雖然是新瓶舊酒，“囤地”這個話題還是將李嘉誠推上風口浪尖。其不合時宜的商業(yè)模式，亦再次被外界用放大鏡觀察。
成都市高新區(qū)財政金融局發(fā)布了一份《關(guān)于禁止和記黃埔地產(chǎn)（成都）有限公司融資、貸款和重大資產(chǎn)重組的函》文件。
文件提出：為貫徹執(zhí)行中央、省、市房地產(chǎn)調(diào)控政策……因和記黃埔（成都）有限公司存在捂地、捂盤不良行為……經(jīng)研究，禁止高新區(qū)內(nèi)金融機構(gòu)向該公司及其項目提供新增融資、貸款，并禁止區(qū)內(nèi)金融機構(gòu)向該公司進行重大資產(chǎn)重組提供幫助。
晚間，成都市高新區(qū)財政金融局正式回復稱：“為貫徹落實上級部門關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的相關(guān)要求……近期我局配合區(qū)內(nèi)相關(guān)部門正對多個涉及捂盤惜售項目進行查處，包括南城都匯項目。”
和記黃埔（成都）有限公司是成都樓盤南城都匯的開發(fā)主體。它成立于2004年，公司股權(quán)一直由Carton International Limited及和記投資有限公司持有。后經(jīng)2015年長江實業(yè)及和記黃埔資產(chǎn)合并重組，和記黃埔（成都）連同其持份者一同被整合到長實集團系統(tǒng)內(nèi)。
所以當限貸消息被曝光，首先出來回應的也是長實集團。
針對上述傳聞，長實集團對包括觀點地產(chǎn)新媒體在內(nèi)的媒體表示，和記黃埔地產(chǎn)（成都）有限公司現(xiàn)在并非長江實業(yè)集團有限公司的附屬公司，亦不是由其控制。
長實亦強調(diào)，公司所有發(fā)展項目均嚴格按照國家法規(guī)進行，并不存在囤地的情況�！白鳛榈禺a(chǎn)開發(fā)商，公司的主要業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)買賣，我們一直按計劃完成發(fā)展及出售項目。”
不過真實情況究竟如何？只能說這份回答多少有點轉(zhuǎn)移視線的嫌疑，講的“是事實，也不是事實”。
不消說至少直到今年8月前，和記黃埔（成都）仍是長實集團旗下子公司。在7月24日，長實才剛宣布，將南城都匯項目以價格約71億港元打包出售予禹洲集團和瑞卓置業(yè)。
按照長實的說法，目前這樁交易算是交割完成。因此，和記黃埔（成都）此時此刻并不屬于長實的附屬公司且不由其控制，但在此之前呢？
南城都匯項目的歷史最早亦可以追溯到2004年。當時和記黃埔地產(chǎn)進軍成都成立公司，拿的第一個項目就是南城都匯，至今已過去16年。公開資料顯示，項目拿地總對價約21.35億元，按土地面積1036畝（約69.07萬平方米）計算，成交樓面價1030元/平方米。
作為超級大盤，南城都匯分8期建設(shè)計劃2.33萬個單位（包括住宅及商鋪），總建筑面積約超過250萬平方米。截至目前，項目已推出6期產(chǎn)品，第7、第8期則為現(xiàn)房/準現(xiàn)房狀態(tài)，未出售房源合共達6750套。
南城都匯上一次開盤，是在2016年9月推出第6期匯彩園，預售價格約為1.2萬-1.6萬元/平方米，到翌年9月升至1.65萬元/平方米。
據(jù)悉，如今南城都匯項目整體的二手售價約為2.2-2.4萬元/平方米。其中第6期匯彩園在今年9月份的參考價為2.65萬元/平方米。
南城都匯項目開發(fā)時間過慢是真實存在的情況，而且不是孤例。和記黃埔（成都）作為開發(fā)主體，要說沒有來自更高級的指示，一間項目公司能主導執(zhí)行如此漫長開發(fā)周期，是難以想象的事情。
