房地產企業(yè)借助高杠桿進行快速擴張的時代，正在走向終結。近日，住建部、央行在北京召開重點房地產企業(yè)座談會，研究進一步落實房地產長效機制，并且形成了重點房地產企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。
其中，對房地產融資的管理，主要以“三條紅線”為標準，具體為：剔除預收款后的資產負債率大于70%，凈負債率大于100%，現(xiàn)金短債比小于1倍不得融資。根據房企的“踩線”情況，分為“紅、橙、黃、綠”四檔，然后實施差異化債務規(guī)模管理。
“三道紅線”“四檔管理”，這一還未真正落地但已箭在弦上的房企融資新規(guī)，引發(fā)行業(yè)高度關注。對此,房企如何積極應對,主動控風險、降負債?
融資收緊信號明顯
今年上半年，受疫情影響,國內信貸環(huán)境明顯寬松，部分資金違規(guī)流入樓市，部分城市商品房交易及土地市場熱度較高。
多家研究機構的統(tǒng)計數(shù)據顯示，1-8月，百強房企拿地總額同比顯著上升；50大房企招拍掛拿地金額達1.7萬億元創(chuàng)歷史新高；新增貨值超千億房企達到23家；第二梯隊房企拿地最積極，多家房企月均拿地金額同比增加一倍以上，逆勢擴儲勢頭明顯。
對于今年以來
房企拿地熱度不減的原因，業(yè)內人士認為，上半年流動性總量寬松的環(huán)境下，整體融資環(huán)境改善，房企拿地積極性提升。
這一現(xiàn)象引起了監(jiān)管部門高度關注�！�7.24”國務院房地產工作座談會明確提出，要實施好房地產金融審慎管理制度，穩(wěn)住存量、嚴控增量，防止資金違規(guī)流入房地產市場;“8.20”住建部、央行重點房企座談會研究，形成了重點房地產企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。加上業(yè)內對“三條紅線”政策的心理預期，房企融資收緊的信號更加強烈。
對此,中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)李建橋對中華工商時報記者表示，為房地產企業(yè)財務指標劃定“三道紅線”，旨在繼續(xù)堅持“房住不炒”定位，通過管控房企有息負債增長情況，管控房地產行業(yè)杠桿水平，筑牢房企安全底線。與以往政策不同，“三道紅線”將實現(xiàn)對融資激進企業(yè)的精準管控，防范企業(yè)風險，倒逼企業(yè)理性投資，間接引導土地市場逐步回歸，推動房地產行業(yè)健康發(fā)展。
這“三道紅線”中的三個指標為衡量企業(yè)負債結構、償債能力的主要指標。這三大指標互為表里、相輔相成，綜合反映企業(yè)負債情況及償債能力。
在業(yè)內人士看來,這既是監(jiān)管約束指標，又是預期引導指標，有相對明顯的調控效果。未來在“三條紅線”的約束下，還可以倒逼一些房企把商品銷售作為主攻方向，推動房企回歸實體，降杠桿的同時增加市場供給，對于房企來說可增加現(xiàn)金流促進長遠發(fā)展，對于消費者來說也會降低購房成本。
多家房企積極表態(tài)
近期以來,土地市場火熱的城市如杭州、寧波、南京、東莞等地紛紛傳來收緊調控消息。在業(yè)內人士看來,隨著“三道紅線”這一政策正式落地,將有效限制房企融資擴張速度，短期將使得土地市場降溫，長期將使得土地市場更加平穩(wěn)，周期性波動減弱。
李建橋表示，從整體來看，這一規(guī)定將限制房企有息負債增長速度（最高為15%），抑制房地產企業(yè)規(guī)模的無序擴張，促進房企穩(wěn)杠桿甚至降杠桿。從單個房企財務指標入手，根據其杠桿水平、償債能力的表現(xiàn)，給出有息債務規(guī)模相應的增速上限，此舉能夠強化行業(yè)中杠桿水平不高、財務穩(wěn)健的地產企業(yè)優(yōu)勢，改變行業(yè)的長遠預期，更有利于企業(yè)實現(xiàn)高質量發(fā)展。
