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任澤平:從全球視角看如何破解中國房地產(chǎn)難題
http://sendpasscode.com房訊網(wǎng)2020-4-16 16:45:00
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[提要]中國住房制度改革成功的關鍵就是八個字:“人地掛鉤,金融穩(wěn)定!

  當前中國房地產(chǎn)市場存在的高房價、高杠桿風險、產(chǎn)業(yè)空心化、財富差距拉大等問題十分嚴峻,住房制度改革亟待破題。如果不及時做出調(diào)整,我們可能重蹈中國香港和英國的覆轍,深陷高房價困境,并引發(fā)深層次的經(jīng)濟社會問題;也可能爆發(fā)類似于美國次貸危機和日本“失去的二十年”房地產(chǎn)泡沫危機。但如果我們能夠及時科學地變革,也可能實現(xiàn)類似于德國和新加坡的房價穩(wěn)定、居者有其屋,實現(xiàn)房地產(chǎn)與金融、實體經(jīng)濟的良性循環(huán)。

  路在何方?何為正解?為什么各經(jīng)濟體房地產(chǎn)市場表現(xiàn)差異極大?我們在六大全球代表性經(jīng)濟體的研究中發(fā)現(xiàn),住房制度決定房地產(chǎn)市場表現(xiàn)。有什么樣的住房制度,就有什么樣的房地產(chǎn)市場。當前中國房地產(chǎn)市場存在的問題,根本上與中國住房制度有關,解決之道在于住房制度改革。只有放在更加開闊的全球視野、更加縱深的歷史維度和更加扎實的數(shù)據(jù)邏輯來觀察當下,才能在眾說紛紜中撥云見日,才能提煉出規(guī)律和共識。借鑒國際經(jīng)驗,結(jié)合中國國情,推進住房制度改革,讓住房制度從宏觀調(diào)控刺激經(jīng)濟增長的職能中解放出來,回歸解決居民居住問題,進而化解當前中國房地產(chǎn)面臨的困境。

  綜合國際正反兩面的經(jīng)驗教訓,我們認為,中國住房制度改革成功的關鍵就是八個字:“人地掛鉤,金融穩(wěn)定!边@八字改革方針能夠真正長治久安地實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期,促進房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展。

  土地制度的關鍵是人地掛鉤,優(yōu)化土地供應,重視城市規(guī)劃,實現(xiàn)供求平衡

  中國香港和英國深陷高房價困境,主要是由于土地供給不足疊加貨幣超發(fā)與金融高杠桿,而德國和新加坡住房問題解決得好則主要是因為供應充足。

  人隨產(chǎn)業(yè)走,區(qū)域間土地需求不均衡是客觀規(guī)律,解決之道是人地掛鉤。推行新增常住人口與土地供應掛鉤,人口流入的城市群都市圈要加大建設用地供應,人口流出的區(qū)域要減少土地供應;在城市間,要在嚴守耕地紅線的基礎上,完善跨區(qū)域耕地占補平衡與城鄉(xiāng)用地增減掛鉤,化解人口凈流入地區(qū)土地供不應求和人口凈流出地區(qū)土地供過于求共存的結(jié)構(gòu)性失衡;在城市內(nèi)部,將產(chǎn)業(yè)用地與住宅用地配套供應,從根本上促進職住平衡,避免“睡城”現(xiàn)象,化解潮汐交通壓力。

  用地規(guī)劃上,優(yōu)化城市工業(yè)用地、住宅用地和商業(yè)用地結(jié)構(gòu)。中國長期存在工業(yè)和商業(yè)辦公用地供給過多、住宅用地偏低的問題,2010—2017年全國年均供應住宅用地157.9萬畝,商服用地66.0萬畝,工礦倉儲用地240.5萬畝,住宅用地占國有建設用地的供應比重年均僅17.8%。應優(yōu)先保障住房,以及教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、就業(yè)等民生和城鎮(zhèn)基礎設施建設用地,合理安排必要的產(chǎn)業(yè)用地。

  完善城市規(guī)劃,指導土地供應。依據(jù)城市人口、居住、環(huán)境等要素,合理編制城市規(guī)劃,用以指導城市開發(fā)建設活動的實施,對城市更新改造、生態(tài)園林建設、完整社區(qū)締造、基礎設施建設等做出統(tǒng)籌安排。城鎮(zhèn)建設用地的指標與空間布局,要與城市規(guī)劃相銜接。

