隨著疫情逐步得到控制,復(fù)工復(fù)產(chǎn)深入推進(jìn),寫字樓市場也正等待回暖。近日,記者實(shí)地走訪北京數(shù)個(gè)商業(yè)區(qū)發(fā)現(xiàn),不少寫字樓處于空置狀態(tài);同時(shí),為了吸引客戶,多處寫字樓采取降價(jià)策略。
北京金融街某中介人士向《證券日報(bào)》記者透露:“目前,金融街區(qū)域?qū)懽謽菆?bào)價(jià)基本在每平方米每天12元至15元左右,且還可以議價(jià);而去年報(bào)價(jià)多在每平方米每天20元以上!
此外,記者還趕到了位于朝陽門的銀河soho查看寫字樓情況,從現(xiàn)場可以看到附近一處中介門口掛出了多個(gè)周邊特價(jià)寫字樓房源,價(jià)格低至每平方米每天3元。
金融街寫字樓降價(jià) 部分區(qū)域空置半年
據(jù)商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)公司世邦魏理仕發(fā)布的《2020年二季度北京房地產(chǎn)市場回顧及展望》報(bào)告顯示,受疫情影響,二季度北京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場凈吸納量為-38700平方米,這已是連續(xù)兩個(gè)季度為負(fù)值;同時(shí),優(yōu)質(zhì)寫字樓整體空置率上升至15.5%,為2010年三季度以來最高值。寫字樓租金報(bào)價(jià)也在二季度加速下跌至每月每平方米420.5元,環(huán)比下降1.2%。
北京的寫字樓按照區(qū)域不同,價(jià)格有著明顯差距,而金融街無疑處于寫字樓市場第一梯隊(duì)!蹲C券日報(bào)》記者跟隨一位金融街中介人士前往金融街某大廈一個(gè)400平方米左右的辦公區(qū),該中介人士稱:“該房源已空置了半年時(shí)間,業(yè)主著急出租,目前報(bào)價(jià)每平方米每天10元,而去年報(bào)價(jià)在每平方米每天18元至20元,租金降幅50%!
“對于小業(yè)主來說,寫字樓主要用于投資,空一天就得多交一天物業(yè)費(fèi),又沒有收入進(jìn)賬,所以他們比較著急,會愿意以低價(jià)先租出去以獲得現(xiàn)金流。而開發(fā)商業(yè)主相對沒那么著急,但租金水平也在下降!鄙鲜鲋薪槿耸扛嬖V記者,受疫情和經(jīng)濟(jì)形勢影響,金融街區(qū)域部分辦公室空置時(shí)間長達(dá)半年甚至更長時(shí)間,所以有比較大的議價(jià)空間,房源的選擇余地也較大。
而一些更具性價(jià)比的區(qū)域則成為更多中小企業(yè)的選擇。該中介告訴記者:“以金融街為例,這兩年有很多中小客戶都搬離金融街,有些去了豐臺區(qū)的麗澤商務(wù)區(qū),因?yàn)辂悵缮虅?wù)區(qū)給的優(yōu)惠很足,目前大量的辦公室在每平方米每天4元至5元,且免租期長,有的可以達(dá)近一年時(shí)間!
“金融街具有選址的不可替代性,租戶流失少,空置率整體還很低;麗澤吸引的主要是后臺型的部門,而且是在主要商務(wù)區(qū)以外的區(qū)位辦公需求的整合,樓宇品質(zhì)升級需求為主,相比其他區(qū)位,麗澤性價(jià)比更高!笔腊钗豪硎巳A北區(qū)研究部主管孫祖天對《證券日報(bào)》記者表示。
報(bào)告顯示,隨著租賃活躍度的回升,前期受抑制的需求在今年第二季度逐步放量,但市場持續(xù)出現(xiàn)金融、專業(yè)服務(wù)及消費(fèi)服務(wù)等企業(yè)退租或縮面積,以及企業(yè)整合到自用樓宇或總部的現(xiàn)象。在持續(xù)嚴(yán)控疫情的影響下,騰退面積消化遇阻,導(dǎo)致本季度全市凈吸納量連續(xù)第二個(gè)季度為負(fù)值。
而在可租面積增加,疫后市場需求仍待繼續(xù)修復(fù)的情況下,寫字樓租金水平也持續(xù)下滑。報(bào)告顯示,二季度租金報(bào)價(jià)跌至每月每平方米420.5元,環(huán)比下降1.2%。下半年,將有70.8萬平方米的新增供應(yīng)集中入市,在進(jìn)一步激發(fā)搬遷升級需求的同時(shí),預(yù)計(jì)短期內(nèi)上升的空置率仍將對租金保持下行壓力。
