近年來，京東、順豐、圓通等知名物流商爭相布局物流地產(chǎn)，獲取大量土地資源。今年，受到疫情影響，線上消費(fèi)需求激增，各大電商為物流地產(chǎn)市場貢獻(xiàn)了顯著的租賃需求。
作為國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展最快、最炙手可熱的板塊之一，即便是受到疫情的波及，但相較于商鋪、寫字樓、酒店等其它物業(yè)類型，物流地產(chǎn)仍表現(xiàn)出了極強(qiáng)的韌性和抗風(fēng)險的能力。
在當(dāng)前的市場下，物流地產(chǎn)仍是熱度不減，備受投資者青睞，那未來物流地產(chǎn)會呈現(xiàn)怎樣的發(fā)展趨勢？第一太平戴維斯深圳產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部將從以下多個方面向大家解析物流地產(chǎn)發(fā)展趨勢及投資機(jī)會。
第一太平戴維斯深圳產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部董事及主管龔勇高表示，受益于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁增長，產(chǎn)業(yè)發(fā)展與消費(fèi)的提升帶動物流倉儲需求的擴(kuò)張，為物流地產(chǎn)創(chuàng)造了良好的發(fā)展環(huán)境，供應(yīng)量與租金都實(shí)現(xiàn)了大幅的增長。
對標(biāo)國際發(fā)達(dá)國家的物流倉儲市場，國內(nèi)的高標(biāo)倉需求仍存在很大的增長空間，依然備受長期投資者的青睞，可以說國內(nèi)的高標(biāo)倉投資方興未艾。與此同時，需求多樣化與技術(shù)革新也為國內(nèi)物流地產(chǎn)發(fā)展帶來了諸多的挑戰(zhàn)與機(jī)遇。”
物流地產(chǎn)投資方興未艾 長期投資者一直青睞有加
物流地產(chǎn)屬于經(jīng)營性物業(yè)，它具有經(jīng)營性物業(yè)產(chǎn)生現(xiàn)金流的方式，遵循持有型物業(yè)的投資邏輯。但除了經(jīng)營性物業(yè)特征之外，物流地產(chǎn)還有基礎(chǔ)設(shè)施的屬性，物流倉儲設(shè)施是國內(nèi)貨物轉(zhuǎn)運(yùn)基礎(chǔ)設(shè)施的重要組成部分。這就使得物流地產(chǎn)的需求相對比較剛性，整體的經(jīng)營穩(wěn)定性也很高，具體表現(xiàn)如下：
■ 租戶以企業(yè)為主，穩(wěn)定性強(qiáng)
■ 租期通常較長，5年以上為主
■ 租金上漲穩(wěn)定，收入可預(yù)期性高
從投資的角度來看，物流地產(chǎn)相對于其他的經(jīng)營性物業(yè)的開發(fā)-運(yùn)營周期較短，這有利于降低經(jīng)營的市場風(fēng)險和財(cái)務(wù)風(fēng)險。
物流地產(chǎn)是房地產(chǎn)的細(xì)分領(lǐng)域之一，目標(biāo)投資者相對較少，加上物流用地政策的原因及物業(yè)經(jīng)營的特性，整體流動性較低，市場對這類資產(chǎn)的投資需要更高的風(fēng)險溢價，因此一直以來物流地產(chǎn)的Caprate相對于其他經(jīng)營性物業(yè)偏高一些。這也意味著其租金回報(bào)相對較高，其良好的穩(wěn)定性和較高的租金回報(bào)率，吸引了大量的諸如國家主權(quán)投資基金、養(yǎng)老基金、保險資金等長期資本的青睞。
當(dāng)然，隨著物流地產(chǎn)投資者的增加及市場對其風(fēng)險認(rèn)知的加深，該類型資產(chǎn)的流動性會逐漸提高，從而降低市場要求的風(fēng)險溢價，近些年的物流地產(chǎn)的Caprate不斷降低就說明這一趨勢。
冷庫市場初露鋒芒 將成為物流地產(chǎn)投資熱點(diǎn)之一
消費(fèi)升級促進(jìn)冷庫需求增長，國內(nèi)冷庫容量有望躍居全球第一
冷庫的需求主要來源于蔬果、藥品、連鎖餐飲、水產(chǎn)、乳制品、肉類及由此衍生的冷鏈物流方。隨著國內(nèi)居民可支配收入的增長，消費(fèi)升級對肉類、蔬果、水產(chǎn)等需求的品質(zhì)會提升，將逐漸增加國內(nèi)冷庫的市場需求規(guī)模。
相較于世界主要國家的冷庫容量，2019年國內(nèi)的冷庫容量為1.05億平方米，低于印度和美國。但是從目前國內(nèi)的冷庫市場規(guī)模來看，近年來一直呈現(xiàn)上升趨勢。相較于國際冷庫容量排第一第二的美國和印度，中國具有人口基數(shù)的優(yōu)勢，將產(chǎn)生更加龐大消費(fèi)市場，國內(nèi)冷庫容量有望躍居全球第一，仍存在很大的發(fā)展空間。
疫情促使生鮮配送發(fā)展，加速冷庫市場崛起
移動互聯(lián)網(wǎng)的普及促使國內(nèi)的生鮮電商蓬勃發(fā)展，生鮮電商的交易量在2019年突破了3000億元。疫情期間，生鮮配送更是加速發(fā)展，以盒馬鮮生和京東到家為代表的生鮮電商交易量快速增長，2020年春節(jié)期間，其日均DAU同比增長基本都達(dá)到100%以上，而叮咚買菜的日均DAU同比增長更是高達(dá)250%。生鮮電商的快速發(fā)展，必然會產(chǎn)生更多的冷庫需求，可以預(yù)期國內(nèi)冷庫市場空間將繼續(xù)擴(kuò)大。