  改革土地招拍掛制度,土地不能唯價高者得。發(fā)達經(jīng)濟體房地產(chǎn)市場波動歷程表明,限制供給、價高者得的土地制度設計是推高房價的核心基因。目前中國已有多個城市在調(diào)整和創(chuàng)新土地出讓方式,如“限房價、競地價”“限地價、競房價”“限地價、競配建”等方式,甚至還有“平均價者得”規(guī)則,嘗試打破土地價高者得的困境。

  保持住房金融制度的穩(wěn)定性和連續(xù)性,避免貨幣超發(fā)和過度杠桿

  國際經(jīng)驗表明,房地產(chǎn)過度金融化和過度收緊是風險之源,美國和日本爆發(fā)金融危機,中國香港和英國深陷高房價困境,均與貨幣超發(fā)、金融高杠桿及隨后過度收緊高度相關,而德國和新加坡則控制得較好。

  中央的定調(diào)是“三穩(wěn)”,不是“三松”也不是“三緊”。老成謀國是時間換空間,既不要刺激,也不要刺破。房地產(chǎn)一半是金融,一半是實體經(jīng)濟和制造業(yè),帶動的上下游產(chǎn)業(yè)鏈條較長,解決就業(yè)規(guī)模大,國民經(jīng)濟占比高,有必要推動改革更多地發(fā)揮其實體經(jīng)濟的功能,回歸居住屬性和制造業(yè)屬性。不要從一個極端走向另一個極端,從放水刺激到過度收緊,貨幣信貸政策應保持穩(wěn)定,不宜大收大放,首付比例不宜頻繁變動,支持剛需和改善型需求,拓寬政策性住房金融體系以補充商業(yè)性住房信貸體系。

  應避免貨幣超發(fā)和過度杠桿,貨幣供應增速與名義GDP增速相匹配,建立住房金融體系與其他金融體系之間的防火墻。從量和價兩方面推動房地產(chǎn)相關的貨幣金融制度變革,防止資金過度流入、違規(guī)流入房地產(chǎn)領域。

  首付比例不宜頻繁變動,同時支持剛需和改善型需求。一方面,提高和降低首付比例是關鍵的“剎車”和“油門”工具,過快過急將導致市場短期內(nèi)劇烈波動,頻繁變動則導致市場預期混亂。另一方面,首付比例的確定也要保持一定柔性,應堅持差異化的住房信貸政策,支持剛需和改善群體購房自住,控制投資性購房;個別城市在市場過熱時迅速、大幅提高首付比例以冷卻市場,在市場平穩(wěn)階段則應平緩“松開剎車”,確保居民自住需求得到有效支持。

  政策性住房金融體系是商業(yè)性住房信貸體系的重要補充,需拓寬資金來源?赏ㄟ^住房金融二級市場拓寬公積金資金池,推動公積金個人住房貸款證券化,以公積金住房貸款資產(chǎn)為底層資產(chǎn),以公積金中心為主體進行融資;擴大歸集范圍,將農(nóng)民工等群體逐漸納入住房公積金的繳納和保障范圍;加強公積金異地合作,包括全面落實異地互認和轉(zhuǎn)移接續(xù)等。

  (一)完善住房保障體系

  德國和新加坡通過居住導向的政府定位、充足的住房供應、階梯式的供應體系等,實現(xiàn)了房價長期穩(wěn)定和居者有其屋。

  中國應繼續(xù)完善以公租房、經(jīng)濟適用房、棚戶區(qū)改造安置房、共有產(chǎn)權(quán)房為主體的多層次住房保障體系。降低進入門檻,提高退出門檻。例如,近年來北京等地推行的“共有產(chǎn)權(quán)房”是優(yōu)化住房保障缺陷的有益嘗試,在進入端放開戶籍限制,退出端規(guī)定轉(zhuǎn)讓對象應為代持機構(gòu)或其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購買條件的家庭。

