中國寫字樓租金指數(shù)是中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)的重要組成部分，反映了全國重點(diǎn)城市在租寫字樓在不同時(shí)點(diǎn)上的租金水平及其變化情況，其中租金水平以重點(diǎn)城市在租寫字樓樣本項(xiàng)目租金報(bào)價(jià)均值表示，主要以典型甲級寫字樓為指數(shù)計(jì)算的樣本。寫字樓租金指數(shù)主要用于幫助廣大寫字樓運(yùn)營機(jī)構(gòu)、寫字樓租賃企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、寫字樓投資者和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司準(zhǔn)確了解中國寫字樓市場價(jià)格水平和最新發(fā)展動(dòng)向，為政府及各類社會(huì)投資機(jī)構(gòu)提供數(shù)據(jù)支持，為行業(yè)管理以及政策制定提供參考。

　　根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)寫字樓租金指數(shù)對全國重點(diǎn)城市主要商圈寫字樓租賃樣本的調(diào)查數(shù)據(jù)，2020年三季度，全國重點(diǎn)城市主要商圈寫字樓平均租金為4.78元/平方米·天，環(huán)比下跌0.58%。

　　從商圈來看，三季度寫字樓租金環(huán)比上漲的商圈占27.5%，較上季度增加17.5個(gè)百分點(diǎn)；租金環(huán)比下跌的商圈占68.8%，較上季度減少18.7個(gè)百分點(diǎn)；3.8%的商圈租金與上期持平，較上季度增加1.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　從市場環(huán)境來看，我國經(jīng)濟(jì)已逐漸克服新冠肺炎疫情的不利影響，呈現(xiàn)穩(wěn)步復(fù)蘇態(tài)勢。2020年前三季度，我國實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值722786億元（初步核算），經(jīng)濟(jì)增長由負(fù)轉(zhuǎn)正，同比增長0.7%；其中三季度同比增長4.9%。三大需求對經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用較前兩個(gè)季度均有明顯改善，消費(fèi)市場逐步復(fù)蘇，投資增長由負(fù)轉(zhuǎn)正，對外貿(mào)易保持增長；具體來看，2020年前三季度，我國社會(huì)消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn)273324億元，同比下降7.2%，降幅較上半年收窄4.2個(gè)百分點(diǎn)；其中三季度同比增長0.9%。全國固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）為436530億元，同比增長0.8%；其中房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長5.6%，增速較上半年提高3.7個(gè)百分點(diǎn)。貨物進(jìn)出口總額實(shí)現(xiàn)231151億元，同比增長0.7%；其中出口額為127103億元，同比增長1.8%；進(jìn)出口相抵，貿(mào)易順差23054億元。

　　從各產(chǎn)業(yè)運(yùn)行情況來看，2020年前三季度，我國規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長1.2%；服務(wù)業(yè)生產(chǎn)指數(shù)同比下降2.6%，降幅較上半年收窄3.5個(gè)百分點(diǎn)；9月，服務(wù)業(yè)商務(wù)活動(dòng)指數(shù)為55.2%，連續(xù)7個(gè)月位于榮枯線以上。

　　整體來看，2020年三季度，我國經(jīng)濟(jì)呈穩(wěn)步復(fù)蘇態(tài)勢，統(tǒng)籌防疫和發(fā)展成效顯著；經(jīng)濟(jì)運(yùn)行積極因素增多，部分主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)累計(jì)增速由負(fù)轉(zhuǎn)正。但新冠肺炎疫情仍在世界范圍內(nèi)蔓延，外部不確定因素仍然較多。國內(nèi)疫情面臨外防輸入、內(nèi)防反彈的壓力，經(jīng)濟(jì)持續(xù)復(fù)蘇向好基礎(chǔ)仍需鞏固。受此影響，寫字樓市場短期仍面臨下行壓力，盡管市場活躍度有所提高，但整體需求仍未恢復(fù)至疫情前的水平，全國重點(diǎn)城市主要商圈寫字樓租金環(huán)比繼續(xù)下跌；分城市等級來看，一、二線城市寫字樓租金環(huán)比均下跌。

　　1.寫字樓租金變動(dòng)情況

　　根據(jù)全國重點(diǎn)城市主要商圈寫字樓租賃樣本的調(diào)查數(shù)據(jù)，2020年三季度，全國重點(diǎn)城市主要商圈寫字樓租金整體水平環(huán)比下跌，平均租金為4.78元/平方米·天，跌幅為0.58%。

