近日，克而瑞資管發(fā)布2020年Q2上海寫字樓市場回顧與展望。報告顯示，根據(jù)CAIC監(jiān)測顯示，2020Q2上海寫字樓租金跌幅收窄、出租率微漲，整體市場呈復蘇態(tài)勢；租賃市場活躍度明顯提升，零售、金融、制造業(yè)成交踴躍；Q2新增供應(yīng)16萬㎡，空置率微降至21.9%；大宗交易總成交金額179億，同比上漲30%。

　　據(jù)克而瑞CAICAI監(jiān)測系統(tǒng)對一線和重點新一線城市甲級寫字樓的持續(xù)監(jiān)測分析，今年二季度重點市場寫字樓表現(xiàn)如下：

　　1）2020Q2CAIC重點監(jiān)測城市辦公市場平均租金依然普遍下行，但降幅出現(xiàn)收窄趨勢；北京租金環(huán)比降幅最大為4.5%，但仍以11.2元/㎡/天繼續(xù)領(lǐng)跑全國辦公市場；

　　2）上海和杭州“以價換量”效果最為明顯，出租率率先迎來小幅回升；

　　3）去化周期方面，截止2020Q2(不含新增供應(yīng)）廣州18月周期最短，南京103月周期最長；深圳空置率處于高位，但其去化速度最快，辦公市場活力依然充足。

CAIC市場監(jiān)測（上海）

　　市場：隨疫情發(fā)展逐步可控，上海整體辦公市場顯現(xiàn)復蘇跡象；租賃市場活躍度有所提升，銷售及大宗市場亦顯現(xiàn)出不同程度的回暖態(tài)勢；

　　租戶：一季度疫情對企業(yè)租戶的沖擊已充分得到釋放，隨疫情基本可控，二季度未出現(xiàn)大規(guī)模的退租和違約現(xiàn)象；

　　業(yè)主：業(yè)主方通過降低租金、靈活調(diào)整招租策略等方式維穩(wěn)出租率取得階段性成效；

　　板塊：前灘、北外灘等新興商務(wù)區(qū)整體表現(xiàn)突出；陸家嘴、南京西路等核心商務(wù)區(qū)在一定程度上顯現(xiàn)出其區(qū)位競爭優(yōu)勢，本季度租賃需求有所回暖。

　　宏觀市場：租金跌幅收窄、出租率微漲

　　二季度隨疫情發(fā)展可控，各行業(yè)普遍復工復產(chǎn)，辦公市場租賃活躍度明顯提升，整體市場呈復蘇態(tài)勢。全市平均租金環(huán)比下降3.7%至7.52元/㎡/天，跌幅收窄1.6個百分點；二季度新增供應(yīng)約16萬㎡背景下，去化較為穩(wěn)定，空置率微降至21.9%。

　　租金處于下行通道，核心商務(wù)區(qū)甲級寫字樓租金環(huán)比下跌1.3%至每平方米每天人民幣9.30元，非核心商務(wù)區(qū)甲級寫字樓平均租金環(huán)比下跌2個百分點至每平方米每天人民幣6.05元。

　　租賃市場：新增供應(yīng)16萬㎡，空置率微降至21.9%

　　▌新增供應(yīng)16萬㎡，60%集中于非核心商務(wù)區(qū)

　　據(jù)CAIC資產(chǎn)數(shù)據(jù)庫監(jiān)測顯示，2020年Q2共4個新增供應(yīng)項目總計16萬㎡入市，分別為位于靜安的盈凱文創(chuàng)廣場、金融街中心一期，浦東的富源置地及黃浦的世博濱江大廈（北樓）。其中，約六成的新增供應(yīng)位于非核心商務(wù)區(qū)。同時，非核心商務(wù)區(qū)租賃活躍度較高，實際租賃活動較一季度有明顯提升，增加了非核心區(qū)的吸納量，盡管有新增項目入市，二季度非核心區(qū)辦公市場的空置面積未有大幅度上漲。

　　二季度，隨疫情發(fā)展基本可控，上海辦公市場顯現(xiàn)復蘇態(tài)勢。全市空置率環(huán)比下降近1個百分點，至21.9%，其中，核心區(qū)空置率降至13.6%，非核心區(qū)環(huán)比上漲2.5%至28.2%。

