廣告
后疫情時(shí)期的沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)梳理
http://sendpasscode.com房訊網(wǎng)2020-4-30 11:06:08
分享到:
[提要]希望通過(guò)這份報(bào)告對(duì)于一季度沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行一次全面的梳理。

  希望通過(guò)這份報(bào)告對(duì)于一季度沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行一次全面的梳理。

  租金下行有利于租戶優(yōu)化辦公策略

  回顧2020年一季度沈陽(yáng)的優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng),高空置率依然是整個(gè)市場(chǎng)的主要問(wèn)題。截止到今年一季度,整體空置率穩(wěn)中有升,達(dá)到36.2%。預(yù)計(jì)今年依然會(huì)有超過(guò)12萬(wàn)的新增供應(yīng)量入市,整體市場(chǎng)空置水平則會(huì)進(jìn)一步升高。

  在租金方面,2020年一季度市場(chǎng)平均租金持續(xù)下降到72.3元每平米每月,環(huán)比下降9.9%。租金持續(xù)下降的主要原因是業(yè)主主動(dòng)讓利,用降租金換取租戶。租金下降后,相較于租戶續(xù)租來(lái)講,辦公室搬遷就變得更加劃算,特別是在后疫情時(shí)期的成本控制階段。市場(chǎng)內(nèi)的新增辦公需求依然非常有限,高空置率的壓力導(dǎo)致寫(xiě)字樓業(yè)主不得不開(kāi)始提前鎖定更多的優(yōu)質(zhì)主力租戶。再加上疫情的影響,存量租戶開(kāi)始成為各個(gè)業(yè)主爭(zhēng)奪的主要需求來(lái)源。從整體上來(lái)看,沈陽(yáng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)今年下半年的競(jìng)爭(zhēng)壓力依然會(huì)很大。隨著今明兩年新項(xiàng)目的陸續(xù)入市,租金下調(diào)的趨勢(shì)依然會(huì)持續(xù)且不排除會(huì)出現(xiàn)繼續(xù)大幅調(diào)整的可能性。

  從整個(gè)市場(chǎng)的成交來(lái)看,各開(kāi)發(fā)商非常積極在拓展租戶資源,盡可能地給予搬遷的客戶更大力度的優(yōu)惠,這樣的做法也符合當(dāng)下企業(yè)租戶降低成本的訴求。我們預(yù)計(jì)2020年全年的存量租戶活動(dòng)會(huì)相對(duì)積極。然而,整個(gè)市場(chǎng)的空置面積去化主要依靠現(xiàn)有企業(yè)擴(kuò)張和新進(jìn)企業(yè)的辦公需求,但從現(xiàn)階段來(lái)講兩者都非常疲軟,特別是新增辦公需求。目前市場(chǎng)中新增需求主要來(lái)自于在線教育,人壽保險(xiǎn)等疫情受益行業(yè)的擴(kuò)張。新增需求的恢復(fù)一方面嚴(yán)重依賴于整體宏觀經(jīng)濟(jì)的企穩(wěn)回升,另一方面也依賴于沈陽(yáng)能否在后疫情時(shí)期加大招商引資的力度,出臺(tái)更有針對(duì)性的人才和產(chǎn)業(yè)扶持鼓勵(lì)政策,通過(guò)減稅降費(fèi)進(jìn)一步穩(wěn)定市場(chǎng)信心,幫助企業(yè)渡過(guò)難關(guān),共克時(shí)艱。

  零售商業(yè)開(kāi)始逐步恢復(fù)

  截止到今年4月中旬,沈陽(yáng)購(gòu)物中心和百貨店基本都恢復(fù)到了正常營(yíng)業(yè)時(shí)間,3月份部分購(gòu)物中心營(yíng)業(yè)時(shí)間略有縮短,4月起逐步恢復(fù)常態(tài)。然而,防控機(jī)制進(jìn)入常態(tài)化,商場(chǎng)出入口仍有限制和體溫監(jiān)測(cè)。街區(qū)商業(yè)由于餐飲、娛樂(lè)、培訓(xùn)等主流業(yè)態(tài),恢復(fù)營(yíng)業(yè)后客流受到很大影響,門(mén)市商業(yè)也出現(xiàn)不少出租出兌的現(xiàn)象。我們通過(guò)近20個(gè)購(gòu)物中心的觀測(cè),3月下旬購(gòu)物中心品牌營(yíng)業(yè)率在80%-90%左右,目前兒童樂(lè)園、教育、娛樂(lè)類(lèi)(KTV、影院)業(yè)態(tài)仍處于關(guān)閉狀態(tài)。

  截止到2020年一季度,整體平均租金水平保持穩(wěn)定在364元每月每平米,整個(gè)一季度受到疫情的影響,市場(chǎng)成交遇冷。同樣的,整體空置水平目前也保持在11%左右的水平,但根據(jù)高力國(guó)際的調(diào)查,很多品牌正在申請(qǐng)撤店流程,預(yù)計(jì)二季度整體空置率會(huì)逐步走高。