至于否認“囤地”。一個項目十幾年的開發(fā)歷程，不能說是嚴格意義上的囤而不建，但項目的開發(fā)周期確實拉得夠長。上述限貸文件的指向則更清晰，是“捂地、捂盤”。期間，土地成本隨著銷售價格的上漲而變得愈發(fā)微不足道，也推高了項目的毛利表現(xiàn)。
與南城都匯相同，長實集團目前在中國內(nèi)地的項目儲備，絕大部分都來自于早期的納儲行動。
例如上海真如高尚領(lǐng)域項目，早于2006年即以底價22億元成交，但直到5年后項目仍處于打樁階段。高尚領(lǐng)域最終在2013年首次開盤，2016年加推，直到今年6月份該項目仍能推出多達1108套房源。
而長實在2004年拿下的陸家嘴世紀大道地塊，就經(jīng)過了12年的開發(fā)歷程，在2016年才最終落成為世紀匯廣場。北京姚家園地塊由長實于2001年以7億元價格拿下，2005年6月逸翠園第一期動工，但直至2019年項目二期才傳出開工消息。
2019年10月，長實集團將大連市西崗項目出讓給融創(chuàng)中國，交易價超過40億元。該地塊是由長實于2011年12月以總代價19億元投得，截至出售時間過去了8年。
事實上，通過慢周轉(zhuǎn)獲取土地增值帶來最大的收益，是李嘉誠旗下企業(yè)在房地產(chǎn)領(lǐng)域最常用的獲利手法。中國之外，和記黃埔地產(chǎn)位于倫敦Lewisham區(qū)的Convoys Wharf項目，在獲得當?shù)卣囊?guī)劃批準允許動工前，也擱置了15年。
雖然最早在2004年，國土資源部、監(jiān)察部就聯(lián)合下發(fā)通知，要求從2004年8月31日起，所有經(jīng)營性的土地一律都要公開競價出讓，同時發(fā)展商必須及時繳納土地出讓金，如果在兩年內(nèi)不開發(fā)，政府可把該土地收回。
2007年，國土資源部加大對閑置土地的清理力度，以及對囤地開發(fā)商查處力度，出臺4條辦法限定開發(fā)商囤地。其中就提到規(guī)定每宗地的開發(fā)建設(shè)時間原則上不得超過3年，確保供應出去的土地能夠及時開發(fā)建設(shè)，形成住房的有效供應。
2008年，國務(wù)院出臺文件，明確土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。
但長實通常的做法是用多期開發(fā)的大盤模式，將項目建設(shè)周期盡量拉長，以達到“捂地、捂盤”的效果。
這種開發(fā)模式，可以說多少有點跟不上國內(nèi)現(xiàn)時的情況，尤其在當前的政策氛圍下。最近被熱議的“三道紅線”新規(guī)，雖然表面上是針對房企的負債情況。在某種意義上，尤其是針對土地如何估值方面，是希望借此促進企業(yè)加快開發(fā)，避免囤房囤地。
所以即便有聲音認為，從商業(yè)的角度看長實這種行為無可厚非，是商家逐利的表現(xiàn)。但也是與目前的基調(diào)相背離的。
這同樣能關(guān)聯(lián)到李嘉誠近年來的撤資行為，雖然“超人”在國內(nèi)的大量投資不只涉及房地產(chǎn)行業(yè)，但大量的項目拋售、資金撤出仍是事實。自2013年起，長實集團就頻繁出售在內(nèi)地積累的土地資產(chǎn)，高額套現(xiàn)將資金投往其他地區(qū)。
盡管不少香港企業(yè)至今仍大力投資中國內(nèi)地，但這位最著名港商的撤資行動，仍被認為是具代表性的意義。而在中國經(jīng)濟越來越強調(diào)要發(fā)揮超大規(guī)模市場優(yōu)勢和內(nèi)需潛力的當下，這關(guān)乎到信心問題。
來 源：觀點地產(chǎn)網(wǎng)
編 輯：chenhong