　　2020年三季度，一線城市中，27.8%的商圈寫字樓租金環(huán)比上漲，72.2%的商圈寫字樓租金環(huán)比下跌。具體來看，一線城市36個(gè)主要商圈中，北京科技園區(qū)、廣州北京路等10個(gè)商圈寫字樓租金環(huán)比上漲；廣州體育中心、上海漕河涇等26個(gè)商圈寫字樓租金環(huán)比下跌。

　　2020年三季度，二線城市中，27.3%的商圈寫字樓租金環(huán)比上漲，65.9%的商圈寫字樓租金環(huán)比下跌，6.8%的商圈寫字樓租金與上期持平。11個(gè)城市44個(gè)主要商圈中，南昌主要商圈寫字樓租金環(huán)比上漲；成都、南京、武漢主要商圈寫字樓租金環(huán)比均下跌；重慶、杭州、天津等7個(gè)城市主要商圈寫字樓租金環(huán)比漲跌互現(xiàn)。

　　2.租金漲跌幅較大的商圈

    圖：2020年三季度寫字樓租金環(huán)比漲跌幅較大的商圈

　　數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)庫·寫字樓版

　　2020年三季度，新冠肺炎疫情得以有效控制，寫字樓市場整體有所回溫，但尚未完全恢復(fù)至疫情前的水平；在中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)寫字樓租金指數(shù)監(jiān)測的15個(gè)重點(diǎn)城市主要商圈中，近七成商圈寫字樓租金環(huán)比下跌，較二季度下降近兩成。部分樓齡較長的傳統(tǒng)商圈寫字樓租金仍下降較多；此外部分存量較大的新興商圈，業(yè)主仍考慮采取“以價(jià)換量”的方式吸納租戶，寫字樓租金亦繼續(xù)下跌。在寫字樓租金環(huán)比下跌的商圈中，武漢武昌中心商圈環(huán)比跌幅最大，為2.85%，租金下跌至2.7元/平方米·天；天津華苑、蘇州湖西等5個(gè)商圈寫字樓租金環(huán)比跌幅亦在2.0%以上；上海漕河涇、天津小白樓街等18個(gè)商圈租金環(huán)比跌幅在1.0%-2.0%之間；成都春熙路、廣州琶洲等31個(gè)商圈寫字樓租金環(huán)比跌幅在1.0%以內(nèi)。

　　2020年三季度，TMT產(chǎn)業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)以及金融業(yè)依舊為寫字樓市場需求主力，受惠于互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)、多媒體產(chǎn)業(yè)以及生物、醫(yī)藥等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的良好發(fā)展，該類企業(yè)較為集中的商圈寫字樓租金相對較為穩(wěn)定；此外，隨著新冠肺炎疫情得到有效控制，商務(wù)活動(dòng)有序恢復(fù)，部分交通便利且擁有高品質(zhì)大型綜合體的核心商圈寫字樓租金亦緩步回升。在中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)寫字樓租金指數(shù)監(jiān)測的15個(gè)重點(diǎn)城市主要商圈中，北京科技園區(qū)、廣州北京路等22個(gè)商圈寫字樓租金環(huán)比有所上漲，但漲幅均在1.0%以內(nèi)。

　　3.租金運(yùn)行趨勢研判

　　從市場表現(xiàn)看

　　2020年三季度，經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)步復(fù)蘇推動(dòng)寫字樓市場需求緩步恢復(fù)。寫字樓租金指數(shù)監(jiān)測的全國15個(gè)重點(diǎn)城市寫字樓市場整體活躍度有所提高，問詢量及帶看量均有所增長；部分區(qū)位優(yōu)勢顯著、高品質(zhì)樓盤較為集中的核新商圈，以及具備價(jià)格優(yōu)勢且樓齡較短的新興商圈受到更多關(guān)注；部分有擴(kuò)租或升級辦公條件需求的企業(yè)，利用疫情期間的窗口期，實(shí)現(xiàn)以較低成本進(jìn)行搬遷的計(jì)劃。但隨著上半年因疫情影響而推遲入市的項(xiàng)目逐漸進(jìn)入市場，部分商圈寫字樓空置率依舊呈上升態(tài)勢，市場仍面臨下行壓力，整體向租戶方傾斜；為緩解市場壓力，加速去化，多數(shù)業(yè)主仍繼續(xù)通過下調(diào)租金或采取更靈活的租賃條款等方式維護(hù)老租戶并拓展新租戶。受此影響，本季度全國重點(diǎn)城市主要商圈寫字樓租金環(huán)比繼續(xù)下跌；預(yù)計(jì)下跌態(tài)勢亦將延續(xù)至四季度。