北京房地產(chǎn)商會會長黎乃超對《證券日報(bào)》記者表示,在供大于求的時(shí)候,有的寫字樓受沖擊比較大,這就導(dǎo)致寫字樓采取降價(jià)措施,希望能通過低價(jià)格吸引客戶。另外,有一些位置比較好的寫字樓,在此前一直滿員,而現(xiàn)在空置下來,也會導(dǎo)致客戶重新選擇性價(jià)比更高的寫字樓,種種因素將導(dǎo)致寫字樓之間的競爭越來越激烈,而寫字樓之間的價(jià)格戰(zhàn)也拉開序幕。
寫字樓首先要“活下去” 年底或迎恢復(fù)性增長
據(jù)報(bào)告顯示,在供應(yīng)端,受疫情防控影響,部分新項(xiàng)目延期入市,上半年北京寫字樓總新增供應(yīng)量僅為12.1萬平方米。在需求端,整體需求除以續(xù)租為主外,搬遷需求特別是同區(qū)或鄰近區(qū)域間的升級需求尤為凸顯;二季度北京甲級寫字樓凈吸納量為19400平方米,率先轉(zhuǎn)正;但乙級寫字樓仍出現(xiàn)較多的非傳統(tǒng)金融、專業(yè)服務(wù)及消費(fèi)服務(wù)等企業(yè)的退租和縮減面積案例。
“上半年的負(fù)吸納量主要是疫情導(dǎo)致租賃活動無法順利推進(jìn)造成的,隨著下半年疫情得到控制,防控常態(tài)化,需求會逐步釋放,有助重振市場信心!睂O祖天表示。
孫祖天告訴記者,北京的寫字樓市場在2008年奧運(yùn)期間經(jīng)歷過一段時(shí)間的空置高峰,之后一直處于空置率極低,甚至供不應(yīng)求的狀態(tài),近兩年因?yàn)楣⿷?yīng)放量加上疫情導(dǎo)致的需求延滯,短期推高了空置率。不過,太低的空置率會限制市場活動,現(xiàn)在租戶有更多選擇,便于租戶的搬遷和擴(kuò)租計(jì)劃實(shí)施。
原諸葛找房首席分析師陳雷認(rèn)為,北京的寫字樓空置率最近幾年一直處于一個(gè)高位,最近兩年幾個(gè)大因素疊加,使得北京商辦市場更加艱難。
“首先是,2017年的房產(chǎn)市場調(diào)控加碼,北京的商辦市場也間接受到影響;其次是,整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的下行,使得商辦市場一直艱難經(jīng)營,難以回暖;再次是,北京城市規(guī)劃建設(shè)的戰(zhàn)略性調(diào)整,北京市政府搬遷至通州,部分產(chǎn)業(yè)資源轉(zhuǎn)移環(huán)京,部分企業(yè)支持雄安建設(shè),導(dǎo)致北京商辦需求分散,空置率提升;最后是,整體經(jīng)濟(jì)下行壓力加大,不少企業(yè)尋求更加低價(jià)成本的城市!标惱追Q。
“北京是首都,也是經(jīng)濟(jì)晴雨表,寫字樓市場的復(fù)蘇要看疫情的控制情況。”梨乃超表示,寫字樓的資金壓力很大。寫字樓是個(gè)重資產(chǎn)的產(chǎn)業(yè),大部分寫字樓都是通過融資而來,需要大量的利息和借貸。同時(shí),寫字樓還需要維修設(shè)備、電梯老化,需要支付水電費(fèi)等,可以說寫字樓的運(yùn)營成本花費(fèi)較大。
梨乃超認(rèn)為,寫字樓目前最主要的就是活下去,建一座寫字樓要花費(fèi)數(shù)十億元,大部分商家采取抵押貸款的方式建樓,一旦沒有了租金收入,再加上金融機(jī)構(gòu)沒有延期還款優(yōu)惠政策的話,那么,寫字樓要想活下去還是有難度的。
“要想活下去,寫字樓需要一個(gè)長期規(guī)劃,開源節(jié)流。練好內(nèi)功,如提高品質(zhì),有些寫字樓在空置期間會裝修,提高寫字樓的形象,也有寫字樓會提供更好的服務(wù),吸引客戶。此外,寫字樓還需要緊跟國家政策,如吸引國家給予優(yōu)惠政策的產(chǎn)業(yè)入駐;還可以向數(shù)字中心端口等方向調(diào)整結(jié)構(gòu);在價(jià)格方面,可以推優(yōu)惠政策,延長租期,簽2年、3年或5年等不同的客戶給出不同的租金優(yōu)惠,鎖定客戶!崩婺顺硎。
梨乃超認(rèn)為,寫字樓在10月底、11月初也許會迎來一波增長!安贿^,要想完全恢復(fù),仍需看疫情的防控情況,這可能需要很長的時(shí)間。”
來源:證券日報(bào)
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