冷庫市場存在價值洼地，未來或?qū)⒊蔀橥顿Y熱點(diǎn)
從粵港澳大灣區(qū)冷庫的分布情況來看，冷庫分布較為分散，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)參差，租金偏高。主要由于冷庫的投資較大，而供應(yīng)大多是由需求驅(qū)動的。根據(jù)第一太平戴維斯深圳產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部的調(diào)研，2019年深圳冷庫租金水平區(qū)間已達(dá)到95-135元/㎡·月，以寶安區(qū)石巖片區(qū)為首，租金水平達(dá)120-135元/㎡·月。
而冷庫的單方投資成本相對于普通倉一般會高出2000-5000元/㎡，但租金高出的幅度更大，租金回報(bào)水平更高。
以深圳為例，疫情期間，生鮮配送的快速發(fā)展帶動了冷庫需求的擴(kuò)張，深圳的冷庫租金出現(xiàn)了明顯的上漲。在租金回報(bào)相對較高的前提下，未來隨著消費(fèi)升級及生鮮電商的發(fā)展，冷庫的需求確定性更強(qiáng)、市場潛力大，將會吸引更多的投資者進(jìn)入，或?qū)⒊蔀槲锪鞯禺a(chǎn)投資熱點(diǎn)之一。
5G的廣泛應(yīng)用 無人倉、智能倉迎來新發(fā)展階段
電商及新零售帶動國內(nèi)物流需求日益增長，催化了消費(fèi)者對物流服務(wù)品質(zhì)要求的不斷提高。需求端對物流效率的要求倒逼了物流倉庫在自動化、智能化、無人化等方面不斷提升。在過去幾十年里，國內(nèi)在智能物流倉儲方面進(jìn)行不斷的探索、研究與實(shí)踐，而5G的廣泛應(yīng)用，將為倉庫智能化、無人化的發(fā)展帶上一個新的發(fā)展階段。
5G技術(shù)具備了低延時、高連接、抗干擾及無縫漫游的優(yōu)勢，通過5G信號覆蓋與無人叉車、重卡等帶裝有智能終端的設(shè)備連接收集海量數(shù)據(jù)，對數(shù)據(jù)進(jìn)行邊緣計(jì)算，改善倉庫庫內(nèi)運(yùn)作效率。同時5G的低延時，有利于實(shí)現(xiàn)操作人員遠(yuǎn)程進(jìn)行庫內(nèi)操作，甚至可以一人操作多個倉庫。
進(jìn)出口下滑 保稅倉發(fā)展日漸式微
受全球需求減弱及國際貿(mào)易摩擦的影響，國內(nèi)進(jìn)出口增長放緩。從廣東省和深圳市的情況來看，近年來進(jìn)出口總額增長疲軟，尤其是外向型經(jīng)濟(jì)的深圳，從2019年開始進(jìn)出口總額基本都是同比負(fù)增長，疫情影響期間表現(xiàn)更為明顯。而保稅倉的需求主要來源于進(jìn)出口的貨物，進(jìn)出口總額下降直接導(dǎo)致保稅倉需求的萎縮。
隨著保稅倉需求的不斷減弱，保稅倉的空置率水平也在不斷攀升。據(jù)第一太平戴維斯深圳產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部調(diào)研，以廣州和深圳為例，廣州部分保稅倉的空置率高達(dá)50%以上，而深圳的保稅倉的空置率也出現(xiàn)明顯上升。需求減弱及空置率上漲，導(dǎo)致租金承壓，部分保稅倉租金出現(xiàn)下跌跡象。
REITs將為國內(nèi)物流地產(chǎn) 創(chuàng)造新的發(fā)展機(jī)遇
上文提到物流地產(chǎn)得到長期資金的青睞，除了國際資本外，國內(nèi)包括險資、地產(chǎn)私募基金、物流地產(chǎn)商、傳統(tǒng)開發(fā)商、終端用戶等投資者在過去的十年也在積極參與物流地產(chǎn)的投資與運(yùn)營，國內(nèi)投資者的市場份額在不斷提升。但由于國內(nèi)經(jīng)營性物業(yè)缺乏有效的退出路徑制約國內(nèi)投資者在物流地產(chǎn)領(lǐng)域的規(guī)�；l(fā)展。即便是像CMBS、ABS、經(jīng)營性物業(yè)貸等方式在一定階段緩解了投資商的資金壓力，但終究還是債權(quán)，無法實(shí)現(xiàn)真正的退出，影響資金的運(yùn)營效率，難以做大規(guī)模，也增加企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險。
今年4月份，由中國證監(jiān)會、國家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，支持了倉儲物流、收費(fèi)公路等交通設(shè)施，水電氣熱等市政工程開展試點(diǎn)， 意味著國內(nèi)REITs將逐漸開放。而物流地產(chǎn)NOI yield相對于其他類型的經(jīng)營性物業(yè)本來就較高，具有發(fā)行公募REITs的先天優(yōu)勢。因此，可以預(yù)期未來REITs有望成為國內(nèi)物流地產(chǎn)主流退出路徑，國內(nèi)REITs的開放將為物流地產(chǎn)提供有效的退出方式，為其發(fā)展帶來新的機(jī)遇。
來源：第一太平戴維斯
編輯：wangdc
