師周正國(guó)提出，由于起步較晚，目前中國(guó)文旅還處于摸索期，仍未找到自己的新模式。

　　還有專(zhuān)家提出，從當(dāng)前旅游市場(chǎng)發(fā)展情況來(lái)看，一線城市好的地塊及項(xiàng)目已經(jīng)很少，客流量高、人氣強(qiáng)的旅游景區(qū)項(xiàng)目也很難拿到土地�！拔穆玫禺a(chǎn)的選址很重要，近年來(lái)國(guó)內(nèi)的主題公園項(xiàng)目，如宋城、華僑城、海昌等主題公園品牌已經(jīng)下沉至三四線城市，一二線城市空間極小，但旅游項(xiàng)目在拿地時(shí)相對(duì)容易一些，因此不少房地產(chǎn)企業(yè)嘗試辟出文旅板塊。房地產(chǎn)企業(yè)做旅游主要有三種模式，第一種是形成自身IP，通過(guò)系統(tǒng)化的運(yùn)營(yíng)及營(yíng)銷(xiāo)推出自身的文旅品牌及項(xiàng)目，如華僑城等。第二種則是通過(guò)收購(gòu)文旅項(xiàng)目、地產(chǎn)、綜合體等實(shí)現(xiàn)文旅板塊的搭建。第三種則是借文旅的‘口號(hào)’來(lái)獲取土地，但很少會(huì)真正建設(shè)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，而是借文旅名頭做地產(chǎn)開(kāi)發(fā)�！睂�(zhuān)家稱(chēng)。

　　“地產(chǎn)商想打造自己的文旅品牌，是一個(gè)非常大的消耗，運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)、創(chuàng)新力、營(yíng)銷(xiāo)力度等缺一不可，對(duì)企業(yè)的體量、運(yùn)營(yíng)效率等都有一定要求，而這些正是房產(chǎn)企業(yè)向文旅轉(zhuǎn)型時(shí)的短板�！眳躯愒七M(jìn)一步表示，房產(chǎn)用地與旅游用地不同，兩者對(duì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)的選擇條件也不一樣，想要同時(shí)兼顧二者的可能性很小。吳麗云還談到，現(xiàn)在市場(chǎng)上仍缺乏好的旅游項(xiàng)目，房地產(chǎn)企業(yè)自身較為雄厚的資金實(shí)力也是其開(kāi)發(fā)文旅項(xiàng)目的重要支持。未來(lái)中國(guó)文旅集團(tuán)將向何方向發(fā)展，還需要進(jìn)一步觀察。

來(lái) 源：北京商報(bào)    

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