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高廣春:我國(guó)居民住房債務(wù)負(fù)擔(dān)壓力進(jìn)一步凸顯
http://sendpasscode.com房訊網(wǎng)2020-12-22 8:55:54
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[提要]以權(quán)重衡量的房企融資杠桿首現(xiàn)走軟,但期末現(xiàn)翹尾苗頭。2020年第三季度,在非金融業(yè)融資總額中,房企融資總額權(quán)重較上個(gè)報(bào)告期末降0.6個(gè)百分點(diǎn)。這是近十年來(lái)的首降。

  住房金融特點(diǎn)。首先,以權(quán)重衡量的房企融資杠桿首現(xiàn)走軟,但期末現(xiàn)翹尾苗頭。2020年第三季度,在非金融業(yè)融資總額中,房企融資總額權(quán)重較上個(gè)報(bào)告期末降0.6個(gè)百分點(diǎn)。這是近十年來(lái)的首降。但是相對(duì)于二季度反彈0.23個(gè)百分點(diǎn)。其次,房貸杠桿走軟的主要推手是房貸。從房企融資四大板塊的相對(duì)走勢(shì)看,信貸、信托、股票權(quán)重走低,只有一個(gè)板塊即債券融資板塊權(quán)重走高。但由于房貸在房企融資中的占比高達(dá)86%,絕對(duì)居優(yōu),因而成為房企融資杠桿首降降的主力推手。再次,翹尾的主要因素也是房貸。相對(duì)于2020年二季度,三季度房貸增額權(quán)重反彈0.21個(gè)百分點(diǎn),高于房債、房股和房托權(quán)重,成為翹尾主力。最后,房貸杠桿翹尾的主要推手是按揭貸款。2019年四季度-2020年三季度,按揭貸款在房貸中的余額權(quán)重累計(jì)升幅0.86%,增額權(quán)重累計(jì)升幅17.02%。開(kāi)發(fā)貸款兩類權(quán)重則是雙雙持續(xù)走低,累計(jì)凈降幅分別是0.86%和17.02%。

  住房金融問(wèn)題。首先,房企融資結(jié)構(gòu)中間接融資占比再升,房企融資多元化不進(jìn)反退。2020年9月房企融資結(jié)構(gòu)中,間接融資比重升至88.65%,凈升幅0.4個(gè)百分點(diǎn)。同期房企直接融資權(quán)重11.35%,凈降幅0.4個(gè)百分點(diǎn)。其次,居民債務(wù)負(fù)擔(dān)壓力進(jìn)一步凸顯。2020年三季度按揭貸款與可支配收入比升至108.71%,100平米商品房的季度債務(wù)償付額占同期可支配收入比升至53.96%,住房債務(wù)償付壓力再加重。

  住房金融政策建議。首先,設(shè)房貸紅線,壓房貸規(guī)模。這實(shí)際上是8月份所謂房企融資三道紅線的深化舉措。即進(jìn)一步對(duì)房企信貸在房企融資中得到占比設(shè)置紅線,匹配三道紅線的監(jiān)控節(jié)奏,設(shè)置房企信貸占比的監(jiān)控紅線及其逐步達(dá)標(biāo)時(shí)間表。其次,有效推進(jìn)房企融資多元化。包括致力于中低價(jià)位住房開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)或現(xiàn)項(xiàng)目大幅度拓寬綠色通道;有效推進(jìn)REITs;對(duì)專注于發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的房企股融開(kāi)閘放行;實(shí)質(zhì)性推進(jìn)房企資產(chǎn)或房企融資證券化。最后,基于“三可”原則有效緩釋居民住房債務(wù)償付壓力!叭伞痹瓌t即可支付交易、可償付債務(wù)、可救助機(jī)制?芍Ц督灰准词购线m的住房購(gòu)買(mǎi)與可支付能力相匹配,旨在為居民債務(wù)負(fù)擔(dān)的可償付性準(zhǔn)備相應(yīng)條件?蓛敻秱鶆(wù)即與居民償付能力相匹配的債務(wù),旨在維持債務(wù)償付的穩(wěn)定性和持續(xù)性?删戎鷻C(jī)制意即在負(fù)債居民無(wú)力償付債務(wù)時(shí)可以借助公共救助機(jī)制改善其債務(wù)償付能力或減免所負(fù)債務(wù)。有效之策是引入個(gè)人破產(chǎn)制度即“個(gè)人破產(chǎn)法”。

 。ㄗ髡撸骸吨袊(guó)住房發(fā)展報(bào)告(2020-2021)》課題組 高廣春)

  來(lái)源:經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)-中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)

編輯:wangdc

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