  就從目前零售商家的困境來(lái)看,主要集中在以下三個(gè)方面:第一,店鋪營(yíng)業(yè)收入下滑至冰點(diǎn)。此次疫情期間零售服裝、餐飲、娛樂(lè)、線下教育等行業(yè)受到極大沖擊,疫情嚴(yán)重時(shí)客流減少超過(guò)80%,整體停業(yè)超過(guò)70%,銷(xiāo)售額已至冰點(diǎn),截至3月底影院、洗浴、教育、KTV等業(yè)態(tài)仍未完全恢復(fù)營(yíng)業(yè)。第二,店鋪?zhàn)饨鸺叭藛T成本仍在增加。疫情期間大部分購(gòu)物中心對(duì)商戶做了1個(gè)月左右不等的免租優(yōu)惠,雖然商戶減少了損失,但人員工資仍是一個(gè)較大成本,客流恢復(fù)仍需一定時(shí)間,商戶的經(jīng)營(yíng)壓力還在持續(xù),根據(jù)觀察部分商家對(duì)工作人員進(jìn)行了縮減以此緩減成本壓力。第三,未來(lái)經(jīng)營(yíng)的不確定性提升導(dǎo)致擴(kuò)張停止。本次突如其來(lái)的疫情打亂了整個(gè)行業(yè)的正常經(jīng)營(yíng),傳統(tǒng)零售、教育、娛樂(lè)、大型餐飲等業(yè)態(tài)目前基本停止了新的擴(kuò)張,需要在后疫情時(shí)期重新制定發(fā)展戰(zhàn)略。

  在消費(fèi)變化方面,線上消費(fèi)基本滿足日常的大部分需求,線上優(yōu)惠力度和便利性正在改變居民的消費(fèi)習(xí)慣。在消費(fèi)人群方面,中老年人通過(guò)智能手機(jī)開(kāi)啟網(wǎng)購(gòu)模式,成為新的網(wǎng)絡(luò)消費(fèi)人群,健康、養(yǎng)生類(lèi)產(chǎn)品成為新的消費(fèi)增長(zhǎng)點(diǎn)。在近期訪談的餐飲和零售品牌中,大部分品牌表示,客單價(jià)降低15-20%左右,消費(fèi)者更傾向于折扣商品,性價(jià)比高的套餐,消費(fèi)水平呈一定下降趨勢(shì),各商家也隨行就市的推出一系列促銷(xiāo)活動(dòng),以拉動(dòng)客流,促進(jìn)消費(fèi)。

  在未來(lái)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)方面,高力國(guó)際和不同零售品牌進(jìn)行了深入的溝通,發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)比較活躍的還是以餐飲類(lèi),線上線下結(jié)合的零售品牌為主。餐飲類(lèi)以中式餐飲,特色餐飲,休閑娛樂(lè)類(lèi)的餐酒吧為主,疫情后酒吧,小劇場(chǎng),日料,快餐等品牌屢有簽約。線上線下結(jié)合的零售品牌明顯在本輪疫情中受影響較小,在三四線城市的拓展計(jì)劃已經(jīng)在醞釀中;一些運(yùn)動(dòng)服飾折扣店也正尋求在次主力商圈布局更多的門(mén)店。兒童及培訓(xùn)類(lèi)出現(xiàn)了較明顯的線上線下分化的情況,線上教育平臺(tái)在市場(chǎng)中出現(xiàn)了明顯的逆勢(shì)擴(kuò)租的情況,但線下教育和兒童體驗(yàn)類(lèi)項(xiàng)目,如兒童美發(fā),早教中心等,在短期的銷(xiāo)售壓力依然比較大。娛樂(lè)類(lèi)業(yè)態(tài),如影院,網(wǎng)吧,KTV,桌球等,目前依然受到嚴(yán)格管控,整體恢復(fù)還需要更長(zhǎng)的時(shí)間。

  疫情后時(shí)代的物業(yè)管理思考

  雖然國(guó)內(nèi)新型冠狀病毒肺炎疫情已得到基本控制,但疫情對(duì)于各行各業(yè)的影響并未完全結(jié)束,讓各個(gè)行業(yè)面臨著不同的挑戰(zhàn)和機(jī)遇。當(dāng)服務(wù)業(yè)大面積停滯,物業(yè)服務(wù)行業(yè)反倒逆勢(shì)而上,在政府倡導(dǎo)全民居家防疫的情境下,從不被關(guān)注變得備受矚目,成為社區(qū)治理和防疫戰(zhàn)線的核心主體,感知業(yè)主生活中方方面面的需求,額外提供暖心服務(wù)。

  疫情的出現(xiàn)首先導(dǎo)致了全行業(yè)短期內(nèi)運(yùn)營(yíng)成本增加,雖然采購(gòu)物資、加班費(fèi)用、防疫消毒等產(chǎn)生了額外費(fèi)用,但從全年來(lái)看占比依然較小。其次,疫情改變了項(xiàng)目拓展變緩了,由于限制隔離等措施的嚴(yán)格執(zhí)行,商務(wù)談判以及房企開(kāi)竣工均出現(xiàn)延后,導(dǎo)致物業(yè)公司項(xiàng)目拓展或有所放緩。最后,案場(chǎng)服務(wù)等部分增值服務(wù)會(huì)受到一定沖擊,但是這部分增值服務(wù)的需求并不會(huì)因此消失、只是延后,后續(xù)有望逐步釋放。

