今年前三季度，深圳甲級(jí)寫字樓吸納量就像過山車。經(jīng)歷了一季度寫字樓租賃需求的大幅下滑之后，二季度，被疫情抑制的需求集中釋放，深圳市寫字樓吸納量大幅上升。由于二季度需求的集中釋放，三季度，深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)吸納量環(huán)比下降45.3%。

　　三季度，深圳市寫字樓空置率環(huán)比上升1.6個(gè)百分點(diǎn)至29.7%，第一太平戴維斯預(yù)計(jì)未來深圳市寫字樓的空置率將突破30%。對(duì)此業(yè)內(nèi)人士表示，過量供應(yīng)是空置率上升的主要原因，政策導(dǎo)向仍利好深圳寫字樓市場(chǎng)的長(zhǎng)線投資。

　　吸納量環(huán)比大幅回落45.3%

　　第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，三季度深圳寫字樓吸納量環(huán)比回落45.3%至9.3萬平方米。對(duì)于吸納量環(huán)比回落較大的原因，第一太平戴維斯華南區(qū)研究部主管謝靖宇表示，這是第二季度被疫情抑制的需求集中釋放導(dǎo)致的結(jié)果。

　　三季度深圳市寫字樓大宗交易較少。“在談的項(xiàng)目較多，但是交易雙方存在價(jià)格分歧，預(yù)計(jì)受年底業(yè)績(jī)的影響，賣方會(huì)降價(jià)促成交易達(dá)成。”第一太平戴維斯中國(guó)南區(qū)董事長(zhǎng)林木雄表示。

　　對(duì)比2020年上半年的季均吸納量9.2萬平方米，第一太平戴維斯得出結(jié)論，三季度甲級(jí)寫字樓需求穩(wěn)步復(fù)蘇。

　　報(bào)告顯示，TMT和金融類企業(yè)仍然是租賃需求的主力，此外，專業(yè)服務(wù)類企業(yè)的市場(chǎng)活躍度上升，季內(nèi)有數(shù)宗上千平方米的租賃成交誕生。

　　三季度深圳甲級(jí)寫字樓租金繼續(xù)下探。第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，三季度深圳市甲級(jí)寫字樓平均租金為192.4元/平方米/月，環(huán)比下降0.2%，同比下降7.0%�！昂腿ツ瓯绕饋�，降價(jià)幅度在10-20元/平/月�！睆氖聦懽謽菢I(yè)務(wù)7年的張鵬（化名）對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說。

　　盡管深圳市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)需求復(fù)蘇，但是空置率依舊攀升，位居四個(gè)一線城市首位。第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，三季度深圳平均空置率環(huán)比上升1.6個(gè)百分點(diǎn)至29.7%。對(duì)此，第一太平戴維斯華南區(qū)研究部主管謝靖宇強(qiáng)調(diào)，過量供應(yīng)是空置率上升的主因。三季度深圳市共計(jì)四個(gè)寫字樓項(xiàng)目竣工入市，新增面積約31.5萬平方米。其中，羅湖區(qū)、寶安區(qū)季內(nèi)無新增供應(yīng)，空置率則環(huán)比回落。

　　值得注意的是，三季度67.3%的新增面積在南山區(qū)前海片區(qū)，南山區(qū)現(xiàn)有存量首次超過福田區(qū)。盡管在存量上稍有趕超，但在租金價(jià)格方面，福田區(qū)仍然位居各區(qū)首位。第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，三季度福田區(qū)甲級(jí)寫字樓租金均價(jià)為216.7元/平方米/月，租金指數(shù)環(huán)比上升1.1%，南山區(qū)則為180.7元/平方米/月，環(huán)比下降1.0%。

　　“南山區(qū)整體價(jià)格比福田低，從最貴的超甲級(jí)寫字樓來看，福田區(qū)的價(jià)格在500元/平方米/月左右，但是南山區(qū)在300元/平方米/月左右�！睆堸i對(duì)記者說：“比如南山區(qū)高新園北片區(qū)，現(xiàn)在還沒通地鐵，所以租金價(jià)格也會(huì)便宜一些，”

　　未來深圳空置率將突破30%

　　對(duì)于接下來的市場(chǎng)趨勢(shì)，第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，四季度，深圳約有39.1萬平方米的新增甲級(jí)寫字樓入市，2020年全年，預(yù)計(jì)共有126萬平方米的新增面積交付，未來深圳空置率將突破30%，達(dá)歷史新高。

　　未來深圳寫字樓市場(chǎng)將繼續(xù)以租戶方為主導(dǎo)。“經(jīng)營(yíng)實(shí)力強(qiáng)，租賃需求面積大，承租能力較高的優(yōu)質(zhì)租戶具有更大的談判空間�！敝x靖宇對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說：“第三季度，客戶的問詢量增加，買賣雙方對(duì)于價(jià)格的期待差距在縮小，預(yù)計(jì)四季度，甚至未來一年，深圳寫字樓投資市場(chǎng)活躍程度會(huì)提高�！�

　　政策導(dǎo)向利好深圳寫字樓市場(chǎng)的長(zhǎng)線投資。林木雄表示，10月11日印發(fā)的《深圳建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)綜合改革試點(diǎn)實(shí)施方案（2020-2025年）》強(qiáng)調(diào)了土地、勞動(dòng)力、資本、技術(shù)、數(shù)據(jù)五個(gè)要素的市場(chǎng)化配置體制機(jī)制，這表明深圳擁有深化改革的利好。

　　政策設(shè)計(jì)著眼于產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展，當(dāng)前市場(chǎng)仍將承壓。戴德梁行相關(guān)研究表示，深圳經(jīng)濟(jì)的韌性、優(yōu)質(zhì)的營(yíng)商環(huán)境為產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了良好的條件，也為甲級(jí)寫字樓長(zhǎng)遠(yuǎn)的需求增長(zhǎng)奠定了基礎(chǔ)。不過當(dāng)前全球尚未擺脫疫情的影響，企業(yè)的決策仍然趨于保守，深圳寫字樓市場(chǎng)處于供應(yīng)高峰，市場(chǎng)的壓力不可小覷，短期內(nèi)主要市場(chǎng)指標(biāo)承壓態(tài)勢(shì)較難顯著改善。

　　“疫情后期，新冠疫苗已經(jīng)開始臨床試驗(yàn)，租寫字樓的人也逐漸變多。但是對(duì)我們來說也并非那么簡(jiǎn)單，因?yàn)楝F(xiàn)在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)大，許多中介職業(yè)道德低，擾亂行業(yè)規(guī)則�！睂�(duì)于即將到來的行業(yè)復(fù)蘇，張鵬對(duì)記者說。

　　來源：華夏時(shí)報(bào)

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