　　供應(yīng)方面

　　2020年前三季度，寫字樓租金指數(shù)監(jiān)測的全國15個(gè)重點(diǎn)城市辦公樓新開工面積共計(jì)2069.8萬平方米，同比小幅下降3.5%；其中一線城市新開工面積為1005.7萬平方米，同比增長45.7%；二線城市新開工面積為1064.1萬平方米，同比下降26.9%。2020年前三季度，寫字樓租金指數(shù)監(jiān)測的全國15個(gè)重點(diǎn)城市商辦用地成交規(guī)劃建筑面積共計(jì)3056.1萬平方米，同比增長20.6%；其中一線城市成交面積為909.1萬平方米，同比大幅增長105.8%；二線城市成交面積為2147.1萬平方米，同比小幅增長2.6%。整體來看，未來2-3年，寫字樓租金指數(shù)監(jiān)測的全國15個(gè)重點(diǎn)城市辦公樓供應(yīng)或?qū)⒈３址�(wěn)定增長態(tài)勢；一線城市或迎來寫字樓供應(yīng)高峰。

　　需求方面

　　2020年前三季度，我國實(shí)現(xiàn)服務(wù)業(yè)增加值400397億元，增速由上半年同比下降1.6%轉(zhuǎn)為增長0.4%。信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)，金融業(yè)增加值同比分別增長15.9%和7.0%，較上半年提高1.4、0.4個(gè)百分點(diǎn)，合計(jì)拉動(dòng)服務(wù)業(yè)增加值增長2.3個(gè)百分點(diǎn)。整體來看，TMT產(chǎn)業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)、金融業(yè)為本季度甲級寫字樓市場需求主力；房地產(chǎn)業(yè)、零售業(yè)、制造業(yè)及醫(yī)療相關(guān)產(chǎn)業(yè)亦占據(jù)一定市場份額。從企業(yè)類型及租賃類型來看，新設(shè)立以及有搬遷需求的內(nèi)資企業(yè)較多。

　　展望未來

　　從宏觀環(huán)境來看，2020年三季度，我國經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)穩(wěn)步復(fù)蘇態(tài)勢，部分主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)累計(jì)增速由負(fù)轉(zhuǎn)正；IMF10月13日發(fā)布的《世界經(jīng)濟(jì)展望報(bào)告》預(yù)計(jì)2020年中國經(jīng)濟(jì)將增長1.9%，是全球唯一實(shí)現(xiàn)正增長的主要經(jīng)濟(jì)體。

　　從政策環(huán)境來看，2020年三季度，國家及地方均出臺(tái)相關(guān)政策推動(dòng)經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展，例如發(fā)改委等13部門聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于支持新業(yè)態(tài)新模式健康發(fā)展 激活消費(fèi)市場帶動(dòng)擴(kuò)大就業(yè)的意見》，商務(wù)部印發(fā)的《全面深化服務(wù)貿(mào)易創(chuàng)新發(fā)展試點(diǎn)總體方案》；以及北京市商務(wù)局發(fā)布的《北京市關(guān)于打造數(shù)字貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)的實(shí)施方案》，武漢市自然資源和規(guī)劃局完成的《武漢市疫后重振規(guī)劃（三年行動(dòng)規(guī)劃）》等。

　　短期來看，受經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇及政策加持等積極因素影響，全國15個(gè)重點(diǎn)城市寫字樓市場有所回溫，市場活力增加、需求緩步恢復(fù)；但供應(yīng)增加繼續(xù)推高寫字樓空置率，寫字樓市場依然面臨下行壓力，業(yè)主方或?qū)⒗^續(xù)通過“以價(jià)換量”的方式加速去化，短期內(nèi)寫字樓租金或繼續(xù)保持下跌態(tài)勢。

　　長期來看，在構(gòu)建以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局的背景下，我國經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)展現(xiàn)強(qiáng)大的發(fā)展韌性和廣闊的市場空間，在常態(tài)化疫情防控中扎實(shí)做好“六穩(wěn)”工作、全面落實(shí)“六�！比蝿�(wù)；這些積極因素將支撐寫字樓市場逐漸走出下行區(qū)間，寫字樓租金亦將緩步恢復(fù)平穩(wěn)運(yùn)行態(tài)勢。

　　附注：寫字樓租金指數(shù)編制覆蓋的15個(gè)重點(diǎn)城市

　　一線城市：北京、上海、廣州、深圳；二線城市：天津、武漢、重慶、南京、杭州、成都、蘇州、青島、南昌、長沙、海口。

　來 源：中指研究院    

  編 輯：liuy