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一線城市寫字樓市場報告:租金北京最高,空置率廣州最小
http://sendpasscode.com房訊網(wǎng)2020-4-26 9:17:24
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[提要]一線城市寫字樓市場報告:租金北京最高,空置率廣州最小

  有著國際五大行之稱的戴德梁行,近日發(fā)布一季度各大城市甲級寫字樓報告,分析北上廣深四個城市的報告,可以總結(jié)出這樣幾個要點:

  1、一季度京滬廣深租金全部小幅下跌,其中深圳下跌幅度最大,為-3%,北京下跌1.3%,上海下跌0.8%,最抗跌的是廣州,下跌幅度只有0.6%。

  2、甲級寫字樓最新租金水平,北京最高,378元/m⊃2;/月,其次是上海261元/m⊃2;/月,深圳235元/m⊃2;/月,廣州最低,190元/m⊃2;/月。

  3、一季度空置率,最高的是深圳,達到24.6%,其次是上海21%,北京13.8%,廣州最低,5.2%。廣州也是四個一線城市中唯一空置率下降的城市。

  從甲級寫字樓的存量、租金水平、空置率、租戶實力等多個指標來看,北京是當之無愧的中國商務第一城,目前全市租金水平最高的是金融街,平均租金超過700元/m⊃2;/月,遠超朝陽CBD(381.67元)、陸家嘴(341.9元)、福田CBD(261.5元)、珠江新城(206.7元)。

  值得一說的是,北京寫字樓租金僅次于金融街的是中關(guān)村,再其次才是北京CBD,說明朝陽CBD在北京的存在感,遠不如陸家嘴、珠江新城之于上海、廣州。

  和北京一樣,上海商務區(qū)也呈現(xiàn)多中心分布趨勢,租金最高的是靜安核心區(qū),354.5元/m⊃2;/月,其次是陸家嘴(341.9)、徐家匯核心區(qū)(305.1)、竹園(271.4)、黃浦(280.4)。

  這說明浦西的實力比之浦東更強,上海老城區(qū)的繁榮依舊,是廣州人羨慕的。

  廣州寫字樓空置率為何如此之低?我認為這首先和寫字樓的存量有關(guān)系,相比京滬深,廣州甲級寫字樓的供應是最少的。

  根據(jù)第一太平戴維斯的數(shù)據(jù),北上廣深是我國甲級寫字樓存量最大的四個城市,其中上海和北京的甲級寫字樓存量面積均超過1000萬平方米,而深圳、廣州大約只有京滬的1/2,均在500萬平方米左右,但深圳的存量比廣州略多。

  可能有人會問既然廣深寫字樓存量差不多,為何深圳空置率明顯更高?原因有兩個,一是深圳這幾年新增寫字樓體量很大,深圳灣、前海大量寫字樓集中上市,而廣州金融城、琶洲、魚珠等商務區(qū)的寫字樓還沒有到集中交付的時候。

  另一個原因是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),廣深雖然經(jīng)濟總量相當,但廣州的底子是商業(yè)城市,服務業(yè)占比更高一些,達到71.62%,與上海相當,低于北京。深圳的底子是工業(yè)城市,第三產(chǎn)業(yè)的比重低一些,只有60.9%。

  大家知道,寫字樓的租戶主要就是服務業(yè),廣州作為一個商貿(mào)城市,寫字樓的供求關(guān)系一直要比深圳更緊張一些。而且,深圳給自己的定位是科創(chuàng)城市,這意味著深圳必須保留相當高的二產(chǎn)比例(很多高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)屬于二產(chǎn)),這在客觀上也限制了三產(chǎn)的發(fā)展空間。

  當然,廣州寫字樓空置率低還和這座城市的營商文化有關(guān),企業(yè)主普遍崇尚悶聲賺錢,不喜歡加杠桿、玩概念、掙快錢。前兩年,大量P2P企業(yè)暴雷、不少互聯(lián)網(wǎng)公司資金鏈斷裂,導致很多城市甲級寫字樓整層搬空,但在廣州,這種現(xiàn)象就比較少。

  廣州這種營商文化,在大環(huán)境好的時候,比較吃虧,很多產(chǎn)業(yè)部門會錯失加杠桿的機會。而在大環(huán)境差的時,又比較有韌性,不那么容易暴雷,寫字樓空置率長期穩(wěn)定在低位水平,就是一個體現(xiàn)。

  當然,我并不是說空置率越低越好。相反,我認為,寫字樓空置率不僅不能太低,而且還應該維持一定的空置率比較好。道理很簡單,空置率如果太低,租金上漲壓力就大,而且企業(yè)的選擇太少,而空置率稍微高一點,租金上漲壓力就小,企業(yè)的選擇也會更多,更容易租到滿意的寫字樓。

  在此意義上,我認為廣州寫字樓現(xiàn)在的空置率太低了(前兩年一度低至4%),應該上升到10%左右比較好,相信等到琶洲、金融城、魚珠、南站、南沙等商務區(qū)建成之后,廣州寫字樓的空置率能夠達到這個水平。

  值得注意的是,在廣州內(nèi)部,珠江新城、琶洲仍然是企業(yè)進駐的首選,越秀、體育中心持續(xù)出現(xiàn)租戶流失的現(xiàn)象,空置率連續(xù)兩個季度上升。這意味著廣州商務中心區(qū)的東移,勢不可擋。

  至于深圳,很多人批評它的寫字樓空置率太高,特別是南山和寶安,空置率超過30%,前海甚至超過40%。

  我倒認為這是政府主動干預的結(jié)果,并非經(jīng)濟差的表現(xiàn)。要知道,深圳現(xiàn)在最大的壓力是營商成本過高導致的產(chǎn)業(yè)外流,增加寫字樓供應量和空置率,有利于把租金給穩(wěn)住。

  事實上,相比住宅,深圳寫字樓的租金水平控制得還不錯,至少沒有像住宅那樣直追北京上海。

  未來隨著前海商務區(qū)的成熟,大量企業(yè)正式遷入之后,深圳寫字樓的空置率有望降低倒20%以內(nèi),但離10%的理想?yún)^(qū)間仍有距離。

  深圳各區(qū)的情況來看,羅湖持續(xù)出現(xiàn)需求外流的現(xiàn)象,空置率在攀升,福田比較穩(wěn),南山的需求較為強勁,但供應量也大,所以空置率也在攀升。這說明深圳商務中心區(qū)的西進,勢不可擋。

  廣州在東移,深圳在西進,這就是我常常說的珠江口向心力。什么是灣區(qū)?這就是灣區(qū)需要做的事情。

 。ㄗⅲ罕疚臄(shù)據(jù)主要來自戴德梁行,在此表示感謝。)

  來源:澎湃新聞

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