  除了這些較為明顯的困難,這次危機(jī)也為整個(gè)行業(yè)帶來(lái)了很多積極的影響。第一,業(yè)主體驗(yàn)感增強(qiáng),與物業(yè)公司聯(lián)系更為密切,特別是在防疫的困難時(shí)期,雙方都把注意力集中到“抗疫”上,共克時(shí)艱。第二,疫情讓行業(yè)重要性進(jìn)一步凸顯,各級(jí)政府紛紛出臺(tái)各項(xiàng)政策扶持物業(yè)行業(yè),各類(lèi)貸款、減稅、補(bǔ)貼等大手筆接踵而至。第三,此次疫情使得物管行業(yè)的價(jià)值讓社會(huì)、政府重新認(rèn)識(shí),各地方政府進(jìn)一步體會(huì)到物管行業(yè)作為抗擊疫情一線的重要性,我們預(yù)計(jì)后續(xù)也將出現(xiàn)更多地方的補(bǔ)助措施或稅收減免等支持政策。

  疫情成為一種催化劑,進(jìn)一步促進(jìn)了物業(yè)在社區(qū)化服務(wù)中的價(jià)值體現(xiàn)。在全國(guó)采取居家防疫與隔離措施,將業(yè)主的居家時(shí)間大幅提升,這在一定程度上會(huì)推動(dòng)一批“宅經(jīng)濟(jì)”的崛起。值得指出的是,物業(yè)公司提供的“最后100米”的服務(wù)變得非常有價(jià)值,提供貨品代收代送,主動(dòng)為業(yè)主聯(lián)系生活物資和防疫物資的采購(gòu)。同時(shí),由于業(yè)主由于長(zhǎng)時(shí)間居家,對(duì)于社區(qū)的相關(guān)信息也是尤為關(guān)注,增加了業(yè)主對(duì)于物業(yè)APP的粘性,物業(yè)APP作為智慧社區(qū)重要接口的價(jià)值將進(jìn)一步得到重視。

  疫情像一次大考,物業(yè)公司的管理水平等能力立分高下,物管行業(yè)將進(jìn)一步出現(xiàn)行業(yè)整合,行業(yè)集中度也將進(jìn)一步提升,優(yōu)質(zhì)的物業(yè)公司后期將獲得更多資本市場(chǎng)的認(rèn)可和資源。此外,基于服務(wù)能力、商業(yè)模式、業(yè)務(wù)布局等方面的競(jìng)爭(zhēng)才剛剛開(kāi)始,這也必將拉開(kāi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的差距,在提升行業(yè)整體能級(jí)的同時(shí)將誕生一批明星企業(yè)。當(dāng)社區(qū)居民越來(lái)越多出現(xiàn)居家辦公或社區(qū)辦公,開(kāi)始更多使用無(wú)接觸式設(shè)備設(shè)施,開(kāi)始通過(guò)物業(yè)公司進(jìn)行最后100米的中轉(zhuǎn)服務(wù),整個(gè)物管行業(yè)的服務(wù)內(nèi)容正在不斷豐富,行業(yè)的服務(wù)價(jià)值也在大幅提升。在智慧城市的大趨勢(shì)下,運(yùn)用科技手段打造健康社區(qū)的理念也會(huì)更加深入人心,線上線下融合的商業(yè)模式已經(jīng)成為物管行業(yè)進(jìn)一步提升服務(wù)價(jià)值的重要戰(zhàn)略方向。

  來(lái)源:高力國(guó)際

分享到:
廣告
推薦閱讀
推薦樓盤(pán)

· 中?崭壑行 [順義區(qū)]

· 中海瀛海大都會(huì) [大興區(qū)]

· 珠江·峯匯國(guó)際 [昌平區(qū)]

· 新時(shí)代國(guó)際中心 [豐臺(tái)區(qū)]

· 金融街國(guó)際 [西城區(qū)]

· 京投萬(wàn)科西華府 [豐臺(tái)區(qū)]

· 華瑞大廈 [朝陽(yáng)區(qū)]

· 北京·壹號(hào)總部 [通州區(qū)]

· 萬(wàn)科·天空之城 [昌平區(qū)]

· 鴻坤·國(guó)際生物醫(yī)藥園 [亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)]

廣告
房訊推薦
熱點(diǎn)資訊
房訊網(wǎng)關(guān)于版權(quán)事宜聲明:


關(guān)于房訊-媒體報(bào)道-加盟房訊-廣告服務(wù)-友情鏈接-聯(lián)系方式
房訊網(wǎng) 版權(quán)所有 2001-2020
京ICP證100716號(hào)
廣告服務(wù):010-87768550 采編中心:010-87768660 技術(shù)支持:010-87769770