近一個(gè)時(shí)期,景暉智庫(kù)關(guān)注到各地出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)政策調(diào)整的舉措,但很多又很快地撤回或修改,說(shuō)明在當(dāng)前復(fù)工復(fù)產(chǎn),拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的大背景之下,我們對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是否要做調(diào)整和如何調(diào)整,還充滿(mǎn)了糾結(jié)和困惑。
景暉智庫(kù)認(rèn)為:在堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的不是用來(lái)炒的”的大原則不變,堅(jiān)持防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的宏觀調(diào)控大方向不變,堅(jiān)持“因城施政,一城一策”的調(diào)控方式不變的基礎(chǔ)上,應(yīng)該適度調(diào)整房地產(chǎn)具體政策,從而發(fā)揮房地產(chǎn)對(duì)刺激消費(fèi),拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的積極作用,鼓勵(lì)合理的自住型需求的釋放,切實(shí)改善老百姓的居住條件,促進(jìn)勞動(dòng)力要素的在城市間的有效流動(dòng),同時(shí)帶動(dòng)土地交易的活躍,緩解因減稅降費(fèi),擴(kuò)大財(cái)政開(kāi)支給地方政府帶來(lái)的財(cái)政壓力。
從2017年3月房地產(chǎn)宏觀調(diào)控加碼至今,事實(shí)上房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭在大多數(shù)城市已經(jīng)得到了有效的抑制,某些城市還出現(xiàn)了相當(dāng)程度的回落。以北京為例,2020年3月的二手房實(shí)際成交價(jià)格已經(jīng)比2017年3月的峰值實(shí)際上回落了25%左右。因此,即便我們對(duì)現(xiàn)有的房地產(chǎn)政策做出適度的調(diào)整,也不會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)快速上漲的情況,反而能避免房?jī)r(jià)進(jìn)一步回落所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn),穩(wěn)定房?jī)r(jià)走勢(shì)。過(guò)往出現(xiàn)的房?jī)r(jià)快速上漲,往往是因?yàn)槲覀冊(cè)谡呱献隽?80度的調(diào)頭或幅度過(guò)大的調(diào)整,所以我們建議的調(diào)整是適度的調(diào)整,而不是徹底松綁和開(kāi)倒車(chē)。
過(guò)往3年,我們?cè)凇爸蛔〔怀础狈矫嬗行У淖龅搅恕安怀础,但是?duì)“只住”所指的合理的自住型需求鼓勵(lì)不夠,這也為我們當(dāng)前做出適當(dāng)?shù)恼哒{(diào)整留出了空間。從目前執(zhí)行的五限——“限購(gòu)、限價(jià)、限貸、限售、限商”來(lái)看,“限售”是最有效狙擊炒房的政策,需要堅(jiān)持;“限商”可以依據(jù)不同城市的具體情況適度調(diào)整;其它三項(xiàng)限制措施都有比較大的調(diào)整空間。具體建議如下:
1、 限購(gòu)
目前,伴隨著一二三線(xiàn)城市之間和大城市圈內(nèi)的產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整,許多二線(xiàn)、三線(xiàn)城市和大城市圈的外圍縣市承接了一線(xiàn)城市轉(zhuǎn)移的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè),急需吸引相關(guān)人才落戶(hù)就業(yè)。因此,調(diào)整這些城市和地區(qū)的限購(gòu)政策,對(duì)于在這些城市和地區(qū)獲得穩(wěn)定工作和收入的人才給予戶(hù)籍待遇,不受個(gè)稅或社保繳納年限的限制就變得非常合理和必要。
2、 限價(jià)
目前的限價(jià)主要集中在土地出讓環(huán)節(jié)和新建商品房預(yù)售證發(fā)放環(huán)節(jié)。其實(shí),只要我們大力增加土地出讓的供應(yīng)量,特別是努力加強(qiáng)農(nóng)村集體用地的轉(zhuǎn)化,在市場(chǎng)供求關(guān)系的自動(dòng)調(diào)節(jié)下,即便取消“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”的土地出讓方式,放寬新房銷(xiāo)售預(yù)售證價(jià)格審批,也不會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)的快速上漲。
3、 限貸
目前執(zhí)行的首次置業(yè)3-4成的首付比例,二次購(gòu)房7-8成的首付比例,以及“認(rèn)房又認(rèn)貸”的套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),都阻礙了合理的自住型購(gòu)房需求,特別是改善型購(gòu)房需求的釋放,特別是“認(rèn)房又認(rèn)貸”的套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),導(dǎo)致會(huì)出現(xiàn)“名下實(shí)際無(wú)房,有過(guò)兩次貸款記錄但貸款已還清”的購(gòu)房人無(wú)法獲得按揭貸款的尷尬局面。所以,我們建議取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),首套購(gòu)房首付比例調(diào)整為20%,二套購(gòu)房首付比例調(diào)整為50%。
4、 限商
商住兩用房的交易限制各地可以根據(jù)具體情況進(jìn)行調(diào)整。對(duì)于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快,新房供應(yīng)嚴(yán)重不足的城市,可以解除限制,放開(kāi)交易,以增加住房供應(yīng),平抑房?jī)r(jià)。其他城市,可以結(jié)合“職住平衡”,改造成分散式辦公和人才公寓相結(jié)合的新型業(yè)態(tài)出租,以滿(mǎn)足小微企業(yè)“職住一體化”的需求。
5、 限售
作為有效狙擊投機(jī)炒房的措施應(yīng)該堅(jiān)持。因?yàn)闃O少有居民家庭在2-3年之內(nèi)能夠?qū)崿F(xiàn)改善型置業(yè)升級(jí)。
6、 其它建議
考慮到房地產(chǎn)本身具有的投資屬性,考慮到疫情得到有效控制后老百姓對(duì)于旅游度假,郊區(qū)休閑式房產(chǎn)需求偏好的加強(qiáng),考慮到養(yǎng)老地產(chǎn),商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展,應(yīng)盡快推出房地產(chǎn)信托投資基金(REITS),讓普通百姓以間接投資的方式進(jìn)入房地產(chǎn)投資領(lǐng)域,既可以讓老百姓分享經(jīng)濟(jì)發(fā)展的投資收益,又避免了以往老百姓直接投資,無(wú)序買(mǎi)房帶來(lái)的房?jī)r(jià)上漲。
(景暉智庫(kù)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家 胡景暉)
來(lái)源:樂(lè)居財(cái)經(jīng)