  建立以租為主、去產(chǎn)權(quán)化的保障方式,防止制度套利。以租為主的保障房結(jié)構(gòu),能有效避免保障房資源的流失,減輕產(chǎn)權(quán)式保障房大規(guī)模建設帶來的財政壓力以及土地市場的出讓壓力。同時,從產(chǎn)權(quán)上實現(xiàn)保障房體系封閉運作,與商品房雙軌并行,徹底消除將保障房轉(zhuǎn)化為商品房的制度套利空間。

 。ǘ┘涌旖⒆赓彶⑴e的住房制度

  繼續(xù)推進租售并舉的住房供應體系,引導居民租購并舉。從典型發(fā)達經(jīng)濟體的經(jīng)驗來看,住房自有率有其自身規(guī)律:過低將導致居民缺乏恒產(chǎn),不利于發(fā)揮財富效應;但追求過高的住房自有率,也會導致不合理的需求進入市場,產(chǎn)生泡沫,甚至引發(fā)危機。因此,不必一味地追求高住房自有率,而是要建設租售并舉的住房供應體系。

  充分保護租賃家庭權(quán)益,逐步落實租購同權(quán)。保障租約和租金穩(wěn)定,是穩(wěn)定租戶預期的重要前提。應立法保護租約,限制房東隨意解除租約的行為,為租戶提供解約保護,實現(xiàn)租期穩(wěn)定;定期出臺區(qū)域租金基準價格,限制租金漲幅,賦予租戶議價能力。同時,應逐步充分落實“租購同權(quán)”。國際來看,德國居民只要依法納稅,就可以享有當?shù)蒯t(yī)療、養(yǎng)老、教育等公共資源與服務,不存在住房產(chǎn)權(quán)的門檻限制;日本《房屋租賃法》規(guī)定,片區(qū)公立學校選擇以實際居住地為準。

  發(fā)展以機構(gòu)為主導的租賃市場。一方面,要培育多元化的市場供應主體,包括發(fā)展住房租賃企業(yè),鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務,規(guī)范住房租賃中介機構(gòu),支持個人出租住房。另一方面,要重點發(fā)展以機構(gòu)為主導的租賃市場,可借鑒日本的租賃管理機構(gòu)信用披露制度、營業(yè)保證金制度,規(guī)范租賃機構(gòu)經(jīng)營行為。

 。ㄈ┓(wěn)步推進房地產(chǎn)稅改革

  房地產(chǎn)稅的最佳出臺時機是經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展、房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康運行時期。在經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展、房地產(chǎn)市場健康運行時期出臺房地產(chǎn)稅,邊際影響最小,更容易被市場接受。當房地產(chǎn)市場上行時,房地產(chǎn)稅預期成本遠低于房價和房租上漲的預期收益,征稅雖不會對市場產(chǎn)生重大沖擊,但市場繼續(xù)上行帶來的風險也越來越大。當市場下行,一方面持有房地產(chǎn)的預期損失放大,另一方面也強化了政府調(diào)控和房價下跌的預期,使持有者更急于脫手,加速房價下跌。

  征稅對象上,從空置住房、高端住房逐步過渡到所有住房,有利于改革推進。房地產(chǎn)稅是直接稅,居民對稅負敏感,房地產(chǎn)稅應由小范圍、低稅負向全面征收過渡。從國際看,房地產(chǎn)稅是財產(chǎn)稅的一種,稅制設定上以“寬稅基、低稅率”為主,針對存量住房征收房地產(chǎn)稅可確保稅源規(guī)模。開征初期,考慮居民負擔水平和接納程度,可從空置房、高端住房逐步過渡到所有住房。

  設定合理的價值評估基期和稅率調(diào)節(jié)機制,確保居民可負擔。美國房地產(chǎn)評估價值雖與市場價值接近,但可通過評估率來調(diào)節(jié)實際稅率,2018年,各州的房地產(chǎn)稅實際稅率在0.27%~2.4%。德國土地價值評估基期較早,聯(lián)邦德國為1965年,民主德國為1935年,基準稅率由聯(lián)邦政府統(tǒng)一制定。同時,設置稽征率來調(diào)節(jié)實際稅率,由地方政府自行確定。由于評估標準較早,居民實際稅負水平不高,2017年土地稅為140億歐元,占財政收入的比重為0.98%。

  本文摘自《全球房地產(chǎn)》中信出版集團2020年4月版

  來源:財新網(wǎng)

編輯:wangdc

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