　　▌多元化租戶結(jié)構(gòu)奠定租賃市場回暖跡象，零售、第三方辦公平臺等行業(yè)逆勢擴張

　　2020Q2，租賃成交比較活躍的三大行業(yè)為零售、金融及制造業(yè)等企業(yè)，其占比分別為38.1%、36.2%、12.7%。

　　二季度，零售業(yè)需求有所回暖，實際租賃活躍度在一定程度得以提升。在線新經(jīng)濟零售代表盒馬鮮生總部落戶陸家嘴濱江中心N2整棟，租賃面積達1.7萬㎡；辦伴、Geework等聯(lián)合辦公品牌在本季度逆勢擴張；另據(jù)有關(guān)消息透露，知名零售企業(yè)歐萊雅預計短期內(nèi)將從越洋國際廣場遷出。

　　據(jù)CAIC監(jiān)測分析，從核心商務(wù)區(qū)來看，陸家嘴、南京西路等商務(wù)區(qū)在一定程度上顯現(xiàn)出其區(qū)位競爭優(yōu)勢，本季度租賃需求有所回暖。6月底，在上海中心大廈召開的陸家嘴樓宇經(jīng)濟倍增促進大會上，正式發(fā)布了促進樓宇經(jīng)濟倍增發(fā)展行動計劃（樓宇倍增“陸九條”），計劃今年將新增商辦樓宇八幢釋放超百萬平方米的辦公空間；同時，盒馬、高瓴資本旗下的高瓴股權(quán)投資等一批標桿企業(yè)簽約入駐陸家嘴各大寫字樓。

　　從新興商務(wù)區(qū)來看，前灘、北外灘等本季度表現(xiàn)突出，高性價比的項目招商進展順利，商務(wù)區(qū)實際租賃活躍度較高，出租率顯著提升。其中，西部證券于5月份入駐前灘商務(wù)區(qū)的晶耀商務(wù)廣場3號樓，作為公司總部（上海）辦公場地，首輪租期3年，租金7.1元/㎡/天。

　　銷售市場：大宗交易成交金額環(huán)比上漲30% 辦公銷售市場逐步回暖

　　據(jù)CAIC資產(chǎn)數(shù)據(jù)庫監(jiān)測顯示，2020Q2上海大宗交易總成交額179億元，環(huán)比上漲30%；其中，辦公樓成為二季度最受投資者青睞的物業(yè)類型，總成交額137億占二季度成交總額的76%。

　　二季度上海大宗市場成交量明顯上升，投資市場表現(xiàn)出較強的韌性。從買方企業(yè)來看，二季度內(nèi)資企業(yè)投資者占主導地位，總投資金額占比逾八成；隨疫情逐步得以控制，外資活躍度亦有明顯提升。

　　隨著疫情得以控制，上海辦公銷售市場開始回暖，本季度全市成交25.7萬㎡，較上季度環(huán)比上漲31個百分點；黃浦區(qū)本季度顯現(xiàn)出優(yōu)異的供需狀態(tài)，成為二季度交易最活躍的區(qū)域，供應(yīng)面積達5.29萬㎡，成交面積為5.29萬㎡，成交均價達88000元/㎡，其交易項目是位于外灘板塊的優(yōu)質(zhì)項目。外環(huán)的嘉定區(qū)、青浦區(qū)供應(yīng)面則表現(xiàn)突出。

　　本季度全市成交價格48269元/㎡，其中核心區(qū)成交均價75304元/㎡；非核心區(qū)成交均價39330元/㎡。黃浦區(qū)的綠地外灘中心、靜安區(qū)的靜安府等項目成交表現(xiàn)亮眼。

　　土地市場：涉辦用地成交量環(huán)比上漲近50%

　　本季度供應(yīng)26幅涉辦用地，共計111.0萬㎡，環(huán)比上升12.7%；成交29幅涉辦用地，共計129.8萬㎡，環(huán)比上升49.8%；成交均價為11516元/㎡,環(huán)比上升4.2%。

　　分區(qū)域來看，南匯本季度成交8宗涉辦土地，其中62%集中在臨港新城板塊；嘉定、青浦各成交4宗涉辦土地；奉賢、浦東各成交3宗涉辦土地，其中奉賢區(qū)成交的涉辦土地均位于南橋板塊。此外，崇明成交2宗涉辦土地，長寧、靜安、寶山、松江各成交1宗涉辦土地。

　　來源：克而瑞資管

編輯：wangdc