對于房企融資新規(guī)以及“三道紅線”，多家房企的管理層均公開表示重視。在融創(chuàng)中國2020年半年報業(yè)績會上，融創(chuàng)中國行政總裁汪孟德在談及監(jiān)管部門針對房企設置的融資“三道紅線”時說道,“融創(chuàng)從去年開始就一直在降低杠桿，調整負債結構，降低融資成本，比央行要求的已經提前開始。”
汪孟德表示，“這項政策還是一個積極正面的政策，主要方向就是穩(wěn)存量、控增量，在保證穩(wěn)定的前提下，穩(wěn)步降低杠桿。這個政策不是針對某一類企業(yè)，是對整個行業(yè)的所有企業(yè)，目前實施細則還未公布，作為融創(chuàng)來說已經走到前面�！�
據悉,目前融創(chuàng)凈負債率是149%。對此,汪孟德表示,爭取凈負債率到年底有一個明顯的下降，今年年底達到120%，在2021年降至100%以下。
萬科總裁祝九勝公開表示，整個行業(yè)長期政策的基調和導向沒有實質性的變化，政策工具的組合運用都是為了繼續(xù)維持“房住不炒”定調，堅持穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期。萬科已經連續(xù)11年經營性現(xiàn)金流為正，對自己的適應能力有信心，萬科會認真研究，盡快適應相關的規(guī)定。
除此之外,多家房地產上市公司也紛紛表態(tài)，對于監(jiān)管部門提出的各項指標管理要求，會嚴格執(zhí)行公司戰(zhàn)略，向這些指標靠攏。
房企需積極應對監(jiān)管升級
從2020年上半年的情況來看，房企融資規(guī)模呈現(xiàn)前低后高走勢，截至年中到位資金增速接近回正，綜合融資成本走低。
中指研究院整理的數(shù)據顯示，上半年，房地產開發(fā)到位資金規(guī)模達8.3萬億元，受疫情對宏觀經濟的影響，同比略降1.9%，與去年同期的7.2%漲幅相比，增速有明顯下滑；單月來看，3月份到位資金13356億元，同比下滑7.6%，此后各月到位資金逐步增長，6月份到位資金20691億元，同比增長13.2%，融資恢復趨勢良好。
盡管目前相關融資規(guī)定尚未正式落地，但已箭在弦上,釋放出來的融資收緊信號已成為業(yè)內共識。那么,房企如何積極應對？
李建橋建議，首先,要堅持穩(wěn)健財務政策，控制企業(yè)杠桿水平。從“三道紅線”的設置來看，監(jiān)管部門高度關注房企負債結構及償債能力情況，房企應控制自身杠桿水平，保持充裕的現(xiàn)金流使其能夠完全覆蓋短期有息債務。同時，房企應未雨綢繆、量入為出，做好資金安排，保持經營活動的穩(wěn)定性。
其次,需要提升資金管理精細度，提高資金使用效率。伴隨著融資環(huán)境的不斷趨嚴，最大程度發(fā)揮資金的效益成為房企提升管理的重要方面,房企應提高資金管理的精細度，建立資金精細化管理體系，優(yōu)化資金使用環(huán)節(jié)，保障資金高效運營。同時，房企應不斷提高周轉速度，控制拿地成本，提高資金使用效率，繼續(xù)向管理要效益。
此外,還需要積極進行融資創(chuàng)新，樹立品牌，引入戰(zhàn)略投資者。李建橋表示,目前，對房企債務的監(jiān)管主要集中在有息負債上，房企可運用資產證券化等融資方式，盤活存量資產，補充企業(yè)現(xiàn)金流。部分規(guī)�；V求強烈的房企，應積極樹立企業(yè)品牌，并引入戰(zhàn)略投資者，通過借力實現(xiàn)跨越式發(fā)展。
來源：北方網
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